Какие траты кроме downpayment

[Lolla]

Лендер - это компания которая выдает моргедж. Клоузинг компания - это посредник между всеми сторонами которая проводит сделку. Стоимость сделаки идет Клоузинг компании и ключает в себя разные фи помимо клоузинг кост - стемп фи которые платятся каунти (они зависят от суммы сделаки), трансфер фи и так далее.
Чтобы вы поняли, попросили разбивку клоузинг цены у разных лендеров. Они вам скажут что клоузинг кост можно shop around а какие стандартные фи которые каунти берет и понизить нельзя.
В моем случае 300 долларов был origination fee а не клоузинг фи, вот он отличается между лендерами. Я вас уже точно запутала

То есть помимо лендера мне нужно будет еще найти и клоузинг компанию? Если лендер не занимается клоузингом то как они мне дадут клоузинг цену?

Лендер не заниается клоузингом но у них есть клоузинг компания которую они вам могут посоветовать. Используют для подсчета клоузинга их цены. Но это то что вы можете shop around. Клоузинг компания которую рекомендовал наш лендер барала на 1500 больше за клоузинг (мы шопались для рефинансирования совсем недавно).

[Lolla]

Меня заставили сделать планировку участка, как ето там называется, вероятно кому-то деньги были нужны.

Вообще читайте внимательно бумаги на подпись на клозинг. В моем было написано заплатить $5К проперти таксов за время, до покупки, в расчете никто его особо читать не будет. В договоре было написано прорейтет таксы. Пришлось высказывать фе, и заставлять все переписывать.

Вас заставили сделать survey? это кстати да, если сервей делали давно и если были какие то модификейшн сделаны вокруг дома могут потребовать еще и survey для клоузинга. А сколько вы платили за него?

[Lolla]

реалтор вам подгонит escrow company, они вам скажут цены за тайтл, за проперди такс и тд.

цены будут одинаковые у всех escrow компаний?

Сейчас вы сможете взять хороший моргич без пойнтов.

что за поинты?

цены примерно одинаковые у эскроу компаний +/- 700 bucks. 1 point - means you pay 1% of mortgage upfront. Это понижает рейт. Но если планируете жить в доме не долго, берите моргич без пойнтов.

мы ищем жилье для себя, наше первое свое. Продавать не планируем. Хотим сами жить там.

тогда ищите поприличнее, пусть и подороже. Тот бомжатник за 140К, там еще и НОА 230/мес. Не одобряю.

+1
Я не знала что вы кондо смотрите.
Я настоятельно рекомендую ознакомиться со всей финансовой ситуацией НОА ДО того как что либо подписывать. Узнать просто special assessmens в первую очередь а то для вас будет неприятный сюрприз. Special assessment это когда у НОА есть большие траты и нет денег и с каждого жилья дополнительно к месячным НОА еще требуют определенную сумму. Для примера, в нашем таунхасе было такое - с кадого юнита собирали по 1500. Но дали заплатить в течении 6 месяцев правда, но все равно. И это мы еще хорошо отделались.
230 в месяц - смотря что включает в себя, это тоже немаловажно.

[Alexander Troyansky]

грядет огромная инфляция, чем больше влезешь в долг (под фиксированный разумный процент), тем лучше.

что-то подобное уже говорили в 2010-м... при большой инфляции что произойдёт? Ставка по кредиту не возрастёт? А что с ценами на дома произойдёт, когда ставка по кредиту возрастает?

[Lolla]

покажи, что у вас продают за 300-350к. И таки смотри отдельный дом. Эти конды/таунхаузы с НОА - у них НОА будет ТОЛЬКО расти, часто очень быстро. Сегодня платишь 230, не успел оглянуться, уже 490/мес. К тому же на такие проперди время от времени накатывают special assessment, бывают (реальный случай) совершенно огромные, типа $75К с конды. Люди лоаны берут, чтобы заплатить эти special assessments.

не дочитала когда отвечала - я про это и говорю!

обычно с ростом НОА и спешиал ассессментов цена жилья начинает пропорционально падать... У нас есть кондо которые по 30-40К продаются и там НОА по 1500 в месяц + постоянные ассессмент фи в тысячи, просто жесть.

[Grand Canyon]

По поводу крыши 16 летней. Ради интереса позвоните страховому агенту, дайте адрес, спросите сколько страховка будет стоить. Если крыше реально 16 лет я вам даю гарантию что вы не найдете ни одну страховку по вменяемой цене пока не поменяете крышу.

А откуда страховая узнает, сколько лет крыше? Я только сам узнал, что у меня крыша оказывается 2005, а не 2013. Немного самому печально стало, но не обязательно делиться этой печалью со страховой компанией.

[Lolla]

Я достала слоузинг кост бумагу (окт 2020, ФЛ):
Origination Charge - 750
Appraisal Fee - 510
Flood Certification - 10
Tax Service Fee - 100
Title - Lenders Title Insurance - 1600
Title - Settlement or Closing Fee -550
Title - Title Coord Fee - 300
(за Тайтл у нас было дешевле так как это было рефинансирование и у меня на руках был тайтл иншуренс со времен покупки, без него цена была бы в 2 раза больше)
Taxes and Other Gov Fee:
Recording fee and Other Taxes - 198
Transfer Taxes - 1300
Prepaids:
HOI -
Mortgage Insurance Premium -
Prepaid Interest -
Property Taxes -
Initial Escrow Payments at Closing:
HOI (for 3 months)
PMI (for 3 months)
Property Taxes (3 months)
Other:
HOA fee

Это то что включает в себя клоузинг

[Lolla]

По поводу крыши 16 летней. Ради интереса позвоните страховому агенту, дайте адрес, спросите сколько страховка будет стоить. Если крыше реально 16 лет я вам даю гарантию что вы не найдете ни одну страховку по вменяемой цене пока не поменяете крышу.

А откуда страховая узнает, сколько лет крыше? Я только сам узнал, что у меня крыша оказывается 2005, а не 2013. Немного самому печально стало, но не обязательно делиться этой печалью со страховой компанией.

Не знаю, но этот год последний для дома моих родителей. Дом был постоен в 2004 году. Крыша оригинальная и без проблем, но страховка в этом году поднялась и нам пришло письмо что без смены крыши страховка на следующий год возрастет в 4 раза. Так как и в этом году уже подорожала страховка, я с тремя разными агентами искала другие варианты - новые страховки все были в разы выши, несколько просто отказались брать нас из-за старой крыши.

Я подозреваю что так как замена и ремонт крыши требует ремонт, страховые компании по адресу находят если на данный адрес был получен пермит и на этом основании судят если крыша была поменена. Не знаю как в других штатах, во Фл пермиты можно легко найти, это паблик рекордс.

[Amirko]

в HOA для конды может входить страховка и ремонт внешних элементов. Т е замена крыши, входной двери или там ликвидация последствий урагана и т п это не твоя забота, только плати свои $500 каждый месяц.

[Grand Canyon]

По поводу крыши 16 летней. Ради интереса позвоните страховому агенту, дайте адрес, спросите сколько страховка будет стоить. Если крыше реально 16 лет я вам даю гарантию что вы не найдете ни одну страховку по вменяемой цене пока не поменяете крышу.

А откуда страховая узнает, сколько лет крыше? Я только сам узнал, что у меня крыша оказывается 2005, а не 2013. Немного самому печально стало, но не обязательно делиться этой печалью со страховой компанией.

Не знаю, но этот год последний для дома моих родителей. Дом был постоен в 2004 году. Крыша оригинальная и без проблем, но страховка в этом году поднялась и нам пришло письмо что без смены крыши страховка на следующий год возрастет в 4 раза. Так как и в этом году уже подорожала страховка, я с тремя разными агентами искала другие варианты - новые страховки все были в разы выши, несколько просто отказались брать нас из-за старой крыши.

Я подозреваю что так как замена и ремонт крыши требует ремонт, страховые компании по адресу находят если на данный адрес был получен пермит и на этом основании судят если крыша была поменена. Не знаю как в других штатах, во Фл пермиты можно легко найти, это паблик рекордс.

Наверное, если крыша оригинальная, то там проще идентифицировать.
Вообще страховая компания каждый год проводит какую-то свою оценку. Возможно смотрят с дрона.
Я кстати недавно рубился по поводу налогов с оценщиками из каунти, и мне удалось неплохо понизить свои налоги. А у этих оценщиков был прям отличный свежий снимок моей крыши, то ли с дрона, то ли со спутника.

[shadow7256]

+1
Я не знала что вы кондо смотрите.
Я настоятельно рекомендую ознакомиться со всей финансовой ситуацией НОА ДО того как что либо подписывать. Узнать просто special assessmens в первую очередь а то для вас будет неприятный сюрприз. Special assessment это когда у НОА есть большие траты и нет денег и с каждого жилья дополнительно к месячным НОА еще требуют определенную сумму. Для примера, в нашем таунхасе было такое - с кадого юнита собирали по 1500. Но дали заплатить в течении 6 месяцев правда, но все равно. И это мы еще хорошо отделались.
230 в месяц - смотря что включает в себя, это тоже немаловажно.

я смотрю все, что могу потянуть финансово. Конечно идельно хотелось бы свой дом, но они сволочи дорогие, но у них нет НОА. Само наличие НОА мне не нравится, совершенно правильно сказали, что в любой момент они могут поднять и ты будешь обязан платить. Наверное лучше чтобы НОА шла на выплату дома. Например мы сейчас снимаем кондо, в нашем коммьюнити НОА ~ 450 для one bedroom и ~ 500 для two bedroom. Так как я рентую, то НОА входит в ренту, но я слышал лично от менеджера community что они будут поднимать НОА, так как "нет денег" у них.

Я честно скажу, я не хочу покупать кондо, это опять жить по правилам, опять НОА, опять соседи с вечно орущими детьми за стеной и тому подобное.

Я слышал, что можно взять mortgage и внести даун порядка 10 или даже 5 процентов, необязательно платить 20%. Конечно месячные платежи будут выше из за этого, но зато можно жить в своем доме по своим правилам.

Скажите а в чем разница между conventional loan and FHA loan? для первой покупки какой лучше брать?

[shadow7256]

Я достала слоузинг кост бумагу (окт 2020, ФЛ):
Origination Charge - 750
Appraisal Fee - 510
Flood Certification - 10
Tax Service Fee - 100
Title - Lenders Title Insurance - 1600
Title - Settlement or Closing Fee -550
Title - Title Coord Fee - 300
(за Тайтл у нас было дешевле так как это было рефинансирование и у меня на руках был тайтл иншуренс со времен покупки, без него цена была бы в 2 раза больше)
Taxes and Other Gov Fee:
Recording fee and Other Taxes - 198
Transfer Taxes - 1300
Prepaids:
HOI -
Mortgage Insurance Premium -
Prepaid Interest -
Property Taxes -
Initial Escrow Payments at Closing:
HOI (for 3 months)
PMI (for 3 months)
Property Taxes (3 months)
Other:
HOA fee

Это то что включает в себя клоузинг

Ни хрена себе.

[Lolla]

Я кстати недавно рубился по поводу налогов с оценщиками из каунти, и мне удалось неплохо понизить свои налоги. А у этих оценщиков был прям отличный свежий снимок моей крыши, то ли с дрона, то ли со спутника.

Расскажите поподробнее про этот процесс?
Мне очень интересно послушать. Я когда звонила узнавала меня футболили от одного человека к другому и сказали что ничего сделать нельзя. Но это полная фигня.
У нас коммунити и много одинаковых домов на одинакового размера участках. Дома строились на протяжении пары лет и цена отличалась от количества апгрейдов что несильно сказывалось на налогах от каунти.
А тут с соседями разговорились, они упомянули что из-за налогов на дом купили (нет СДД), я ради интереса зашла сравнила - у них почти на 800 долларов меньше в год при этом размер участка одинаковый, но у них презерв вью а у нас нет, дома идентичные по размеру и планироваке, но у них куча апгрейдов и цена дома была на 80К выше при покупке у билдера пару лет назад. А налоги меньше у них. Начала дальше смотреть - оказалось что их участок земли оценен почти в 5 раз дешевле чем наш, и вообще все дома построенные в последней фазе строительства нашего коммунити имеют оценку земли дешевле чем в предыдущих фазах и от этого их налоги первоначально ниже...
Я так и не смогла понять как такое возможно что дом который имеет апгрейдов на 80К находясь по соседству в одном небольшом коммунити на участке лучше нашего имеет ниже налоги.

[Lolla]

+1
Я не знала что вы кондо смотрите.
Я настоятельно рекомендую ознакомиться со всей финансовой ситуацией НОА ДО того как что либо подписывать. Узнать просто special assessmens в первую очередь а то для вас будет неприятный сюрприз. Special assessment это когда у НОА есть большие траты и нет денег и с каждого жилья дополнительно к месячным НОА еще требуют определенную сумму. Для примера, в нашем таунхасе было такое - с кадого юнита собирали по 1500. Но дали заплатить в течении 6 месяцев правда, но все равно. И это мы еще хорошо отделались.
230 в месяц - смотря что включает в себя, это тоже немаловажно.

я смотрю все, что могу потянуть финансово. Конечно идельно хотелось бы свой дом, но они сволочи дорогие, но у них нет НОА. Само наличие НОА мне не нравится, совершенно правильно сказали, что в любой момент они могут поднять и ты будешь обязан платить. Наверное лучше чтобы НОА шла на выплату дома. Например мы сейчас снимаем кондо, в нашем коммьюнити НОА ~ 450 для one bedroom и ~ 500 для two bedroom. Так как я рентую, то НОА входит в ренту, но я слышал лично от менеджера community что они будут поднимать НОА, так как "нет денег" у них.

Я честно скажу, я не хочу покупать кондо, это опять жить по правилам, опять НОА, опять соседи с вечно орущими детьми за стеной и тому подобное.

Я слышал, что можно взять mortgage и внести даун порядка 10 или даже 5 процентов, необязательно платить 20%. Конечно месячные платежи будут выше из за этого, но зато можно жить в своем доме по своим правилам.

Скажите а в чем разница между conventional loan and FHA loan? для первой покупки какой лучше брать?

Я не знаю где вы, но у нас большинство домов так же имеют НОА. Даже больше скажу, найти дом без НОА у нас практически нереально. НОА каждый год тоже поднимаются...
Так что жить в отдельном доме не всегда означает что НОА не будет.
Соседи в доме без НОА могут быть еще похлеще когда все проблемы решаются через полицию и когда есть нарушения кодов вашего каунти - в этом смысле НОА даже лучше что есть.

Даунпеймент можно и 5% - да выплаты будут больше и будет обязательный PMI (пару сотен в месяц на протяжении многих лет). Это дополнительные затраты.
FHA loan чтобы дали нужно на него квалифицироваться. Не все селлеры захотят продавать людям c FHA лоном - мы даже офферы от таких не брали когда наш таунхауз продавали. Потому что апрейзл для FHA лона почему то исторически всегда ниже приходит чем для конвеншнл и держится он дольше по времени (можно новый апрейзл получить быстрее если конвеншнл чем если FHA). Жилье на продаже должно соблюдать требования к жилью которое можно покупать с FHA loan тоже.
Для вас как покупателя FHA лон еще сулит пожизненным PMI так как даунпеймент маленький что деньги на ветер.
ИМХО если вы квалифицируетесь на конвеншнл лон, в сторону FHA даже не смотрите.

Покупать кондо в вашем случае это конечно плохой вариант. Затраты на него будут расти, а цена на такое жилье падать. Вообще, в нашей части флориды сейчас sellers market и цены высокие. Как только процент начнет расти я думаю цены начнут падать. Но покупать сейчас в наших краях не самое хорошее время... Судя по вашим вопросам вам пока все же лучше не покупать своего жилья, только не обижайтесь, вы не готовы да и время сейчас неочень.

[shadow7256]

Я не знаю где вы,

West Palm Beach

но у нас большинство домов так же имеют НОА. Даже больше скажу, найти дом без НОА у нас практически нереально. НОА каждый год тоже поднимаются...
Так что жить в отдельном доме не всегда означает что НОА не будет.
Соседи в доме без НОА могут быть еще похлеще когда все проблемы решаются через полицию и когда есть нарушения кодов вашего каунти - в этом смысле НОА даже лучше что есть.

Если НОА пару сотен долларов в месяц или меньше, то еще ладно. Но вся засада, как правильно сказали, что поднимают его и хрен ты узнаешь куда уходят эти деньги. Может менеджеры себе БМВ покупают на эти деньги, откуда нам знать.

ИМХО если вы квалифицируетесь на конвеншнл лон, в сторону FHA даже не смотрите.

ага, я почитал про FHA, не очень выгодно. Там пожизненная PMI будет и другие засады. Я думаю я смогу получить conventional без проблем, по крайней мере мой credit union уже два раза меня approved без всяких проблем.

Покупать кондо в вашем случае это конечно плохой вариант. Затраты на него будут расти, а цена на такое жилье падать. Вообще, в нашей части флориды сейчас sellers market и цены высокие. Как только процент начнет расти я думаю цены начнут падать. Но покупать сейчас в наших краях не самое хорошее время... Судя по вашим вопросам вам пока все же лучше не покупать своего жилья, только не обижайтесь, вы не готовы да и время сейчас неочень.

да. Пока покупать сейчас не очень время выгодное, но с другой стороны говорят что цены будут только расти, с чего им падать, когда сотни тысяч человек переехали во Флориду из других штатов и скупают жилье как семечки

[Grand Canyon]

Я кстати недавно рубился по поводу налогов с оценщиками из каунти, и мне удалось неплохо понизить свои налоги. А у этих оценщиков был прям отличный свежий снимок моей крыши, то ли с дрона, то ли со спутника.

Расскажите поподробнее про этот процесс?
Мне очень интересно послушать. Я когда звонила узнавала меня футболили от одного человека к другому и сказали что ничего сделать нельзя. Но это полная фигня.
У нас коммунити и много одинаковых домов на одинакового размера участках. Дома строились на протяжении пары лет и цена отличалась от количества апгрейдов что несильно сказывалось на налогах от каунти.
А тут с соседями разговорились, они упомянули что из-за налогов на дом купили (нет СДД), я ради интереса зашла сравнила - у них почти на 800 долларов меньше в год при этом размер участка одинаковый, но у них презерв вью а у нас нет, дома идентичные по размеру и планироваке, но у них куча апгрейдов и цена дома была на 80К выше при покупке у билдера пару лет назад. А налоги меньше у них. Начала дальше смотреть - оказалось что их участок земли оценен почти в 5 раз дешевле чем наш, и вообще все дома построенные в последней фазе строительства нашего коммунити имеют оценку земли дешевле чем в предыдущих фазах и от этого их налоги первоначально ниже...
Я так и не смогла понять как такое возможно что дом который имеет апгрейдов на 80К находясь по соседству в одном небольшом коммунити на участке лучше нашего имеет ниже налоги.

Ну процесс разный в разных штатах и каунти. У меня Harris County, TX. У вас может быть по-другому. Но общее у нас то, что меня тоже футболили 2 раза. Вначале протест онлайн, по нему отфутболили. Но это не конец. Дальше первый аппойнтмент оффлайн. Там тоже отфутболили. Но самая фишка в том, чтобы не остановиться и дойти до 3го этапа - это уже заседание независимой комиссии (10-15 мин), где владелец предоставляет свои доказательства, почему он считает что оценочную стоимость его дома стоит понизить и насколько. Вот тут мне пригодился репорт от инспектора, я прямо распечатал несколько страниц оттуда. Ну и сделал свой кейс на основе этого. В частности то, что у соседей новые крыши, а у меня крыша 2005 года. Все пошло в дело.

В общем, в Harris County TX главное не останавливаться и идти до конца, до независимой комиссии. Там как правило принимают решение в пользу домовладельца (если проделана определенная домашняя работа).

[7thSense]

грядет огромная инфляция, чем больше влезешь в долг (под фиксированный разумный процент), тем лучше.

что-то подобное уже говорили в 2010-м... при большой инфляции что произойдёт? Ставка по кредиту не возрастёт? А что с ценами на дома произойдёт, когда ставка по кредиту возрастает?

А чем лучше влезть в долг. Это про mortgage , я так понимаю..

[Grand Canyon]

А чем лучше влезть в долг. Это про mortgage , я так понимаю..

Ну вы влезаете в долг на 15-30 лет и сейчас приобретаете за те деньги, которые возможно станут горсткой фантиков через эти самые 15-30 лет. Да и вообще рейты пока очень низкие, в любом случае выгодно.
Если вы первые годы будете выплачивать по минимуму, то через годы ваши платежи возможно станут настолько ничтожными, что дом вам достанется очень дешево.

[Komissar]

что-то подобное уже говорили в 2010-м... при большой инфляции что произойдёт? Ставка по кредиту не возрастёт? А что с ценами на дома произойдёт, когда ставка по кредиту возрастает?

мой налоговый расчетчик - старикан - любит рассказывать, как в 80е проценты (ставка) по кредиту были > 12%, а дома улетали как горячие пирожки.

Но мой совет: зафиксировать низкий процент сейчас и тихо-мирно ждать инфляции

[7thSense]

А чем лучше влезть в долг. Это про mortgage , я так понимаю..

Ну вы влезаете в долг на 15-30 лет и сейчас приобретаете за те деньги, которые возможно станут горсткой фантиков через эти самые 15-30 лет. Да и вообще рейты пока очень низкие, в любом случае выгодно.

Да, может быть...30 лет у меня уже нет по возрасту.. только на 15 взять если, но что то торможу, без mortgage живу, а дом что то опять захотелось к пенсии поближе, в тихом районе, кондо сейчас в хорошем месте, но шумном, urban living начало напрягать.
Опять же, без переезда далеко , все rental properties что бы были рядом. Думаю, надо к лету решаться.. или уж сидеть в кондо

[ARARAT.]

А какой процент сейчас на 15 years fixed?

PS Хотя мне осталось уже несколько лет буквально и у меня 2.25%(поймал когда был низким и ето было без поинтов вообще), наверно и не стоит уже дергаться. Хотя с другой стороны через 5-10 лет нахрена мне такой огромный домина...

[Komissar]

А какой процент сейчас на 15 years fixed?

PS Хотя мне осталось уже несколько лет буквально и у меня 2.25%(поймал когда был низким и ето было без поинтов вообще), наверно и не стоит уже дергаться. Хотя с другой стороны через 5-10 лет нахрена мне такой огромный домина...

не стоит дергаться.

[ARARAT.]

А какой процент сейчас на 15 years fixed?

PS Хотя мне осталось уже несколько лет буквально и у меня 2.25%(поймал когда был низким и ето было без поинтов вообще), наверно и не стоит уже дергаться. Хотя с другой стороны через 5-10 лет нахрена мне такой огромный домина...

не стоит дергаться.

Я вообще то остаток и закрыть могу, но блин, зачем? Тем более в свете моего низкого % и неизвестности будущего...
Машина тоже под очень низкий .9% тоже вроде бы нет смысла закрывать сразу.
Но я "подбрасываю" и за то и за то сверху...

PS Но чешится закрыть нафиг, я очень не люблю никаких долгов... Вообще "идиотская" ситуация у меня в последнее время по поводу финансов... Но не в каких проперты инвестментс(или вообще инвестментс, стоки и прочую головную боль) тоже не хочу втягиваться.

[Komissar]

купи дачу в кредит!

[Komissar]

я сейчас наоборот стараюсь набрать долгов под фиксир. процент. Умирать надо broke, иначе все estate taxes сожрут