Condo fee - разумные пределы?

[ax3816]

Когда смотришь листинг, там фигурируют такие цифры как HOA/Condo fee. Я понимаю, что в это fee в разных кондо могут входить разные вещи. На что вы обращаете внимание - какие "составляющие" этого fee жизненно необходимы, а какие - просто накрутка. Какова величина "разумного" fee (если возможно прикинуть без относительно к деревне, где живёшь, а только по цене кондо)?

Как часто меняется condo fee?

[Komissar]

основные составляющие НОА / кондо фи (конкретный набор отличается в каждом конкретном случае):

groundkeeping/landscaping of common areas
road maintenance (if road is private)
street lighting, street signs (if road is private)
recreation complex, playgrounds (if any)
gate guard/fence (if gated community)
exterior maintenance (paint)
exterior maintenance (roofing)
exterior maintenance (windows, whatever)
fire insurance

в нек-рых случаях, кондо фи включает создание reserves на периодическую покраску/обновление комплекса. Обязательно проверьте, в каком состоянии эти резервы. Иногда фи сильно накручены, чтобы ВЫ расплачивались за разгильдяйство и халяву (ранее заниженное фи) предыдущих жильцов.

Ну, и обязательно проверьте, не грядут ли special assessments. Это когда Вам вдруг говорят, нам мол пора крышу чинить да стены красить, а шишей в резерве нема, так что с вас причитается $5-10-15-20К.

[ax3816]

в нек-рых случаях, кондо фи включает создание reserves на периодическую покраску/обновление комплекса. Обязательно проверьте, в каком состоянии эти резервы. Иногда фи сильно накручены, чтобы ВЫ расплачивались за разгильдяйство и халяву (ранее заниженное фи) предыдущих жильцов.

Я недавно смотрел кондо с фи $360/mo. Мне показалось это... немного большим фи. Этих денег хватит, чтобы менять крышу каждый второй год, и все appliances через 2-3 года.

Ну, и обязательно проверьте, не грядут ли special assessments. Это когда Вам вдруг говорят, нам мол пора крышу чинить да стены красить, а шишей в резерве нема, так что с вас причитается $5-10-15-20К.

Ужас. А если нет денег или не согласен с такой суммой, тогда что - eviction?

Я так понимаю, все эти документы (а так-же rooles and regulations) можно взять у condo management. А обязан ли текущий продавец предоставлять эту информацию или покупатель сам должен эту информацию добывать?

Да уж... всё больше и больше убеждаюсь, что покупка дома за 3 дня - это занятие не для first time homebuyer.

[Kalifornian]

Я недавно смотрел кондо с фи $360/mo. Мне показалось это... немного большим фи. Этих денег хватит, чтобы менять крышу каждый второй год, и все appliances через 2-3 года.

Понятия не имею сколько стоит замена крыши. Но много еще других факторов например размер комплекса, наличие бассейна, сколько лет комплексу. Хотя иногда бывает совсем непонятки, например вот этот MLS#: 394766 вроде бы комплекс новый и бассейна нет, за что же тогда $260? Разве что за лифт.

[AnyaGal]

ax3816,

если раздумываете над покупкой кондо, то возьмите в библиотеке книжку "Tips and traps when buying a condo/coop". Там много полезного про кондо. Я ее на днях в Bellevue library сдала (вроде как вы из наших краев)

При ращете HOD часто берут площадь, которой вы владеете. Так например для однобедрумного кондо HOD в одном комплексе был 176 (что вполне терпимо IMHO), а для 2br и больше эта величина могла быть больше.

В одном комплексе в хорошем раёне было много кондо на продажу и они были очень дещевые (130 тысяч за 2 br townhouse). Так там HOD oбыл 400 долларов в месяц. Спасибо, но не надо такого щастья.

Обьяснялось это тем, что там мол 3 бассейна, теннисный корт и еще всякие блага, но за 400 долларов в месяц я себе могу обеспечить те же блага и не хуже, а даже лучше.

[Komissar]

Ну, и обязательно проверьте, не грядут ли special assessments. Это когда Вам вдруг говорят, нам мол пора крышу чинить да стены красить, а шишей в резерве нема, так что с вас причитается $5-10-15-20К.

Ужас. А если нет денег или не согласен с такой суммой, тогда что - eviction?

Процедура борьбы со злостными неплательщиками во всех НОА примерно такая (слегка зависит от устава НОА):
а) даже если Вы не платите special assessment, работу они все равно проводят, а Вам высылают отдельный счет (та же сумма, что с Вас хотели взять изначально, но с приличной доп. накруткой за их "лишние хлопоты").
б) далее - или Вы платите по счету, или Вы счет игнорируете.
в) если игнорируете, НОА устанавливает на Ваше кондо lien. Теперь Вы не можете продать кондо, не выплатив lien. Т.е. к изначальной сумме уже добавились накрутки за "хлопоты", всяческие штрафы, а теперь еще и начинают капать проценты за неуплату.
г) далее НОА может либо очень долго терпеть пока Вы не расплатитесь или просто не сгинете с их глаз долой, либо устроить foreclosure и таки выселить Вас, а Ваше кондо продать кому-нить еще.

[ax3816]

ax3816,

если раздумываете над покупкой кондо, то возьмите в библиотеке книжку "Tips and traps when buying a condo/coop". Там много полезного про кондо.

Зашёл сегодня в B&N полистал её - интересная книжёнка - надо будет как-нить пойти утречком почитать её.

Заметил интересную вещь - на полке по Real Estate пропали все книги по покупке дома типа "Buying house for Dummies", зато пока стоит одна "Morgage for Dummies" и штук 5 - "Selling house for Dummies" Как только исчезнут последние - начну каждый день смотреть дома на продажу

В одном комплексе в хорошем раёне было много кондо на продажу и они были очень дещевые (130 тысяч за 2 br townhouse). Так там HOD oбыл 400 долларов в месяц. Спасибо, но не надо такого щастья.

Обьяснялось это тем, что там мол 3 бассейна, теннисный корт и еще всякие блага, но за 400 долларов в месяц я себе могу обеспечить те же блага и не хуже, а даже лучше.

К стати, то кондо, о котором я уже упомянул выше - 1988 года, 2br, 2bath, no garage, two assigned parking spots, 1600sq ft. , no swimming pool, nothing,except beautiful gardening. В общем, сегодня мимо него опять проехал. Раньше на повороте стояла невзрачная табличка For Sale. Кондо на рынке уже почти 10 дней. Теперь на том повороте появилось ещё 2 таблички и к одной уже прикреплены воздушные шарики. Да, дом сделан из дерева - уже в таком немножко убитом состоянии. Его выставили за $300K и condo fee - $360/mo.

[ax3816]

Понятия не имею сколько стоит замена крыши.

Дело было в пригороде Бостона (тоже не дешёвая area) пару лет назад. Чтобы перекрыть 4br single family house он потратил за всё про всё $5,000. Я прикинул, сколько той крыши на том кондо - получается раза в 3-4 меньше.

Но много еще других факторов например размер комплекса, наличие бассейна, сколько лет комплексу.

- размер средненький
- бассеина нет, ничего нет вообще, даже rec room. Просто что в хорошем районе
- построен в 1988 году, т.е. уже 16 лет. Все дома сделаны из дерева, даже нет brick siding. На вид - пора уже ремонтировать. Внутри кондо на кухне шкафчики такие, что менять надо. Все appliances настолько старинные, что я старее и не видел. Все окна, двери - покосившиеся, обшарпаные, растрессканые - надо новое ставить.

Хотя иногда бывает совсем непонятки, например вот этот MLS#: 394766 вроде бы комплекс новый и бассейна нет, за что же тогда $260? Разве что за лифт.

ну, в том что я имею ввиду, за $360/mo даже лифта нет. Единственное - так это сделан красивый landscaping and gardening. Но всё равно...

[ax3816]

К стати, то кондо, о котором я уже упомянул выше - 1988 года, 2br, 2bath, no garage, two assigned parking spots, 1600sq ft. , no swimming pool, nothing,except beautiful gardening. В общем, сегодня мимо него опять проехал. Раньше на повороте стояла невзрачная табличка For Sale. Кондо на рынке уже почти 10 дней. Теперь на том повороте появилось ещё 2 таблички и к одной уже прикреплены воздушные шарики. Да, дом сделан из дерева - уже в таком немножко убитом состоянии. Его выставили за $300K и condo fee - $360/mo.

Итак, кондо на рынке уже 2 недели, что немного настораживает (обычно в этой area дома улетают за 3-4 дня при том, что во flyer-е, который раздавала RE agent было сказано, что контракты принимаются до 6PM May 4th)... но они наверное с этим погорячились .

Ради спортивного интереса, чтобы узнать за сколько он уйдёт я проезжаю мимо него через день. На этой неделе была некая оживлённость в субботу/воскресение, а вот в течении недели на парковочном месте одиноко стоял только Мерс реалторши.

Две недели назад в субботу утром, когда он только появился на рынке, в течении 20 минут, когда я бродил по дому, его посетило ещё 5 человек. Но, как говорится, воз и ныне там.

[M.Wazowski]

в наших краях говорят, что кондо -- это как сифилис: легко подцепить, трудно избавиться

[Geva]

в наших краях говорят, что кондо -- это как сифилис: легко подцепить, трудно избавиться

Может в Ваших краях таунхаузами и болеют, но у нас цены на дома 9по официально статистике) выросли за год на 7 процентов. а на кондо - на 14.

ax3816, рано подозревать, что с таунхаузом (или вы Про квартиру. я не совсем поняла) что-то не так. Я на сегоднящний день вижу на рынке абсолютно все, что было две недели назад (в пределах круга моих интересов, понятно). Кое-что со сниженной ценой. Хотя месяц назад таунхаузы уходили с рынка в течении недели. Вариантов два - либо пик сезона прошел, либо рынок притормозил в связи с повышением рейта. Со слов риэлторши, пик сезона заканчивается обычно скорее в июне, чем в мае, но она не очень уверенно это говорит. Да и выборка у меня маловата для статистики, но тем не менее - за две недели не продали ничего.

[ax3816]

в наших краях говорят, что кондо -- это как сифилис: легко подцепить, трудно избавиться

Может в Ваших краях таунхаузами и болеют, но у нас цены на дома 9по официально статистике) выросли за год на 7 процентов. а на кондо - на 14.

В нашей area, нормальный таунхаус по доступной цене уже не купить. За $280K можно купить только старый-старый таунхаус в убитом состоянии. Поскольку желающих купить было много, а чего стоящего купить было мало, люди начали переключаться на кондо. Спрос на кондо поднял их цену до цены таунхауса. Но это моя conspiracy theory.

ax3816, рано подозревать, что с таунхаузом (или вы Про квартиру. я не совсем поняла) что-то не так.

Это townhouse/condo. С ним всё нормально, только вот цену задрали. Если прикинуть, те $360/mo если направить на моргич, то можно более дорогой таунхаус купить. Опять же, проценты с моргича tax deductible, а condo fee - нет.

Я на сегоднящний день вижу на рынке абсолютно все, что было две недели назад (в пределах круга моих интересов, понятно). Кое-что со сниженной ценой. Хотя месяц назад таунхаузы уходили с рынка в течении недели. Вариантов два - либо пик сезона прошел, либо рынок притормозил в связи с повышением рейта. Со слов риэлторши, пик сезона заканчивается обычно скорее в июне, чем в мае, но она не очень уверенно это говорит. Да и выборка у меня маловата для статистики, но тем не менее - за две недели не продали ничего.

Обычно в июне.

Мне просто интересно посмотреть, за сколько этот townhouse/condo уйдёт. Т.е. прикинуть соответствует ли выставленая цена реальному спросу.

[AnyaGal]

Либо вы ищете в очень дорогом месте либо что-то новое.

Мне почему-то кажеся, что за 280 тысяч плюс 360 долларов в месяц HOD вполне можно купить домик тысяч за 350-400.

Я бы кондо покупала, только не очень большое и дорогое (1-2 br) но в хорошем месте, использовала бы его как временное пристанище, которое потом можно было бы сдавать.

Ну а если вы principial'nyj противник домов, стрижки газонов и т.д. (то есть городской житель, то лучше тогда уж покупать квартиру в каких-нибудь downtown с видами.

По моим наблюдениям townhouse строят обычно в suburs, a в таких местах житье в доме больше ценится. А если еще эти HOD поднимутся (хотя по мне так 360 уже красный флаг), то вообще от него не избавиться потом будет.

Но это все IMHO

[ax3816]

Либо вы ищете в очень дорогом месте либо что-то новое.

Я ищу там где я сейчас живу и мне там оооочень нравится. На удивление это место очень нравится не только мне Место не из дешёвых, но приятное для души.

Нового здесь практически не строят, поэтому всё чистенько и приятненько.

Мне почему-то кажеся, что за 280 тысяч плюс 360 долларов в месяц HOD вполне можно купить домик тысяч за 350-400.

Мне тоже так кажется - я такое как раз и смотрю, только ничего нет на продажу. 40-летний таунхаус я покупать не буду. Райончик не большой (15 на 15 светофоров), поэтому estates, signe family houses, townhouses, condos находятся в одинаковом nice location.

Я бы кондо покупала, только не очень большое и дорогое (1-2 br) но в хорошем месте, использовала бы его как временное пристанище, которое потом можно было бы сдавать.

Практически все кондо которые я смотрел не позволяют его сдавать. Т.е. HOA rules говорят, что оно должно быть твоим primary residence. Квартиры в строящихся многоэтажках стоят от $320 (1br) и $380 (2br)... Но это downtown. А больше нигде ничего не строится.

Ну а если вы principial'nyj противник домов, стрижки газонов и т.д. (то есть городской житель, то лучше тогда уж покупать квартиру в каких-нибудь downtown с видами.

Чесно говоря, мне хочется чтобы после работы можно было на что-нибудь зелёное посмотреть Прожил в "почти даунтауне" год - не выдержал, сбежал в "деревню"

По моим наблюдениям townhouse строят обычно в suburs, a в таких местах житье в доме больше ценится. А если еще эти HOD поднимутся (хотя по мне так 360 уже красный флаг), то вообще от него не избавиться потом будет.

Но это все IMHO

Ну так я ж и пытаюсь выяснить, кто нибудь купит его или нет?

[AnyaGal]

Практически все кондо которые я смотрел не позволяют его сдавать. Т.е. HOA rules говорят, что оно должно быть твоим primary residence.

Хмм. У них в уставе написано, что все units должны быть owner occupied или просто сейчас их tenants/owner occupied ratio на максимуме?

Я от лендера слышала, что если это ratio 30%, то сложно практически невозможно, получить финансирование.
В кондо, что я думала покупать по уставу ассоциации допустимое ratio было 10%.

Но такого, чтобы вообще запретить сдавать я еще не слышала.

Может для дорогих комплексов это действительно так

[Geva]

Либо вы ищете в очень дорогом месте либо что-то новое.

Мне почему-то кажеся, что за 280 тысяч плюс 360 долларов в месяц HOD вполне можно купить домик тысяч за 350-400.

За 350-400 не получится. 360 в месяц даст Вам меньше 70 тысяч при 5%. А если учесть, что некоторая часть кондо фи снимает с Вас некоторые затраты (таже стрижка газонов, уборка снега (хотя это можно и самим), те кондо с подобными фи. которые видела я включают еще, например и воду и канализацию) и уменьшают потенциально необходимый запас денег на срочные ремонты, то и того не получается.

[ax3816]

Хмм. У них в уставе написано, что все units должны быть owner occupied или просто сейчас их tenants/owner occupied ratio на максимуме?

Со слов RE agent, в уставе написано, что все units должны быть owner occupied.

Но такого, чтобы вообще запретить сдавать я еще не слышала.

Может для дорогих комплексов это действительно так

Это planned community, кондо строится в самом даунтауне, в очень дорогом районе. Опять же со слов RE agent, HOA этого кондо хочет поддерживать имидж и порядок в кондо таким образом. Хотя я сам не представляю, как они это собираются делать. Видел свиней - владельцев и свиней - рентовальщиков. Если что не так - на всех найдётся управа.

Лично я устав не читал - меня этот кондо отсёк своей ценой .

[katit]

Мы заселились в кондо за 90к (ну такие цены у нас ) и кондо фи было 190, т.к. висел еще и долг пред. хозяев за стены (как выше писали).
За 2 года поднялось до 230 уже.

У нас сдавать можно если сам прожил как минимум год.

Фи покрывает мусор, воду, басейн, клабхоус и т.п. В подьездах убирают еженедельно, на улицах тоже.

Искать надо
Думаю уже сейчас если продадим то как минимум за 95.

[Бонька]

Дело было в пригороде Бостона (тоже не дешёвая area) пару лет назад. Чтобы перекрыть 4br single family house он потратил за всё про всё $5,000. Я прикинул, сколько той крыши на том кондо - получается раза в 3-4 меньше.

2 недели назад друзья в Актоне, МА заасфальтировали половину крыши своего 4-ех бедрумного дома, заплатили 6 тысяч. Покраска дома стоит в районе 10 штук, пол акра земли надо подстрич и собрать листья - не меньше 60 за раз стоит - значит 120 в месяц получается. Так что в большенстве случаев кондо фи - покрывает все расходы, плюс снимает с тебя головную боль.
В МА по закону вроде кондофи не могут поднимать больше ,чем на 3%

[ax3816]

Продолжаю отчёт о "своём" кондо Прошло 3 недели. Сегодня он пропал с realtor.com. По дороге домой опять проехал мимо него. Таблички For Sale на повороте так и остались, а вот возле самого дома на столбике красуется новая табличка UNDER CONTRACT, хотя Мерс RE агента всё там-же (чего ей дома не сидится?). В общем посмотрим, когда пропадёт столбик совсем.

[Случай]

За 2 года поднялось до 230 уже.

У моего колеги кондо фии поднялось со 150 почти до 400. Не считая этих специальных поборов. Как он сам говорит, что расплачиваемся за низкие фии, которые платились после постройки. Сам он очень уж жалеет об этой покупке, но продать такое кондо можно только за бесценок.
Но это в Калгари

[strvt]

В общем посмотрим, когда пропадёт столбик совсем.

Долго ждать будешь (с). Столбик как правило снимают в районе closing. А это обычно отдалено на 1.5-2 месяца от момента когда дом был binded (продавец принял оффер покупателя).

[ax3816]

В общем посмотрим, когда пропадёт столбик совсем.

Долго ждать будешь (с). Столбик как правило снимают в районе closing. А это обычно отдалено на 1.5-2 месяца от момента когда дом был binded (продавец принял оффер покупателя).

Ну так до closing ещё надо дожить . Вот когда столбик спилят, тогда я галочку и поставлю

[ax3816]

В общем посмотрим, когда пропадёт столбик совсем.

Долго ждать будешь (с). Столбик как правило снимают в районе closing. А это обычно отдалено на 1.5-2 месяца от момента когда дом был binded (продавец принял оффер покупателя).

Ну так до closing ещё надо дожить . Вот когда столбик спилят, тогда я галочку и поставлю

Забыл сообщить, когда сняли столбик с этого кондо . В общем, через месяц столбик пропал. А вчера проезжал мимо и увидел что соседний продают.

Напоминаю, тот таунхаус-кодно продавали за $300K и condo fee - $360/mo. Сейчас за "соседа" хотят $320К. Какое там сейчас кондо фи - не знаю. To be continued

[LenaAlki]

так а что в эти $360 входит? Если дадите mls# то можно посмотреть, а то заинтриговали аж...... Так Вы то кондо купили или нет?