Выгоды досрочной выплаты дома

Банки, налоги, кредит
Cap
Уже с Приветом
Posts: 507
Joined: 17 Apr 2003 18:43
Location: Tri-State area

Re: Выгоды досрочной выплаты дома

Post by Cap »

AndrI-Oxa wrote: 13 Jan 2021 01:41 Это всё ж от ставки зависит. Если инвестиции приносят больше, чем уносит процент по ипотеке, то лучше продолжать платить ипотеку, а деньги вкладывать.
В первом приближении - согласен.

Но всегда стоит вопрос - с какими именно инвестициями в портфеле сравнивать?
Если портфель 100% эквитиз, то это вопрос чисто сравнения рисков: волатильный портфель против обязательного процента который выплачивать no matter what :D

Если смесь эквитиз и бондов, то вопрос методологии неоднозначный - сравнивать фиксированный моргич против взвешенного усредненного по портфелю (яблоки с апельсинами) или против бондов (сорт яблок против другого сорта яблок). Тут уже не так однозначно. Безрисковых бондов в 4-5% не наблюдается.

Упрощенно, выплата 3% моргича эквивалентна CD в 3% / (1-tax rate). При tax rate в 37%, эквивалентный СД будет 4.76%; при 22% tax rate - 3.84%. Таких СД не осталось... :cry:
User avatar
AndrI-Oxa
Уже с Приветом
Posts: 3919
Joined: 18 Oct 2003 04:51
Location: Umbala-Umbala

Re: Выгоды досрочной выплаты дома

Post by AndrI-Oxa »

Cap wrote: 13 Jan 2021 03:03
AndrI-Oxa wrote: 13 Jan 2021 01:41 Это всё ж от ставки зависит. Если инвестиции приносят больше, чем уносит процент по ипотеке, то лучше продолжать платить ипотеку, а деньги вкладывать.
В первом приближении - согласен.

Но всегда стоит вопрос - с какими именно инвестициями в портфеле сравнивать?
Если портфель 100% эквитиз, то это вопрос чисто сравнения рисков: волатильный портфель против обязательного процента который выплачивать no matter what :D

Если смесь эквитиз и бондов, то вопрос методологии неоднозначный - сравнивать фиксированный моргич против взвешенного усредненного по портфелю (яблоки с апельсинами) или против бондов (сорт яблок против другого сорта яблок). Тут уже не так однозначно. Безрисковых бондов в 4-5% не наблюдается.

Упрощенно, выплата 3% моргича эквивалентна CD в 3% / (1-tax rate). При tax rate в 37%, эквивалентный СД будет 4.76%; при 22% tax rate - 3.84%. Таких СД не осталось... :cry:
В топку CD :-)
Я всегда сравниваю со своим портфелем PP.
30-лет ипотека достаточно длинный период. PP даст в среднем >=6% (CAGR >=4%) в год за этот период.
https://portfoliocharts.com/portfolio/p ... portfolio/
При этом часть PP в tax deferred (401k, IRA), ну и сами выплаты по ипотеке для налогов пользительны в начале :-)
СКЛЮЮ ЛАСТЫ
uncle_Pasha
Уже с Приветом
Posts: 19939
Joined: 30 Aug 2000 09:01
Location: WA

Re: Выгоды досрочной выплаты дома

Post by uncle_Pasha »

AndrI-Oxa wrote: 13 Jan 2021 19:48 ну и сами выплаты по ипотеке для налогов пользительны в начале :-)
Чем же они полезны?
Чтоб списать что-нибудь ненужное сначала надо заплатить за это.
User avatar
AndrI-Oxa
Уже с Приветом
Posts: 3919
Joined: 18 Oct 2003 04:51
Location: Umbala-Umbala

Re: Выгоды досрочной выплаты дома

Post by AndrI-Oxa »

uncle_Pasha wrote: 14 Jan 2021 02:22
AndrI-Oxa wrote: 13 Jan 2021 19:48 ну и сами выплаты по ипотеке для налогов пользительны в начале :-)
Чем же они полезны?
Чтоб списать что-нибудь ненужное сначала надо заплатить за это.
Не вырывайте слов из контекста, тогда и вопросы возникать не будут. :umnik1:
СКЛЮЮ ЛАСТЫ
Castawayinla
Уже с Приветом
Posts: 1050
Joined: 06 Jul 2018 19:25

Re: Выгоды досрочной выплаты дома

Post by Castawayinla »

uncle_Pasha wrote: 14 Jan 2021 02:22
AndrI-Oxa wrote: 13 Jan 2021 19:48 ну и сами выплаты по ипотеке для налогов пользительны в начале :-)
Чем же они полезны?
Чтоб списать что-нибудь ненужное сначала надо заплатить за это.
Жить же где-то надо. То есть нужно сравнивать не с отсутствием платежа, а с уплаченным рентом. Если предположить, что рент и платеж по моргиджу равны, то процент (в зависимости от такс брэкет) от части, которая в ийтемайзд дедакшнс уменьшает налогооблагаемую базу вернется обратно. Упрощенно так. До Трамповской налоговой реформы особенно хорошо было.
uncle_Pasha
Уже с Приветом
Posts: 19939
Joined: 30 Aug 2000 09:01
Location: WA

Re: Выгоды досрочной выплаты дома

Post by uncle_Pasha »

Castawayinla wrote: 15 Jan 2021 22:06
uncle_Pasha wrote: 14 Jan 2021 02:22
AndrI-Oxa wrote: 13 Jan 2021 19:48 ну и сами выплаты по ипотеке для налогов пользительны в начале :-)
Чем же они полезны?
Чтоб списать что-нибудь ненужное сначала надо заплатить за это.
Жить же где-то надо. То есть нужно сравнивать не с отсутствием платежа, а с уплаченным рентом. Если предположить, что рент и платеж по моргиджу равны, то процент (в зависимости от такс брэкет) от части, которая в ийтемайзд дедакшнс уменьшает налогооблагаемую базу вернется обратно. Упрощенно так. До Трамповской налоговой реформы особенно хорошо было.
Дык, когда вы выплатите дом - так та же рента только в плюс пойдет. :pain1:
Castawayinla
Уже с Приветом
Posts: 1050
Joined: 06 Jul 2018 19:25

Re: Выгоды досрочной выплаты дома

Post by Castawayinla »

uncle_Pasha wrote: 15 Jan 2021 23:03
Castawayinla wrote: 15 Jan 2021 22:06
uncle_Pasha wrote: 14 Jan 2021 02:22
AndrI-Oxa wrote: 13 Jan 2021 19:48 ну и сами выплаты по ипотеке для налогов пользительны в начале :-)
Чем же они полезны?
Чтоб списать что-нибудь ненужное сначала надо заплатить за это.
Жить же где-то надо. То есть нужно сравнивать не с отсутствием платежа, а с уплаченным рентом. Если предположить, что рент и платеж по моргиджу равны, то процент (в зависимости от такс брэкет) от части, которая в ийтемайзд дедакшнс уменьшает налогооблагаемую базу вернется обратно. Упрощенно так. До Трамповской налоговой реформы особенно хорошо было.
Дык, когда вы выплатите дом - так та же рента только в плюс пойдет. :pain1:
Ну так AndrI-Oxa и написал "в начале", когда всю сумму и при желании не выплатить. Я так и при оставшейся невыплаченной половине суммы моргиджа предпочитаю ее иметь в инвестициях и CD, чем выплатить моргидж и остаться без денег даже на полгода жизни.
uncle_Pasha
Уже с Приветом
Posts: 19939
Joined: 30 Aug 2000 09:01
Location: WA

Re: Выгоды досрочной выплаты дома

Post by uncle_Pasha »

Castawayinla wrote: 16 Jan 2021 00:46
uncle_Pasha wrote: 15 Jan 2021 23:03 Дык, когда вы выплатите дом - так та же рента только в плюс пойдет. :pain1:
Я так и при оставшейся невыплаченной половине суммы моргиджа предпочитаю ее иметь в инвестициях и CD, чем выплатить моргидж и остаться без денег даже на полгода жизни.
HELOC решит проблему отсутствия денег и будет гораздо дешевле.
Castawayinla
Уже с Приветом
Posts: 1050
Joined: 06 Jul 2018 19:25

Re: Выгоды досрочной выплаты дома

Post by Castawayinla »

uncle_Pasha wrote: 16 Jan 2021 01:53
Castawayinla wrote: 16 Jan 2021 00:46
uncle_Pasha wrote: 15 Jan 2021 23:03 Дык, когда вы выплатите дом - так та же рента только в плюс пойдет. :pain1:
Я так и при оставшейся невыплаченной половине суммы моргиджа предпочитаю ее иметь в инвестициях и CD, чем выплатить моргидж и остаться без денег даже на полгода жизни.
HELOC решит проблему отсутствия денег и будет гораздо дешевле.
HELOC ни разу не брал, не владею вопросом. Опять же по логике у него процент не должен быть ниже, чем у моргиджа, так? Плюс наличие работы на момент обращения, наверное, рассматривается. Так что как раз когда он нужен, могут и не дать, нет? И дешевле чем что? Тут пример портфеля приводили. Даже бонды сейчас дают практически тот процент, что я плачу по моргидж. Акции прут как безумные. Опять же я готов терять немного денег, но иметь запас. Конечно, это личное дело каждого.
uncle_Pasha
Уже с Приветом
Posts: 19939
Joined: 30 Aug 2000 09:01
Location: WA

Re: Выгоды досрочной выплаты дома

Post by uncle_Pasha »

Castawayinla wrote: 16 Jan 2021 06:52 HELOC ни разу не брал, не владею вопросом. Опять же по логике у него процент не должен быть ниже, чем у моргиджа, так? Плюс наличие работы на момент обращения, наверное, рассматривается. Так что как раз когда он нужен, могут и не дать, нет? И дешевле чем что?
HELOC дешевле тем, что проценты платятся только на баланс. Нет баланса - нет процентов.
Разумеется, его надо брать заранее, когда есть работа и все хорошо.
А деньги можно снять, когда (и если) потребуется.
User avatar
liamkin
Уже с Приветом
Posts: 2601
Joined: 19 Jun 2003 20:22
Location: USA

Re: Выгоды досрочной выплаты дома

Post by liamkin »

Likenew wrote: 22 Dec 2020 05:42 Какие выгоды досрочной выплаты дома, скажем так скоропостижной :) выплаты.
Когда принципал маленький, то налоговые льготы оказываются ниже стандартного порога, оказывается выгоднее стандартный порог.
Дальше - инфляция, да, но опять же при малом принципале вы ни хрена не выиграете.
Остается - иметь огромный долг, иметь налоговые льготы, и тешить себя мыслью о выигрыше при галопирующей инфляции. Галопирующая инфляция даст вам выигрыш только в одном случае - ваш работодатель будет вам индексировать зарплату согласно инфляции. Ни один знакомый мне работодатель этого не делает.
Далее - огромный долг означает огромные выплаты по процентам, какой бы маленький процент там ни был.
А что случится в случае потери вами работы - ваше имущество отберут, больше давать в долг вам не захотят.

Теперь смотрим на выплату.
Имущество теперь полностью ваше, его никто не отберет, даже в случае потери работы,пока вы платите налоги. Налоги можно отсрочить и в наших краях их платят два раза в год, а не ежемесячно. В случае потери работы вы можете взять ХЕЛОК в банке - а потом постепенно расплатиться.
Вы не платите ничего жадным банкам, наоборот - у вас избыток денег, банки стремятся ссудить вам деньги как надежному человеку, который выплачивает вовремя свои долги, у вас самый лучший кредитный скор.
Вы продожаете получать стандартный налоговый дедактибл.

Думайте сами. Но я за выплату. :fr:
uncle_Pasha
Уже с Приветом
Posts: 19939
Joined: 30 Aug 2000 09:01
Location: WA

Re: Выгоды досрочной выплаты дома

Post by uncle_Pasha »

liamkin wrote: 18 Jan 2021 17:13 В случае потери работы вы можете взять ХЕЛОК в банке - а потом постепенно расплатиться.
В случае потери работы HELOC вам уже никто не даст. Об этом нужно позаботиься заранее.
User avatar
Razboinik
Уже с Приветом
Posts: 2003
Joined: 05 Dec 2006 17:10
Location: Москва-Сиэттл-Чикаго-СФБА

Re: Выгоды досрочной выплаты дома

Post by Razboinik »

Предлагаю автору сделать опросник, а то вывод дискусси непонятен.
Вода!...Я пил её однажды...она не утоляет жажды.
DropAndDrag
Уже с Приветом
Posts: 6208
Joined: 11 Mar 2011 05:36

Re: Выгоды досрочной выплаты дома

Post by DropAndDrag »

Razboinik wrote: 19 Jan 2021 01:52 Предлагаю автору сделать опросник, а то вывод дискусси непонятен.
а смысла от опросника? чем он поможет следующему с таким же вопросом?
лучше уж кто, что мог написать написал бы аргументированно и без понтов. начну с себя.

да, выплачивал/выплачиваю, так как
- кредитка давала более высокий кешбек на оплату моргача
- выплатил один моргач из двух, когда увидел, что один могу за несколько месяцев. цель - получить более стабильное состояние
- плачу немного больше - круглую сумму. цель - проще отбивать кешбек, а не быстрее выплатить.
- конечно приятно не иметь долгов

не платил бы
- если бы был уверен, что где-то получу больше (а так раскладываю яйца в разные корзины)
- если бы выгода в таксах превалировала расходы (мне удалось пару лет списывать по чуть-чуть через itemized deductible по старым таксам. но это была такая сумма, что на бутылку хорошего вина не хватило бы. как говориться просто ради принципа извращался.)
DropAndDrag
Уже с Приветом
Posts: 6208
Joined: 11 Mar 2011 05:36

Re: Выгоды досрочной выплаты дома

Post by DropAndDrag »

Ashley@@@ wrote: 19 Jan 2021 05:35 Те, кто по уши в долгах, будут отстаивать долги и расписывать великолепие льгот от них.
Но тот, кто однажды ошутил финансовую свободу, никогда не посоветует сидеть в долгах.
что вы скажете, когда человек с нормальной зарплатой будет вам на полном серьезе расказывать, как хорошо пойти на полгода на unemployment :crazy:
User avatar
Natusya
Уже с Приветом
Posts: 14098
Joined: 11 Sep 2002 20:04
Location: Одесса -- Laguna Beach, CA

Re: Выгоды досрочной выплаты дома

Post by Natusya »

DropAndDrag wrote: 19 Jan 2021 07:17
Ashley@@@ wrote: 19 Jan 2021 05:35 Те, кто по уши в долгах, будут отстаивать долги и расписывать великолепие льгот от них.
Но тот, кто однажды ошутил финансовую свободу, никогда не посоветует сидеть в долгах.
что вы скажете, когда человек с нормальной зарплатой будет вам на полном серьезе расказывать, как хорошо пойти на полгода на unemployment :crazy:
.......И поехать путешевствовать в Европу втихоря от ЕДД, а потом вернуться и потунеядствовать на берегу океана ( каждый день в течении нескольког месяцев, а не раз в год на неделю) и потом найти такую же хорошую работу, попасть в другой налоговый бракет и получить в конце года рефанд по налогам. Оздоровиться и укрепить здоровье отдыхая на пляжике вместо потери нервов от стресса на работе. Жизнь - она короткая штука, и надо радоваться ей сейчас ( конечно если все грамотно финансово спланировать)
Work less, live longer :-)
Shoot for the moon. Even if you miss, you'll land among the stars

Sky is the limit!

Return to “Финансы”