Why Housing Is About to Go "Pop!"

[Geva]

Вы выиграете что-либо?

Как бы вам долго не пришлось желанного понижения цен дожидаться

Направление моих мыслей вы. ребята, видите неправильно. Я не жду понижения, я его боюсь и потому не покупаю. И я ничего не собираюсь выиграть, я, опять же, боюсь проиграть. Если бы отсутствие гринкарты не портило нам перспективу прожить в купленном доме хотя бы лет 5-7, наплевали бы мы на эту перспективу понижения.

[Geva]

И сейчас не видите? Все купили дома, вот! Если бы все ваши знакомые искали и так и не смогли купить себе дома, тогда ваша точка зрения не казалась-бы противоречивой...

Нет, не вижу. Именно избыток покупателей цены вверх гонит. А избыток образовался за счет тех, кто при "обыкновенном" ходе вещей дома бы покупал через год-два. Я еще раз Вас спрашиваю, кто будет покупать свои первые дома следующим летом?

[Sullen]

Я бы, texan, очень хотела увериться, что в ближайшие пару лет цены вниз не пойдут. Ибо очень хочется (и можется), но не верится.

Цены то может быть и пойдут вниз, но вот mortgage rate точно пойдет вверх. В этом случае месячные платежи останутся такими же, как и сейчас или станут еще больше. Затем цены постепенно поднимутся, и мы опять откроем топик о real estate bubble (хотя лучше было бы его назвать babble).

[texan]

И сейчас не видите? Все купили дома, вот! Если бы все ваши знакомые искали и так и не смогли купить себе дома, тогда ваша точка зрения не казалась-бы противоречивой...

Нет, не вижу. Именно избыток покупателей цены вверх гонит. А избыток образовался за счет тех, кто при "обыкновенном" ходе вещей дома бы покупал через год-два. Я еще раз Вас спрашиваю, кто будет покупать свои первые дома следующим летом?

Ну откуда мне знать кто? Неужели мало народу кончает колледжи или женится? Мне не дан дар предсказания рынка через год при том или другом раскладе. На рынке нынешнем голосуют деньгами за то, что хорошо покупать именно сейчас, и что никакого снижения через год/другой не будет. А если и будет, то с поправкой на ставку платежи будут теми-же. И это объективная реальность, с коей вы напрасно пытаетесь спорить. С другой стороны может это и не вся картинка, а только маленький её кусочек...

[SEL]

Все эти рассуждения про то как дома никогда не пойдут вниз очень сильно напоминают крики программистов несколько лет назад как их никогда не будут увольнять

[Nwaylock]

Я бы, texan, очень хотела увериться, что в ближайшие пару лет цены вниз не пойдут. Ибо очень хочется (и можется), но не верится.

Цены то может быть и пойдут вниз, но вот mortgage rate точно пойдет вверх. В этом случае месячные платежи останутся такими же

Согласитесь, лутше иметь меньший кредит чем больший. А процент можно перефинансировать при очередном понижении. Как можно будет перефинансировать при повышении процента, я слабо представляю, поэтому сейчас first-time home buyers могут, но врядли станут брать ARM. Брать фиксированный процент при теперешних ценах нет никакой возможности, потому как многие его не потянут. И для first-time home buyers если давать 20% даун то 20% от 500К и 20% от 400К - это ощутимая разница. 500К если разделить на 4 то получается зарплата должна быть 125К в год, а это гораздо больше медианной в регионе (про деление на 3 считаем что мы забыли, хотя это было совсем недавно, когда для квалификации на моргадж зарплату умножали на три, теперь вот на четыре). Хотя 500К эт теперь и не цена вовсе, а так, таунхаузик с наклонными полами.

[ax3816]

Цены то может быть и пойдут вниз, но вот mortgage rate точно пойдет вверх. В этом случае месячные платежи останутся такими же

Согласитесь, лутше иметь меньший кредит чем больший. А процент можно перефинансировать при очередном понижении. Как можно будет перефинансировать при повышении процента, я слабо представляю, поэтому сейчас first-time home buyers могут, но врядли станут брать ARM. Брать фиксированный процент при теперешних ценах нет никакой возможности, потому как многие его не потянут.

ППКС

Если ориентироваться только на сумму месячных выплат, то тогда можно взять такой моргич, при котором ты вообще никогда не выплатишь и ещё и должен будешь. Да, то-же самое с апартментами - всю жизнь за него будешь платить и в конце-концов он не твой. Нет, я не призываю всю жизнь прожить в апартментах - я призываю подождать и покупать дома во время buyer's market.

Лучше я возьму под больший процент, но за меньшую цену, чем меньший процент, но за большую цену. Имея меньшую сумму долга, как уже заметили ранее, его можно перефинансировать во время очередного падения процента.

[алёша]

Я бы, texan, очень хотела увериться, что в ближайшие пару лет цены вниз не пойдут. Ибо очень хочется (и можется), но не верится.

Цены то может быть и пойдут вниз, но вот mortgage rate точно пойдет вверх. В этом случае месячные платежи останутся такими же, как и сейчас или станут еще больше. Затем цены постепенно поднимутся, и мы опять откроем топик о real estate bubble (хотя лучше было бы его назвать babble).

Вы говорите как реал-эстейт агент, то есть не уважаете интеллектуальность клиента нисколько - точно как кар-дилер - "купи слона".

раз цены опустятся а потом поднимутся, значит лучший шанс заработать на доме как инвестиции будет именно если купить в период когда опустятся, а не купить сейчас на пике и надеяться что через 5 лет сильно подорожает?

Затем, если клиент не собирается продавать скоро (то есть не такая уж это для него инвестиция):
велика вероятность того, что взяв ссуду под более высокий процент (когда цена упадёт), он сможет перефинансировать её под более низкий в течении 3-6 лет и оставшееся время (10-25 лет, а это когда доходы могут быть ниже - ближе к пенсии) платить меньше. В таком случае общие выплаты будут меньше варианта с дешёвой ссудой и дорогим домом. И с налоговой точки зрения этот вариант для 30-40 человека более выгоден - платить больше процентов пока доход больше.

[Mic]

"When times are bad you have the best opportunity to get rich. Just before the war in Iraq started, the stock market was low and the real estate market was, and continues to be, in a mania bubble. In the last two years, it seems that everyone I met was suddenly in the real estate market. People who had never bought an investment property were suddenly flipping properties for quick cash. Financial planners, who were once selling mutual funds during the stock market boom, were suddenly transformed into mortgage brokers or real estate brokers, selling the gospel of real estate to the newly enlightened."

Robert Kiyosaki

[LenaAlki]

Цитата, интересная, но по словам Киосаки он сам же продолжает делать деньги на недвижимости. И его формула такова - проанализируй 100 домов, сделай 10 оферов, согласятся на 3, финансирование удастся получить на 1.

С моей точки зрения, да как риэлтора, вы мешаете в кучу покупку недвижимости как "американской мечты" и чисто инвестиционную. Для "американской мечты" покупается дом эмоционально, на 30 лет, 30 лет выплачивается и все время рассматривается как asset. Для инвестиционных целей - bubble или не bubble - роли нет. Все варианты рассчитываются. И дома покупаются с кучей возможных вариантов финансирования и дальнейшего использования. Ищутся варианты когда продавец ДОЛЖЕН продать, цена низкая, предлагаются хорошие условия, когда нужен ремонт или можно дом переделать/улучшить и т.д.

Есть товарищи, которые и пять лет назад, когда можно было купить и сейчас продать, наделали делов покупая foreclosure или через аукцион. А есть люди которые и сейчас делают деньги и сделают их на bubble если таковой случится.

В Сиэтле сейчас одназначно рынок продавцов, который по-тихоньку начинает замедляться, можно уже найти варианты когда получится торговаться с продавцом. А когда ситуация с 5-6 оферами и дом продается за большую цену, то тут уже одназначно эмоциональная покупка (за исключением development, когда выигрывает тот у кого наличка и better terms).

[Nwaylock]

Цитата, интересная, но по словам Киосаки он сам же продолжает делать деньги на недвижимости.

Продолжает не значит начинает.

[Kalifornian]

Las Vegas home values showed the biggest gains. The median price of an existing single-family home in and around Sin City shot up 52.4 percent.

Not every market is booming.
In 22 metros, including Dallas and Denver, prices inched up less than 3 percent. In 11 metros prices declined. The median home price in Knoxville, Tenn., fell 7 percent to $131,400.

Top 10 housing markets
Market Price increase* Median price
Las Vegas, NV 52.4% $269,900
Orange County, CA 38.7% $655,300
Riverside-San Bernardino, CA 38.5% $294,500
San Diego, CA 37.5% $559,700
Los Angeles-Long Beach, CA 30.4% $438,400
Sarasota, FL 29.9% $264,800
Ocala, FL 27.0% $112,300
Sacramento, CA 27.0% $308,600 [/b]
Miami-Hialeah, FL 25.9% $271,900
West Palm Beach, FL 25.9% $294,00
National Median 9.1% $183,800

http://money.cnn.com/2004/08/12/real_es ... /index.htm

[aas996]

> Not every market is booming.
> In 22 metros, including Dallas and Denver, prices inched up less than 3 percent. > In 11 metros prices declined. The median home price in Knoxville, Tenn., fell 7
> percent to $131,400.
>
> Top 10 housing markets
> Market Price increase* Median price
> Las Vegas, NV 52.4% $269,900
> Orange County, CA 38.7% $655,300
> Riverside-San Bernardino, CA 38.5% $294,500
> San Diego, CA 37.5% $559,700
> Los Angeles-Long Beach, CA 30.4% $438,400
> Sarasota, FL 29.9% $264,800
> Ocala, FL 27.0% $112,300
> Sacramento, CA 27.0% $308,600 [/b]
> Miami-Hialeah, FL 25.9% $271,900
> West Palm Beach, FL 25.9% $294,00
> National Median 9.1% $183,800

Похоже, что еффект сильно связан с начинающимся массовым retirement of
"baby boom generation", переезжающих в CA, FL, и в 1-ю очередь конечно, Las Vegas, NV. А там, где они дома продают, рост маленькии или даже минус.

[Mic]

Цитата, интересная, но по словам Киосаки он сам же продолжает делать деньги на недвижимости. И его формула такова - проанализируй 100 домов, сделай 10 оферов, согласятся на 3, финансирование удастся получить на 1.

Мой друг неделю назад купил два дома на одном участке 1 акр. Один бревенчатый, второй - аппартмент над гаражом. Оба 3бдр. 280К. Где? в 10 мниутах от места где один подобный дом без земли стоит от 300К.
Это был [forclosure deal]. Скажите, что это плохой инвестмент даже сейчас?

С моей точки зрения, да как риэлтора, вы мешаете в кучу покупку недвижимости как "американской мечты" и чисто инвестиционную. Для "американской мечты" покупается дом эмоционально, на 30 лет, 30 лет выплачивается и все время рассматривается как ассет.

К слову, дом - это уже давно на "американская мечта". Это уже, типа, как машину прикупить. Американская мечта сейчас - не работать, а чтобы чеки шли

[A. Fig Lee]

В Канаде строительство новых домов в етом месяце упало на 5%, в Торонто - 20%

[ShellBack]

В Канаде строительство новых домов в етом месяце упало на 5%, в Торонто - 20%

Ну это-то как раз легко объяснимо ...
5% недавних иммигрантов (20% населения Торонто) наконец дождались гражданства и рванули в США по TN визе.

[LenaAlki]

Это был [forclosure deal]. Скажите, что это плохой инвестмент даже сейчас?

Нет, инвестмент хороший - подтверждает именно то, что я хотела сказать. Всегда можно найти хорошую сделку. Можно сидеть и бояться, что рынок рухнет, а можно искать и находить хорошие сделки.

[Kalifornian]

Most overpriced places in 2004
Cities where cost of living outweighs growth potential
http://www.msnbc.msn.com/id/5696874

[AnyaGal]

О, ссылка на most overpriced cities с лидером-Seattle уже тут, а я и не заметила.

[Kalifornian]

Кризис на московском рынке недвижимости может разразиться уже следующим летом
http://www.newsru.com/finance/18aug2004/flats.html

[GoodBuyAmerica]

LenaAlki, приглашаю Вас и всех остальных заинтересованных в RE investment делиться секретами мастерства в Малом Бизнесе, например здесь.

[Kalifornian]

Leaving Las Vegas?

Home prices in Vegas hit record highs recently. Now, say real estate agents, the market is cooling

http://money.cnn.com/2004/08/25/real_es ... /index.htm

[ax3816]

Greenspan: More data needed to declare a housing bubble
By Gregory Robb
Last Updated: 8/24/2004 6:34:52 PM

http://www.investors.com/breakingnews.a ... 0990&brk=1

WASHINGTON (CBS.MW) -- Federal Reserve Chairman Alan Greenspan said the available data on home prices are inadequate to determine if there is a potential bubble in housing prices.

"Taking a firm stand on the appropriateness of real estate prices is not possible," due to data limitations, Greenspan said in written answers Tuesday to questions submitted by Senate Banking Chairman Richard Shelby, R.-Ala., in conjunction with Greenspan's report to Congress on monetary policy July 20.

A Fed report to Congress on economic developments in the last six months noted that house price increases have outstripped income as well as rents in recent years.

"This observation raises the possibility that real estate prices, at least in some markets, could be out of alignment with fundamentals, but that conclusion ... cannot be reached with any confidence," Greenspan said.

He said the rise in house prices has been influenced by the low level of mortgage interest rates "in ways that can't be gauged precisely."

"Moreover, the available data are not fully adequate for a complete analysis of the issue; house prices are difficult to measure given the enormous heterogeneity of the U.S. housing stock -- both within and across geographic regions -- and available measures of residential trends do not match precisely with the units for which we have prices," he said.

Global outlook

Greenspan was upbeat in his discussion of the global economic outlook.

"Recent indicators suggest that the foreign economies continue to put in a favorable performance," Greenspan said.

He noted that growth in Asia has "braked sharply" in recent months, as Chinese government officials take policy steps to "muffle the boom" in the economy.

"However, continued strong export growth and recent signs of an acceleration in consumer spending suggest that Chinese GDP growth will rebound in the second half of the year," he said.

But there is still a risk of a hard landing in China, he said.

Greenspan said the Japanese economy appears to be on the mend, and the country could be on the way to a self-sustaining recovery.

But the recent run-up in oil prices "may exert a significant drag on Japanese economic activity," he noted.

The euro area remains the one area of weakness. The pace of recovery in the region has been "sluggish," he said, with particularly weak activity in Germany.

© 1997-2004 MarketWatch.com, Inc.

[ax3816]

Greenspan calls housing bubble information inconclusive
www.chinaview.cn 2004-08-26 11:09:32
by Brendan Murray

http://news.xinhuanet.com/english/2004- ... 887879.htm

BEIJING, Aug.26 (Xinhuanet) -- Federal Reserve policy makers don't have the data to accurately tell whether US home values are overheating, Fed Chairman Alan Greenspan said in a response to a lawmaker's questions about the potential for a housing bubble.

"House price increases have outstripped gains in income and rents in recent years," Greenspan wrote as a follow-up to July 20 congressional testimony. While that "raises the possibility that real estate prices, at least in some markets, could be out of alignment with the fundamentals," he said "that conclusion cannot be reached with any confidence."

"House prices are difficult to measure given the enormous heterogeneity of the US housing stock" and because existing data "are not fully adequate," Greenspan said.

"Although taking a firm stand on the appropriateness of real estate prices is not possible, policy makers do need to take account of their influence on economic activity."

The median selling price of an existing home in the US rose 8.7 per cent in July from the same month a year earlier to a record US$191,300, the National Association of Realtors said in Washington yesterday. The median price ranged from US$157,200 in the Midwest to US$275,000 in the West.

"There is no national price bubble in this country," said David Lereah, chief economist at the National Association of Realtors yesterday. "We have a supply problem. Inventories have been depleted, particularly in the West."

The comments were received by Shelby's Senate Banking Committee on August 17 and released yesterday.

The responses expand on those Greenspan made in July as he delivered the central bank's midyear economic forecast in two consecutive days of testimony to the Senate Banking Committee and to the House Financial Services Committee. At the time, Greenspan said he expected a slowdown in consumer spending to be "short-lived" and that the Fed could continue to raise the benchmark interest rate at a "measured pace."

The global economic recovery "has become both stronger and more sustainable" in the past year, Greenspan said. Even so, growth in Asia "appears to have braked sharply in recent months, as policy measures muffled the boom in the Chinese economy."

In Japan, the country's economy "may finally be on its way to a self-sustaining recovery," Greenspan said. Growth in Japan and elsewhere in Asia faces "significant risks" from "the possibility of a hard landing in China," he said.

The recent surge in oil prices, if sustained, may become a "significant drag" on the Japanese economy, Greenspan said.

Martin Schulz, who oversees the Cleveland, Ohio-based US$480 million Armada International Equity Fund, said he agrees with Greenspan's comments on Asia. Enditem

(China Daily)

[ax3816]

Pop goes the bubble?
Maybe, maybe not. But housing's heyday may be over, with consequences spreading far and wide.
August 26, 2004: 2:50 PM EDT
By Mark Gongloff, CNN/Money senior writer

http://money.cnn.com/2004/08/26/news/ec ... ng_bubble/

NEW YORK (CNN/Money) - The nation's housing boom has experienced more deaths and shocking resurrections than Friday the 13th monster Jason Voorhees.

But it's suffered a series of blows lately that has some analysts wondering if the boom is finally dead for good. If so, there could be significant implications for the rest of the economy.

(continued)