Cut the middle man

[Слоняра]

Допустим ! ( всо надумано, поетому попрошу не кидатся шапками)
Был сегодня на [open house]. Информачю нашел в газете. Дом понравился..
Цена не радует...
Допустим....
Завтра подьеду к етому же дому и напрямуу предложу продавчу [asking price] - 5% ( при чене дома от 600К ето - 30К +).
Помимо моральных угризений что я не дал кому то нажится на себе - какие могут возникнуть проблемы? Интересно, а продавеч будет слушат меня или сразу пошлет в "сад", потому как у него наверное контракт с [RE]?
Идеи?

[tolikk]

контракт с [RE]?

Bingo!

[LenaAlki]

У продавца контракт с агентом и он ВСЕРАВНО будет вынужден платить агенту оговоренный процент (чаще всего 6% - делится пополам между агентом продавца и вашим агентом, если используете агента продавца, то ему идет все 6%).

А "Допустим ! ( всо надумано, поетому попрошу не кидатся шапками" - предложить продавцу через своего агента тот же самый вариант (цена - 5%) нельзя???

[Слоняра]

Допустим ... у меня нет агента ...
Я же поетму и написал что етот дом я увидел через [open house] - ехал мимо , зашел посмотреть....
Нда, но видна сути вопроса ето не меняет - продавеч привязан к агенту наверняка..

[Слоняра]

... предложить продавцу через своего агента тот же самый вариант (цена - 5%) нельзя??? :паин1:

ага , мозна а кто же етот офер примет?

Просто исхозу из идеи что продавеч хочет не меньше ( допустим) 500К. Поетому он сразу накидивает на чену 6% [RE] ну и ешо 10К - типа на поторговатся , итого =540К. Если я предложчерез агента -5%, потом продавеч ешо должен будет -5% отдавать [RE] - то проавеч в пролете....

[LenaAlki]

ну это очень большое допустим.... Ситуации всегда разные. Бывает, что дом уже изначально overpriced, бывает что продавец уже купил другой дом или переехал и от этого надо избавиться. Если так уж неприемлима идея работы с агентом, то ищите FSBO.

[Artemk]

Вроде как можно попробовать договориться с агентом чтобы тот взял 3% цены при условии что другого агента не будет. Продавец получает те же деньги и продаёт дом, агент получает те же деньги и идёт продавать другие дома, Вы покупаете дом дешевле. Слышал истории, что агенты договаривались на меньшие %% лишь бы продать дом .

[Слоняра]

Artemk,
спасибо... Интересная идея...
A naschet :
>>Слышал истории, что агенты договаривались
>>на меньшие %% лишь бы продать дом .
такого в NYC не бывает .. всо уходит ... моментально или в течении пары недель

[Sullen]

Вы умеете сами сделать правильно офер? Вы сумеете правильно провести все инспекции? Вы уверены, что получите все необходимые документы? Вы уверенны, что если в случае обмана со стороны продавца, сумеете отстоять свою правоту в суде? Если на все вопросы Вы ответите да, тогда агент Вам, наверное, не нужен. Хотя для Вас как для покупателя, все услуги агента будут бесплатными. Не советую использовать агента продавца, хотя спорить не буду, люди иногда используют. Но я предпочитаю, что бы в случае покупки, мои интересы представлял мой агент.

[Слоняра]

А разве нельзя взять для етого дела адвоката которий спечиализируется по [RE] за фихировануу сумму ( помну в свое время я платил 1,5К за такое)... Помойму он как раз все ети вопроси и предусматривает..
А на инспекчию я брал инженера ( 600$ кажется) - и в течении недели у меня был апрезал.

[little dragon]

Мы свой первый дом покупали таким образом. Пришли на опен хаус и предложили цену. Через все бумаги нас провел агент продавца. У них у всех стандартные бланки для оффер леттер. Потом, когда получили от агента ПнС договор, сравнили его с тем, что был у моих родителей 4 года до этого - он был слово в слово таким же. Так что даже для этого адвокат не обязателен, но надо быть готовым его нанять, если ситуация чем то усложняется.

Агент продавца, обязан дать вам всю информацию о доме и о документах. Ему нет выгоды вас дурить - может потерять лайсенс.
А на счет цены - мы так прямым текстом и говорили агенту : "Мы пришли без агента, поетому расчитываем на некоторую скидку." Это помогло, когда мы не сходились в цене на несколько тысяч и агент то ли уговорил продавца, то ли уменьшил свой %.

[Ooops]

...
Агент продавца, обязан дать вам всю информацию о доме и о документах. Ему нет выгоды вас дурить - может потерять лайсенс.

Ето верно, но не совсем. Агент обязан сам предоставить информацию о доме, но только ту что непосредственно связана с дефектами дома.
Он обязан также ответить честно на ваши вопросы. Но если вы не спросили что-то не связанное напрямую с дефеkтами, он не обязан сам все рассказывать.
Варианты могут быть разные - например привидения в доме:), ребенок утонувший в бассейне, психопат сосед, девелопмент чего-нибудь что может снизить цену дома в будущем и т.п.

Attorney может етого не знать, хороший РЕ агент знает.

[Ctrl-C]

Если так уж неприемлима идея работы с агентом, то ищите FSBO.

Да тоже не панацея. У меня с продавцами ФСБО исключительно отрицательный опыт. Они хотят съэкономить на услугах агента за счет того, чтобы делать все самому. Это нормально. Но они не хотят делиться с покупателем, а ведь ему тоже делать работу своего агента самому. Или платить из своего кармана своему агенту. Это уже не в какие ворота. Что мне за смысл покупать дом за ту же цену, что и соседний (выставленный через агента), да еще и париться самому с бумагами, которые я первый раз в жизни вижу и ошибка в которых может стоить мне о-о-о-очень дорого?

[Дед Мороз]

Вы умеете сами сделать правильно офер?
.

Слегка смущает , что такая простая и стандартная вещь стОит таких денег.
См. ниже

Вы сумеете правильно провести все инспекции?
.

Инспекцию делает инспектор , которого ищу я (договариваюсь и т.д.)

Вы уверены, что получите все необходимые документы?
Вы уверенны, что если в случае обмана со стороны продавца, сумеете отстоять свою правоту в суде?

.

Это я всё к тому, что может нужел адвокат ?
Скажем так, давай перефразируем ...
Теоретически , даже средний адвокат должен справляться с этой бюрократией лучше чем хороший агент по недвижимости.
Кроме того, опять же теоретически, адвокат должен за эту работу , а именно, сделать оффер, подготовку все бумаги и проконтролировать, что не кинут (учитывая то что title компании платятся нехилые деньги за страховку того , что не кинут)

Так вот вопрос : существуют ли такие адвокаты ? сколько они берут ?

[Слоняра]

Он обязан также ответить честно на ваши вопросы. Но если вы не спросили что-то не связанное напрямую с дефектами, он не обязан сам все рассказывать.
Варианты могут быть разные - например привидения в доме:), ребенок утонувший в бассейне, психопат сосед, девелопмент чего-нибудь что может снизить цену дома в будущем и т.п.

Ха, а после он мне скажет - на момент когда я тебе отвечал - я етой информачии не знал! ( про приведения , соседа и так далее).... И что тогда?

[Renegade]

Кстати в последне время все чаще и чаще народ говорит о ФСБО. Оо и понятно: раньше, когда дом стоил 100К, скжем, 5-6% это было 5-6К - вполне разумная цена за покупку-продажу. Сейчас же дома у нас минимум по 400-500 продаются в большинстве районов и эти 5-6% превращаются в 30К легко. А 30К это уже серьезная сумма и отдать ее за то, что кто-то составит и даст мне на подпись 100 бумажек в какой-нибудь программе типа Супер-Дупер-Формс меня очень сильно будет ломать. А уж для дома в 1 Млн это вообще выливается в 60К - да это же ПОрше можно купить! Я думаю что скоро будет на все такие операции фиксированная цена, а то уж больно легкие деньги у этих кровопийц получаются.

[KVA]

Ну что же вы Renegade так подставляетсь? Вы приготовились что вас сейчас гнилыми помидорами закидают и как 2х2 докужут что на дом за 400К ровно в 4 раза больше усилий приходится прикладывать, а на 1М в 10 больше.

[Слоняра]

KVA, ето старо и уже совсем не интересно..

[LenaAlki]

Адвокат оформит вам все документы, но он будет выступать в роли closing agent как тоже escrow. Т.е. он примет от Вас подписанные формы, отправит курьером документы в каунти для официальной записи и убедится, что все суммы были правильно распределены. На этом его миссия заканчивается.

Агент продавца расскажет Вам ровно столько насколько Вы информации запросите. Он Вас также попросит подписать бумажку о dual representation, которая подтвердит, что Вы знаете что он выступает в роли "двойного" агента и требовать Вы с него ничего не сможет. Тот факт, что используя того же агента Вы покупаете дом намного дешевле - большой миф.

Насчет агента и кровопийц доказывать ничего не буду. Кстати продавцы домов за миллион и более как раз-таки работают через агентов и не "парятся" насчет коммиссионых. Так же как платят своим бухгалтерам, консультантам по налогам, финансовым консультантам, список можно продолжать.

Агент покупателя.... ХОРОШИЙ агент покупателя, прежде всего выступает в роли консультанта и именно агента, который выступает в ваших интересах. Если вы совсем новичок, то он объяснит весь процесс от А до Я. Если покупаете кондо, то почему важен resell certificate, как узнать есть ли assessments и pending law suits и т.д. Как закрыть свои тылы и выйти из сделки без потери earnest money и каких либо последствий. Как найти дома, которые уже "засиделись" на рынке и можно сразу же делать офер намного ниже. Некоторые агенты работают с банками и найдут вам еще "тепленький" foreclosure, некоторые работают с estate attorneys и подскажут когда появится дом на продажу как estate sale, который можно подремонтировать и быстро заработать equity.

Если Вы переезжаете в другой город - информацию о районах, если Вы хотите в дальнейшем строиться, как найти информацию о zoning и какую информацию надо найти в течении feasibility contingency. Если Вы продаете дом и одновременно покупаете, как правильно оформить сделку чтобы не платить двойной mortgage. И т.д. и т.п. - (просьба к отдельно приведенным примерам не придираться поскольку всего не перечислишь -
вариантов очень много и зависит от индивидуальной ситуации).

Можно купить дом самому без агента? Да конечно! Никто не спорит.... FSBO я привела в качестве примера хотя все чаще сталкиваюсь с непомерными запросами продавцов FSBO. Кстати больше и больше FSBO рекламируют тот факт, что будут платить коммиссионные агенту покупателя, а потом в конце концов находят себе агента тоже и дом намного быстрее продается (уже кстати говоря и по более низкой цене).

Возвращаясь обратно к вопросу адвоката - процедура оформления документов стоит где-то 1.5-2 тысячи. Обязательно ищите Real Estate Attorney. Также можно обратиться даже в любую Escrow, они сделают все тоже самое и дешевле.

[dlily9]

Если Вы продаете дом и одновременно покупаете, как правильно оформить сделку чтобы не платить двойной mortgage. И т.д. и т.п. -

LenaAlki,
мне очень нравятся ваши сообщения, и я с удовoльствием бы сотрудничала с вами, будь вы поближе. So far мой опыт работы с агентами был негативным. Все, на что потратил время "мой" selling агент - уговорил меня снизить цену дома. И значительно. Дом стоял на маркете 3 часа. Сейчас я снова продаю дом, но пытаюсь сделать это сама. Ежедневно получаю 3-4 звонка от агентов. Да, это профессионалы, и устоять перед ними трудно. Проблема оплаты двух mortgages заставляет их выслушивать. Действительно ли можно избежать двойного mortgage?

[NYgal]

Ну мы сейчас продаем сами. Народу полно, open house не устраивали, какой open house с годоваськой? Всего 2 обявления: NYT и craiglist. Кстати, craiglist принес 80% звонков.
Сразу был offer на 10% меньше.
Но ето вообше пестня . Привели с собой маму, а она сразу заявила: Так! кухни здесь нет! Ето на мою то гордость! Так, тут надо все новое! Ето на верхнюю ванную, которую мы только меняли и от которой все последующие покупатели падали на одно место.

Потом нам не было времени показывать, потом мы уехали в отпуск. Вот уже две недели как вернулись. Есть еше два оффера, близко к нашей цене. Вот думаем - продавать или подождать до весны. Условия займа на новий дом не требуют продажи старой квартиры, а весной она улетит за сумму, которая легко перекроет месячние выплаты по квартире.

Если примем оффер сейчас, то ето будет на 3% меньше asking price. Цену назначали ответственно, постоянно сравниваю не только с нашим раёном, но и по профилю предполагаемых покупателей, куда они могут еше податься, и какие суммарные плюсы и минусы.

Итого в обшей сложности меньше месяца, в течение которого мы вибирали сами время для показа, при етом каждые выходние ездили в Cape Cod, 10 дней там провели в отпуске, торговались насчет нового дома, несколько раз переделывали контракт, подписали, получили commitment от банка, подловили приемлемый процент, еше и довели до ума мелочи по квартире пока масюка была на море.

Я ето к чему: при таком рынке и если у вас привлекательный а не бросовый кусок real estate я рассматриваю агента как паразитический организм
А перлы они выдают еше те.
Звонок: Я помогу вам продать квартиру.
Я - спасибо, мы на данный момент хотим сами.
Она - у меня в очередь стоят покупатели на вашу квартиру
( Внимание, вопрос! Они что, неграмотные, сами обьявление и номер телефона не могут прочитать, а должны быть приведены ею? Мы, когда искали дом, я каждый день просматривала все, что только можно. Разумеется, вопрос задан не был. Человек уже настроен считать тебя за идиота, что тут поделаеш :паин1: )

Я - спасибо, но если честно, то мы хотим сьекономить на комиссионных
Она - Я вас понимаю, НО МЫ МОЖЕМ ПОДНЯТь ЦЕНУ.
Я - то есть вы думаете, что реально продать нашу квартиру на 6% дороже, чем мы просим?
Она - нет, но вы же не расчитываете получить asking price.
( Внимание, да впрочем см. первый незаданный вопрос... )

Я - спасибо, я обязательно обращусь к вам, если мы решим продавать через агента, мне нравится ваша агрессивность.

Теперь о невoобразимом обьеме работ по продаже дома за миллион. Посколько мы искали в етом диапазоне и довольно долго, то есть чем поделиться.
Самая успешная продажа на наших глазах была, когда продавали владельцы. Мы, конечно, тоже поучаствовали , но мы не можам соревноваться с all cash deal :паин1: . Все дело заняло у них две недели. Цена не бросовая, но справедливая, они очень умно держались, мы кое-что у них почерпнули в свете того, как надо продавать by owner.

A что касается армии финансовых консультантов, заводов, газет пароходов а также рабов, то у вас неправильное представление о владелцах домов, продажа которых вам может сгенерировать 60К и выше. Для подавляущего большинства ето деньги! Мы подписали контракт на 1350К, вы бы видели, какая рубка была за то, чтобы сбросить 25К!
И в етом случае агент бы неизбежен только потому, что ето estate sale и наследники не живут в NYC.
А рубились мы через адвокатов. Кстати, и противополжной стороны и особенно нашего очeнь сильно рекомендую. С адвокатом нам повезло, а нам есть с чем сравнивать.

Вот real estate lawyer a must. Он ведет за ручку ( если хороший ) и предупреждайет о возможных камнях на дороге ( решения принимаешь сам ), готовит и проверяет документы, находит правильные формулировки для торговли.
Хотя в NYC транзакция по любому требует адвокатов с обеих сторон. Но они же и ведут всю бумажную работу за исключением получения займа.

Так что без агента можно легко обойтись, а вот адвокат - ето неизбежное лицо. Главное найти хорошего. В первый раз нам не повезло ( но как то выжили ), На етот раз, кажется, повезло.

[Renegade]

Ну вот о чем я и говрю - народ уже не пугает ФСБО, многие готовы за эти 30-50-60К сами проделать всю эту бумажную работу. Да можно лучше за 2К сходить на курсы агентов по вечерам и даже лайсанз получить, чем отдавать такие деньги. А я человек не ленивый, когда дело касается больших денег, особенно моих

[LenaAlki]

dlily, двойного мортгадж можно действительно избежать. Для этого надо правильно оформитть офер на новое жилье, т.е. делать покупку нового жилья contingent на продажу жилья в котором живете. Тогда и closing date можно даже сделать в один день или на следующий день после продажи своего жилья. Надо только правильно оформить все документы.

NY gal, 25К и даже 5К - очень большие деньги, никто не спорит. Мое мнение было немного другого плана. Для примера - когда мы купили самый первый дом и ремонтировали его, то ВСЕ работы муж и я делали сами - клали плитку, меняли крышу, обустраивали участок, меняли проводку и трубы, красили. Сейчас мы нанимаем людей, чтобы нам это все делали - не потому что не знаем как, а потому что мы время и энергию можем потратить лучше и за тот же час работы получим большую сумму и тот же час свободного времени проведем с большей пользой. Бывает ли так что когда наймешь кого-то он сделает левую работу и надо будет переделывать? Безусловно, но когда найдешь хорошего мастера то будешь держаться за него и поддерживать контакт и друзьям рекоммендовать будешь. Та же история и с агентами - разные попадаются.

Если будут какие-то вопросы по купле/продажи недвижимости - с удовольствием отвечу. Что касается агентов - кровопийц/паразитов/гадов и т.д. - то за непрофессионализм некоторых коллег или плохое решение при выборе агента некоторых покупателей/продавцов я ничего сказать не могу .

[LenaAlki]

повтор

[Renegade]

Для примера - когда мы купили самый первый дом и ремонтировали его, то ВСЕ работы муж и я делали сами - клали плитку, меняли крышу, обустраивали участок, меняли проводку и трубы, красили. Сейчас мы нанимаем людей, чтобы нам это все делали - не потому что не знаем как, а потому что мы время и энергию можем потратить лучше и за тот же час работы получим большую сумму и тот же час свободного времени проведем с большей пользой.

Вещи которые абсалютно нельзя сравнивать - ремонт самому и продажу дома самому. Либо ползать по всему дому самому и красить, класть плитку, смешивать цементные растворы и т.д. где расценка такой работы 10-13 баксов в час. Либо когда просто надо заполнить 100 формочек в течение месяца на компьютере, а съэкономить при этом свою годовую зарплату. Только не скажите что Вы зарабатываете 30К-60К в месяц, что бы так спокойно про это говорить. Для меня это скорее выглядит как реклама агентов и запугивания при продаже самому, а то не дай Бог все кинутся делать ФСБО - на что же несчастные агенты жить будут