покупка short sale Q&A

[Kolombina]

С одной стороны понятно.. с другой если ЛА приходит оффер на большую сумму (точнее более привлекательный) разве он не должен сообщить банку? Тогда банк полюбому просто не апрувнет меньший

Нет, не обязан.

У ЛА нет обязательств перед банком. Банк - не его клиент. Его клиент - селлер. А селлер волен выбирать любой оффер и не отчитываться о своих критериях.
В банк всегда идет только один оффер.

Вот этот момент, что банк не является клиентом и что ЛА должен действовать в интересах СЕЛЛЕРА прежде всего, не понимают многие агенты. Очень многие.

[geek7]

У ЛА нет обязательств перед банком. Банк - не его клиент. Его клиент - селлер. А селлер волен выбирать любой оффер и не отчитываться о своих критериях.
В банк всегда идет только один оффер.

Вот этот момент, что банк не является клиентом и что ЛА должен действовать в интересах СЕЛЛЕРА прежде всего, не понимают многие агенты. Очень многие.

Xм. Т.е. если селлер хочет загнать домишко своему другу подешевке, то bidding war им не помеха главное убедить банк всякими CMA да lowball offers, что больше им не светит и дешевле с домом растатся похорошему чем нудно форклозить и продавать своим?
Ну или просто может тянуть кота за хвост прикарманивая рент и не платя долг пока банк верит его попыткам продать...
Вот только Komissar хвастался, что из банка вытряс "за сколько они реально аппрувят сейл"
http://forum.privet.com/viewtopic.php?f ... 1#p4859396
что наводит на мысль о возможности общения с банком напрямую

[geek7]

Я Вам даю очень общие ответы, на такие же вопросы.
На самом деле, надо рассматривать конкретные ситуации, даже мелкие детали могут быть очень важны.

моя конкретика - 2-х семейный в хорошем районе.
куплен был за 700+, владелец отремонтировал один юнит и умудриля задолжать 800+
это 2-я попытка продажы. банк согласился на 600+ но было что-то с тайтлом..
типа владелец дом переводил на LLC, "но теперь все разрешилось" вот чуть не вчера...
(кстати первый покупатель мужественно держался полгода...)
поскольку то было давно и цены еще чуть присели, листед он еще на штук 20 меньше прошлого апрувала

хочу за еще меньше, выселить жильцов из неремонтированного, переделать под себя и жить.
возможно придется выселить других (их похоже несколько больше чем юнит теоретически может вместить)

[Habber]

Друзья, поясните пожалуйста, в чем риски/негатив шорт-сейла еще раз, без всяких тонкостей?
Ну вот есть дом, его цена на 30-40% ниже рыночной, он на шорт-сейле. Агент говорит нам что единственная попа с шорт-сейлом - что надо ждать где-то полгода, а в остальном все в ажуре. Ну еще и дом продается в состоянии как есть. Нам в общем-то не обременяет подождать, но важно что если за полгода мы найдем еще какой-то другой дом, чтобы мы могли отозвать наш офер на шортсейловский дом. Агент говорит что это все без проблем: просто в офере указываем срок рассмотрения 2 недели, а банк конечно же за это время не обернется. Поэтому через две недели можем отозвать в любой момент без объяснения причин. Все ли так? Какие еще подводные камни?

Если кто будет отвечать - прошу объясняйте попроще, поскольку у нас опыта в покупке/продаже недвижимости нету и терминологией соответствующей не владеем.
Спасибо.

[Kolombina]

Где это на 40% ниже рыночной? там должна стоять очередь из флипперов

[Habber]

Не в этом суть. Это далеко от цивилизации. Там где почтальон бывает раз в неделю и где морпехи, попав служить, ежемесячно подают рапорты об отправке в ирак или афганистан. А кто такие флипперы я не знаю, может там и есть очередь из них. Ну и ладно, может не 30-40%, а 25-30%, не так важно... Нету ли кому чего сказать по теме заданного вопроса - про шорт сейл???

[Alaska]

Нету ли кому чего сказать по теме заданного вопроса - про шорт сейл???

Если вы можете ждать, то есть большой шанс получить хороший дил, но вы должны помнить:
1. Цену дома определяет не продавец, а банк. Т.е. поставленная агентом цена и принятая продавцом, это ничего не значит. Это минус. Плюс - вы можете торговаться с банком.
2. Очень многое зависит от агента продавца. Они часто просто не могут закрывать шорт сейлы. Ленивы, нет опыта и т.п.
3. Дом может уйти на форкложе раньше, чем банк вам ответит. См. пункт 2.
Не расчитывайте, что агенты будут "держать руку на пульсе." У меня были случаи когда я, как покупатель, сообщала агенту продавца новость о том, что дом ушел на аукционе.

Поэтому совет: не "прикипайте" к дому. Ставьте и на другие дома.
Даже после входа в контракт с банком (месяца через 2-3), у вас будет пара недель на инспекции и окончательное решение. Ваш агент должен позаботиться об этом.
Но помните, как только вы начали оформление заема, то оценка дома будет из вашего кармана. Так что оплачивайте оценщика, только если точно решили брать этот дом.

[Habber]

Поэтому совет: не "прикипайте" к дому. Ставьте и на другие дома.
Даже после входа в контракт с банком (месяца через 2-3), у вас будет пара недель на инспекции и окончательное решение. Ваш агент должен позаботиться об этом.

Alaska, большое cпасибо за объяснение. Да-да, не прикипаем. А в офере должно быть просто написано что по результатам инспекции имеем право отозвать офер? Или там пишется что в случае обнаружения недостатков (существенных?)? То есть иными словами - есть ли такая форма которая нам гарантирует возможность отказаться по результатам инспекции?

И просто чайниковский вопрос про эти оферы: хотелось бы понять, а что нельзя подать несколько оферов сразу? Если допустим, подали три офера, продавцы откликнулись на два, то это нехорошо? Человек теперь обязан два дома купить?

[Alaska]

Поэтому совет: не "прикипайте" к дому. Ставьте и на другие дома.
Даже после входа в контракт с банком (месяца через 2-3), у вас будет пара недель на инспекции и окончательное решение. Ваш агент должен позаботиться об этом.

Alaska, большое cпасибо за объяснение. Да-да, не прикипаем. А в офере должно быть просто написано что по результатам инспекции имеем право отозвать офер? Или там пишется что в случае обнаружения недостатков (существенных?)? То есть иными словами - есть ли такая форма которая нам гарантирует возможность отказаться по результатам инспекции?

И просто чайниковский вопрос про эти оферы: хотелось бы понять, а что нельзя подать несколько оферов сразу? Если допустим, подали три офера, продавцы откликнулись на два, то это нехорошо? Человек теперь обязан два дома купить?

Есть такое слово в контракте contingency.
Обычно 17 дней на все про все: на инспекции, на заем, на оценку дома.. Ваш агент должен вам сказать сколько он указал дней.
Вы можете разорвать контракт без указания причин и получить ваш депозит назад, если уложитесь в этот срок. Будьте внимательны, когда будете подписывать бумагу, что снимаете все континженси. Если подпишите, то разорвать контракт будет нелегко, и деньги скорее всего вам уже не отдадут.

А офферов можете ставить сколько вашей душе угодно. У вас нет никакой уверенности, что дело дойдет до контакта с самим банком. Да даже если и дойдет, то решите по ходу какой дом вы хотите.

[Komissar]

Не в этом суть. Это далеко от цивилизации. Там где почтальон бывает раз в неделю и где морпехи, попав служить, ежемесячно подают рапорты об отправке в ирак или афганистан.

Т.е. Вы типа к нам: "давай-ка все подробности, а сам я фиг чего вам скажу"?

ну пусть Вам Аляска поможет, она еще не опытный риэлтор.

[Alaska]

Не в этом суть. Это далеко от цивилизации. Там где почтальон бывает раз в неделю и где морпехи, попав служить, ежемесячно подают рапорты об отправке в ирак или афганистан.

Т.е. Вы типа к нам: "давай-ка все подробности, а сам я фиг чего вам скажу"?

ну пусть Вам Аляска поможет, она еще не опытный риэлтор.

Малехо мимо. Опытный инвестор! У меня корона не упадет обьяснить новичку. И мне пофигу его хлебные места.

[Komissar]

ну вот и объясняйте про шорт-сейлы в сферических местах, где даже суровые морпехи не выдерживают и просятся на афганско-иракский курорт.

[Alaska]

ну вот и объясняйте про шорт-сейлы в сферических местах, где даже суровые морпехи не выдерживают и просятся на афганско-иракский курорт.

Да ладно вам, Комми, шорт сейлы, они и в Африке шорт сейлы.

Эх... если бы мне в то время, лет 15 назад, кто нибудь так обьяснял по полочкам.
Как мы жили без интернета? Инфу собирали по крохам.

[Komissar]

они даже в Москве (не Айдаховской, а нерезиновой) совсем другие, шорт-сейлы. Про Африку не в курсе: если Habber оттуда то флаг Вам в руки.

[Habber]

Малехо мимо. Опытный инвестор! У меня корона не упадет обьяснить новичку. И мне пофигу его хлебные места.

Да какие хлебные места! Вам, в калифорниях и не снилось такое - халупа халупой...
Хочу выразить благодарность Аляске. А коммиссару хочу выразить надежду что он сможет внести конструктивную ноту в эту тему. Например аляска пишет "Есть такое слово в контракте contingency", а Вы "не бывает такого слова в контракте потому что бла-бла-бла..." - ну то есть по делу. Думаю так всем будет интереснее.

[Alaska]

Habber,
Спасибо на добром слове.
А почему вы не трясете своего агента по такому ликбезу? Он, между прочим, ваши деньги получит.
Хотя... "доверяй, но проверяй" в real estate никогда не помешает.

[Habber]

Habber,
Спасибо на добром слове.
А почему вы не трясете своего агента по такому ликбезу? Он, между прочим, ваши деньги получит.
Хотя... "доверяй, но проверяй" в real estate никогда не помешает.

Он как раз нам рассказал про шорт-сейл. Но по евойному выходит что все в шоколаде, надо только ждать полгода. Поэтому и хотел спросить достопочтенную публику.
Кстати, мои деньги он каким образом получит? Я ему ничего платить не собирался... Через комиссию от продавца?

[Alaska]

Habber,
Спасибо на добром слове.
А почему вы не трясете своего агента по такому ликбезу? Он, между прочим, ваши деньги получит.
Хотя... "доверяй, но проверяй" в real estate никогда не помешает.

Он как раз нам рассказал про шорт-сейл. Но по евойному выходит что все в шоколаде, надо только ждать полгода. Поэтому и хотел спросить достопочтенную публику.

Главное отличие шорт сейла, это неопределенность для всех. Побеждают самые стойкие.

Кстати, мои деньги он каким образом получит? Я ему ничего платить не собирался... Через комиссию от продавца?

Через него, родимого. А банкет оплачиваете вы.
Но если честно, если агент довел шорт сейл до победного конца, ему и денег не жалко. Это хороший кусок работы.