Why Housing Is About to Go "Pop!"

[NskCA]

Земля - ресурс невозобновляемый.

Эти рассуждения напоминают мне всяких рекламщиков золота -
дескать это единственный правильный инструмент для вашего
капитала. И все потому что его ограниченное количество.

Земли вообще говоря ещё дофига. Строиться и строиться.
Широка страна американская. Это не так что самый последний
участок остался в Темекуле (место подставте по желанию).

[ShellBack]

Земли вообще говоря ещё дофига. Строиться и строиться.
Широка страна американская. Это не так что самый последний
участок остался в Темекуле (место подставте по желанию).

Вы просто невнимательно читали ветку.
В Америке земли действительно - дофига.
В Огайо - дофига. В Юте - дофига. В Неваде - дофига. В Аризоне - дофига.
Даже во Фресно и то - дофига.

Проблема в том, что не хотят в Огайо, Аризону и Фресно.
Хотят дом непременно в Бэй Эрии. Да и то не во всей, уже на Конкорд и то носик крутят. А предложение переехать за пару миль воспринимают как личное оскорбление.
А вот в Бэй Эрии земли уже не дофига. О том и речь. Раньше было дофига, а теперь - фиг. Японцы бы ещё селились и селились: впятером на 20-ти квадратных метрах на 60-м этаже. А нормальных американских домиков в квадратную милю много не влазит, как не старайся.

[Geva]

и всё потому, что несчастному H1B-исту Васе Пупкину не хватает на курятник в Бэй Эрии.

Да причем здесь Н1-В? Да и на Бэй Эрии свет клином не сошелся. У нас в деревне средний household income (подчеркиваю, не индивидуальная и не зарплата) чуть ниже зарплаты моего мужа. При этом мы можем смотреть только на таунхаузы, с 3-бедрум уже есть трудности. Город отнюдь не пенсионерский. И вовсе не самый популярный в МА. То есть социальный состав населения должен поменяться заметно, прямо скажем. С чего бы это?

[Nwaylock]

OT: A зачем вообще Гринспану поднимать процентную ставку? Чем плох Бубл, и asset inflation в частности?

Затем что если не поднимут, то будет отток капитала из USA. При низком % деньги вкладывать некуда, особенно если этот % ниже инфляции. Вот капитал и перекочевывает в более доходные места.

Не понял...о чём все 30+ страниц топика? О том как плохо вкладывать деньги в недвижимость, что-ли? Покажите мне более доходное место, чем рынок недвижимости в CA.

Вы сами сказали, что деньги кроме как в недвижимость вкладывать просто больше некуда. А все почему? Процентная ставка низкая, % по банковским вкладам никакие. Что в этом случае будет делать человек у которого есть деньги и недвижимость по запредельной цене ему не нужна. Он вывезет свои деньги нафиг из этой Америки. Потому что единственное во что он может их вложить это в курятник в Бей Арии, все остальные инвестиции идут лесом. USA больше инвесторов привлекаеть не будет, цена доллара упадет, пойдет инфляция. Деньги в недвижимость вкладывать не плохо, однако при низкой % ставке это забило другие виды инвестиций, другого бизнеса кроме как моргадж бизнеса у финансовых институтов нет. Хорошо это или плохо судите сами.

Пузирь недвижимости раздули как всегда случайно. Была рецессия, резко упал consumer spending. Для того чтобы поддержать его на уровне (локомотив американской экономики), снизили краткосрочниой процент для того что дать людям возможность перефинансироватся и этим вынуть часть денег из займов, которыми люди владеют, вернее которые они должны. В результате перефининсирования месячний платеж становился меньше и потому у людей появлялись лишние деньги, что должно было стимулировать consumer spending. Денег больше взять неоткуда - рецессия, биснесмен работников увольняет, зарплату гад не платит, а у нас тут consumer spending падает. Тут еще оказалось что и кредит взять каждому встречному-поперечному не проблема. ... Ну а остальное вы знаете.

[ax3816]

Деньги в недвижимость вкладывать не плохо, однако при низкой % ставке это забило другие виды инвестиций, другого бизнеса кроме как моргадж бизнеса у финансовых институтов нет. Хорошо это или плохо судите сами.

Недавно по новостям был репортаж о женщине, которая работает барменом. В интервью она сказала "Раньше я работала underwriter in mortgage company. У меня была хорошая зарплата, бонус, 401(К), медицинская страховка, оплачиваемый отпуск. Несолько месяцев назад меня уволили. После нескольких месяцев поиска работы пришлось идти работать барменом, где я получаю около 7 долларов в час плюс чаевые".

Я раньше кидал линк на статью, в которой говорилось, что моргич компании начали увольнять людей, так что похоже и этот бизнес забуксует.

Пузирь недвижимости раздули как всегда случайно.

....

Тут еще оказалось что и кредит взять каждому встречному-поперечному не проблема. ... Ну а остальное вы знаете.

ППКС. Сначала понизили процент по fixed morgage, потом Гринспан призывал людей перефинансировать fixed morgage на ARM, а затем начали раздвавать negative amortization morgages. Что дальше?

[NskCA]

Земли вообще говоря ещё дофига. Строиться и строиться.
Широка страна американская. Это не так что самый последний
участок остался в Темекуле (место подставте по желанию).

А вот в Бэй Эрии земли уже не дофига. О том и речь.

Да, согласен - там проблемы с землёй. И это одна из причин
почему дома там всегда шли с большой, скажем так, наценкой.
Но условия то что земли там ограниченное количество отнюдь не
единственное и достаточное для того чтобы цена на
недвижимость вела себя всё время как F16 на взлете.
В целом то конечно будет расти, но не обязательно каждый год и
много. А иногда может и падать.

[texan]

и всё потому, что несчастному H1B-исту Васе Пупкину не хватает на курятник в Бэй Эрии.

Да причем здесь Н1-В? Да и на Бэй Эрии свет клином не сошелся. У нас в деревне средний household income (подчеркиваю, не индивидуальная и не зарплата) чуть ниже зарплаты моего мужа. При этом мы можем смотреть только на таунхаузы, с 3-бедрум уже есть трудности. Город отнюдь не пенсионерский. И вовсе не самый популярный в МА. То есть социальный состав населения должен поменяться заметно, прямо скажем. С чего бы это?

Ваш доход к asset inflation не имеет никакого отношения. Вопрос не в том, сколько вы зарабатываете, а в том, сколько вам дадут в долг... И на сегодняшний день вам могут дать существенно больше, чем троекратная годовая зарплата. В японии перед крахом недвижимость закладывалась на три поколения вперед. Это к тому, что у вас есть ещё время поучаствовать в этой лотерее. Сходите к брокеру и попробуйте получить preapproval, вы будете приятно удивлены сумме, которую он назовёт... И всё потому, что немного спекуляции выгодно государству и экономике...

[Nwaylock]

> ShellBack вы сами только что признались, что дома стали не по карману
> уже и программистам. Хотите сказать что у программистов маленькие
> зарплаты? Кто тогда по-вашему может купить эти дома? О том и была речь > что дома становятся просто не affordable any more большинству неплохо
> зарабатывающих людей. Многие видят в этом бубль у моря.
>
Я не ShellBack, но скажy мое видение. С однои стороны, Вы конечно правы.
С др. стороны, такая логика "applied" в Bay Area yже лет 25-30, а рынок все
прет вверх. Ето уже раз в 5-10 подольше чем баснословныи рост НАСДАK в 90-е годы.

Недвижимость растет в цене все время, это бесспорний факт. Однако не этот факт меня беспокоит, а тот факт какими темпами она растет. Темпы роста недвижимости в последнее врамя не соразмерны ни с чем.

> О том и была речь что дома становятся просто не affordable any more
> большинству неплохо зарабатывающих людей.
Совершенно верно. Но еффект етого на рынок зависит от того, сколько новых домов.

Я не понимаю зачем строить дома если можно их просто покупать и продавать. Мороки намного меньше. Бум недвижимости давно уже забил другуе активности в сфере недвижимости и не только.

Нет, просто нет почти никакого нового строительства, а немногое что есть скyпается Абрамовичем etc. :>)

Да, проиходит спекуляция. Нету смысла что-то строить или производить.

Я не хочу вас полностью цитировать. Просто скажу, что ничего нет удивительного в том что земля, дома, острова и прочее недвижимие обьекты стоят дорого. Это так и должно быть. Однако темпы роста недвижимости по часам и дням которые мы имеем сейчас необьяснимы теми факторами что вы привели, потому как эти факторы существовали и раньше, но цены не росли 30% в год.

[ax3816]

Ваш доход к asset inflation не имеет никакого отношения. Вопрос не в том, сколько вы зарабатываете, а в том, сколько вам дадут в долг...

Ну вот ещё чего! Во премя пре-апрувал как раз и спрашивают какова зарплата (помимо ваших текуших долгов, сколько денежек запрятано под подушкой, есть ли кэш платить за домик как минимум 6 месяцев и так далее). Т.е. просто так, от фонаря не дают.

[Nwaylock]

OT: A зачем вообще Гринспану поднимать процентную ставку? Чем плох Бубл, и asset inflation в частности?

Затем что если не поднимут, то будет отток капитала из USA. При низком % деньги вкладывать некуда, особенно если этот % ниже инфляции. Вот капитал и перекочевывает в более доходные места.

что значит будет(отток капитала )? это -у же факт более чем год, задача, по крайней мере вернуть что-нить из утёкшего назад и/или по крайней мере остановить его дальнейшую утечку, подавить инфляцию.

Да, я знаю, и это печально. Если положение не исправится, то отток капитала будет продолжаться. Не так-то просто поправить инвестиционний климат и сделать страну привлекательной в плане инвестиций.

[Nwaylock]

Если прибавить эффект низких ставок то тот факт что
медиана цен в СФ около $550 перестает удивлять.

С другой стороны, люди которые улучшают свое жильев - переезжают наверняка накопили нехилую эквити, может поэтому их такие атомные цены не так страшат как first-time home buyers.

Да цены никого не страшат. Пусть они будут себе какие есть. Однако если дом год назад стоил 450 тугриков, а сегодня 550 - вот это страшит. Понятно что в такую рулетку только самые отчаянные first-time home buyers могут играть.

[Nwaylock]

ППКС. Сначала понизили процент по fixed morgage, потом Гринспан призывал людей перефинансировать fixed morgage на ARM, а затем начали раздвавать negative amortization morgages. Что дальше?

Моргадж на три поколения вперед, как в Японии.

[NskCA]

ППКС. Сначала понизили процент по фихед моргаге, потом Гринспан призывал людей перефинансировать фихед моргаге на АРМ, а затем начали раздвавать негативе амортизатион моргагес. Что дальше?

Моргадж на три поколения вперед, как в Японии. :мргреен:

Ну тогда вам известно поведение цен на недвижимость на ближайшие лет 15

[Nwaylock]

Моргадж на три поколения вперед, как в Японии. :мргреен:

Ну тогда вам известно поведение цен на недвижимость на ближайшие лет 15 [/quote]

Да и не говорите! Кстати почему 15? За 15 лет три поколения не вырастут. Или это теперь темпы роста такие и я безнадежно отстаю от реальности как и в своих понятиях про темпы роста цен на недвижимость.

[Geva]

Ваш доход к asset inflation не имеет никакого отношения. Вопрос не в том, сколько вы зарабатываете, а в том, сколько вам дадут в долг... И на сегодняшний день вам могут дать существенно больше, чем троекратная годовая зарплата. В японии перед крахом недвижимость закладывалась на три поколения вперед. Это к тому, что у вас есть ещё время поучаствовать в этой лотерее. Сходите к брокеру и попробуйте получить preapproval, вы будете приятно удивлены сумме, которую он назовёт... И всё потому, что немного спекуляции выгодно государству и экономике...

С чего вы взяли, что я не была у брокера? Я именно об этой цифре и говорю. Никакого приятного удивления у меня это не вызвало, я пока еще в здравом рассудке и при определении возможной цены покупки ориентируюсь больше на то, сколько я платить смогу, чем на то, сколько мне может дать банк.

[texan]

Ваш доход к asset inflation не имеет никакого отношения. Вопрос не в том, сколько вы зарабатываете, а в том, сколько вам дадут в долг... И на сегодняшний день вам могут дать существенно больше, чем троекратная годовая зарплата. В японии перед крахом недвижимость закладывалась на три поколения вперед. Это к тому, что у вас есть ещё время поучаствовать в этой лотерее. Сходите к брокеру и попробуйте получить preapproval, вы будете приятно удивлены сумме, которую он назовёт... И всё потому, что немного спекуляции выгодно государству и экономике...

С чего вы взяли, что я не была у брокера? Я именно об этой цифре и говорю. Никакого приятного удивления у меня это не вызвало, я пока еще в здравом рассудке и при определении возможной цены покупки ориентируюсь больше на то, сколько я платить смогу, чем на то, сколько мне может дать банк.

Вот видите, сами признаётесь что не берёте то, что дают...

[Geva]

Вот видите, сами признаётесь что не берёте то, что дают...

Не ищите в моих словах, чего там нет. Если тех, кто возьмет интерес онли, фиксированный на год на 5 своих зарплат, много, то рынок таки рухнет через этот самый год, потому что платить им будет не с чего. Я Вам говорю о цифре в четыре годовых дохода, что уже очень много на мой взгляд. Так вот, на четыре средних дохода семьи в нашей деревне купить можно только таунхауз.

[texan]

Вот видите, сами признаётесь что не берёте то, что дают...

Не ищите в моих словах, чего там нет. Если тех, кто возьмет интерес онли, фиксированный на год на 5 своих зарплат, много, то рынок таки рухнет через этот самый год, потому что платить им будет не с чего. Я Вам говорю о цифре в четыре годовых дохода, что уже очень много на мой взгляд. Так вот, на четыре средних дохода семьи в нашей деревне купить можно только таунхауз.

Ну, давайте я вас пожалею ? Неужели вы не видите, что объективная реальность и ваше её восприятие не совсем согласуются? Или вместе будем жалеть объективную реальность?

[AnyaGal]

texan, то есть вы предлагаете отбросить субьективную реальность - слишком большие платежи уже сейчас (прi interest only) и надежду что через 5 лет з/п вырастет в соответствии с interest rates?

То бишь фактически это означает абсолютную уверенность в большой инфляции, то есть согласие и одобрение того, что зеленые бумажки будут допечатываться.

То есть - живи сегодняшним днем.
Такой подход еще не забыт.

Если это становится обьективной реальностью для USA, то результаты могут оказаться плачевными, IMHO

[Kalifornian]

texan, то есть вы предлагаете отбросить субьективную реальность - слишком большие платежи уже сейчас (прi interest only) и надежду что через 5 лет з/п вырастет в соответствии с interest rates?

То бишь фактически это означает абсолютную уверенность в большой инфляции, то есть согласие и одобрение того, что зеленые бумажки будут допечатываться.

Всё проше например мои платежи с interest rates практически эквиваленты стоимости рента.

[Geva]

Неужели вы не видите, что объективная реальность и ваше её восприятие не совсем согласуются? Или вместе будем жалеть объективную реальность?

Нет, не вижу. Покажите? Я вижу, что люди берут кредиты за пределами сколько-нибудь разумных своих возможностей. Я вижу, что среди моих знакомых купили все, кто хотел и кого не держит статус. Кто будет покупать starter homes следующим летом? Пирамида-то должна чем-то питаться. А дома купили не только те, кто планировал, но и те, кто планировал копить на даунпеймент еще пару-тройку лет. А ставку поднимают и у следущих такой возможности уже нет.

Я бы, texan, очень хотела увериться, что в ближайшие пару лет цены вниз не пойдут. Ибо очень хочется (и можется), но не верится.

[Geva]

Всё проше например мои платежи с interest rates практически эквиваленты стоимости рента.

Хотите сказать, что банки и те подрабатывают рентом жилья?

[texan]

texan, то есть вы предлагаете отбросить субьективную реальность - слишком большие платежи уже сейчас (прi interest only) и надежду что через 5 лет з/п вырастет в соответствии с interest rates?

То бишь фактически это означает абсолютную уверенность в большой инфляции, то есть согласие и одобрение того, что зеленые бумажки будут допечатываться.

То есть - живи сегодняшним днем.
Такой подход еще не забыт.

Если это становится обьективной реальностью для USA, то результаты могут оказаться плачевными, IMHO

Я пытаюсь прежде всего эту реальность осознать. И она такова, что дефляция государству гораздо менее выгодна чем инфляция, это раз. Бубл ещё не достиг своего апогея, несмотря на призывы паникующих личностей устроит кирдык здесь и сейчас, это два. Бубл имеет место быть в отдельных "элитных" местах, но не повсеместно, это три. Деньги есть у всех, кроме Васи, это четыре. Недвижимостью "повязана" вся страна (кроме рентующего Васи) и это хорошо ("спокойно, сядем все(Ц)", благо государство в случае кирдыка нас родных не бросит, это пять...

А то, что тяжело уже сейчас, так разве я спорю?

[aas996]

> Я бы, texan, очень хотела увериться, что в ближайшие пару лет цены вниз > не пойдут. Ибо очень хочется (и можется), но не верится.

Очень может быть, что поидyт (смотря где Вы живете и в каком ценовом диапазоне ищете). И как Вы дyмаете, насколько? Скорее всего, не более чем
5-10% в среднем. Нy может быть, 15-20% на короткое время в отдельных neighborhoods. Если mortgage rate при етом вырастет (30-yr fixed) с ~ 6 до
~ 7.5-8%, Вы выиграете что-либо? А если не вырастет, то вряд ли цены yпадyт
даже и на столько. Скажем, газеты пишyт, что в Австралии "bubble deflated" - цены yпали на 10-15% за год. Однако, ето произошло потомy что Bank of Australia поднял rates так, что mortgage payment за тот же дом (даже подешевевшии на 10-15%) теперь выше, а не ниже чем был.

[texan]

Неужели вы не видите, что объективная реальность и ваше её восприятие не совсем согласуются? Или вместе будем жалеть объективную реальность?

Нет, не вижу. Покажите? Я вижу, что люди берут кредиты за пределами сколько-нибудь разумных своих возможностей. Я вижу, что среди моих знакомых купили все, кто хотел и кого не держит статус. Кто будет покупать starter homes следующим летом? Пирамида-то должна чем-то питаться. А дома купили не только те, кто планировал, но и те, кто планировал копить на даунпеймент еще пару-тройку лет. А ставку поднимают и у следущих такой возможности уже нет.

Я бы, texan, очень хотела увериться, что в ближайшие пару лет цены вниз не пойдут. Ибо очень хочется (и можется), но не верится.

И сейчас не видите? Все купили дома, вот! Если бы все ваши знакомые искали и так и не смогли купить себе дома, тогда ваша точка зрения не казалась-бы противоречивой...