Идеальный проект

[kyk]

1.5-3%.

А что надо отдать в залог? Душу? Печень?

Честное слово честного человека. ?

А нельзя ли взять под 2%, а потом одолжить под залог под 10%

[Komissar]

можно, но придется потратиться на bounty-hunter'a, ну и заплатить изрядный налог с вырученной суммы.

[CAMOKAT]

можно, но придется потратиться на bounty-hunter'a, ну и заплатить изрядный налог с вырученной суммы.

В долг под залог дают, и не нада капитал гейн платит. Я б лучше в долг давал под 20%, чем флипами баловаться.

[Komissar]

am I right that you're just a theoretician?

[CAMOKAT]

am I right that you're just a theoretician?

Yes and no. По работе, регуларно имею дело с покупкой и перепродажей нот. Так же, регулярно имею дело с мезанин и бридж лоунами. Своих денег не одалживал и не собираюсь. Я их вдругое место пихаю. Сори на размытый ответ.

[Komissar]

вот-вот. Теоретег.

[Komissar]

Своих денег не одалживал и не собираюсь. Я их вдругое место пихаю.

Во "Взрослых" расскажешь, в какое именно место?

[CAMOKAT]

Своих денег не одалживал и не собираюсь. Я их вдругое место пихаю.

Во "Взрослых" расскажешь, в какое именно место?

Наверное нет. Да и зачем Вам. Деньги - скучный топик.

[Kolombina]

В неваде ноты не проходят через суды. Достаточно нанять трасти. Non judicial foreclosure. Кали тоже non judicial state.
Для того, чтобы покупать и форклозать ноты, нужна лицензия лендера.

Автор топика, ноты можете посмотреть на auction.com, что есть в вашей местности.
Покупать там не советую, все дорого, просто посмотреть

[CAMOKAT]

В неваде ноты не проходят через суды. Достаточно нанять трасти. Non judicial foreclosure. Кали тоже non judicial state.
Для того, чтобы покупать и форклозать ноты, нужна лицензия лендера.

Kак правило, лицензия нужна ели покупать consumer loans. Ничего не знаю не об етом. Для покупки commercial loans, лицензия не нужна.

[Alaska]

можно, но придется потратиться на bounty-hunter'a, ну и заплатить изрядный налог с вырученной суммы.

В долг под залог дают, и не нада капитал гейн платит. Я б лучше в долг давал под 20%, чем флипами баловаться.

Флипы дают больше. Плюс риска ноль. Дом вот он - как игрушка стоит. Свои всегда вернете.

[Komissar]

Я согласен с Аляской, тем более САМОКАТ реально для себя не флипал. Я в слове рыло-истейт (с) Гарик2, люблю слово "рыло" (Real).

Вот дайте мне "рычаг и я подниму Землю (с) Архимед" землю и домик, я из них смогу качать деньги. А ноуты-шмоуты - обожглись мы об вамши, и не один раз.

[Kolombina]

Флипы дают больше. Плюс риска ноль. Дом вот он - как игрушка стоит. Свои всегда вернете.

Это да. Жаль только, что слишком много народа думает так же. Создают конкуренцию понимаешь ...

[boblenin]

можно, но придется потратиться на bounty-hunter'a, ну и заплатить изрядный налог с вырученной суммы.

В долг под залог дают, и не нада капитал гейн платит. Я б лучше в долг давал под 20%, чем флипами баловаться.

брать в долг в JPY и давать в долг в USD называется carry-trade,
со всеми вытекающими рисками, can unwind really fast (see the chart below).

Когда-то в России (еще до революции) я давал в долг эсерам* и лично псевдо-масону Керенскому без залога под 1% в день с ежемесячной капитализацией процентов.
это был real fun, сравнимый только с фаном по "выбиванию" назад основной суммы и процентов по ней.
Кстати, именно поэтому Kеренский никогда не улыбался с открытым ртом.
(A про налоги и не говорю, сами понимаете.)

А если серьезно, с горизонтом 15-20 лет какой тут флип?
Низкий процент можно залочить на 15-20 лет, зачем жадничать?
Нужна хорошая проработка долгосрочного проекта,
не связываться с рисками типа бестолкового стрoительства,
You need a cash-producing property, which you can professionally manage for 15-20 years.
Take advantage of the current situation where you still can.
Buy some property that needs serious remodeling (not rebuilding) - for example convert lemon into a crown jewel.
Worst property in a good place, perform a turnaround by remodeling, re-positioning and property management.
(Think Donald Trump).
Hire a professional manager. Enjoy the cash collection and pay-out loan during the next 15-20 years.
Consider it a long-term low-risk business and do not try to make fast and risky 20% for the next 1-2 years,
but try to make 3-7% above the cost of capital (1.5-3%) for 15-20 years.
It will be boring, but stable and rewarding.
Maybe, currency hedging will not hurt - JPYUSD can make some wide moves,
Хотя для долгосрочных проектов currency hedging имеет меньший смысл.
Finally: Due Diligence is the King.

JPYUSD.png

*-Партия социалистов-революционеров
http://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%9F%D0% ... 0%BE%D0%B2

[boblenin]

А что надо отдать в залог? Душу? Печень?

Честное слово честного человека.

Обязательно ли иметь Skin in the Game?

Это еще что?

Ето чтобы честное слово честного человека было ещё честнее

[Slavandik]

Короче говоря - будь успешным бизнесменом. Остальное приложится.

[Motte]

А ноуты-шмоуты - обожглись мы об вамши, и не один раз.

Комиссар, раз уж вы реально этим занимались, поделитесь, плз, где вы их брали и на чем погорели?

[Motte]

Есть компании, которые продают пакеты из десятков/сотен (уже отремонтированных, с жильцами и менеджментом) дешевых домов в окла-канза-огайских глубинках. Какие минусы/подводные камни в таких проектах? Очевидный плюс в том, что ходить по аукционам, оформлять, ремонтировать, искать жильцов для десятков домов - это практически фул тайм job. А тут кто-то уже за тебя все сделал, надо только поехать посмотреть, заплатить адвокату, чтобы проверили все документы и все.

[Kolombina]

У нас в Вегасе продают, у меня друг хороший постоянно продает. Это его фул тайм джоб. Никаких камней. Но продавать дома в ритейл быстрее. Поэтому у него многие балки (bulk sales) не проходят. Плюс надо смотреть можно ли cherry pick. Это важно. Плюс многие инвесторы, особенно американские, хотят всяких дискаунтов на 10-20-30 домов. Пока доторгуются, уже в ритейл ушли дома.

Хотя сейчас появились балк покупатели из Эмиратов и Китая, им все равно, они не торгуются.