Сейчас время рефинансировать

[Ann4Ann]

Очень интересно. Расскажите пожалуйста подробнее. Неужели так выгодно было взять хелок и положить в моргич? Там же процент, в хелоке, как я понимаю, намного выше моргича?

вообше то ниже. %% зависит от прайм. мои хелоки в районе от Prime - 1.01% do Prime - 1.75 (ничего подобного я сейчас не вижу, конечно). прямо сейчас вот:

Screen Shot 2020-10-27 at 11.39.11 AM.png

[Ann4Ann]

Я туплю скорее всего но не понимаю как HELOC может быть выгоден.

ну я ж сразу сказала, что он не может быть выгоден всем. кому то да, если им правильно пользоваться. Interest only относится только к тому, что минимальный пеймент будет расчитываться из %% первые Н лет. при этом платить вы туда можете сколько угодно, но, в отличие от моргича, вы и достать их оттуда можете деньги опять без всяких фей и перефинансирований. нужны деньги - достаем, привалило экстра денег, вкладываем... в любое время. минимально вы обязаны только %% ежемесячно выплачивать.

[Ann4Ann]

Очень интересно. Расскажите пожалуйста подробнее. Неужели так выгодно было взять хелок и положить в моргич? Там же процент, в хелоке, как я понимаю, намного выше моргича?

из выгод not applicable to Lolla's case, мы все инвестмент проперти покупаем за кеш. из хелока. когда видим что то , то типа деньги есть купить, кеш офером сбить цену еще... на вменяемом маркете естественно. потом депендз... можно неспеша перефинансировать, найти повыгоднее, поторговаться, взвесить. за это время пропердь не уйдет уже. сейчас вот как бы время новую покупать, а у нас маркет взбесился, я такое в превый раз вижу у нас. мне реалторы через день письма шлют с просьбой продать. хоть и впрямь продавай...))). пока сидим ровно, ждем что будет. опять же,в таком подходе есть риски и это наш piece of mind. я знаю очень уважаемых мной людей, которые наоборот, инвестмент только под фиксд моргич покупают. и они тоже правы, у них свои соображения.

[DropAndDrag]

опять-таки возвращаю в топик в финансовое русло интересное для обычных обывателей с единственным моргачем на свой единственный дом, а не для финансовых акул у которых цели другие
короче ближе к телу, ближе к делу и начну с себя. со своими 3% моргача на оставшиеся 125 тыс, которые еще и выплачиваю немного быстрее, у меня нет никаких шансов на перефинансирование.
если же есть HELOC 2.4% и без fee, то мне имеет смысл дернуться.

возникает вопрос - как шопиться в поисках хорошего HELOC?
давай Анн для Анн - колись

[Ann4Ann]

короче ближе к телу, ближе к делу и начну с себя. со своими 3% моргача на оставшиеся 125 тыс, которые еще и выплачиваю немного быстрее, у меня нет никаких шансов на перефинансирование.
если же есть HELOC 2.4% и без fee, то мне имеет смысл дернуться.

возникает вопрос - как шопиться в поисках хорошего HELOC?
давай Анн для Анн - колись

зависит от штата, вверху я приводила (2.24, кстати)) рейт от thirdfederal.com, но они не со всеми штатами работают. вменяемые рейты были у TD (но онин меня взбесили своим процессом оформления и я ушла, сказав "пальтаненадо"), у PNC оферы плавают, надо проверять, но те, по моему мне были интересны хелоком на 2нд home. ну и кредитюнионы локальные надо тупо пробивать. до какой то степени могут помочь агрегаторы типа bankrate, но я все равно везде потом на их сайтах перепроверяю. сейчас у нас локальный мелкий флоридский CU, они вообще только здесь. на момент открытия там еще кучу нужных нам плюшек раздавали, типа unlimited no fee wire transfer worldwide, коее нам было на тот момент очень кстати. но постепенно плюшки сокращают, след хелок мы не у них будем брать, но хотелось бы этот еще крутануть разок))).

[Ann4Ann]

хохо, пошла сама глянула рейты... ого! как все выросло. может и надо нам уже брать thirdfederal при таком раскладе. в основном все дают Prime+
так что с могичем под 3% можно и не дергаться особо.

[Lolla]

Меня мой лон офицер начинает выбешивать просто. Возможно я приувеличиваю конечно... Цель рефинансирования в нашем случае в том чтобы выплатить быстрее и съекономить на процентах. В итоге, сумму которую собираемся перефинансировать нам считают с суммы на сегодняший день, но до клоузинга в декабре будет еще 2 пеймента (с экстра в принципал как обычно) что понизит сумму к перефинансированию.
Значит говорит мне чувак чтобы я не беспокоилась и если что мне после клоузинга отдадут остатки наличными. По сути получится как будто я кеш взяла с перефинансирования. Меня этот вопрос принципиально заводит. И пусть речь идет нескольких тысячах, и я могу деньги, которые мне отдадут после клоузинга в тот же месяц кинуть в принципал как экстра, меня напрягает что пеймент будет расчитываться с большей суммы чем по сути нужно и это как никак больше в интересе.
Вот мне теперь интересно, то что я прошу нереально? Они правда не могут сумму поменять когда уже ближе к клоузингу она будет известна. Нынешний моргедж и новый в том же месте то есть у них вся инфа в доступности практически в режиме онлайн.

[mikeG]

Значит говорит мне чувак чтобы я не беспокоилась и если что мне после клоузинга отдадут отстатки. Посути получится как будто я кеш взяла с перефинансирования. Меня этот вопрос принципиально заводит. И пусть речь идет нескольких тысячах, и я могу деньги, которые мне отдадут после клоузинга в тот же месяц кинуть в принципал как экстра, меня напрягает что пеймент будет расчитываться с большей суммы и это как никак больше в интерес.

Я бы не заморачивался из-за этого.
Интерес считается с принципала. Когда понизите принципал, понизится и интерес.
Сумма пеймента будет немного больше, но если цель - выплатить быстрее, то даже и лучше.

[Hun]

Меня мой лон офицер начинает выбешивать просто. Возможно я приувеличиваю конечно... Цель рефинансирования в нашем случае в том чтобы выплатить быстрее и съекономить на процентах.

Чтобы выплатить быстрее перефинансирование вам не нужно. И цель - получить экономию на процентах, означает, что вы собираетесь выплачивать много много лет после перефинансирования. Если ответ нет, то перефинансирование вам снова не нужно. От него могут быть только убытки т.к. оно само стоит денег.

[Komissar]

Значит говорит мне чувак чтобы я не беспокоилась и если что мне после клоузинга отдадут отстатки. Посути получится как будто я кеш взяла с перефинансирования. Меня этот вопрос принципиально заводит. И пусть речь идет нескольких тысячах, и я могу деньги, которые мне отдадут после клоузинга в тот же месяц кинуть в принципал как экстра, меня напрягает что пеймент будет расчитываться с большей суммы и это как никак больше в интерес.

Я бы не заморачивался из-за этого.
Интерес считается с принципала. Когда понизите принципал, понизится и интерес.
Сумма пеймента будет немного больше, но если цель - выплатить быстрее, то даже и лучше.

+1

[Lolla]

Меня мой лон офицер начинает выбешивать просто. Возможно я приувеличиваю конечно... Цель рефинансирования в нашем случае в том чтобы выплатить быстрее и съекономить на процентах.

Чтобы выплатить быстрее перефинансирование вам не нужно. И цель - получить экономию на процентах, означает, что вы собираетесь выплачивать много много лет после перефинансирования. Если ответ нет, то перефинансирование вам снова не нужно. От него могут быть только убытки т.к. оно само стоит денег.

Перед тем как соглашаться на рефинансирование мы конечно же посчитали и меня подстраховали и проверили мои подсчеты. Перефинансирование при равных выплатах в месяц из нашего кармана позволяет в нашем случае выплатить все на пол года раньше и съекономить около 20К в общей сложности.
При обоих вариантых (нынешний 30 летний моргедж и новый 15 летний) каждый месяц в принципал будет кидаться больше помимо основного пеймента, я надеюсь.
Разница в обычых пейментах между нынешним 30 летним и будущим 15 летний 150 долларов.

[Lolla]

Значит говорит мне чувак чтобы я не беспокоилась и если что мне после клоузинга отдадут отстатки. Посути получится как будто я кеш взяла с перефинансирования. Меня этот вопрос принципиально заводит. И пусть речь идет нескольких тысячах, и я могу деньги, которые мне отдадут после клоузинга в тот же месяц кинуть в принципал как экстра, меня напрягает что пеймент будет расчитываться с большей суммы и это как никак больше в интерес.

Я бы не заморачивался из-за этого.
Интерес считается с принципала. Когда понизите принципал, понизится и интерес.
Сумма пеймента будет немного больше, но если цель - выплатить быстрее, то даже и лучше.

+1

Мне видимо морально больше обидно что новая сумма будет больше

[Leo_XL]

Паренек продает журавля в небе.

[DropAndDrag]

Меня мой лон офицер начинает выбешивать просто. Возможно я приувеличиваю конечно... Цель рефинансирования в нашем случае в том чтобы выплатить быстрее и съекономить на процентах. В итоге, сумму которую собираемся перефинансировать нам считают с суммы на сегодняший день, но до клоузинга в декабре будет еще 2 пеймента (с экстра в принципал как обычно) что понизит сумму к перефинансированию.
Значит говорит мне чувак чтобы я не беспокоилась и если что мне после клоузинга отдадут остатки наличными. По сути получится как будто я кеш взяла с перефинансирования. Меня этот вопрос принципиально заводит. И пусть речь идет нескольких тысячах, и я могу деньги, которые мне отдадут после клоузинга в тот же месяц кинуть в принципал как экстра, меня напрягает что пеймент будет расчитываться с большей суммы чем по сути нужно и это как никак больше в интересе.
Вот мне теперь интересно, то что я прошу нереально? Они правда не могут сумму поменять когда уже ближе к клоузингу она будет известна. Нынешний моргедж и новый в том же месте то есть у них вся инфа в доступности практически в режиме онлайн.

Ну так дела тут устроены. Берут с запасом и лишних 1.5 месчца с вас пощипают проценты. Это немного, но действительно неприятно.

[DropAndDrag]

Меня мой лон офицер начинает выбешивать просто. Возможно я приувеличиваю конечно... Цель рефинансирования в нашем случае в том чтобы выплатить быстрее и съекономить на процентах.

Чтобы выплатить быстрее перефинансирование вам не нужно. И цель - получить экономию на процентах, означает, что вы собираетесь выплачивать много много лет после перефинансирования. Если ответ нет, то перефинансирование вам снова не нужно. От него могут быть только убытки т.к. оно само стоит денег.

Цель - выплатить меньше из своего кармана при одинаковых платах в месяц. Если бы Лолла не собиралась бы дополнительно много платить в принципал, то выгода была бы значительно больше. Единственный в случае лоллы подводный камень то, что в доме надо прожить какое-то время, пока принципалы без рефинансирования и с рефинансированием уравняются. С ее дополнительными выплатами это кажется полгода или полтора. Другой подводный камень то, что плата в месяц немного больше и нужно иметь это бабло.

[Lolla]

Другой подводный камень то, что плата в месяц немного больше и нужно иметь это бабло.

Сами пейменты стали больше на 150 долларов в месяц грубо говоря. Это если уж вдруг не получится платить больше в принципал, сам пеймент увеличился не сильно совсем, даже в целом я бы сказала незаметно. При этом выплатить даже не платя больше в принципл можно на 10 лет быстрее.
Вот что примечательно так это то что когда мы только покупали дом и сравнивали 15 лет и 30 лет выплаты, разница в месяц была 800 долларов.

[DropAndDrag]

Вот что примечательно так это то что когда мы только покупали дом и сравнивали 15 лет и 30 лет выплаты, разница в месяц была 800 долларов.

так тогда были и горы выше, и трава зеленее
- процент на 15 лет был повыше, скорее всего он и внес наиболее существенный вклад в 800 баксов
- принципал стал меньше.

[Dweller]

IMHO единственный ключевой момент во всех вычислениях это собираешься ли продавать скоро или будешь жить по меньшей мере 5 лет
Если продавать то смысле снижать APR вообще нет т. к. он влияет только на будущие скидки
Собственно это те же принципы как и при покупке/продаже дома, собираешься ли жить в нём достаточно долго. Т.к. еще выше поборы, в дополнение к 1-2% ре/финансирования еще и налоги с продаж (у нас 1.6%) и прочие радости (6% риэлторам, staging, потерянный рент)

[domperignon]

IMHO единственный ключевой момент во всех вычислениях это собираешься ли продавать скоро или будешь жить по меньшей мере 5 лет
Если продавать то смысле снижать APR вообще нет т. к. он влияет только на будущие скидки
Собственно это те же принципы как и при покупке/продаже дома, собираешься ли жить в нём достаточно долго. Т.к. еще выше поборы, в дополнение к 1-2% ре/финансирования еще и налоги с продаж (у нас 1.6%) и прочие радости (6% риэлторам, staging, потерянный рент)

При растущих ценах на дома и пониженных процентах на займы пары лет достаточно чтобы расходы на рефинансирование окупились. Особенно когда страховка сразу убирается. Пять лет это когда цены стабильные и процент не уменьшился. Сейчас на 1.5 процента уже ниже чем 3 года назад. Цены на дома увеличились процентов на 30.

[Oleg K]

я перефинансировал с 3.5%/30 лет на 2.5%/15 лет и у меня все окупается за 6 месяцев.

[Evgen]

Другой подводный камень то, что плата в месяц немного больше и нужно иметь это бабло.

Сами пейменты стали больше на 150 долларов в месяц грубо говоря. Это если уж вдруг не получится платить больше в принципал, сам пеймент увеличился не сильно совсем, даже в целом я бы сказала незаметно. При этом выплатить даже не платя больше в принципл можно на 10 лет быстрее.
Вот что примечательно так это то что когда мы только покупали дом и сравнивали 15 лет и 30 лет выплаты, разница в месяц была 800 долларов.

Скажите офицеру, что при клозинге проплатите принципал вниз до ХХХ ( искомая сумма ). Он рассчитает примерный расклад, но пересчитает перед клозингом и если принципал стал меньше, лишних денег не возьмет.

[Lolla]

Другой подводный камень то, что плата в месяц немного больше и нужно иметь это бабло.

Сами пейменты стали больше на 150 долларов в месяц грубо говоря. Это если уж вдруг не получится платить больше в принципал, сам пеймент увеличился не сильно совсем, даже в целом я бы сказала незаметно. При этом выплатить даже не платя больше в принципл можно на 10 лет быстрее.
Вот что примечательно так это то что когда мы только покупали дом и сравнивали 15 лет и 30 лет выплаты, разница в месяц была 800 долларов.

Скажите офицеру, что при клозинге проплатите принципал вниз до ХХХ ( искомая сумма ). Он рассчитает примерный расклад, но пересчитает перед клозингом и если принципал стал меньше, лишних денег не возьмет.

спасибо!

[Dweller]

Решился таки перефинансироваться. Щас 4.125 на 7/1 ARM, через год резетнется на низкий рейт и так но все равно будет выше чем 2.5%
Окупиться должно за год, делаю с penny Mac через местного брокера. Удаётся вроде избежать аппрэйзала. 0.9 пойнтов но ничего лучше у нас к сожалению на джамбо рефай не нашёл.

[city_girl]

Народ поскажите пожалуйста как лучше поступить. Есть HELOC открытый, на 100К, заканчивается в 2022 году (drawing period). Планируется, что в первой половине 2021 понадобиться порядка 250К. Что лучше сделать:
- попытаться переформатировать существующий до 250К - фактически это просто новый HELOC наверное?
- не трогать этот и открыть в другом месте, где мне понравился рейт на дополнительные150К и использовать обе линии.
- открыть в другом на 250К и оставить/закрыть в перовом
я склоняюсь, что наверное проще всего открыть линию на 150К в новом банке с рейтом слегка получше, а существующую не трогать, потом использовать обе линии, когда и если понадобиться.

Что думают опытные товарищи?

[Cap]

- попытаться переформатировать существующий до 250К - фактически это просто новый HELOC наверное?
- не трогать этот и открыть в другом месте, где мне понравился рейт на дополнительные150К и использовать обе линии.
- открыть в другом на 250К и оставить/закрыть в перовом
я склоняюсь, что наверное проще всего открыть линию на 150К в новом банке с рейтом слегка получше, а существующую не трогать, потом использовать обе линии, когда и если понадобиться.

Скорее всего, будет затруднительно взять второй HELOC (да еще и с лучшим рейтом) - второй должен быть subordinate первому, так что банк вряд ли согласится (и уж точно не на меньший рейт, чем первый HELOC).
Возможно, лучше перефинансировать первый на бОльшую сумму - или в том же, или в другом банке. Это первый и третий ("закрыть") варианты вверху.