[Rental property] & [налоги]

[dvd00]

Смотрю в сторону покупки rental property (2FAM). Интересует вопрос - каким образом платятся налоги с ренты, которую платят tenants? Имеет ли смысл оформлять проперти как собственность LLC (предварительно создав спецом для этого LLC) с целью списывания части доходов до расчета налогов (заправка машины, поездки по стране и т.п.)?

В целом, если у кого нить есть толковый RE & Accounting consultant в Bergen-ской области - буду сильно признателен.

[xmaz]

Возьмите лучше книжку сначала почитайте (у нас в библиотеке их целая полка). В двух словах тут не расскажешь, сильно зависит от вашего дохода и типов собственности.

Но если совсем кратко, то создание LLC никак не меняет налоговую ношу - расходы на машину (там не заправками, а mileage считают), поездки, ремонты, проценты по кредиту и прочее и так вычитаются, но тонкости нужно читать. Зависеть будет не от формы владения, а от вашей финансовой ситуации (сколько дохода от работы).

Все, чему помогает LLC - это то, что ваше имя не светится на проперти. Во всех документах, включая тайтл, будет фигурировать название корпорации, а не ваше честное имя. Говорят, что это как-то защищает легально, но нам лойер сказал, что при желании выцепят все равно

[xmaz]

А! Ключевые слова для поиска литературы: RE Investing

[AlienCreature]

Все, чему помогает LLC - это то, что ваше имя не светится на проперти. Во всех документах, включая тайтл, будет фигурировать название корпорации, а не ваше честное имя. Говорят, что это как-то защищает легально, но нам лойер сказал, что при желании выцепят все равно

Например, ваше тенант шол пьяный домой, подскользнулся, упал, очнулся - иск в суд что у вас дорожка скользская. А кого судить - а правильно, LLC, а у LLC ничего и нету из активов кроме собственно этого дома который вы сдаете. Поэтому нужно делать 2 LLC - одно владеет домом, другое его сдает Тогда не подкопаещься

[dvd00]

ну, литературой я уже затарился просто вот вопросы, которые from the top of my mind хотелось прояснить побыстрее, раньше чем успею прочитаю книжки.

Спасибо за разъяснения. Рекомендации по поводу консультанта по прежнему сильно appreciated были бы

[Леонид Ильич Брежнев]

Все, чему помогает LLC - это то, что ваше имя не светится на проперти. Во всех документах, включая тайтл, будет фигурировать название корпорации, а не ваше честное имя. Говорят, что это как-то защищает легально, но нам лойер сказал, что при желании выцепят все равно

Например, ваше тенант шол пьяный домой, подскользнулся, упал, очнулся - иск в суд что у вас дорожка скользская. А кого судить - а правильно, LLC, а у LLC ничего и нету из активов кроме собственно этого дома который вы сдаете. Поэтому нужно делать 2 LLC - одно владеет домом, другое его сдает Тогда не подкопаещься

Адвокаты говорят, что при такой тесной завязке, когда Пупкин владеет PupkinOwner LLC и тот же Пупкин владеет PupkinLandlord LLC если что-то случится по настоящему, то взять самого Пупкина за вымя не есть задача черезчур сложная. И решение тут хорошая амбрела инсуранс, а не хитропопые манипуляции.

[dvd00]

а в терминах $$$ - сколько такая страховка будет стоить? и это и есть ее general название - "umbrella insurance"?

[Duck]

Все, чему помогает LLC - это то, что ваше имя не светится на проперти. Во всех документах, включая тайтл, будет фигурировать название корпорации, а не ваше честное имя. Говорят, что это как-то защищает легально, но нам лойер сказал, что при желании выцепят все равно

Например, ваше тенант шол пьяный домой, подскользнулся, упал, очнулся - иск в суд что у вас дорожка скользская. А кого судить - а правильно, LLC, а у LLC ничего и нету из активов кроме собственно этого дома который вы сдаете. Поэтому нужно делать 2 LLC - одно владеет домом, другое его сдает Тогда не подкопаещься

Адвокаты говорят, что при такой тесной завязке, когда Пупкин владеет PupkinOwner LLC и тот же Пупкин владеет PupkinLandlord LLC если что-то случится по настоящему, то взять самого Пупкина за вымя не есть задача черезчур сложная. И решение тут хорошая амбрела инсуранс, а не хитропопые манипуляции.

Это точно. Поэтому надо не в одно лицо владеть а с партнерами, чтобы не подкопались. То есть лучше в 10 домах владеть по 10% чем целым домом.

[Komissar]

Адвокаты говорят, что при такой тесной завязке, когда Пупкин владеет PupkinOwner LLC и тот же Пупкин владеет PupkinLandlord LLC если что-то случится по настоящему, то взять самого Пупкина за вымя не есть задача черезчур сложная. И решение тут хорошая амбрела инсуранс, а не хитропопые манипуляции.

Дорогой Ильич, мне тож самое адвокаты буржуйские грят.

[Леонид Ильич Брежнев]

а в терминах $$$ - сколько такая страховка будет стоить? и это и есть ее general название - "umbrella insurance"?

Обычно она должна закрывать сумарный размер Ваших всех ассетов (сайвинг, 401К, 529, дом, стоки) сейчас, плюс ваш earning potential в течении след. 10 - 15 лет. Стоимость? Экстра 30 - 50 долларов в месяц.

[Леонид Ильич Брежнев]

Адвокаты говорят, что при такой тесной завязке, когда Пупкин владеет PupkinOwner LLC и тот же Пупкин владеет PupkinLandlord LLC если что-то случится по настоящему, то взять самого Пупкина за вымя не есть задача черезчур сложная. И решение тут хорошая амбрела инсуранс, а не хитропопые манипуляции.

Это точно. Поэтому надо не в одно лицо владеть а с партнерами, чтобы не подкопались. То есть лучше в 10 домах владеть по 10% чем целым домом.

Там правило простое. Чем ближе PupkinLLC к самому Пупкину, тем меньше там лиабилиты на LLC и больше на самом Пупкине. Если у вас завод PupkinGoodSalesIn100Countries LLC, который владеет конторой которое обеспечивает жилье и общежития для сотрудников, которые постоянно меняются, т.е. что-то продается и чтё-то покупается (т.е. там скорей всего несколько контор), и на фоне кризиса излишко жилья решили сдать, и что-то там случилось никакой суд не повесит на вас персональное лиабилиты, поскольку все поверят, когда вы будете коворить, что про существование этого дома на 123 пупкин авеню, вы и знать не знали.
А если Вы живете от з/п до з/п, в том году не поехали в отпуск, поскольку на вашем рентере надо было менять крышу,а денег не было, а вообще вы заодно там два раза в месяц стрижете траву (часть контракта), то никто не поверит в лиабилиты PoorPupkin LLC и все это повесят на вас.

Основная масса народу тут будут скорей владеть PoorPupkin LLC нежели чем PupkinGoodSalesIn100Countries LLC

[Леонид Ильич Брежнев]

Дорогой Ильич, мне ....

Ильич, это который основатель советского государсва. Я просто дорогой и любимый Леонид Ильич.

p.s. у нас все адвокаты партийные, так что для членов партии у нас громадные скидки.

[xmaz]

Рекомендации по поводу консультанта по прежнему сильно appreciated были бы

Тут не могу ничем помочь, мы разбирались сами. Консультанты такие обычно или сильно дороги или сильно бесполезны.
По поводу налогов попробуйте найти бухгалтера по налогам (или как их там зовут? которые taxes раз в год считают. Только не из франчайза, а частного специалиста). Они обычно все эти тонкости знают. У нас есть свой, но он локальный, от вас далеко.

А по легальным вопросам нет никого надежнее, чем lawyer, который занимается вопросами недвижимости. Опять же, у нас есть свой локальный, найден был по рекомендациям знакомых в этом же бизнесе. Приготовьтесь заплатить денежку за консультацию, за просто так эти типчики даже не чихнут.

[xmaz]

А! Вот еще совет.

Если вам обязательно нужен живой консультант, найдите в вашем городе/местности Real Estate Investment Association. Это такой клуб по интересам, где тусуются новички и всякие опытные люди, желающие получить деньги за свой опыт. Нам в начале пути было очень полезно там поучаствовать, набраться жаргона и полезных знакомств

[dvd00]

Спасибо большое за рекомендации - буду смотреть в эту сторону!

[TanyaNew]

Eсли разложить на пальцах:
Про налоги:
Вы откладывете и суммируете все затратаы на покупку приведение впорыдок содержание вахсей пропертуы проценты по ипотеке, налоги плюс (самое важное) добавляете амортизацию которая будет по моему стоимость проперты /30 из-за амортизации сумма будет выже чем то что вы получете от рента.
Теперь если ваш доход от работы больше 150+ и вы не профессиональные агент по недвижемости то вы етот минус складывете до того момента как продаетете проперть, а там отнимаете от продажные цены когда вычелятся налоги (там еше куча закидонов с налогами) Если ваш доход от (не помню точно) 100 до 150 вы можете какую-то часть из етого минус вывести из своего налогоблаемого основного дохода. Основной доход меньше 100 там весь минус можно вывести из налогооблагаемого дохода.
(Более тожно почитайте книжки)
По поводу страховки:
вы приглашете страхового агента он говорит что надо сделать в ну например поставить перила у лестницы в ванне добавить липуcхки и покупаете <rental propety insurance> которые будет за вас бодатся в случaе не предвиденых форс мажорав так жекак и в ситуации с машиной. Никаких корпораций в обшем создавать не надо единсвенное у вас должен быть <escrow> счет для депозитов.

[GarikToo]

т.е. эта самая "зонтиковая страховка" делаестя на случай если жилец рентованой проперти вдруг подаст в суд из-за каких нибудь реальных/мнимых проблем с пропердью?

[Listka]

А можете подробнее объяснить, в чем разница, если вы владеете рентальной пропертью и являетесь агнетом недвижимости? Мне сказали, что разницы почти нет, кроме того, что нужно объявлять об этом перед покупкой/продажей, а так же экономия на агентстких.

[Komissar]

т.е. эта самая "зонтиковая страховка" делаестя на случай если жилец рентованой проперти вдруг подаст в суд из-за каких нибудь реальных/мнимых проблем с пропердью?

скорее, из-за injury на Вашей "проперди"

[Komissar]

А можете подробнее объяснить, в чем разница, если вы владеете рентальной пропертью и являетесь агнетом недвижимости? Мне сказали, что разницы почти нет, кроме того, что нужно объявлять об этом перед покупкой/продажей, а так же экономия на агентстких.

там не просто надо "числиться" агентом, а еще и доказуемо и легально работать по этому профилю > 50% рабочего времени

[Listka]

Не поняла... Я на пути к фул тайм проперти менеджером у брокера и мы совместно с мужем владеем двумя мульти-семейками, как это влияет на налоги? Хотелось бы узнать раньше, чем позже.

[GarikToo]

Не поняла... Я на пути к фул тайм проперти менеджером у брокера и мы совместно с мужем владеем двумя мульти-семейками, как это влияет на налоги? Хотелось бы узнать раньше, чем позже.

опппааа... не один Комми у нас крут

[Listka]

Не поняла... Я на пути к фул тайм проперти менеджером у брокера и мы совместно с мужем владеем двумя мульти-семейками, как это влияет на налоги? Хотелось бы узнать раньше, чем позже.

опппааа... не один Комми у нас крут

Я не крут, я только учусь. Просто на форуме стараюсь не сидеть. Я читатель, а не писатель. Пишу редко и только по делу.

[GarikToo]

Я на пути к фул тайм проперти менеджером у брокера и мы совместно с мужем владеем двумя мульти-семейками,

Я не крут, я только учусь. Просто на форуме стараюсь не сидеть. Я читатель, а не писатель. Пишу редко и только по делу.

[Komissar]

а мультисемейки небось на улице Кастро в СФ?