Appraisal и можно ли его использовать для negotiation

[dvd00]

не думаю что я попутал плюс с минусом - с детства хорошо с математикой

в описанном примере - зачем мне покупать дом, который оценили в меньшую стоимость чем я предложил? Сразу оговорюсь - я не рассматриваю граничные кейсы, когда appraiser не знает что он делает.

[agent_V]

ага, теперь стало более менее ясно. В итоге все сводится к тому, что если appraisal будет на сумму меньше той, что в офере - можно попросить продавца отдать эту сумму просто руками мне (типа откат).

Это как?

Вы пишете оффер на 400, аппрейзал приходил на 350. Какой откат при таких условиях?

В моем понимании самое просто - 50к отката. можно канеш ввести и коэффициент какой нить, но это уже детали.

На самом деле это все теория, довольно далекая от практики.
Не знаю, где в Bergen County Вы покупаете, но основная масса городов, там хорошие, с хорошими школами и удобным комьютом в Нью Йорк.
Поэтому, спорс на дома, там остается довольно высокий. Хорошие дома, за нормальную цену продаются сравнительно быстро, да и дом в хорошем состоянии найти непросто.
Можно конечно помечтать об откате, но скорее всего этого не произойдет.
Вы, посмотрев, 15-20 похожих домов, вполне четко будете себе представлять реальную цену дома. Если Вы знаете что дом стоит 400К, а аппраизал придет на $350К, то
можно попытаться "сыграть" на аппрейзале, но очень часто продавцы тоже не хотят значительно уступать и сделка распадется.

После того как Вы "упустите", пару понравившихся Вам домов подобным образом, у Вас резко пропадет желание получить откат и возрастет мотивация скорее купить дом.

[annushka_ya]

ага, теперь стало более менее ясно. В итоге все сводится к тому, что если appraisal будет на сумму меньше той, что в офере - можно попросить продавца отдать эту сумму просто руками мне (типа откат).

Это как?

Вы пишете оффер на 400, аппрейзал приходил на 350. Какой откат при таких условиях?

В моем понимании самое просто - 50к отката. можно канеш ввести и коэффициент какой нить, но это уже детали.

у вас идилические представления о процессе. все обычно совсем не так.
предположим что вы пытаетесь купить дом за 400К с моргеджом на 80%(на 320К) а 80К ваш даунпеймент. вы пишете офер с мортгежд континдженси, где говорится что если до такой-то даты вам не удасться заручится от банка согласием дать вам 320К в долг то вы можите выйти из контракта.
предположим что приходит банку аппрейзал на 350К и банк вам говорит могу вам дать лоан на 310К(80% от 350), а на 320К не могу. у вас есть выбор либо согласится на все как есть т.е. доложить дополнительно своих 10К, т.е. купить все за теже 400К, но 90К даун, а 310К займ, либо выйти из договора.
если очень сильно напугать продавца что уйдете, он может немного и подвинуться в цене, но скорее всего не подвинится. на большее что можно расчитывать - он опустит цену на недостоющие 10К. т.е. вы купите дом за 390К, из них 80К даун и 310К мортгедж.
если вы уйдете из контракта, помните что к тому времени вы уже потратите изрядное количество денег и нервов: вы к тому моменту уже оплатите инспекцию и некоторые банковские фи(например аппрейзал заведомо пойдет из вашего кармана)

[annushka_ya]

кстати, забыла добавить что использовать аппрейзал как переговорный механизм можно в некоторых штатах. у нас (в МА) допустим можно включить в офер аппрейзал континдженси, который говорит что если аппрейзал будет ниже чем Х, то покупатель имеет право выйти из сделки. такой континжденси имеет смысл включать когда мортгижд континжденси не является серьезным (скажем вы изначально не собираетесь брать 80% займа, а кладете большой даун). такая континженси позволяет вам уйти от сделки, но опять вряд ли продавец сильно прогнется чтобы удержать вас. и опять таки до того как вы узнаете апрейзал вы уже потратите какие-то деньги и нервы.
вероятность что примут офер с прейзал континдженси ниже чем без нее, так как эти выходы из сделки никому особо не нравятся. если у продавца есть хоть какая-то альтернатива он предпочтет с вами не связываться.

[X37WAL!^]

ага, теперь стало более менее ясно. В итоге все сводится к тому, что если appraisal будет на сумму меньше той, что в офере - можно попросить продавца отдать эту сумму просто руками мне (типа откат).

Это как?

Вы пишете оффер на 400, аппрейзал приходил на 350. Какой откат при таких условиях?

В моем понимании самое просто - 50к отката. можно канеш ввести и коэффициент какой нить, но это уже детали.

у вас идилические представления о процессе. все обычно совсем не так.
предположим что вы пытаетесь купить дом за 400К с моргеджом на 80%(на 320К) а 80К ваш даунпеймент. вы пишете офер с мортгежд континдженси, где говорится что если до такой-то даты вам не удасться заручится от банка согласием дать вам 320К в долг то вы можите выйти из контракта.
предположим что приходит банку аппрейзал на 350К и банк вам говорит могу вам дать лоан на 310К(80% от 350), а на 320К не могу. у вас есть выбор либо согласится на все как есть т.е. доложить дополнительно своих 10К, т.е. купить все за теже 400К, но 90К даун, а 310К займ, либо выйти из договора.
если очень сильно напугать продавца что уйдете, он может немного и подвинуться в цене, но скорее всего не подвинится. на большее что можно расчитывать - он опустит цену на недостоющие 10К. т.е. вы купите дом за 390К, из них 80К даун и 310К мортгедж.
если вы уйдете из контракта, помните что к тому времени вы уже потратите изрядное количество денег и нервов: вы к тому моменту уже оплатите инспекцию и некоторые банковские фи(например аппрейзал заведомо пойдет из вашего кармана)

А теперь задумайтесь, если данный покупатель кладет стандартные 20% и не получает мортгидж из-за низкого аппрайзала, действительно продавец ли не подвинется, понимая, что если этот уйдет, со следующим покупателем готовым выложить 400K c большой вероятностью произойдёт ровно то же самое...

[annushka_ya]

А теперь задумайтесь, если данный покупатель кладет стандартные 20% и не получает мортгидж из-за низкого аппрайзала, действительно продавец ли не подвинется, понимая, что если этот уйдет, со следующим покупателем готовым выложить 400K c большой вероятностью произойдёт ровно то же самое...

фишка в том что это вилами на воде писано каким будет следующий апрейзал и что скажет следующий банк. вы ж наверняка видели как работают апрейзалы... часть из них компетентны часть совершенно не знают локальный рынок. и чаще всего они дают такую вилку в оценке что мама дорогая.
я видела не раз (пока сама тусовалась на рынке как покупатель) как банк отказывал в мортгежде а следующий банк давал следующему покупателю займ на большую цену на тот же самый дом.

просто совет спрашивающему, это хорошо думать и хорошо оценивать самому прежде чем подавать офер, а не надеяться на какие-то мифические откаты.

[avitya]

Мой опыт показывает, что аппрайзал получается таким, каким хочет банк. И к реальности притянут за уши.

[Kolombina]

не думаю что я попутал плюс с минусом - с детства хорошо с математикой

в описанном примере - зачем мне покупать дом, который оценили в меньшую стоимость чем я предложил? Сразу оговорюсь - я не рассматриваю граничные кейсы, когда appraiser не знает что он делает.

Если вы не путаете плюс с минусом, то путаете определения

Откат - это когда вы покупаете дом за 350, а аппрейзал приходит на 400. Тогда вы поднимаете цену до 400 и селлер вам дает 50 тыс откат. На новую кухню например. Это нелегально. У нас, по крайней мере.

Если вы покупаете дом за 400, а аппрейзал приходит на 350, то никаких откатов на руки вы не получаете. Максимум, что вы получаете - это снижение цены до 350. )))

[Kolombina]

А теперь задумайтесь, если данный покупатель кладет стандартные 20% и не получает мортгидж из-за низкого аппрайзала, действительно продавец ли не подвинется, понимая, что если этот уйдет, со следующим покупателем готовым выложить 400K c большой вероятностью произойдёт ровно то же самое...

Зависит от дома.

Если продавец уверен, что дом аппрейзнется, то будет стоять на своем. И байеру придется либо доплачивать либо уходить.

Мы когда продавали свой дом, то аппрейзал пришел на 15 тыс меньше. Покупатель не хотел платить, мы не пошли вниз, потому что считали , что аппрейзер идиот.
Байеры хотели дом, заказали аппрейзал диспьют. Диспьют пришел на 1 тыс больше, то есть все еще 14 тыс меньше контрактной цены. Мы не договорились, поставили дом назад на маркет, и продали через две недели за полную цену.

[Kolombina]

О, еще вспомнила историю 5-ти месячной давности. дом стоял за 310 на маркете. получили оффер на 325 (было много офферов).
Дом аппрейзнулся на 240 (!). Не договорились, поставили назад на маркет, следующий байер появился в течерние 24 часов, сразу был заказан новый аппрейзал, пришел на 310К.

Разница между двумя аппрейзалами была в 4 рабочих дня. Никаких клоузингов не произошло в эти 4 дня, чтобы поменялись comparable sales.

Дом - generic house, ничего особенного, очень легко аппрейзать. А поди ж ты.