Есть ли смысл покупать рентал?

[ladysol12]

Изначальные условия задачки такие

Наличных нет, есть (могу взять) ХЕЛОК, примерные условия - первые 15 лет можно платить только проценты, примерно 4% в год.

Продается кондо, возраста примерно 5-7 лет, т.е. капитальных вложений туда делать не нужно, если только немного косметики maybe. Купить можно за 55-65К.

НОА в комплексах в среднем 230 долл. в месяц - где-то 210, где-то 250, я беру середину. В НОА включены основные страховки, вода, мусор, канализация, и, конечно, всякие бассейны и джимы.

Налог на собственность будет примерно 1300-1400 долл. в год.

Renal value подобного конда 1050-1150 долл. в месяц, при хорошем раскладе 1200.

Цель покупки - positive cash flow сегодня, инвестиция на будущее - я думаю, что цена со временем подрастет, но кто ж это знает, это предугадать сложновато.

НОА навряд ли повысятся в ближайшие годы по ряду причин, так что за это я бы сильно не волновалась. Комплексы крупные и довольно устоявшиеся, резервный фонд у них нормальный на сегодня.

Что вы думаете?

[Teh Instructor]

55-65К и сдается по 1050-1150? в тех местах где я живу эта комбинация означает в этот район лучше не заходить, а то убьют. Даже днем.
Т.е. там живут те, кому собственный кредит не светит никогда.

[Womanly]

55-65К и сдается по 1050-1150? в тех местах где я живу эта комбинация означает в этот район лучше не заходить, а то убьют. Даже днем.
Т.е. там живут те, кому собственный кредит не светит никогда.

А как же Elk Grove, CA? Supposedly, nice area with cheap housing (near Sacramento).

[ladysol12]

Элк Гров я очень нежно люблю, но там довольно низкая рентал вэлью из-за distance from downtown (with most jobs in the area) and комьюта на работу. Я смотрела - конды стоимостью 100К сдаются за 1200-1250, это не так интересно, как хотелось бы.

55-65К и сдается по 1050-1150? в тех местах где я живу эта комбинация означает в этот район лучше не заходить, а то убьют. Даже днем.
Т.е. там живут те, кому собственный кредит не светит никогда.

Район, о котором я говорю, находится близко к даунтауну, отсюда и относительно высокая рентал вэлью.

В районах так себе (not bad areas) эппартменсы стоят 500 долл. в месяц, ask me how I know . We are not talking about NY or LA

В целом ситуация примерно такая. Young professionals без детей могут себе позволить снять симпатичное новое апгрейднудное кондо за 1000 в месяц в спокойном месте близко к работе и со всякими джимами, бассейнами и прочим. В пределах 5-7 минут полно ресторанов самого разного уровня, магазинов, молл, концертный зал и всякие прочие развлечения. До даунтауна рукой подать - это если хочется там потусоваться.

Позже эта мOлодежь обзаведется семьей, детьми, и тогда уже будут покупать дом. А пока - зачем? Какой смысл молодым одиноким что-то покупать, а позже продавать, когда рынок идет вниз, а не вверх?

Семьи с детьми, кошками, собаками, хомяками и прочим в нашей деревне предпочитают дома.

[Komissar]

симпатичное новое апгрейднудное кондо за 1000 в месяц в спокойном месте близко к работе и со всякими джимами, бассейнами и прочим.

Такого в Саке за $60К не продается. Либо район плохой, либо само помещение рухлядь, и т.д.

[Сабина]

Щас как раз меня на одном форуме пытались обсмеять что вклады в рентал проперти глупы, когда можно просто положить в мьючуал фанд с компаунд интересом и собирать спокойно урожай.
Нет чтобы найти какой-нибудь базовый калькулятор в интернете и посчитать сколько они получат прибыли вложив свои скажем 320к сразу в бонды или купив на них жилье и подкладывая туда тысяч 30-40 с рента ежегодно( например две однокомнатные на Боллинжере и каждую сдавать по полторы).
Разница внушительная за 30 лет: 1,380,000.00 versus 2,500,000.00

[annamaria]

дык за 30 то лет можно купить еще квартир, и с них тоже доход
, когда будет квартир 5 или 6 почуствуете разницу. дальше сможете покупать новую недвигу чаше, но цены надо ловить раз в 7 или 10 лет
и почему мы сами так не делаем? потому что сдавать и покупать это работа

[Сабина]

дык за 30 то лет можно купить еще квартир, и с них тоже доход
, когда будет квартир 5 или 6 почуствуете разницу. дальше сможете покупать новую недвигу чаше, но цены надо ловить раз в 7 или 10 лет
и почему мы сами так не делаем? потому что сдавать и покупать это работа

"А кому сейчас легко?"(C)

[Kolombina]

Щас как раз меня на одном форуме пытались обсмеять что вклады в рентал проперти глупы, когда можно просто положить в мьючуал фанд с компаунд интересом и собирать спокойно урожай.

А вы их не агитируйте, а то набегут

[Сабина]

Щас как раз меня на одном форуме пытались обсмеять что вклады в рентал проперти глупы, когда можно просто положить в мьючуал фанд с компаунд интересом и собирать спокойно урожай.

А вы их не агитируйте, а то набегут

Не набегут не переживайте . Один рассказывает что property management берет 50-60% себе и надо каждые 15 лет в rental property все замeнять кроме каркаса и стен

[ladysol12]

симпатичное новое апгрейднудное кондо за 1000 в месяц в спокойном месте близко к работе и со всякими джимами, бассейнами и прочим.

Такого в Саке за $60К не продается. Либо район плохой, либо само помещение рухлядь, и т.д.

Тут вы совсем неправы, товарищ Комиссар

Вот тут и за 55К, и за 60К, и заметьте - проданы за эту цену:

http://www.trulia.com/sold/95835_zip/#s ... ice;a_sort

Район, может, не самый лучший, но для меня лично - самый . Я тут живу, и мне очень нравится - тихо, спокойно, красиво, район весь новый, миллион магазинов, ресторанов, озер, парков, лебеди плавают - красота. Судя по тому, что машины у народа в основном новые, и джанка или Доджа Неона не найдешь днем с огнем, как и пешеходы - редкость.... к bad area Северный Натомас не отнесешь ни с какой натяжкой.

Конды эти построены в 2005-2007 гг., продавались они тогда же за 400-500К, к рухляди их не отнесешь никак.

Ну а вот что сегодня выставлено на продажу, я примерно об этом:

http://www.realtor.com/realestateandhom ... 2810-06886

[boblenin]

симпатичное новое апгрейднудное кондо за 1000 в месяц в спокойном месте близко к работе и со всякими джимами, бассейнами и прочим.

Такого в Саке за $60К не продается. Либо район плохой, либо само помещение рухлядь, и т.д.

Тут вы совсем неправы, товарищ Комиссар

Вот тут и за 55К, и за 60К, и заметьте - проданы за эту цену:

http://www.trulia.com/sold/95835_zip/#s ... ice;a_sort

А как в Сакраменто с рынком на аренду?
Не переполнен ли он предложениями от ликующих лендлордов?
Может желающего рентовать днем с огнем не сыщещь ?

[ladysol12]

А как в Сакраменто с рынком на аренду?
Не переполнен ли он предложениями от ликующих лендлордов?
Может желающего рентовать днем с огнем не сыщещь ?

Я в другом топике писала, что купила дом для сдачи в рент - в том же районе, где я конды присматриваю, люблю я этот район. Выставила на рынок в "мертвый сезон" - в середине декабря, как раз между Днем Благодарения и Рождеством, цену поставила немаленькую для наших краев - 1700 долл. в месяц. Несколько дней были толпы, получила несколько очень неплохих аппликейшенов, в результате я выбрала тенантов, которые на мой взгляд идеальнее самых идеальных , я о таких ни в каких снах мечтать не смела .

А так да, инвесторы вовсю скупают недвижимость, я это вижу, и очереди вроде бы на рент нету... хотя, как я уже сказала, у меня она очень даже была. Но то был дом, а что там с рентом кондоминимумов, я не знаю, у меня опыт только с домом и только с одним. Но по-моему конд на рынке рента в разы меньше, чем домов. Мне кажется.

Подруга русская пыталась сдать свой таунхаус в очень престижном районе, где дома намного дороже, чем в "моей" эрии, в том числе ее таунхаус намного дороже по цене рентала, который я сдала за 1700. Так она полгода за 1200 не могла сдать.

И это я к тому, что рисэйл вэлью - это одно, хороший район с замечательными школами - другое, а рентал вэлью - третье

[М@ш@]

симпатичное новое апгрейднудное кондо за 1000 в месяц в спокойном месте близко к работе и со всякими джимами, бассейнами и прочим.

Такого в Саке за $60К не продается. Либо район плохой, либо само помещение рухлядь, и т.д.

Тут вы совсем неправы, товарищ Комиссар

Вот тут и за 55К, и за 60К, и заметьте - проданы за эту цену:

http://www.trulia.com/sold/95835_zip/#s ... ice;a_sort

Район, может, не самый лучший, но для меня лично - самый . Я тут живу, и мне очень нравится - тихо, спокойно, красиво, район весь новый, миллион магазинов, ресторанов, озер, парков, лебеди плавают - красота. Судя по тому, что машины у народа в основном новые, и джанка или Доджа Неона не найдешь днем с огнем, как и пешеходы - редкость.... к bad area Северный Натомас не отнесешь ни с какой натяжкой.

Конды эти построены в 2005-2007 гг., продавались они тогда же за 400-500К, к рухляди их не отнесешь никак.

Ну а вот что сегодня выставлено на продажу, я примерно об этом:

http://www.realtor.com/realestateandhom ... 2810-06886

Это как.ю то, что раньше, продовалось за 400-500К, сейчас продаётся за 60К?

[ladysol12]

Не знаю, но думаю, что те, которые сегодня по 65К предлагаются, были дешевле. Можно, наверное, их погуглить по адресам.

Я живу в кондо, построенном в 2005 году. Предыдущие владельцы в том же 2005 году заплатили 410К, я в 2008 г. заплатила 194К, сейчас такие, как у меня, продаются за 115К. Но у меня площадь 1700 кв.фитов, для рента такая площадь кондо не особо и нужна, наверное, эта площадь больше подходит семейным, которые скорее всего дома будут снимать, а не кондо.

Мне кажется, что для рента кондо 1100-1200 кв.фитов самое то, поскольку тенанты скорее всего будут одинокими и бездетными. Может, ошибаюсь, конечно, я ж не спец

[kuzja04]

симпатичное новое апгрейднудное кондо за 1000 в месяц в спокойном месте близко к работе и со всякими джимами, бассейнами и прочим.

Такого в Саке за $60К не продается. Либо район плохой, либо само помещение рухлядь, и т.д.

Тут вы совсем неправы, товарищ Комиссар

Вот тут и за 55К, и за 60К, и заметьте - проданы за эту цену:

http://www.trulia.com/sold/95835_zip/#s ... ice;a_sort

Район, может, не самый лучший, но для меня лично - самый . Я тут живу, и мне очень нравится - тихо, спокойно, красиво, район весь новый, миллион магазинов, ресторанов, озер, парков, лебеди плавают - красота. Судя по тому, что машины у народа в основном новые, и джанка или Доджа Неона не найдешь днем с огнем, как и пешеходы - редкость.... к bad area Северный Натомас не отнесешь ни с какой натяжкой.

Конды эти построены в 2005-2007 гг., продавались они тогда же за 400-500К, к рухляди их не отнесешь никак.

Ну а вот что сегодня выставлено на продажу, я примерно об этом:

http://www.realtor.com/realestateandhom ... 2810-06886

И за сколько такую 1bdr за 55-65К можно там сдать? Может 1bdr конды некому у вас снимать?
Иначе при такой цене эти конды должны улетать как пирожки:-)

Вы писали, что дом, купленный за 170К, сдаёте за 1700. Получается очень привлекательный процент отдачи:-)
Почему тогда все тут стремятся в бей эрию влезть и ...получать от рента раза в три меньший процент?

[ladysol12]

Про дом - спасибо вам, я от вас первый раз услышала про привлекательность отдачи, до этого только критику огребала в больших количествах. На самом деле я дом покупала, потому что он уж очень мне сильно понравился - новый, построен в 2008 г., еще на гарантии строителей, в спальню бывшие хозяева даже мебель не заносили, много апгрейдов, везде черри мебель, на кухне с инкрустацией и полками со стеклом, высокие потолки (лофт), кондиционер на двух уровнях, очень хорошего размера и формы бэкярд, расположение кул-де-сак, район, в который я влюблена, соседи оказались все замечательными, cat5 wired (понятия не имею, что это такое, но вроде там интернет будет работать быстрее).

В общем, поступила так, как нельзя поступать при деловой покупке рентала - наплевала на возможную более низкую отдачу, но купила то, что очень понравилось. На самом деле отдача в наших краях обычно повыше, но мне не хотелось связываться ни со старыми домами, ни с сомнительными районами, ни с дуплексами, и я готова была немножко пожертвовать прибылью.

Платила я за дом 180К, не 170, еще 1.5 вложила в бэкярд, сдала за 1700, и практически все, кто смотрели дом, очень хотели его снять. Не все могли, но все равно я получила хорошие аппликейшенз и выбирать мне было из чего. И я сдавала без холодильника, без стиралки-сушилки, с тем, что за бэкярдом ухаживают тенанты (никаких садовников). Думаю, что можно было сдать этот дом и дороже, но тогда у меня, может быть, не было бы такого выбора тенантов.

Я не знаю, будет ли очередь на рент кондо, но уверена, что при правильной цене оно уйдет быстро. У нас хороший район, близко к даунтауну и всему остальном - фривеям, магазинам, ресторанам, моллам и т.п., он популярен для рента. Да вы сами можете посмотреть, какие аппартменсы в зип коде 95835, и какая у них площадь и по какой цене их сдают.

[kuzja04]

Про дом - спасибо вам, я от вас первый раз услышала про привлекательность отдачи, до этого только критику огребала в больших количествах.

ну,видимо у них цель НЕ в получении максимальной прибыли, а в чём-то другом

Я не знаю, будет ли очередь на рент кондо, но уверена, что при правильной цене оно уйдет быстро. У нас хороший район, близко к даунтауну и всему остальном - фривеям, магазинам, ресторанам, моллам и т.п., он популярен для рента. Да вы сами можете посмотреть, какие аппартменсы в зип коде 95835, и какая у них площадь и по какой цене их сдают.

Посмотрел по домам пока - да,соотношение цены домов и цены рента примерно такое как у вас и получилось. Там домов на продажу очень много, довольное новые, привлекательные и снаружи и внутри и по такой цене "Дайте два!" (с)
У вас что, народу там совсем нет? Или криминал буйствует? Или если нет хайтека,то и покуптаь некому?

[GarikToo]

вопрос - вырастет ли дом в абсолютных ценах в ближайшие 5-10 лет.

[М@ш@]

Про дом - спасибо вам, я от вас первый раз услышала про привлекательность отдачи, до этого только критику огребала в больших количествах.

ну,видимо у них цель НЕ в получении максимальной прибыли, а в чём-то другом

Я не знаю, будет ли очередь на рент кондо, но уверена, что при правильной цене оно уйдет быстро. У нас хороший район, близко к даунтауну и всему остальном - фривеям, магазинам, ресторанам, моллам и т.п., он популярен для рента. Да вы сами можете посмотреть, какие аппартменсы в зип коде 95835, и какая у них площадь и по какой цене их сдают.

Посмотрел по домам пока - да,соотношение цены домов и цены рента примерно такое как у вас и получилось. Там домов на продажу очень много, довольное новые, привлекательные и снаружи и внутри и по такой цене "Дайте два!" (с)
У вас что, народу там совсем нет? Или криминал буйствует? Или если нет хайтека,то и покуптаь некому?

Мне вот тоже интересно. Что за коммунизм как в Техасе? В чём подвох?
Выходит, если дети, например, работают в Калифорнии, то родители могут поселиться в таком вот месте за приемлемые деньги?

[kuzja04]

вопрос - вырастет ли дом в абсолютных ценах в ближайшие 5-10 лет.

за 10 лет вы при таком "возврате" как раз получите свои 100% назад.
То есть если не вырастет, то через 10 лет у вас дом плюс 100% его теперяшней цены. (дома-то новые практически, вряд ли что-то поломается на много тысяч; ну и инфляцию-повышение рента тоже не рассматриваем)

[М@ш@]

Меня не замечают, но я ещё раз спрошу, другими словами
Почему тут на форуме лялякают о переезде в Грузию с Техасом на пенсию, а не в это Сакраменто?

[ladysol12]

Сейчас посмотрела - все кондо за такие небольшие деньги уже в статусе contigent. Похоже, что не я одна с цифИрьками поигралась

Про дома и почему их много. Практически весь огромный район отстраивался в 2004-2008 годах, до 2002 года (по-моему, может, до 2000) тут вообще один большой пустырь был. Пока строили на пике цен, район считался очень престижным, дома расходились как пирожки по заоблачным ценам. Плюс толпы пенсионеров из убей эрии здесь все пачками скупали - у моей мамы все ее соседи из Сан-Франциско и окрестностей сбежали .

А потом грянул крайсис , пара домов на улице форклознулась, к примеру, потом продалась за небольшие деньги - и все, соседние дома уже дорого не продашь, банки кредит не дадут на бОльшую сумму, чем продажная стоимость подобных домов по-соседству. А дальше цепочка пошла - кому хочется выплачивать 600К за дом, который и 200К не стоит? Никому

У меня тенанты - очень состоятельные люди, но в дома вложили деньги очень не вовремя. В результате за свой дом банку должны были 500К (100К даунпэймент еще был), а продали по шорт сэйлу за 200К.

А так как район большой, домов много, куплены они одновременно по заоблачным ценам - отсюда и количество форклоужеров и шорт сэйлов и цены и все остальное.

Насчет преступности - не думаю, что она здесь больше, чем в других районах. У нас везде НОА, и часть этих НОА идет на 2 секьюрити компании, которые круглосуточно ездят по улицам и следят за порядком.

НОА разные, с моим ренталом я плачу НОА 30 долл. в месяц, прибыль мне это не сильно снижает

По поводу того, что дома новые, их много, и они в хорошем состоянии. Я полгода дом искала, посмотрела их все. Правда, я хотела от 2000 кв.фитов (купила 2200 кв.фитов), но было "не понос, так золотуха".

Стены красить и ковры менять у большинства продаваемых домов было надо, мой рентал был исключением. Правда, вроде бы сейчас банки перед продажей это делают, как я слышала, но не знаю. У некоторых домов спальни на 2-м этаже, а комната для стирки на первом - чем думали, когда строили? У многих домов маленький бэкярд, у некоторых плохая форма бэкярда. У некоторых не очень удобная парковка для гостей. У некоторых НОА 70 долл. в месяц - правда, они обычно включают либо престижный клуб с кучей бассейнов, ресторанов, джимов и пр., либо бассейн и джим на территории комплекса плюс уход за франт ярдом и т.п., но для рентала НОА 70 долл. я не рассматривала даже - дорого.

В общем, все, как всегда. Со стороны кажется, что только свисни, а копнешь поглубже, и не все так просто.

С рентом - да, много, но и уходят они очень быстро, если правильная цена. Я следила за этим. Плюс у многих животные - если пэтов не разрешать плюс максимальную цену ставить плюс еще кучу условий - вполне может быть, что дом будет стоять пустым.

Вопрос так и остается прежним - стоит мне начинать гоняться за кондо или не стоит?

[ladysol12]

вопрос - вырастет ли дом в абсолютных ценах в ближайшие 5-10 лет.

за 10 лет вы при таком "возврате" как раз получите свои 100% назад.
То есть если не вырастет, то через 10 лет у вас дом плюс 100% его теперяшней цены. (дома-то новые практически, вряд ли что-то поломается на много тысяч; ну и инфляцию-повышение рента тоже не рассматриваем)

Кузя, можно я вас обниму?

Я вот так же рассуждаю, причем я довольно серьезно ко всему подходила, и все тщательно изучала. У большинства крыш гарантия 50 лет, окна я тоже изучала и убеждалась, что они не только новые, но и качественные, и ничего им еще долго не будет, для остального крупного есть страховки - это когда страховка билдера закончится.

Что меня волнует из "крупных" затрат - это ковры, вроде как хорошо, если они 10 лет продержатся... ну что ж, постелю недорогую плитку или ламинат, повышу рент и разрешу пэтов - очередь выстроится, я уверена.

Насчет того, что дом вырастет в цене через 10 лет, я как раз уверена - очень хороший район в смысле магазинов-развлечений (куча всяких Рэйлиз, БелЭр и прочих) плюс куча парков и клубов и озер и фонтанов и лебедей и уточек плюс очень близко к даунтауну - один экзит. Но публичные школы средней паршивости - это увы .

Вполне допускаю, что в другом районе с хорошими школами дома будут расти в цене на порядок быстрее - ну что ж, все невозможно предугадать, а продавать этот дом я пока не планирую, пусть себе несет мне золотые яйца

[М@ш@]

ladysol12, спасибо, очень интересно.
А налог какой на ваш домик?

Кстати, у нас стиралки сплошь и рядом на первом этаже...но в домах 80-х-90-х. В более новых видела и наверху. Но и внизу обычное дело.