Investment Property - расчет дохода / расхода / налогов

[Komissar]

http://forum.privet.com/viewtopic.php?f=37&t=92263

[PacificOcean]

Подскажите, кто пользовaлся taxactonline.com, где вводится deprication of rental property?

Спасибо!

[Сабина]

Ну я тормоз. Я же рентовала всего год из пяти, то есть мне не придется никаких налогов платить

[Сабина]

http://www.nolo.com/legal-encyclopedia/ ... 29497.html

[city_girl]

народ как можете прокомментировать такое, кто-то пользуется? вообщем вопрос как лучше и выгоднее оформлять инвестиционные real estate ? кто что может сказать или послать в правильном направлении?:

With LLCs and S Corporations, members and shareholders are able to pass company losses to their personal income reporting. In some circumstances, the LLC lets you pass more loss than in an S Corporation, most notably when it comes to real estate. In an LLC used for real estate investments, members are allowed to add the amount of the mortgage to their basis for the purpose of computing a loss. Clearly, that can add up to a significant difference in your tax statement.

What to know: If you’re setting up a business structure for real estate investments, the LLC lets you write off more losses on your personal tax reporting.

[XAOC]

народ как можете прокомментировать такое, кто-то пользуется? вообщем вопрос как лучше и выгоднее оформлять инвестиционные real estate ? кто что может сказать или послать в правильном направлении?:

аналогичный вопрос, но только с небольшим дополнением.
если свой primary residence перевести в investment property категорию, то стоит ли под это дело открывать llc или что то другое? или для одной проперти можно и так?

[goldenstate]

Следующий вопрос. Наверняка обсуждался, но не так просто найти.

Инвестировать деньги из своего IRA на покупку рентал проперти. Бенефит в том, что используешь дотаксовые деньги, и если ретерн не нужен до 62 лет, то эта опция поэтому лучше чем если платишь после-таксовые.

Другой бенефит инвестирования IRA денег в том, что если ты теряешь деньги (например очень высокий риск инвестирования), то ты никогда не платишь таксы на потерянные деньги vs. если теряешь после-таксовые деньги то таксы получаются заплачены (безвозвратно) за потерянные деньги.

[Kolombina]

Да, можно так покупать. Позвоните в IRA, вам все расскажут.
Вы пишете контракт на покупку, имя покупателя - ваш IRA account,
Получаете подписи продавца,
открываете эскроу,
тайтл дает прелиминари тайтл репорт (для тайтл иншуранс)
отправляете контракт и тайтл репорт на одобрение в IRA
2-3 business days и они перечисляют деньги.

Довольно просто все.

[goldenstate]

Да, можно так покупать. Позвоните в IRA, вам все расскажут.
Вы пишете контракт на покупку, имя покупателя - ваш IRA account,
Получаете подписи продавца,
открываете эскроу,
тайтл дает прелиминари тайтл репорт (для тайтл иншуранс)
отправляете контракт и тайтл репорт на одобрение в IRA
2-3 business days и они перечисляют деньги.

Довольно просто все.

Спасибо. Насколько я понимаю, покупать таким образом дом нужно только за 100% кэш из IRA (без финансирования и лоунов). И потом перечислять рентал плату всю обратно в IRA каждый месяц.

Главное, что всё это до-таксовый инком.

Никто из лэндлордов здесь так не делает или не думает что это правильно?

[Albert_al]

Насколько я понимаю, покупать таким образом дом нужно только за 100% кэш из IRA

Как за кеш ? за $10000(20k for family)?

Tax laws allow you to use up to $10,000 in IRA funds as a down payment if you've never owned a house. If you're married and you both are first-time buyers, you each can pull from your retirement accounts, meaning a potential $20,000 down payment.

[goldenstate]

Насколько я понимаю, покупать таким образом дом нужно только за 100% кэш из IRA

Как за кеш ? за $10000(20k for family)?

Tax laws allow you to use up to $10,000 in IRA funds as a down payment if you've never owned a house. If you're married and you both are first-time buyers, you each can pull from your retirement accounts, meaning a potential $20,000 down payment.

На IRA могут лежать деньги аккумулировавшиеся за годы, так вот.. речь о том, что Вы можете инвестировать IRA деньги как Вы хотите, в т.ч. купить инвестмент дом. Речь не идет о даунпэйменте, т.к. в этом случае еще банк-лендер будет вовлечен в Ваш IRA инвестмент риск, что поэтому не допускается (меня поправят если есть и другие причины почему это не допускается) . Т.е. Вы просто инвестируете свои IRA деньги как вы хотите (bonds, stocks, mutual fonds, etc), так что инвестмент в реал естате - просто одна из опций. И я объяснил почему эта опция очень хороша: пре-такс деньги.

[Леонид Ильич Брежнев]

На IRA могут лежать деньги аккумулировавшиеся за годы, так вот.. речь о том, что Вы можете инвестировать IRA деньги как Вы хотите, в т.ч. купить инвестмент дом.

Проблема в том, что найти такого IRA эккаунт холдера, который Вам позволит с IRA эккаунта купить дом, не просто. Там есть конечно ограничения (что Вам нельзя там жить, что ремонтов Вы сами заниматься не может), но главное, поскольку дом Вы купили сами - IRA эккаунт холдер по сути выполняет только роль банка в трансфере денег за $25 долларов - то он не может воровать Ваши деньги, рассказывая про upfront fees, и прочий б/ш.

[Kolombina]

Да, можно так покупать. Позвоните в IRA, вам все расскажут.
Вы пишете контракт на покупку, имя покупателя - ваш IRA account,
Получаете подписи продавца,
открываете эскроу,
тайтл дает прелиминари тайтл репорт (для тайтл иншуранс)
отправляете контракт и тайтл репорт на одобрение в IRA
2-3 business days и они перечисляют деньги.

Довольно просто все.

Спасибо. Насколько я понимаю, покупать таким образом дом нужно только за 100% кэш из IRA (без финансирования и лоунов). И потом перечислять рентал плату всю обратно в IRA каждый месяц.

Главное, что всё это до-таксовый инком.

Никто из лэндлордов здесь так не делает или не думает что это правильно?

Не знаю насчет лоанов, у меня два знакомых покупали так дома. Полностью за наличные.
ОДна из СФ, кстати,купила здесь в Вегасе три дома по 70-80 тыс

[Aleut]

А что будет с домом в IRA, если возникнут проблемы с ликвидностью Вашего IRA? Дом то принадлежит IRA, а не Вам.

[Леонид Ильич Брежнев]

А что будет с домом в IRA, если возникнут проблемы с ликвидностью Вашего IRA? Дом то принадлежит IRA, а не Вам.

Скорей всего будет зачислен в актив фонда и разделен на всех участников. Получится на выходе по 5 центов за доллар.

[goldenstate]

А что будет с домом в IRA, если возникнут проблемы с ликвидностью Вашего IRA? Дом то принадлежит IRA, а не Вам.

Насколько я понимаю деньги в IRA мои - я ж никакого лоуна не брал.

Т.е. отвечая на Ваш вопрос, если я вдруг решу продать свой дом, то я могу оказаться либо в минусе (лосс) либо в плюсе (профит). А если допустим, я вообще не могу найти покупателя даже за ноль, то просто лосс будет 100%, что конечно крайний случай и лишь теория. Короче деньги мои и я их инвестирую как хочу.

Главное деньги - до-таксовые. Как же никто никак поймет, что это со кул?

[Леонид Ильич Брежнев]

Он скорей всего имел в виду ситуацию, что IRA фонд обанкротился. Не уверен, что такое возможно, но если случится, то скорей всего распрададут активы и разделят на всех.

[goldenstate]

Он скорей всего имел в виду ситуацию, что IRA фонд обанкротился. Не уверен, что такое возможно, но если случится, то скорей всего распрададут активы и разделят на всех.

Аа.. теперь понял вопрос. Да это будет обидно (хотя и очень маловероятно): дом - вот он, и кажется что он мой, но это только кажется, т.е. он мой только пока IRA существует в природе.

Т.е. если такое случится с IRA, то мои деньги пропадут все-равно, не важно куда я их инвестировал.

[Сабина]

На IRA могут лежать деньги аккумулировавшиеся за годы, так вот.. речь о том, что Вы можете инвестировать IRA деньги как Вы хотите, в т.ч. купить инвестмент дом.

Проблема в том, что найти такого IRA эккаунт холдера, который Вам позволит с IRA эккаунта купить дом, не просто. Там есть конэцно ограничения (что Вам нельзя там жить, что ремонтомв Вы сами заниматься не может), но главное, поскольку дом Вы купили сами - IRA эккаунт холдер по сути выполняет только роль банка в трансфере денег за $25 долларов - то он не может воровать Ваши деньги, рассказывая про апронт fees, и прочий б/ш.

Когда я звонила мне сказали никаких денег из IRA под жилье. Только что то похожее на 10к и для first time owners. Даже из Roth IRA можно брать только вложенное пять лет назад

[Леонид Ильич Брежнев]

Когда я звонила мне сказали никаких денег из IRA под жилье.

Это должен быть специальный IRA. Kрайне редкая вещь, куча ограничений, и никаких лонов: покупка должна быть 100% кэшевая, т.е. на счету должно быть $700+К что бы купить дом за $700К.

[Сабина]

Когда я звонила мне сказали никаких денег из IRA под жилье.

Это должен быть специальный IRA. Kрайне редкая вещь, куча ограничений, и никаких лонов: покупка должна быть 100% кэшевая, т.е. на счету должно быть $700+К что бы купить дом за $700К.

Аааа поняла , мне тут линк на такой давали в Финансах. Правда про 100 процентов как то не отложилось, даже из 401к займ дают только до 50%. Почитаю еще раз.

А что их смущает интересно если дом за 800 например и 100 докладываешь из своих ?

[goldenstate]

Когда я звонила мне сказали никаких денег из IRA под жилье.

Это должен быть специальный IRA. Kрайне редкая вещь, куча ограничений, и никаких лонов: покупка должна быть 100% кэшевая, т.е. на счету должно быть $700+К что бы купить дом за $700К.

Аааа поняла , мне тут линк на такой давали в Финансах. Правда про 100 процентов как то не отложилось, даже из 401к займ дают только до 50%. Почитаю еще раз.

А что их смущает интересно если дом за 800 например и 100 докладываешь из своих ?

Ну а как же еще? Просто представляйте что Вы инвестируете Ваши IRA деньги куда угодно, напромер: Вы покупаете (allocating) на все IRA деньги 10,000 стоков гоогла. А они (IRA) Вам говорят: у вас на IRA есть денег, которых только хватит разместить на 9,000 стоков. А Вы им: "Это ничего, я из своих доложу".

T.e. деньги все еще внутри IRA (пре-таксовые!), просто на них куплен дом, внутри IRA. Вы не withdraw Ваши деньги из IRA, они все еще работают внутри IRA.

[Nyurka]

Это неплохая опция, одна загвоздка - к тому времени, как вы может себе купить рентал проперти из ИРА, доход как правило такой, что ИРА уже не дедактибл ни разу.... А если нужно защитить только еарнингс, то лучше такой нон-дедактибл тогда уже в Роф конвертировать. Короче, чисто практически мне сложно представить человека с доходом, позволяющим доналовые деньги в ИРА, и при этом чтобы там баланс был такой, что за кеш можно проперть купить...

[Леонид Ильич Брежнев]

Короче, чисто практически мне сложно представить человека с доходом, позволяющим доналовые деньги в ИРА, и при этом чтобы там баланс был такой, что за кеш можно проперть купить...

Человек с собственным бизнесом и хорошим доходом, и суммами которые он кладет на SEP IRA в размере до четверти дохода или не более 45К. Там такая сумма может скопиться. Но даже при всем при том, найти такого IRA брокера, который позволяет на эти деньги купить дом (200 - 500К) крайне сложно. И понятно почему сложно.

[goldenstate]

Короче, чисто практически мне сложно представить человека с доходом, позволяющим доналовые деньги в ИРА, и при этом чтобы там баланс был такой, что за кеш можно проперть купить...

Человек с собственным бизнесом и хорошим доходом, и суммами которые он кладет на SEP IRA в размере до четверти дохода или не более 45К. Там такая сумма может скйопиться. Но даже при всем при том, найти такого IRA брокера, который позволяет на эти деньги купить дом (200 - 500К) крайне сложно. И понятно почему сложно.

Не, непонятно почему. Не обязательно же в калифорнии. Это ж инвестмент, т.е. покупать надо там где вы прогнозируете больший рост.