Early lease termination

Moderator: Komissar

User avatar
Nikolai_0801
Уже с Приветом
Posts: 1212
Joined: 08 May 2001 09:01
Location: USA

Early lease termination

Post by Nikolai_0801 »

Я должен уехать из ЛА в конце октября - так как здесь работу потерял , а в другом штате нашел.

Однако - на мне висит действующий лиз - на один год с начала июля - по которому я должен отвечать за ренту до конца июня 2021 года а это 9 х $2.35к ( если только ранее не найдется новых жилец) - плюс - как мне сказала
сегодня риэлтор - я должен буду также ей заплатить ее рентал комиссионные ( 1.5 мес ренты ~ $3.5) - причем вперед - до того как она начнет маркетинг и поиск новых жильцов - и это все помимо более ожидаемых ( и терпимых ) расходов на обявления и уборку.

Все это выглядит перекошенным в сторону прав лендлорда. Лет 12 назад мне пришлось выезжать из квартиры в Бей Ареа раньше окончания лиза - заплатил типа штраф в 1 месячную оплату плюс ~ 200 $ за уборку и это было все. Гораздо либеральнее условия лиза также в других штатах.

Если кто сталкивался с подобной ситуацией - посоветуйте пожалуйста что нибудь в личку. Спасибо.

User avatar
Nikolai_0801
Уже с Приветом
Posts: 1212
Joined: 08 May 2001 09:01
Location: USA

Re: Early lease termination

Post by Nikolai_0801 »

Made an offer to a landlord agent ( property management company) - that I fully cooperate in finding a new tenant and I pay 1 extra month rent and you keep a security deposit ( also 1 month rent) - and we have a formal early termination of the lease in the end of October. She keeps silence.

User avatar
Uzito
Уже с Приветом
Posts: 6529
Joined: 06 Feb 2002 10:01
Location: NJ, USA

Re: Early lease termination

Post by Uzito »

Вместо предложений Вам нужно отправить официнальное уведомление - съезжаю в конце Октября, ищите новых жильцов. Если найдут раньше и попросят съехать, то Вам лучше будет съехать пораньше. Так же требовать с Вас фиксированную сумму за поиск не могут, могут только требовать реальные затраты на поиск жильца. Так же не могут сидеть на попе и никого не искать. Вы платите пока жильцы не найдут/лиз не кончится.

Смотрите чтобы Вам не прислали левые счета за COVID-19 cleaning - вы овечаете только за то, что прописано в контракте.

User avatar
Nikolai_0801
Уже с Приветом
Posts: 1212
Joined: 08 May 2001 09:01
Location: USA

Re: Early lease termination

Post by Nikolai_0801 »

Спасибо за ответ. Я им послал официальное уведомление что сьезжаю и возвращаю ключи - не позже 30 октября - могу и раньше если найдется
новый жилец.

Кстати - емайл сообщение считается официальным - или лучше еще на адрес фирмы ( property management ) обычным письмом уведомление послать ?

User avatar
Nikolai_0801
Уже с Приветом
Posts: 1212
Joined: 08 May 2001 09:01
Location: USA

Re: Early lease termination

Post by Nikolai_0801 »

На мое первое уведомление о том что освобождаю квартиру в конце октября она ответила перечислением того что я ей должен заплатит

- lost rent - $21,150 dollars (9 months x $2,350.00), The rental commission $3,525 dollars, etc. - like $250 cleaning fee, $10 per week ads at Zillow.

а в конце добавила:

"All expense items listed above are not negotiable and tenant should note that breaking a lease is costly. "

Ann4Ann
Уже с Приветом
Posts: 922
Joined: 14 Nov 2002 23:02
Location: S.Peterburg, Russia --> USA

Re: Early lease termination

Post by Ann4Ann »

офигели они там у вас совсем. если б я такое получила, могла б сгоряча на airbnb на подневную сдачу могла поставить. и гори оно...
если серьезно, то легче не прерывать, а поселить кого нибудь туда до конца лиза.

User avatar
Nikolai_0801
Уже с Приветом
Posts: 1212
Joined: 08 May 2001 09:01
Location: USA

Re: Early lease termination

Post by Nikolai_0801 »

Ann4Ann wrote:
16 Sep 2020 22:16
офигели они там у вас совсем. если б я такое получила, могла б сгоряча на airbnb на подневную сдачу могла поставить. и гори оно...
если серьезно, то легче не прерывать, а поселить кого нибудь туда до конца лиза.
Sub-leasing is not allowed by the lease.

deev_a_v
Уже с Приветом
Posts: 2430
Joined: 07 Apr 2018 15:16

Re: Early lease termination

Post by deev_a_v »

Если уезжате в другой штат - забейте, никто вас разыскивать не будет.
Просто я живу на улице Ленина
И меня зарубает время от времени
https://www.youtube.com/watch?v=WS7hHNiwZVo

User avatar
-helloworld-
Уже с Приветом
Posts: 672
Joined: 03 Dec 2010 02:46
Location: state of deseret

Re: Early lease termination

Post by -helloworld- »

Я думаю вам надо идти к адвокату и показать всю переписку. Первая консультация обычно бесплатна.

city_girl
Уже с Приветом
Posts: 32202
Joined: 09 Jun 2010 15:58
Location: LT-RU-NY

Re: Early lease termination

Post by city_girl »

Nikolai_0801 wrote:
16 Sep 2020 21:33
На мое первое уведомление о том что освобождаю квартиру в конце октября она ответила перечислением того что я ей должен заплатит

- lost rent - $21,150 dollars (9 months x $2,350.00), The rental commission $3,525 dollars, etc. - like $250 cleaning fee, $10 per week ads at Zillow.

а в конце добавила:

"All expense items listed above are not negotiable and tenant should note that breaking a lease is costly. "
Если она считает, что лиз будет использоваться до конца, то логично, что никаких комиссий брокерам (тем более комиссии брокерам обычно оплачиваются новым арендатором, разве нет?), cleaning fee и оплаты ads ей не положены точно. Lost rent, это рент за месяцы за которые нет другого аредатора. Поэтому если арендатор найдется раньше, то и утраченная аренда будет соответственно меньше. Другое дело найдется ли. Она не может брать все это заранее. Все ее допзатраты по нахождению нового арендатора и lost rent по идее она должна доказать документально по факту

User avatar
Nikolai_0801
Уже с Приветом
Posts: 1212
Joined: 08 May 2001 09:01
Location: USA

Re: Early lease termination

Post by Nikolai_0801 »

Только что говорил с адвокатом по этому вопросу - он сказал - что если дойдет до суда - то я проиграю.

На вопрос что же делать ? - он говорит есть типа 3 варианта:


- Найти нового жильца ; ( - Я брокеру это уже предложил что помогу ей искать и сам буду искать жильцов.)

- попробовать договориться за "fee" - типа 2 месяца рентал "сверху " ; (- Фактически я брокеру это уже тоже предложил)

- просто сдать ключи и уехать в конце октября ( walk away ) - он сказал это грозит мне испорченной кредитной историей или же судом - решение которого будет не в мою пользу.

Если брокер не примет первые два варианта - я склоняюсь к третьему - тем более что моя кредитная история сеичас на уровне 835 поинтов - и даже если она упадет на 100 баллов после - я думаю это переживу.

User avatar
Uzito
Уже с Приветом
Posts: 6529
Joined: 06 Feb 2002 10:01
Location: NJ, USA

Re: Early lease termination

Post by Uzito »

Nikolai_0801 wrote:
16 Sep 2020 21:33
На мое первое уведомление о том что освобождаю квартиру в конце октября она ответила перечислением того что я ей должен заплатит
- lost rent - $21,150 dollars (9 months x $2,350.00), The rental commission $3,525 dollars, etc. - like $250 cleaning fee, $10 per week ads at Zillow.
а в конце добавила:
"All expense items listed above are not negotiable and tenant should note that breaking a lease is costly. "
Это нелегально.
Early lease termination fees are illegal in California. Lease clauses that force a tenant to pay a set amount for breaking a lease early are illegal in California. Civil Code section 1951.2 caps what a landlord can recover when a tenant breaks a lease. A landlord can only recover the actual damages suffered because of the lease termination. In fact, a landlord has an obligation to mitigate damages, to re-rent the unit as soon as possible at the same rent. In a tight rental market, where the landlord can re-let the unit right away, the landlord does not have significant damages because of a breach of lease.
Максимум что с Вас могут потребовать это плату пока не найдут нового жильца + те $10 per week ads at Zillow.
Никаких cleaning fees. Вы сдаете лендлорду квартиру назад в состоянии "broom clean" и всё.

User avatar
Nikolai_0801
Уже с Приветом
Posts: 1212
Joined: 08 May 2001 09:01
Location: USA

Re: Early lease termination

Post by Nikolai_0801 »

"Если она считает, что лиз будет использоваться до конца, то логично, что никаких комиссий брокерам (тем более комиссии брокерам обычно оплачиваются новым арендатором, разве нет?), " - да - тут или одно или другое, в любом случае - расходы станут окончательными по факту - через несколко месяцев - найдет или не наидет она нового жильца . А требовать такие суммы наперед - непонятно что она думает.


cleaning fee и оплаты ads ей не положены точно. - ПО факту - я бы сказал положены. За уборку всегда денги удерживаются из залога. Расходы на маркетинг и об'явления прописаны в лизе на мне - в случае расторжения лиза.

Lost rent, это рент за месяцы за которые нет другого аредатора. - Абсолютно верно. Но мне адвокат сказал что если дойдет до суда - то это мoя обязанность доказать что она ненадлежащим образом искала новых жильцов, а доказать это трудно - ибо брокeр может сказать - смотрите - я размесчал обявления в Зилоуз ) ( 10 $ в неделю) - то есть искал. А на самом деле он с ленлордом может спокойно затеять ремонт в квартире или не делат ничего.
Last edited by Nikolai_0801 on 16 Sep 2020 23:05, edited 1 time in total.

User avatar
Uzito
Уже с Приветом
Posts: 6529
Joined: 06 Feb 2002 10:01
Location: NJ, USA

Re: Early lease termination

Post by Uzito »

Nikolai_0801 wrote:
16 Sep 2020 22:52
- просто сдать ключи и уехать в конце октября ( walk away ) - он сказал это грозит мне испорченной кредитной историей или же судом - решение которого будет не в мою пользу.
Даже если Вы проиграете суд, проигрыш будет только в размере actual damages. Ни и каких 25 тыщах проигрыша речи быть не может.

deev_a_v
Уже с Приветом
Posts: 2430
Joined: 07 Apr 2018 15:16

Re: Early lease termination

Post by deev_a_v »

Nikolai_0801 wrote:
16 Sep 2020 22:52
Только что говорил с адвокатом по этому вопросу - он сказал - что если дойдет до суда - то я проиграю.

На вопрос что же делать ? - он говорит есть типа 3 варианта:


- Найти нового жильца ; ( - Я брокеру это уже предложил что помогу ей искать и сам буду искать жильцов.)

- попробовать договориться за "fee" - типа 2 месяца рентал "сверху " ; (- Фактически я брокеру это уже тоже предложил)

- просто сдать ключи и уехать в конце октября ( walk away ) - он сказал это грозит мне испорченной кредитной историей или же судом - решение которого будет не в мою пользу.

Если брокер не примет первые два варианта - я склоняюсь к третьему - тем более что моя кредитная история сеичас на уровне 835 поинтов - и даже если она упадет на 100 баллов после - я думаю это переживу.
When a tenant breaks a lease, most states require the landlord to take reasonable steps to rerent the unit and credit the new rent toward the remainder on the lease. This is known as mitigating the damages -- and it means that the departed tenant will be liable only for the months the unit was vacant. In a tight housing market, this liability should be no more than a month or so
..
If your landlord stands firm but foolish and takes no steps to rerent and then attempts to collect the balance of the rent in a lawsuit, the judge hearing the case will determine when the unit would have been rented had the landlord acted properly and advertised for a new tenant
https://www.nolo.com/legal-encyclopedia ... 28064.html

1. Для того, чтобы вас судить, она должна будет вас разыскать в другом штате и подать иск в суд того городка, где вы живете. По месту вашего жительства. И приезжать на суд.
2. Решение суда, если таковое будет, не приводит к автоматическому изьятию у вас денег.
The courts will not help you get the money you win in a court case. Instead, the final judgment is often sent by certified mail and you have to collect the money yourself.
Просто я живу на улице Ленина
И меня зарубает время от времени
https://www.youtube.com/watch?v=WS7hHNiwZVo

User avatar
Uzito
Уже с Приветом
Posts: 6529
Joined: 06 Feb 2002 10:01
Location: NJ, USA

Re: Early lease termination

Post by Uzito »

Кстати, что в самом лизе написано про early termination?

User avatar
Nikolai_0801
Уже с Приветом
Posts: 1212
Joined: 08 May 2001 09:01
Location: USA

Re: Early lease termination

Post by Nikolai_0801 »

26. BREACH OF CONTRACT; EARLY TERMINATION:

In addition to any obligations established by paragraph 25 ( VACATING PREMISES), in the event of termination by Tenant prior to completion of the original term of the Agreement, Tenant shall also be responsible for Lost Rent, Rental Commissions, Advertising Expenses, and Painting Costs necessary to ready Premises for re-rental. Landlord may withhold any such amount from Tenant's security deposit.

35. MEDIATION
A. .... Landlord and Tenant agree to mediate any dispute or claim arising betwen them out of this Agreement ... before resorting to court action.

36. ATTORNEY FEES: In any action or processing arising out of this Agreement , the prevailing party ... shall be entitled to reasonable attorney fees and costs , collectively not to exceed $1,000.

User avatar
IL
Уже с Приветом
Posts: 7183
Joined: 11 Jul 2000 09:01
Location: 28277

Re: Early lease termination

Post by IL »

Ваш долг наверное просто продадут коллекторам. Они будут вам звонить и напоминать пока не выплатите. Кредитный скор упадёт и рентовать жильё будет или очень трудно, или невозможно. Взять кредит тоже не получится, придется жить на кеш. Как-то так
IL

User avatar
Uzito
Уже с Приветом
Posts: 6529
Joined: 06 Feb 2002 10:01
Location: NJ, USA

Re: Early lease termination

Post by Uzito »

Ну в этом контексте
Lost Rent - это промежуток между Вашим съездом и моментом когда въезжает новый жилец. $0 - remaining lease amount.
Rental Commissions - это сколько брокер чаржит лендлорда на захождение нового жильца. Технически это cost of doing business и покрывается из месячных платежей за квартиру. Потенциально можно договориться это prorate в пропорции прожитого/оставшегося лиза.
Непонятно тогда почему Advertising expenses вставлены отдельным пунктом.
Painting Costs - тоже спорно, вряд ли лендлорд будет перекрашивать весь апартмент если Вы там жили всего три месяца. Краска имеет срок жизни 3-5 лет, поэтому все зависит от того, когда красили в последний раз.

User avatar
Nikolai_0801
Уже с Приветом
Posts: 1212
Joined: 08 May 2001 09:01
Location: USA

Re: Early lease termination

Post by Nikolai_0801 »

IL wrote:
16 Sep 2020 23:50
Ваш долг наверное просто продадут коллекторам. Они будут вам звонить и напоминать пока не выплатите. Кредитный скор упадёт и рентовать жильё будет или очень трудно, или невозможно. Взять кредит тоже не получится, придется жить на кеш. Как-то так
моя кредитная история сеичас на уровне 835 поинтов - и даже если она упадет на 100 баллов после - я думаю это переживу. Пока ни дом , ни машину покупать не планирую.

User avatar
IL
Уже с Приветом
Posts: 7183
Joined: 11 Jul 2000 09:01
Location: 28277

Re: Early lease termination

Post by IL »

Nikolai_0801 wrote:
16 Sep 2020 23:56
IL wrote:
16 Sep 2020 23:50
Ваш долг наверное просто продадут коллекторам. Они будут вам звонить и напоминать пока не выплатите. Кредитный скор упадёт и рентовать жильё будет или очень трудно, или невозможно. Взять кредит тоже не получится, придется жить на кеш. Как-то так
моя кредитная история сеичас на уровне 835 поинтов - и даже если она упадет на 100 баллов после - я думаю это переживу.
там будет не 100 баллов. Как только появится долг, просроченный коллекторам на несколько месяцев, у вас там останеся баллов 300. Собственно в этом и есть суть кредитной истории
IL

User avatar
Uzito
Уже с Приветом
Posts: 6529
Joined: 06 Feb 2002 10:01
Location: NJ, USA

Re: Early lease termination

Post by Uzito »

IL wrote:
17 Sep 2020 00:01
там будет не 100 баллов. Как только появится долг, просроченный коллекторам на несколько месяцев, у вас там останеся баллов 300. Собственно в этом и есть суть кредитной истории
Кредитные очки важны только тем, кто ими дорожит. Практически всегда есть вариант prepay lease на полный срок или вариант с поручителем для тех, у кого история хромает.

User avatar
Nikolai_0801
Уже с Приветом
Posts: 1212
Joined: 08 May 2001 09:01
Location: USA

Re: Early lease termination

Post by Nikolai_0801 »

deev_a_v wrote:

1. Для того, чтобы вас судить, она должна будет вас разыскать в другом штате и подать иск в суд того городка, где вы живете. По месту вашего жительства. И приезжать на суд.


- Хорошо бы если так. Но я где то читал что они могут подавать и по месту проперти - в ЛА. И после того как ответчик ( я ) несколько раз не явился - они могут
получить решение судьи в свою пользу в мое отсутсвие и предьявить банку в котором мой счет чтобы изьять ( garnish) долг ( они знают мой банковский счет из платежек - чеков).

User avatar
IL
Уже с Приветом
Posts: 7183
Joined: 11 Jul 2000 09:01
Location: 28277

Re: Early lease termination

Post by IL »

Uzito wrote:
17 Sep 2020 00:04
IL wrote:
17 Sep 2020 00:01
там будет не 100 баллов. Как только появится долг, просроченный коллекторам на несколько месяцев, у вас там останеся баллов 300. Собственно в этом и есть суть кредитной истории
Кредитные очки важны только тем, кто ими дорожит. Практически всегда есть вариант препаы леасе на полный срок или вариант с поручителем для тех, у кого история хромает.
Всё так. Многие просто на эту историю забивают. Нет кредита -- нет проблем.

Устроится на работу без кредитной истории тоже сложнее.
IL

User avatar
IL
Уже с Приветом
Posts: 7183
Joined: 11 Jul 2000 09:01
Location: 28277

Re: Early lease termination

Post by IL »

Nikolai_0801 wrote:
17 Sep 2020 00:06
deev_a_v wrote:

1. Для того, чтобы вас судить, она должна будет вас разыскать в другом штате и подать иск в суд того городка, где вы живете. По месту вашего жительства. И приезжать на суд.


- Хорошо бы если так. Но я где то читал что они могут подавать и по месту проперти - в ЛА. И после того как ответчик ( я ) несколько раз не явился - они могут
получить решение судьи в свою пользу в мое отсутсвие и предьявить банку в котором мой счет чтобы изьять ( garnish) долг ( они знают мой банковский счет из платежек - чеков).
Честно говоря, выы можете быть абсолютно спокойны: никто к вам в банковский счет не залезет. Вы просто потеряете возможность жить в кредит
IL

Return to “Продажа и покупка недвижимости”