[Rental property] & [налоги]

[GarikToo]

а мультисемейки небось на улице Кастро в СФ?

ага, обе записаны на имя дочки Васи

[Listka]

Гарик, вы сами написали это. Я всего лишь вспомнила анекдот на эту тему...
Комисар, а насколько важно для налогов место расположения домов?
Люблю Привет за отсутствие стеба.

[Listka]

а мультисемейки небось на улице Кастро в СФ?

ага, обе записаны на имя дочки Васи

Видимо, в Кастро вы все и встречались...

[Komissar]

при содержании рентальной проперти, если Вы полноценно и доказуемо работаете в RE (реалтором или проп менеджером), Вы можете списывать потери по проперти с реалторского дохода в полном об'еме. Скажем, грубо, Вы заработали $170К в год на комиссионных, а рентал принес убыток на $30К, тогда можно считать 170-30 -> 140 тыщ налогооблагаемого дохода.

А вот у программиста Васи такой номер не пройдет. Если Вася зарабатывает больше 150К (AGI), то он может только суспендить лоссы на будущее. А если Вася зарабатывает <100К, то может вычитать, но не более 25К за год.

[dvd00]

Коммисар, а если программист Петя получает больше 150к - вообще ничего нельзя списывать или же хотя бы depreciation хотя бы можно будет? И кста, 150к это доход только Пети должен быть или всей Петиной семьи (это на случай если, например, жена Пети не работает) и тогда зп Пети как бэ делится пополам и тогда уже не 150 а 75 доход Пети... или так неправильно считать?

[Komissar]

если Петя и Дуся файлят вместе, то учитывается общий AGI. Если П и Д каждый получают по $75К, то все равно в сумме будет $150К. Пополам ничего не делится.

В смысле списывания с налогов, depreciation ничем не отличается от затрат на ремонт унитаза. Когда доход Пети и Дуси превысит $150К, все потери учитываются на бумаге и переползают в следующий год - suspended loss. За годы может скопиться изрядно. Вот когда доход у ПиД упадет ниже $100К, тут они могут начать списывать лоссы против дохода, до $25К в год. Между 100 и 150К - Prorated.

[GarikToo]

если Петя и Дуся файлят вместе, то учитывается общий AGI. Если П и Д каждый получают по $75К, то все равно в сумме будет $150К. Пополам ничего не делится.

В смысле списывания с налогов, depreciation ничем не отличается от затрат на ремонт унитаза. Когда доход Пети и Дуси превысит $150К, все потери учитываются на бумаге и переползают в следующий год - suspended loss. За годы может скопиться изрядно. Вот когда доход у ПиД упадет ниже $100К, тут они могут начать списывать лоссы против дохода, до $25К в год. Между 100 и 150К - Prorated.

т.е. если доход на семью больше 150К то аммортизацию и затраты на ремонт рентал проперди нельзя списать с налогов?

[Komissar]

можно, но только в будущем, когда доходы упадут.

надо понимать, что то, что списывается - это нетто убыток. Т.е. если Вы собрали ренты 20К, на ремонт потратили 3К, страховка и проптаксы 4К, а в амортизацию ушло 10К, то у вас нетто доход 3К, и ничего списать нельзя так или иначе, а нужно заплатить налог с 3К.

Но я лично покупаю high-end проперти, там амортизация высокая.

[Komissar]

Я когда-то повесил наверх тему, где все было расписано с примерами, но сейчас найти не могу.

[GarikToo]

Но я лично покупаю high-end проперти, там амортизация высокая.

и? налогов не платите на доходы с рента?

[Komissar]

Но я лично покупаю high-end проперти, там амортизация высокая.

и? налогов не платите на доходы с рента?

exactly

на бумаге получаются одни расходы

бедный, бедный Комми

[Listka]

Комисар, спасибо.

Выходит, выгоднее быть с лицензией агента. А зависит ли кто файлит таксы? Если файлить будет муж, а агент я? И зависит ли это правило от штата?

Завтра спрошу, что скажет мой учитель по этому поводу.

[Listka]

можно, но только в будущем, когда доходы упадут.

надо понимать, что то, что списывается - это нетто убыток. Т.е. если Вы собрали ренты 20К, на ремонт потратили 3К, страховка и проптаксы 4К, а в амортизацию ушло 10К, то у вас нетто доход 3К, и ничего списать нельзя так или иначе, а нужно заплатить налог с 3К.

Но я лично покупаю high-end проперти, там амортизация высокая.

Вот тут, отнимать выплаты по кредиту тоже нужно, у кого они есть?

Еще вопрос, все затраты по ремонту и тд, можно списать когда угодно за много лет сразу? Или есть лимит на количество лет? Т.е могут ли убытки быть просроченными за давностию лет?

[dvd00]

можно, но только в будущем, когда доходы упадут.

надо понимать, что то, что списывается - это нетто убыток. Т.е. если Вы собрали ренты 20К, на ремонт потратили 3К, страховка и проптаксы 4К, а в амортизацию ушло 10К, то у вас нетто доход 3К, и ничего списать нельзя так или иначе, а нужно заплатить налог с 3К.

Но я лично покупаю high-end проперти, там амортизация высокая.

вот тут я туплю... все эти расходы, что вы описали выше - в случае дохода >150k - даже их нельзя списывать до тех пор пока доход не станет менее 150k?

[М@ш@]

можно, но только в будущем, когда доходы упадут.

надо понимать, что то, что списывается - это нетто убыток. Т.е. если Вы собрали ренты 20К, на ремонт потратили 3К, страховка и проптаксы 4К, а в амортизацию ушло 10К, то у вас нетто доход 3К, и ничего списать нельзя так или иначе, а нужно заплатить налог с 3К.

Но я лично покупаю high-end проперти, там амортизация высокая.

вот тут я туплю... все эти расходы, что вы описали выше - в случае дохода >150k - даже их нельзя списывать до тех пор пока доход не станет менее 150k?

Я по примеру поняла, что заработали 20К, потратили 17К, вычли, налоги заплатили с 3К.
А есл заработали 20К, потратили 25К то вот эти 5К лишнии списать нельзя при доходе большем 150К. Вот только я не поняла, что происходит, если доход между 100К и 150К. Наверное, можно списать что-то, но чем больше доход, тем меньше списать можно.

[Komissar]

в корневой рубрике Мой дом разыскал и поднял наверх несколько топиков по теме. Читайте анналы нашего форума.

[Listka]

Учитель сказал, что списывать пассивные потери можно и нужно, если есть лицензия агента. Это в соответствии с кодом этики риэлтора. Они теперь еще такую же фишку пробуют пробить для адвокатов и врачей через конгресс. Вот. И сказал, что таки да, кроме пользы от лицензии никаких проблем. Разве, что нужно всегда предупреждать, что ты агент. От штата соответственно, не зависит.

[Komissar]

но списывать можно только против доходов. У Вас есть достаточно доходов с РЕ бизнеса?

[Listka]

Мы недавно залендлордились, летом, поэтому это и не суть важно. Я еще не начала работать. Их (списания) ведь можно придержать, если я правильно поняла? Как раз этот год будет интересен в плане набирания опыта и знаний по всем этим нюансам.

[SEL]

Учитель сказал, что списывать пассивные потери можно и нужно, если есть лицензия агента. Это в соответствии с кодом этики риэлтора. Они теперь еще такую же фишку пробуют пробить для адвокатов и врачей через конгресс. Вот. И сказал, что таки да, кроме пользы от лицензии никаких проблем. Разве, что нужно всегда предупреждать, что ты агент. От штата соответственно, не зависит.

учитель у вас что учит? вообще-то тест гораздо сложнее чем - лицензия агента-

[Listka]

Пре-лайсенс классы. Спасибо, за подсказку. Буду стараться.

[SEL]

Пре-лайсенс классы. Спасибо, за подсказку. Буду стараться.

you are kidding, right? He gives a tax advice ?

[Listka]

Я не очень поняла, почему Вы решили, что я шучу? Вы работаете агентом? Брокером? Брали раньше классы?

[SEL]

Я не очень поняла, почему Вы решили, что я шучу? Вы работаете агентом? Брокером? Брали раньше классы?

[Komissar]