покупка ДОМА вскладчину за кэш

4жды4 · Post by **4жды4** » 14 Mar 2012 23:06

а что если человек 5-7 собраться и купить ( предварительно долго выбирая) почти убитый и поэтому дешево дом? За кэш и потом отремонтировать его самим и сдать в рент. Рентовую плату делить пропорционально взносам первоначальным Все оформляется и подписывается официально. У меня уже три потенциальный вкладчика есть. Я знаю местные так делают.. Может мы тоже сможем? все детали обговорить в договоре - процесс выхода или продажи дома как решается.. Про Каплифорнию речь.. если что..

Komissar · Post by **Komissar** » 15 Mar 2012 01:10

я эту схему много лет назад на Привете предлагал - речь шла о 4-плексе в силиконке , но меня запугали, сказав, что подельники кинут.

thinker · Post by **thinker** » 15 Mar 2012 02:31

Коллективная собственность в этой стране дикого капитализма не приветствуется. Здесь каждый надеется только на самого себя. Брать в долю родственников или друзей - это хороший способ порвать с ними отношения на долгие годы или навсегда. И еше, тут народ меняет работу как перчатки и переезжает раз в 5-7 лет в среднем, и не только в другой город, но и в другой штат. Вероятность, что несколько человек через 5 лет ни куда не разъедуться, мала.

Оранжевый Верблюд · 15 Mar 2012 02:34

thinker wrote: Вероятность, что несколько человек через 5 лет ни куда не разъедуться, мала.

Они же не для жизни этот дом покупают, а для рента.

thinker · Post by **thinker** » 15 Mar 2012 02:39

Оранжевый Верблюд wrote:
thinker wrote: Вероятность, что несколько человек через 5 лет ни куда не разъедуться, мала.
Они же не для жизни этот дом покупают, а для рента.

Без разницы. Здавать дом в рент и жить от него далеко - плохая затея.

rzen · Post by **rzen** » 15 Mar 2012 02:40

thinker wrote:Коллективная собственность в этой стране дикого капитализма не приветствуется. Здесь каждый надеется только на самого себя. Брать в долю родственников или друзей - это хороший способ порвать с ними отношения на долгие годы или навсегда. И еше, тут народ меняет работу как перчатки и переезжает раз в 5-7 лет в среднем, и не только в другой город, но и в другой штат. Вероятность, что несколько человек через 5 лет ни куда не разъедуться, мала.

вы преувеличиваете. инкорпорация, устав и распределение акций позволяют решить все конфликты. не нравится участвтвовать в предприятии, продай долю и топай куда хошь. обычное дело, люди есть люди, всегда найдут повод разосраться, однако решаются конфликты без трагедий, очень прямолинейно.

Post by **Prince** » 15 Mar 2012 02:45

по моему индусы так вскадчину покупали, потом постепенно каждому организовали свой ганди-маркет с бензоколонкой..

thinker · Post by **thinker** » 15 Mar 2012 02:57

rzen wrote: люди есть люди, всегда найдут повод разосраться, однако решаются конфликты без трагедий, очень прямолинейно.

Трагедия тем сильнее чем ближе друг к другу люди в доле. Наихудший вариант - родственники. А вообше, смотрите фильм Гараж.

Страна другая, люди примерно одни и те-же.

Леонид Ильич Брежнев · 15 Mar 2012 03:00

4жды4 wrote:а что если человек 5-7 собраться и купить ( предварительно долго выбирая) почти убитый и поэтому дешево дом? За кэш и потом отремонтировать его самим и сдать в рент. Рентовую плату делить пропорционально взносам первоначальным Все оформляется и подписывается официально. У меня уже три потенциальный вкладчика есть. Я знаю местные так делают.. Может мы тоже сможем? все детали обговорить в договоре - процесс выхода или продажи дома как решается.. Про Каплифорнию речь.. если что..

Энфорсмент всех членов всего этого вашего кооператива будет стоит имхо таких денег, что овчинка перестанет быть выделкой. Ну т.е. пока все хорошо (ну или судом/законом является какой-нибудь магараджа в индии, который забесплатно для всех сторон всех рассудит) то все хорошо, а как только возникнут проблему то суд и адвокаты всех сторон сьедят всю потенциальную прибыль.

И потом, ну вот есть дом за миллион, 5 человек скинулись по 200К, сдают его скорее всего за 4К, т.е. по 800 долларов на нос. Ну пусть сотня на то/се, итого 700 долларов в месяц или 8400 в год с вложенных 200К. 4.2% годовых, отдав в заклад 200К, и еще имея 4-ех не 100% предсказуемных партнеров?

Post by **Fedot** » 15 Mar 2012 03:19

Komissar wrote:я эту схему много лет назад на Привете предлагал - речь шла о 4-плексе в силиконке , но меня запугали, сказав, что подельники кинут.

Предлагаю выйти на НЙ рынок -- здесь все нормально сдается.

Duck · Post by **Duck** » 15 Mar 2012 03:57

Это хороший бизнес было бы здорово в таком поучаствовать . Уверен все можно оформить нормально.

boblenin · Post by **boblenin** » 15 Mar 2012 04:03

4жды4 wrote:а что если человек 5-7 собраться и купить ( предварительно долго выбирая) почти убитый и поэтому дешево дом? За кэш и потом отремонтировать его самим и сдать в рент. Рентовую плату делить пропорционально взносам первоначальным Все оформляется и подписывается официально. У меня уже три потенциальный вкладчика есть. Я знаю местные так делают.. Может мы тоже сможем? все детали обговорить в договоре - процесс выхода или продажи дома как решается.. Про Каплифорнию речь.. если что..

Why not to invest in some REIT portfolio instead?
Much more diversification.

Вертихвостка · Post by **Вертихвостка** » 15 Mar 2012 17:00

Komissar wrote:я эту схему много лет назад на Привете предлагал - речь шла о 4-плексе в силиконке , но меня запугали, сказав, что подельники кинут.

Не обязательно кинут, но в реальной ситуации договариваться очень(ОЧЕНЬ) трудно.

Lida · Post by **Lida** » 15 Mar 2012 17:28

Леонид Ильич Брежнев wrote:
4жды4 wrote:а что если человек 5-7 собраться и купить ( предварительно долго выбирая) почти убитый и поэтому дешево дом? За кэш и потом отремонтировать его самим и сдать в рент. Рентовую плату делить пропорционально взносам первоначальным Все оформляется и подписывается официально. У меня уже три потенциальный вкладчика есть. Я знаю местные так делают.. Может мы тоже сможем? все детали обговорить в договоре - процесс выхода или продажи дома как решается.. Про Каплифорнию речь.. если что..
Энфорсмент всех членов всего этого вашего кооператива будет стоит имхо таких денег, что овчинка перестанет быть выделкой. Ну т.е. пока все хорошо (ну или судом/законом является какой-нибудь магараджа в индии, который забесплатно для всех сторон всех рассудит) то все хорошо, а как только возникнут проблему то суд и адвокаты всех сторон сьедят всю потенциальную прибыль.

И потом, ну вот есть дом за миллион, 5 человек скинулись по 200К, сдают его скорее всего за 4К, т.е. по 800 долларов на нос. Ну пусть сотня на то/се, итого 700 долларов в месяц или 8400 в год с вложенных 200К. 4.2% годовых, отдав в заклад 200К, и еще имея 4-ех не 100% предсказуемных партнеров?

дом за миллион = почти убитый и поэтому дешево дом?

Kolombina · Post by **Kolombina** » 15 Mar 2012 18:09

Мы обсуждали недавно. Только не дом, а апартмент комплекс.

Не вижу как можно кинуть - все официально, как любой бизнес. Можно спорить о доле личного участия, каждому кажется, что он работает больше, но это все решается наемной рабочей силой. В случае с домом - проперти менеджмент компанией.

B@sil · Post by **B@sil** » 15 Mar 2012 19:18

Создать Partnership LLC, прописать в агрименте функции и доли.
С этим агриментом запросто можно идти в суд если "кинули".

Леонид Ильич Брежнев · 15 Mar 2012 19:25

Lida wrote:дом за миллион = почти убитый и поэтому дешево дом?

Для Калифорнии и какого-то пало-Альто, да убитый дом будет за миллион. А если не за мильен, а за 600К, да на 7 партнеров (а не 5, как я написал). Да сдать потом за 2500 - 3000. По целых 400 долларв в месяц на нос будет. 5К в год, со 100К вложенных. И 6 партнеров рядом.

Апартмент комплекс, да так что бы 7 человек вложившие в это дело по 200К использовали бы это как даунпаймент размеров в 30% лона, это сосвем другое дело, и совсем другой интерес.

boblenin · Post by **boblenin** » 15 Mar 2012 19:38

4жды4 wrote:а что если человек 5-7 собраться и купить ( предварительно долго выбирая) почти убитый и поэтому дешево дом? За кэш и потом отремонтировать его самим и сдать в рент. Рентовую плату делить пропорционально взносам первоначальным Все оформляется и подписывается официально. У меня уже три потенциальный вкладчика есть. Я знаю местные так делают.. Может мы тоже сможем? все детали обговорить в договоре - процесс выхода или продажи дома как решается.. Про Каплифорнию речь.. если что..

Кстати, при текущих процентных ставках не пользоватся кредитом - ето преступление.
Гораздо лучше взять самому кредит на 70% цены и делать ето без головников - соло.
Конечно, проблема перебить кеш офера, но она остается если даже есть много кеша.
А хочется в складчину - покупайте REITs.

boblenin · Post by **boblenin** » 15 Mar 2012 20:13

4жды4 wrote:а что если человек 5-7 собраться и купить ( предварительно долго выбирая) почти убитый и поэтому дешево дом? За кэш и потом отремонтировать его самим и сдать в рент. Рентовую плату делить пропорционально взносам первоначальным Все оформляется и подписывается официально. У меня уже три потенциальный вкладчика есть. Я знаю местные так делают.. Может мы тоже сможем? все детали обговорить в договоре - процесс выхода или продажи дома как решается.. Про Каплифорнию речь.. если что..

Да чё мудрить?
Надо в Аризону ехать, покупать мелкими порциями, да сдавать.

Пример от Зиллоу.
http://www.zillow.com/homedetails/13201 ... 5372_zpid/
Купить за $150К, сдать за $1.3К
Зачем тебе партнеры?

А то вот ещё пример с Зиллоу:
http://www.zillow.com/homedetails/15625 ... 6567_zpid/
For Sale:$80,000
estimated mortgage + taxes + insurance with 30% down:
~$350/mo
Rent Zestimate $1,045/mo

4жды4 · Post by **4жды4** » 15 Mar 2012 21:42

в Аризоне поэтому и дешево.. что не надо никому- там целые города- призраки- с домами на продажу..
Дом за миллион я не хочу- вот моя математика: на примере соседских домов.
Реально можно купить за 400, 000 (3-4 бедрумный. ) пусть 8 человек внесут по 50 000. Сдать его можно за $2000. То есть $250 баксов в месяц на одного инвестора или $3000 в год. Это 6%. Конечно налог на дом ремонт hoa всякие - это расходы- но ведь он в цене расти будет когда то..
Цены в Калифорнии сейчас- lifetime opportunity.
Второй дом я боюсь покупать - два моргаджа страшновато.. и спать спокоино хочется...

boblenin · Post by **boblenin** » 15 Mar 2012 22:46

4жды4 wrote:в Аризоне поэтому и дешево.. что не надо никому- там целые города- призраки- с домами на продажу..
Дом за миллион я не хочу- вот моя математика: на примере соседских домов.
Реально можно купить за 400, 000 (3-4 бедрумный. ) пусть 8 человек внесут по 50 000. Сдать его можно за $2000. То есть $250 баксов в месяц на одного инвестора или $3000 в год. Это 6%. Конечно налог на дом ремонт hoa всякие - это расходы- но ведь он в цене расти будет когда то..
Цены в Калифорнии сейчас- lifetime opportunity.
Второй дом я боюсь покупать - два моргаджа страшновато.. и спать спокоино хочется...

А спокойно спать зная что жена одного из ваших партнеров хочет с ним развестись и получить его долю в вашем общем инвестменте, а потом со своим новым хахалем нагреть вас в суде по крупному из-за какой-то мелочи?

boblenin · Post by **boblenin** » 15 Mar 2012 23:12

4жды4 wrote:...Цены в Калифорнии сейчас- lifetime opportunity...

Как впрочем и везде в других местах

agent_V · Post by **agent_V** » 16 Mar 2012 01:31

4жды4 wrote:в Аризоне поэтому и дешево.. что не надо никому- там целые города- призраки- с домами на продажу..
Дом за миллион я не хочу- вот моя математика: на примере соседских домов.
Реально можно купить за 400, 000 (3-4 бедрумный. ) пусть 8 человек внесут по 50 000. Сдать его можно за $2000. То есть $250 баксов в месяц на одного инвестора или $3000 в год. Это 6%. Конечно налог на дом ремонт hoa всякие - это расходы- но ведь он в цене расти будет когда то..
Цены в Калифорнии сейчас- lifetime opportunity.
Второй дом я боюсь покупать - два моргаджа страшновато.. и спать спокоино хочется...

Это уже звучит плохо, еще не обсуждая проблем владения небольшой собственностью 8 компаньенами.
И нужно будет потратить еще на ремонт какие-то деньги, а если дом "убитый", то весьма значительные.

Kolombina · Post by **Kolombina** » 16 Mar 2012 02:15

400 тыс за 2000 в месяц - негусто.

boblenin · Post by **boblenin** » 16 Mar 2012 02:44

4жды4 wrote:в Аризоне поэтому и дешево.. что не надо никому- там целые города- призраки- с домами на продажу...

Not in Phoenix
http://online.wsj.com/article/SB1000142 ... eftTopNews
Как пишет Партийная газета

Привет