Why Housing Is About to Go "Pop!"

[Nwaylock]

А у меня сосед на прошлой неделе дом продал. Всего неделю табличка простояла. А вчера его риэлтор мне рекламку подкинул.

Дом продался в два раза дороже чем был куплен новым три года назад.

Помню, как в 2001, в разгар кризиса, меня отговаривали вкладывать деньги в "этот курятник", который "намного подешевеет, когда бубль вот-вот лопнет".

А зарплата у вашего соседа тоже в два раза за три года выросла?

[Nwaylock]

Насколько я понял, вывод из статьи - не покупайте жильйе на перегретом рынке. Это плохое вложение капитала. Но я считаю, что не нужно рассматривать дом, в котором ты живёшь только как вложение капитала. Статья смешивает в кучу разные понятия и получается венигрет, а не логичное построение. Из этого венигрета можно сделать любые выводы, которые ничего общего не имеют с реальностью потенциального покупателя.

Реальность у каждого потенциального покупателя конечно своя, но отрицать, что реальность спекулянтов на рынке недвижимости не влияет на реальность человека желающего купить дом для жизни в нем, я думаю не стоит. Поскольку все это действительно смешано, то ничего плохого в анализе этой смеси нет, хот это и не систематический анализ, который врядли возможен в нынешней ситуации. Согласитесь, человеку дающему 20% даун не имеет смысла покупать курятник выросший за три года в два раза. Вернее смысл-то может и есть судя по вашей теории покупки дома для себя, но вот возможности совершить эту покупку у этого покупателя может уже не быть. Как там сказно у Маркса, верхи не хотят, а низы не могут..., забыла, сорри один из признаков революционной ситуации.

Согласитесь, сейчас на рынке недвижимости все меняется. Ранше рейт шел вниз, теперь он идет вверх. Стратегии работавшие последние 2-3 года работать не будут. В скором времени появятся новые стратегии, но пока никто не знает какие, и народ думает-гадает что же произойдет. Ситуация безусловно у каждого своя, но не принимать во внимание общую ситуацию это тоже опрометчиво.

[OtecFedor]

За свою короткую жизнь я сделал глубокомысленный вывод, что попа любому бубулю подкрадывается совершенно неожиданно для большинства, для меня так точно.
Вот помню наши дебаты с коллегой, любителем тек-фандов в 2000, я ему что ммм-щина это, не могет этого быть. Ну а он мне, пока мы тут дискутируем насдак еще на 15% вырос, у тебя капитализм не прижился, дави из себя совка. И эдак в январе 2000 я наконец признал что нифига непонимаю в инвестициях, и что новая парадигма есть реальность, расти насдаку экспоненциально во веки веков, потому как компутерам немеряная сила дадена.
Я тоже раньше думал что риал истейт бубуль лопнет, а сейчас уверен, нет, не бывать этому, ибо стоит на этом земля американская.

[Mic]

....И эдак в январе 2000 я наконец признал что нифига непонимаю в инвестициях, и что новая парадигма есть реальность, расти насдаку экспоненциально во веки веков, потому как компутерам немеряная сила дадена.

Ну и прикупил?

[texan]

За свою короткую жизнь я сделал глубокомысленный вывод, что попа любому бубулю подкрадывается совершенно неожиданно для большинства, для меня так точно.
Вот помню наши дебаты с коллегой, любителем тек-фандов в 2000, я ему что ммм-щина это, не могет этого быть. Ну а он мне, пока мы тут дискутируем насдак еще на 15% вырос, у тебя капитализм не прижился, дави из себя совка. И эдак в январе 2000 я наконец признал что нифига непонимаю в инвестициях, и что новая парадигма есть реальность, расти насдаку экспоненциально во веки веков, потому как компутерам немеряная сила дадена.
Я тоже раньше думал что риал истейт бубуль лопнет, а сейчас уверен, нет, не бывать этому, ибо стоит на этом земля американская.

I remember it well . Я тогда www.fool.com считал венцом инвестиционной мудрости...

[ShellBack]

А зарплата у вашего соседа тоже в два раза за три года выросла?

Без понятия. Мне соседи не о зарплате докладывают.

А какая разница? Продажная цена разве к зарплате привязана?
Он же дом продал, а не рабочее место.

[ShellBack]

Кстати, ShellBack, как Вы думаете, Temecula растёт из-за San Diego или сама по себе? Если из-за San Diego, то что будет у Вас если в San Diego цены начнут проседать? Это не наезд ни в коем случае, просто интерено Ваше мнение.

В Сан Диего в прошлый кризис цены просели из-за того что работы не стало. Когда оборонку разоряли.
В ЛА в позапрошлый кризис цены упали из-за скачка преступности, когда мексов амнистировали и из-за негритянских волнений.

А у нас в деревне работы нет и никогда не было. Народ комьютится. Пропадёт работа в СД, поедем в ЛА или в Оранжевку. И наоборот.
Население у нас однородное, преступность почти на нуле, соответственно - отличные школы. К нам сейчас едут во-первых, из-за школ, во вторых, старички-пенсионеры за климатом и набором развлечений (вино-казино-гольф).
Чтобы упали цены, должны либо испортиться школы, либо климат. Цены уже такие, что мексиканцы не приедут, даже если захотят, то есть школам портиться не получится. Остаётся климат.

В связи с тем что старички-пенсионеры множатся не по дням а по часам, а так же с тем что у нас наконец-то собрались строить технопарк, я просто не могу представить, почему цены могут упасть, если не упали до сих пор.

[OtecFedor]

А у нас в деревне работы нет и никогда не было. Народ комьютится. Пропадёт работа в СД, поедем в ЛА или в Оранжевку. И наоборот.

А то и в сам Хайдарабад, а почему бы и нет, МММ.

[Nwaylock]

А зарплата у вашего соседа тоже в два раза за три года выросла?

Без понятия. Мне соседи не о зарплате докладывают.

А какая разница? Продажная цена разве к зарплате привязана?
Он же дом продал, а не рабочее место.

Как известно "чтобы продать что-нибудь ненужное нужно сначала купить что-нибудь ненужное". Мне интерсно смог ли бы ваш сосед купить этот дом на свою зарплату сейчас за ту цену за которую он его продал. В том что цена выросла я не сомневаюсь. Я сомневаюсь в том что финансовая ситуация вашего соседа сильно изменилась за три года, ну не считая того, что он дом продал, так же как и у большинства простих смертных. Если бы ваш сосед был ферст-тайм хоым баер сегодня, смог бы он купить этот дом или нет?

[Nwaylock]

я просто не могу представить, почему цены могут упасть, если не упали до сих пор.

Потому что ваш сосед не сможет себе больше позволить жить в доме, цена будет такая, что его заработка может не хватить для того чтобы платить за этот дом. Деньги же не из бездонной бочки берутся.

[Nwaylock]

I remember it well . Я тогда www.fool.com считал венцом инвестиционной мудрости...

Я не поняла юмора, извините, что тогда писал fool.com? Меня тогда еще здесь не было, потому поясните пожалуйста второй раз для таких как я.

[ShellBack]

Как известно "чтобы продать что-нибудь ненужное нужно сначала купить что-нибудь ненужное". Мне интерсно смог ли бы ваш сосед купить этот дом на свою зарплату сейчас за ту цену за которую он его продал. В том что цена выросла я не сомневаюсь.

Так народ в массе так и делает. Ненужное продаёт. Покупает кондо или курятник на выселках, поживут там, переедут в домик побольше, потом в другой ещё больше, родители помогут, бабушка наследство оставит. К пенсии живут в хоромах на берегу океана.
А как Вы хотели, сразу с первой зарплаты - дом за миллион? Так только в сказках случается, в жизни я такого не встречал.

Потому что ваш сосед не сможет себе больше позволить жить в доме, цена будет такая, что его заработка может не хватить для того чтобы платить за этот дом. Деньги же не из бездонной бочки берутся.

Погодите, Вы меня запутали. Речь о каком соседе-то идёт?
Если о старом, так при чём тут его зарплата? Выплаты к текущей цене не привязаны. Вот если бы он в апартментах жил, тогда да, пришлось бы в картонную коробку переезжать.

А у нового соседа может быть и выше в два раза, почему нет? Иначе бы он не в солнечную Калифорнию приехал, а куда-нибудь в Юту. Там и за 50 тысяч домА продаются.

[Nwaylock]

А как Вы хотели, сразу с первой зарплаты - дом за миллион? Так только в сказках случается, в жизни я такого не встречал.

Да нет, я хочу не за миллион, а за несчастных 500 тысяч. И похоже что и на эти деньги уже не купить даже таунхауз. Я конечно считаю с рента, потому как эта пирамида, если это пирамида, то она должна питаться поступлением в ее ряды все новых и новых членов, но как мы видим может наступить такой момент что из-за возросшей спекулятивной составляющей цена может быть такой, что ряды нових покупателей просто не смогут учавствовать в этой пирамиде, какими бы идиотами на фоне остальных покупающих дома они бы не выглядели.

Потому что ваш сосед не сможет себе больше позволить жить в доме, цена будет такая, что его заработка может не хватить для того чтобы платить за этот дом. Деньги же не из бездонной бочки берутся.

Погодите, Вы меня запутали. Речь о каком соседе-то идёт?
Если о старом, так при чём тут его зарплата?

Речь идет о том соседе который дом продает. Смог бы при своем нынешнем финансовом состоянии купить этот дом по его нынешней цене? Речь идет о старом соседе, потому как его зарплата была привязана к покупке дома три года назад. Вопрос в том в какой отрыв по стравнению с ценой дома ушла его зарплата, т.е. те деньги, за которые он мог купить дом в прошлом. Если этот отрыв сушественний - т.е. зарплата соседа не выросла в два раза за три года, то смог бы он купить этот же дом сегодня или нет? Мне кажется что нет.

[Komissar]

Есть 2 варианта, по которым повышение цены дома в 2 (или сколько там раз) за последние 3 года - это нормально и здорово, все остальное - бубль.

1. Зарплаты в том регионе выросли пропорционально (о чем NWaylock и спрашивала)
2. В тот регион по каким-то причинам ломанулась куча народа, создался дефицит - отсюда стремительное повышение цен.

Зарплаты, как мы выяснили, не выросли.

ShellBack склонен считать, что работает фактор 2.

Я склонен считать, что, хотя есть влияние фактора 2 (пенсионеры, иммиграция), но есть много и от бубля.

[Nwaylock]

Есть 2 варианта, по которым повышение цены дома в 2 (или сколько там раз) за последние 3 года - это нормально и здорово, все остальное - бубль.

1. Зарплаты в том регионе выросли пропорционально (о чем NWaylock и спрашивала)
2. В тот регион по каким-то причинам ломанулась куча народа, создался дефицит - отсюда стремительное повышение цен.

Второй фактор вторичен. Цена может расти, конечно, но в пропорции к заработку. Пусть эмиграция и приток населения повышают цену, но те деньги на которые жилье покупается все равно идут от зарплаты как ни крути.

[texan]

I remember it well . Я тогда www.fool.com считал венцом инвестиционной мудрости...

Я не поняла юмора, извините, что тогда писал fool.com? Меня тогда еще здесь не было, потому поясните пожалуйста второй раз для таких как я.

Да ту-же чушь, что и сейчас, я полагаю....Едиственной пользой от чтения сайта для меня стало открытие для себя форума BRK, уровень знаний некоторых участников которого на порядок выше суммарного уровня всех редакторов сайта, ИМХО, standard disclaimers apply...

Конечно, надо отдать долг справедливости, за годы своего существования сайт внёс немалую лепту в инвестиционно-финансовую эмансипацию домохозяек, хоть это, боюсь, не обошлось последним даром..

[Kalifornian]

Второй фактор вторичен. Цена может расти, конечно, но в пропорции к заработку. Пусть эмиграция и приток населения повышают цену, но те деньги на которые жилье покупается все равно идут от зарплаты как ни крути.

Для вас и для меня от зарплаты. А вот например для жителей Санта-Круза где средняя зарплата 50K, а средняя цена дома 600K наверно от чего другого.

[ax3816]

30-year rates up for first time in 5 weeks
Benchmark mortgage level jumps to 6.08%, Freddie Mac says

The Associated Press
Updated: 2:38 p.m. ET July 29, 2004

http://www.msnbc.msn.com/id/5488612/

WASHINGTON - Rates on 30-year mortgages, which had fallen for five consecutive weeks, reversed course and rose this week with the rate climbing above the 6 percent level.

(continued)

[ax3816]

Rising rates may bring some nasty surprises
Analysts raise questions about consumer spending

REUTERS
Updated: 7:15 a.m. ET Aug. 3, 2004

http://www.msnbc.msn.com/id/5548720/

NEW YORK - Americans could be more vulnerable to rising interest rates than policymakers believe, some analysts argue, raising questions about consumer spending heading into next year.

As the Federal Reserve faces the hefty task of raising the super-low 1.25 percent official federal funds rate back to levels more normal for a growing economy, a wide range of borrowing costs across the economy will also increase.

A survey of investors released this week by UBS and Gallup found many borrowers could be in for a nasty surprise as they wrongly believe interest payments on their loans are fixed.

More than half of respondents with credit cards or home equity loans thought they had borrowed at fixed rates, meaning many are especially vulnerable to the higher rates in store.

The Fed has signaled its determination to end an extended period of easy money which has encouraged consumers to take on ever more debt. Total U.S. household borrowing stands at a record: almost $10 trillion, up from $5.1 trillion in 1997.

"Most people don't realize how vulnerable they are to interest rate changes on their credit cards," said Allen Grommet, senior economist at Cambridge Credit Counseling, a group that helps people in trouble with credit card debt.

(continued)

[Azzi]

More than half of respondents with credit cards or home equity loans thought they had borrowed at fixed rates, meaning many are especially vulnerable to the higher rates in store.

Они что, идиоты?

[Nwaylock]

Второй фактор вторичен. Цена может расти, конечно, но в пропорции к заработку. Пусть эмиграция и приток населения повышают цену, но те деньги на которые жилье покупается все равно идут от зарплаты как ни крути.

Для вас и для меня от зарплаты. А вот например для жителей Санта-Круза где средняя зарплата 50K, а средняя цена дома 600K наверно от чего другого.

Да, безусловно люди заработавшие свои деньги намого раньше нас с вами существуют. Однако для того чтобы продать дом нужно чтобы на него нашелся покупатель. Допустим покупатель находится из-за того, что он продал свой дом, который также вырос в цене, однако тут должен найтись покупатель, который купит самый первый дом, т.е. это тот, который в данный момент рентует. Это мы с вами. Так вот, рентуя три года назад можно было купить тот же дом в два раза дешевле. Лезет это в какие-никакие ворота? По-моему не лезет.

[Nwaylock]

More than half of respondents with credit cards or home equity loans thought they had borrowed at fixed rates, meaning many are especially vulnerable to the higher rates in store.

Они что, идиоты?

Мучаюсь тем же вопросом.

[ax3816]

Trouble at The Core
Credit Bubble Bulletin, by Doug Noland
July 30, 2004

http://www.prudentbear.com/creditbubblebulletin.asp

[ShellBack]

ShellBack склонен считать, что работает фактор 2.

Я не теоретик, я практик.
Теоретики мне четыре года назад радостно рассказывали о бубле, который со дня на день лопнет.
А сейчас у теоретиков рент за апартмент уверенно догоняет мои выплаты по кредиту.

А так конечно, знал бы прикуп ...
Но дачку в горах я прикупить к концу года хочу.
А то вашего лопанья бубля можно до морковкина заговенья дожидаться. А жить приходится сейчас.

[dima_ca]

Но дачку в горах я прикупить к концу года хочу.
А то вашего лопанья бубля можно до морковкина заговенья дожидаться. А жить приходится сейчас.

дачку лучше купить сейчас, чем в конце года - зимой на них спрос выше...