Покупка/финансирование лота и строительства

katit · Post by **katit** » 12 Sep 2007 20:51

oksanab wrote:Вот мы так и сделали - купили участок земли, брали дла етого ланд лоан.

А можно поподробнее? Какой вам банк дал процент?

Проверяли ли вы до покупки что и как можно на нем построить? Были ли потом неожидaннoсти когда дело дошло до планирования/постройки?

Nasekomoe · Post by **Nasekomoe** » 17 Sep 2007 03:03

А мы вот пока без всяких займов строимся:
http://www.geotar.com/vilsha/construction/latest

oksanab · Post by **oksanab** » 17 Sep 2007 16:04

katit wrote:
oksanab wrote:Вот мы так и сделали - купили участок земли, брали дла етого ланд лоан.

А можно поподробнее? Какой вам банк дал процент?

Проверяли ли вы до покупки что и как можно на нем построить? Были ли потом неожидaннoсти когда дело дошло до планирования/постройки?

Местный банк нам давал денги под строителсво. Процент зависит оt вашего кредит сцоре. Муз обзванивал банки и спрашивал.

До покупки земли нузно ОБЯЗАТЕЛьНО проверят if the site perks. У нас был septic permit i well permit есче до покупки земли.

Да, по-моему, если builder или general contractor nanimat', to construction loan не нузно брат.

rvd · Post by **rvd** » 17 Sep 2007 22:23

Nasekomoe wrote:А мы вот пока без всяких займов строимся:
http://www.geotar.com/vilsha/construction/latest

симпатишный домик ;-)

расскажите подробнее?

Nasekomoe · Post by **Nasekomoe** » 18 Sep 2007 02:26

Поподробнее, наверное, целую книгу написать можно. Я вот жалею, что не вел дневник по мере строительства. Хотя некоторые фотографии делал, достаточно регулярно.
А вкратце вот как:
Купили землю с домом. Дом был жутко старый - 1850 года. И исторической (да и потребительской) ценности не представлял. Развалюха, короче. И термиты там побывали. Хотя их и проморили, но последствия уже были те еще.
Зато два озера рядом. Одно прямо через дорогу, второе - на задворках. Лебеди, утки всякие. Рыбу можно ловить. И от работы недалеко: мне 15 минут, жене - 25. Участок огромный, в этом районе ни у кого таких нет. 1.68 акра.
И соседей почти нет: с одной стороны есть, с другой - городская земля (лес), с третьей - гольф-клуб (но его не видно, хотя иногда слышен стук по мячикам).
Ссуду взяли обычную, фикс. процент, 20% даун. Тогда всем давали, и под что угодно. Инженерная инспекция - это было что-то. Банк велел. Ну, я не стал спорить. Я подумал, что если я им скажу, что мне наплевать ВООБЩЕ, какой дом, что я его все равно снесу к чертям, то они расстроятся и могут ссуду не дать.
Отремонтировали наскоро половину старого дома, чтоб можно было кое-как жить. А вторую половину снесли. И на этом месте (прирезав еще приблизительно столько же) я и начал строить это вот светлое будущее.
Вопрос из зала: "Почему не купили готовое?". Отвечаю. Не нравится мне ваше готовое. Не нравятся потолки 8 футов. Не нравятся спальни 10х10. Не нравятся деревянные стены 2х4. И 2х6 тоже не нравится. Жарко летом, холодно зимой. Или все время надо топить/кондиционировать. И не должно быть в доме слышно шума от соседской газонокосилки. И не надо делать фундамент из шлакоблоков, он трескается. И глаз оно должно радовать. И не должно это счастье Нуф-Нуфа стоить таких денег...
Короче, строюсь сам. В свободное от работы время. Уже 18 месяцев. Что зарабатываем с женой (а мы зарабатываем неплохо), то и тратим на стройку. Ссуды пытался взять, но это очень тяжело было даже год назад: все банки норовили мне навязать генподрядчика, а я на это не готов. Я не хочу платить деньги специальному человеку, основная функция которого - меня надуть. Нанимаю мексов на подсобные работы. Иногда - на основные. В конце месяца закроем все от непогоды (осталось вставить 3 двери, но их еще не подвезли), и начинаем отделку. Наверное, найму кого-нибудь. А может, и сам справлюсь.
Кстати, кто хочет сбросить лишний вес - у меня есть способ...

K(S) · Post by **K(S)** » 18 Sep 2007 03:18

Nasekomoe wrote:Короче, строюсь сам. В свободное от работы время.

С ума сойти... снимаю шляпу. :hat:

Можно поспрашивать?..

А проект где брали? Насколько проект был детальный - до гвоздя, или приходилось инженерную смекалку применять? Надо ли было этот проект с городом согласовывать, и если надо - то как согласование проходило? Как (кто) электрику делали, как её сертифицировали? Как страховка дома смотрит на нестандартный проект?

rvd · Post by **rvd** » 18 Sep 2007 05:36

Nasekomoe wrote:...

я в ремонтах уже 4 года и имею представление что и как и сколько
но вот ета ваша картинка
http://www.geotar.com/vilsha/constructi ... %20001.JPG
меня сразила. Неужели, из кирпича? Неужели, ето можно в одиночку за 18 месяцев изредка нанимая мексов? или я чего-то не того, или вы чего-то не того...

Post by **Tonya Tomato** » 18 Sep 2007 14:46

Nasekomoe wrote:Поподробнее, наверное, целую книгу написать можно. Я вот жалею, что не вел дневник по мере строительства. Хотя некоторые фотографии делал, достаточно регулярно.
А вкратце вот как:
Купили землю с домом. Дом был жутко старый - 1850 года. И исторической (да и потребительской) ценности не представлял. Развалюха, короче. И термиты там побывали. Хотя их и проморили, но последствия уже были те еще.
Зато два озера рядом. Одно прямо через дорогу, второе - на задворках. Лебеди, утки всякие. Рыбу можно ловить. И от работы недалеко: мне 15 минут, жене - 25. Участок огромный, в этом районе ни у кого таких нет. 1.68 акра.
И соседей почти нет: с одной стороны есть, с другой - городская земля (лес), с третьей - гольф-клуб (но его не видно, хотя иногда слышен стук по мячикам).
Ссуду взяли обычную, фикс. процент, 20% даун. Тогда всем давали, и под что угодно. Инженерная инспекция - это было что-то. Банк велел. Ну, я не стал спорить. Я подумал, что если я им скажу, что мне наплевать ВООБЩЕ, какой дом, что я его все равно снесу к чертям, то они расстроятся и могут ссуду не дать.
Отремонтировали наскоро половину старого дома, чтоб можно было кое-как жить. А вторую половину снесли. И на этом месте (прирезав еще приблизительно столько же) я и начал строить это вот светлое будущее.
Вопрос из зала: "Почему не купили готовое?". Отвечаю. Не нравится мне ваше готовое. Не нравятся потолки 8 футов. Не нравятся спальни 10х10. Не нравятся деревянные стены 2х4. И 2х6 тоже не нравится. Жарко летом, холодно зимой. Или все время надо топить/кондиционировать. И не должно быть в доме слышно шума от соседской газонокосилки. И не надо делать фундамент из шлакоблоков, он трескается. И глаз оно должно радовать. И не должно это счастье Нуф-Нуфа стоить таких денег...
Короче, строюсь сам. В свободное от работы время. Уже 18 месяцев. Что зарабатываем с женой (а мы зарабатываем неплохо), то и тратим на стройку. Ссуды пытался взять, но это очень тяжело было даже год назад: все банки норовили мне навязать генподрядчика, а я на это не готов. Я не хочу платить деньги специальному человеку, основная функция которого - меня надуть. Нанимаю мексов на подсобные работы. Иногда - на основные. В конце месяца закроем все от непогоды (осталось вставить 3 двери, но их еще не подвезли), и начинаем отделку. Наверное, найму кого-нибудь. А может, и сам справлюсь.
Кстати, кто хочет сбросить лишний вес - у меня есть способ...

муж моей мечты :hat:

K(S) · Post by **K(S)** » 18 Sep 2007 15:46

rvd wrote:
Nasekomoe wrote:...
...

rvd, извините и не сочтите, но не могли бы Вы заменить картинку на линк на неё? А то она растянула окошко - читать невозможно...

Post by **Itrix** » 18 Sep 2007 15:59

rvd wrote:я в ремонтах уже 4 года и имею представление что и как и сколько
но вот ета ваша картинка
меня сразила. Неужели, из кирпича? Неужели, ето можно в одиночку за 18 месяцев изредка нанимая мексов? или я чего-то не того, или вы чего-то не того...

да-да, проясните пожалуйста. у меня, как человека с опытом кладки кирпича, от "В свободное от работы время. Уже 18 месяцев" волосы дыбом становятся.

Post by **Itrix** » 18 Sep 2007 16:00

и как получилось с покупкой стройматериалов? в народе бытует мнение что для билдеров они обходятся дешевле чем для простых людей.

Nasekomoe · Post by **Nasekomoe** » 18 Sep 2007 16:15

"Конечно, прилгнул немного; да ведь не прилгнувши не говорится никакая речь".
(Шутка).
18 месяцев - это чистого времени: зимой строить невозможно - если это не отделочные работы. Я начал в конце августа 2005 года.
Нет, не из кирпича. Монолитный железобетон. Точнее, ICF (Insulating Concrete Forms). Вот эти: http://www.smartblock.com/. Достал по случаю за полцены.
Почему "изредка" нанимая мексов? Мексы (точнее, гватемальцы, 2 штуки) участвовали в заливке почти всех стен. Это не "изредка".
Каминную трубу мне помогал делать один литовец. Работал он, правда, медленно, но зато знал, как кирпичи класть, чтоб было не только прочно, но и красиво. Так что польза от него все-таки была. Да и вдвоем работать веселее - хотя не вдвое быстрее получается.
С проектом так: я все планы нарисовал в Автокаде, жена придумала фасад (ну, поспорили, конечно...), она очень не любит всякие финтифлюшки и вообще архиректурные излишества, потом я переслал файл знакомой архитекторше, она внесла всякие изменения, чтобы не только нам жить было удобно, но и чтобы потом с продажей не было проблем, и поставила вожделенную печать. Дальше я под это уже получил разрешения у местных властей (BOHA, demolition permit, setback variance, local environmental permit, state environmental permit, construction permit). Получение пермитов произошло без особых проблем, и меня зря этим пугали. Нарисовал планы участка, где что, как будет, почему так лучше, почему нужен variance, прозаседали это дело, все разрешили без проблем.
До электрики пока дело не дошло - но как раз доходит. Сейчас начну искать электрика и водопроводчика. Здесь с этим строго. Только по лицензии. И цены, конечно, будут соответствующие. Так что я буду делать все по минимуму, а когда получу CFO, доделаю чего не хватает.
Страховка дома не смотрит на нестандартный проект никак. Я не стал им ничего говорить, что я буду все переделывать. Так что они ничего и не знают, и, по-моему, счастливы. Тут надо очень осторожно действовать. Если они начнут капризничать, то будут большие беды. Если они отменят страховку, то банк потребует досрочного погашения ссуды или новой страховки. А новая страховка придет инспектировать, что и как. Я боюсь, что она будет не в восторге от увиденного. Им полдела нельзя показывать.
Проект не слишком детальный. Не до гвоздя. Собственно, можно посмотреть вот здесь: http://www.geotar.com/vilsha/construction/Mahopac2
Да и гвоздей, кстати, там почти нет. Только roofing nails. Остальное все на шурупах. Это от осторожности. У меня ведь нет опыта строительства. Гвоздь забил - черта с два его потом вытащишь, если оказалось, что не туда. А с шурупом - не проблема. Неоднократно пришлось убедиться в правильности этого подхода.
На некоторое недоверие я не обижаюсь. Мне это даже льстит. Вы когда-нибудь пробовали вставить окно 4х6 в одиночку на втором этаже? Нет? Попробуйте - не пожалеете!
Или вот крышу покрыть? 3000 sf? До земли 25 футов от ее нижней точки? 56 градусов? Инженерной смекалки тут ушло много, прямо скажем.

Nasekomoe · Post by **Nasekomoe** » 18 Sep 2007 16:40

Кирпичи пришлось класть только на дымовой трубе. После приобретения опыта достигнута скорость в 1 кирпич за 2 минуты на протяжении 12 часов.
Стройматериалы может быть, билдерам и дешевле обходятся, но они не составляют основных расходов на строительство. Кроме того, если держать ухо востро, то много что можно получить с большой скидкой, а то и бесплатно. Скажем, кирпич для дымовой трубы обошелся в 40 центов за штуку - правда, за ним пришлось ехать в Нью-Джерси. Но это Очень Хороший кирпич (Belden Bricks - кто знает; облицовочного качества). С арматурой помог муж сестры. Прогуливаясь по Нью-Йорку на работу, он засек мусорный контейнер, в который рабочие выбрасывали НОВУЮ арматуру. Я вечером поехал туда с гватемальцами, и был очень доволен результатом. Правда, по проекту надо было ставить арматуру #4 (пол-дюйма в диаметре), а там была в основном #5, #6 и #8 (Номер восемь - это 1 инч), но много - не мало, так? Ох, я не завидую тому, кто этот дом решит ломать...
Там же лежали металлические балки квадратного сечения, из которых получился балкон (на картинке их видно).
Другой металл (в частности, толстые листы нержавейки для пола балкона) купил на govliquidation.com на военной базе в Гротоне.
На craigslist.org мужик отдал БЕСПЛАТНО целый склад, заставленный металлическими стеллажами. Это оказался фантастически удобный материал. Металлические уголки с просверленными через каждый дюйм отверстиями. Как всеменные подпорки и как постоянное крепление. Крыша на них стоит.
Строительные леса получил через craigslist тоже. Там был склад строительной фирмы, которая закрывалась. 500 долл - и бери все, что хочешь. Пришлось сьездить несколько раз. Огнеупорный кирпич, доски для лесов, ведра болтов и гаек, много чего.

oksanab · Post by **oksanab** » 18 Sep 2007 16:51

Опа, у нас тозе ICF house! Мы правда материалы (lumber, windows, brick, trim, ect.) не через цраиглист покупали, а в Home Depot, Stock Building Supply, Contractor Yard. Дорого, ничего дешевого нет. Подрядчиков тозе нанимали сами.

Nasekomoe · Post by **Nasekomoe** » 18 Sep 2007 17:53

oksanab,

У вас какая толщина пенопласта и какая толщина бетонной сердцевины? Какая климатическая зона? Насколько хорош результат с термической точки зрения?
Что снаружи - stucco? Какой - синтетический или цементный?

rvd · Post by **rvd** » 18 Sep 2007 19:27

Nasekomoe wrote:Вы когда-нибудь пробовали вставить окно 4х6 в одиночку на втором этаже?

я ставил ~5х7 triple casement Pella , но одному - не по силам. 2 лестницы - 2 человека. Окно большое и тяжелое. Вы случайно, не Арнольд Шварцнеггер? :-)

вы и крышу сами поставили? не верю :-)

сколько ушло денег на материалы и человекочасов? сколько из етих часов работали вы лично? сколько в неделю в среднем? кто копал, ставил формы и заливал фундамент?
P.S. С такими планами у нас сразу завернут. Ето же не дек строим, а дом. Нужно certified survey with setbacks, elevations, foundations, septic field, pipes, etc. Ето все было?

rvd · Post by **rvd** » 18 Sep 2007 19:44

Nasekomoe wrote:Да и гвоздей, кстати, там почти нет. Только roofing nails. Остальное все на шурупах. Это от осторожности. У меня ведь нет опыта строительства. Гвоздь забил - черта с два его потом вытащишь, если оказалось, что не туда. А с шурупом - не проблема. Неоднократно пришлось убедиться в правильности этого подхода

и вы прошли инспекцию с шурупами? Крыша - тоже на шурупах ? :-)

Sergey___K · Post by **Sergey___K** » 18 Sep 2007 21:12

А пенобетон тут водится?
(Во Флориде, вроде, видел).

Nasekomoe · Post by **Nasekomoe** » 18 Sep 2007 21:21

Окно в одиночку ставится так:
(условие - софиты еще не должны быть сделаны!)
Заводится веревка с чердака через "будущие" софиты вниз до земли.
К верхнему фланцу окна временно привинчивается планка с двумя крючками на концах.
Крючки соединяются другой веревкой.
К центру другой веревки привязывается конец первой.
Идем на чердак и вытягиваем (да, это не очень легко, но возможно!) веревку, пока окно не окажется на уровне проема, для него предназначенного.
Крепим веревку шурупом в пол и идем вниз к оконному проему.
Если строительные леса стоят, то дальше все понятно. Да?
Если не стоят, то открываем висящее на веревке окно (аккуратно) и приворачиваем (шурупом, конечно! Какие гвозди?) нижний фланец на место.
Берем шурупы подлиннее и приворачиваем нижнюю часть боковых фланцев, но НЕ ДО КОНЦА, так, чтобы окно отклонилось верхней частью наружу.
Отворачиваем временную планку и вытягиваем веревку на чердак.
Приворачиваем окно на место за остальные фланцы.

K(S) · Post by **K(S)** » 18 Sep 2007 21:31

rvd, спасибо

Nasekomoe · Post by **Nasekomoe** » 18 Sep 2007 21:44

Инспекции фрейма еще не было. У нас это делается одновременно с инспекцией водопровода/канализации и электрики, а они еще не сделаны.
Крыша - тоже на шурупах. То есть фанера привинчена к стропилам шурупами. Но это не видно, конечно, так что с инспекцией проблем не будет. Кстати, это не drywall screws, a exterior screws, они ГОРАЗДО прочнее.
Балки между собой свинчены болтами с гайками. Я не думаю, что инспектор скажет, что это недостаточно прочно. А скажет - набью туда еще и гвоздей. Теперь-то у меня уже есть уверенность, что все стоит где надо, и разбирать не придется.
Я и крышу сам поставил. Есть фотографии.
Крыша в одиночку делается так.
Ставим base plate - это легко.
По линии центра будущей крыши, под коньком, ставим модульные леса (scaffolds) - одну секцию в ширину и две в высоту, в двух экземплярах - по краям будущего конька.
Заводим на них ridge и временно (но прочно!) приворачиваем к лесам. Тут нужно точно померить все несколько раз, чтоб стояло где надо.
Выпиливаем стропила (углы там всякие, чтоб правильно опиралось на base plate и правильно прилегало к коньку).
Нарезаем металлического уголка с дырками - имени стеллажей из одного из предыдущих постингов, ~10 дюймов длиной и приворачиваем к base plate перпендикулярно ей, с шагом 16" ОС.
Дожидаемся безветренной погоды.
Заводим стропило вырезом на base plate, а другим концом на конек и быстро-быстро привинчиваем его к металлическому уголку. Уф. Тяжелое, сука. Это правда. Я не Шварцнеггер, и это на пределе моих сил. Теперь можно наверх на леса и привинтить второй его конец к коньку.
Теперь передохнуть.
Потом ставим противоположное стропило аналогичным порядком.
Поставив достаточное количество стропил, отвинчиваем конек от лесов и переставляем леса так, чтобы смонтировать остальные стропила.

katit · Post by **katit** » 18 Sep 2007 22:05

Снимаю шляпу. Это конечно сильно.

А у вас есть опыт строительства/образование или просто так почитав книги, интернет?

Ну и вопросы rvd. Сколько часов в неделю тратите?

После этого моя нерешительность по поводу бейсмента смешно смотрится

Nasekomoe · Post by **Nasekomoe** » 18 Sep 2007 22:10

сколько ушло денег на материалы и человекочасов? - вопрос сложный. О каких работах речь? Altogether? Мне надо подготовиться, чтоб на него ответить.
Фундамент копал я. Это оказалось несложно. Взял экскаватор напрокат на выходные и за 2 дня справился. Им очень просто управлять.
Вот разобрать старый фундамент, который был под той секцией старого дома, которую мы снесли, было ГОРАЗДО тяжелее. Фундамент был сложен из каменных глыб, каждая, наверное, больше тонны весом. Я абсолютно не представляю, как им удалось их туда уложить 150 лет назад. Пирамиды - представляю: нагнал рабов, и вперед. А без рабов как?
Тут я сделал так: просверлил в глыбах дырки и насыпал в них волшебной смеси под названием Dexpan, через сутки глыба распадается на куски, которые можно вытянуть backhoe.
Дырки сверлили мексы.
Формы для фундамента - из тех же смартблоков. Ставил я в компании двух гватемальцев.
certified survey у меня был - достался от предыдусчих владельцев. pipes у нас никаких нет, газа нет, отопление на солярке, вода - колодец. Его, кстати, надо будет переделать. Местоположение septic field я нарисовал из головы, и, оказалось, не ошибся.
Сколько работал лично в неделю - зависело от времени года, погоды и пр. Много. Все время, свободное от офиса (и даже отчасти в офисе...) и от необходимых домашних дел. Летом по выходным - подьем в 4:30, отбой в 22:00. По понедельникам и вторникам физический отдых в офисе. Иногда выходило до 50 часов в неделю.

katit · Post by **katit** » 19 Sep 2007 02:19

Так опыт есть или нет? Интересно неужели просто решили дом построить?

Nasekomoe · Post by **Nasekomoe** » 19 Sep 2007 02:39

Не знаю, как ответить насчет опыта. Таких крупных проектов, конечно, раньше не затевал. Делал кое-что по мелочам. Ремонт в ванной. Сестре новую ванную комнату. Знакомым фундамент копал для пристройки. Паркет положить. Пол (плитка) переделать. Патио. С автомеханикой знаком - имел машину МОЕГО возраста. Попробуй тут быть безруким.
Образования строительного нет. Прочитал некоторое количество книжек, изучил строительные коды и zoning всяких городов и сел (в частности, NYC, но пока не понадобилось). Интересно, кстати - фантазия и ограниченность местного законотворчества местами просто поражает. Скажем, в одном из окрестных городов выпендрились - у них граница участка - это не вертикальная плоскость, а линия! Так и написано. А в нашем городке, например, ограничивается общая высота дома - 35 футов, но место под наклонной крышей идет за "полцены", то есть дом треугольной формы можно иметь аж в 70 футов высоты... правда, этим здесь почему-то никто не пользуется. Вопрос с изломаннной крышей тактично обходится молчанием.