Продажа жилья by owner
Moderator: Komissar
-
oresta
- Уже с Приветом
- Posts: 499
- Joined: 14 Sep 2001 09:01
- Location: CT
Продажа жилья by owner
Подскажите как быстрее продать жилье, не прибегая к помочи реалтора. Какие web-sites самые популярные? Какие есть подводные камни? У кого какой опыт? Стоит ли с етим делом связываться, как говорится жадный платит дважды, не хочется, чтобы нагрели (вопрос: могут ли?)
-
vg
- Уже с Приветом
- Posts: 1352
- Joined: 30 Aug 2002 14:45
Конечно же все может быть!
Мы продавали сами два раза, но у нас есть знакомый адвокат который помогал оформлять документы и проверял клиентов. Можно нанять адвоката и самому (без предварительного знакомства я имею в виду, но по-моему все таки лучше если кто то вам его порекомендует).
Самое тяжелое это пожалуй устоять от напора реалторов-агентов, которые будут давить на вас не переставая и до самого конца (что бы вы с ними подписали контракт на продажу и они вам вашу проперти продавали). Если устоите, то сохраните деньги, ну а если нет, то прийдется 5-6% выбросить от продажной цены.
Хочу спросить у вас, вы прожили в этой проперти уже 2 года или более? Если нет, то вам прийдется так же платить налог с продажи.
Теперь по-существу, мы давали объявления только в нашу Бостонскую городскую газету, Бостон Глоб называется и больше никуда. Правда, попытались поставить на ай солд май хауз, но это нам ничего не дало, ни одного звонка от них не было. Продали только с опен хауза. Деалаи опен хаузы каждое воскресение в течние 2х месяцев (важно ещо время&амп;амп;амп;амп;амп;амп;амп;амп;амп;амп;амп;амп;амп;амп;амп;амп;амп;амп;амп;амп;амп;амп;амп;амп;амп;амп;нбсп;года, когда продавать и когда покупать, например сейчас продавать не очень, а вот покупать самое то!) Продавать же лучше всего начинать с конца Января где то.
Ну так вот, делаете такое описание дома, с картинками (нужно знать площадь всех комнат, сколько лет дому, сколько платите такс, площадь земельного участка и т. д.). Описываете все это приблизительно, за каждую неточность могут засудить (мы сами не знали этого, нам наш адвокат сказал который в реал эстэйте уже лет 15 работает). Даете значится объявление в газету, ну и делаете опен хаузы пока не продадите.
Ну какие камни? Клиент должен дать вам $1,000 (это обычно так делается)депозит когда делает офер (кстати у вас должны быть эти документы, - офер и парчес энд сэйл эгревмент, их можно или у адвоката взять или в реал эстате офисе). Далее, он делает инспекцию (если захочет). Если есть какие то недоделки, лучше сразу писать что продаете дом эз из, то есть в таком состоянии в каком он сейчас находится. Если это не напишите, то после инспекции если что то найдут (а инспектор практически всегда что-нибуть да найдет, работа у него такая!) начинают торговаться за цену, ну что бы мол сбросить. Мы сбросили $500 всего. Ну а дальше подписываете парчес энд сэйл, получаете часть денег в зависимости от даунпэймета клиента и ждете клоузинга.
Ключи не отдаете пока не получите чек из банка (обычно его приносят на клоузинг). Чек должен быть не просто персонал, а банк сертифайдили его ещо называют касирс чек. Чек этот должен быть на сумму продажи минус даунпэймент (не весь, а те деньги, которые вам уже дали до этого).
Вот, пожалуй и все. Если есть конкретные вопросы, задавайте, постараюсь ответить
Удачи.
Мы продавали сами два раза, но у нас есть знакомый адвокат который помогал оформлять документы и проверял клиентов. Можно нанять адвоката и самому (без предварительного знакомства я имею в виду, но по-моему все таки лучше если кто то вам его порекомендует).
Самое тяжелое это пожалуй устоять от напора реалторов-агентов, которые будут давить на вас не переставая и до самого конца (что бы вы с ними подписали контракт на продажу и они вам вашу проперти продавали). Если устоите, то сохраните деньги, ну а если нет, то прийдется 5-6% выбросить от продажной цены.
Хочу спросить у вас, вы прожили в этой проперти уже 2 года или более? Если нет, то вам прийдется так же платить налог с продажи.
Теперь по-существу, мы давали объявления только в нашу Бостонскую городскую газету, Бостон Глоб называется и больше никуда. Правда, попытались поставить на ай солд май хауз, но это нам ничего не дало, ни одного звонка от них не было. Продали только с опен хауза. Деалаи опен хаузы каждое воскресение в течние 2х месяцев (важно ещо время&амп;амп;амп;амп;амп;амп;амп;амп;амп;амп;амп;амп;амп;амп;амп;амп;амп;амп;амп;амп;амп;амп;амп;амп;амп;амп;нбсп;года, когда продавать и когда покупать, например сейчас продавать не очень, а вот покупать самое то!) Продавать же лучше всего начинать с конца Января где то.
Ну так вот, делаете такое описание дома, с картинками (нужно знать площадь всех комнат, сколько лет дому, сколько платите такс, площадь земельного участка и т. д.). Описываете все это приблизительно, за каждую неточность могут засудить (мы сами не знали этого, нам наш адвокат сказал который в реал эстэйте уже лет 15 работает). Даете значится объявление в газету, ну и делаете опен хаузы пока не продадите.
Ну какие камни? Клиент должен дать вам $1,000 (это обычно так делается)депозит когда делает офер (кстати у вас должны быть эти документы, - офер и парчес энд сэйл эгревмент, их можно или у адвоката взять или в реал эстате офисе). Далее, он делает инспекцию (если захочет). Если есть какие то недоделки, лучше сразу писать что продаете дом эз из, то есть в таком состоянии в каком он сейчас находится. Если это не напишите, то после инспекции если что то найдут (а инспектор практически всегда что-нибуть да найдет, работа у него такая!) начинают торговаться за цену, ну что бы мол сбросить. Мы сбросили $500 всего. Ну а дальше подписываете парчес энд сэйл, получаете часть денег в зависимости от даунпэймета клиента и ждете клоузинга.
Ключи не отдаете пока не получите чек из банка (обычно его приносят на клоузинг). Чек должен быть не просто персонал, а банк сертифайдили его ещо называют касирс чек. Чек этот должен быть на сумму продажи минус даунпэймент (не весь, а те деньги, которые вам уже дали до этого).
Вот, пожалуй и все. Если есть конкретные вопросы, задавайте, постараюсь ответить
Удачи.
-
wireless
- Уже с Приветом
- Posts: 1168
- Joined: 23 Sep 2001 09:01
-
dlily9
- Уже с Приветом
- Posts: 1998
- Joined: 05 Dec 2002 15:26
wireless wrote:Это если у покупателя нет агента. А если есть , так ему все равно придется половину этих 5-6% отдавать - или я не прав?vg wrote: Если устоите, то сохраните деньги, ну а если нет, то прийдется 5-6% выбросить от продажной цены.
.
Хочется сохранить деньги, но следует принять в расчет, что платить придется в любом случае, если не комиссионные, то advertising, mortgage interest & property taxes, чтo сравнимо с комиссионными.
Я пыталась продать дом FSBO, и говорила агентам, что готова сотрудничать, если у них есть покупатель. Комиссионные я включила в стоимость дома, но если покупатель приходит без агента, я снимала сумму комиссионных. Один из агентов предложил поставить дом в MLS за минимальную сумму, и я согласилась. Посмотрим поможет ли это.
Спасибо vg за информацию - it is very encoraging! Устоять перед агентами
о-о-о-ч-ень тяжело!
Experience is the best teacher but the most expensive.
-
vg
- Уже с Приветом
- Posts: 1352
- Joined: 30 Aug 2002 14:45
То что вы перечислили выше все равно прийдется платить, продаете ли вы с агентов или без! Но с агентов плюс ещо и агенты платите!
Мне все это рассказывать и тытаться убедить в чем то не надо! Как я уже сказала выше, мы 2 раза&нбсп;продавали сами и 3 раза покупали тоже сами без никаких агентов! При второй продаже&нбсп;покупатель таки был с агентом, но мы все равно ничего не платили (это между прочим от вас зависит, как договоритесь то есть).
Мне все это рассказывать и тытаться убедить в чем то не надо! Как я уже сказала выше, мы 2 раза&нбсп;продавали сами и 3 раза покупали тоже сами без никаких агентов! При второй продаже&нбсп;покупатель таки был с агентом, но мы все равно ничего не платили (это между прочим от вас зависит, как договоритесь то есть).
-
oresta
- Уже с Приветом
- Posts: 499
- Joined: 14 Sep 2001 09:01
- Location: CT
-
oresta
- Уже с Приветом
- Posts: 499
- Joined: 14 Sep 2001 09:01
- Location: CT
-
vg
- Уже с Приветом
- Posts: 1352
- Joined: 30 Aug 2002 14:45
К сожалению закон этот поменялся несколько лет назад. Теперь необходимо прожить 2 полных года что бы не платить налоги. Если вы сейчас продадите, то заплатите такой же процен какой у вас на такс ретерне, то есть если вы платите 23%, то и заплатите 23% с цены продажу (прибыли то есть).
Обявления мы помещали (как я впрочем уже писала выше) в нашей городской газате, Бостон Глоб называется. Давали онлайн каждую неделю
Обявления мы помещали (как я впрочем уже писала выше) в нашей городской газате, Бостон Глоб называется. Давали онлайн каждую неделю
-
LenaAlki
- Уже с Приветом
- Posts: 310
- Joined: 30 Jul 2004 06:50
- Location: Seattle
-
LS
- Новичок
- Posts: 27
- Joined: 22 May 2002 09:41
-
Nadiya
- Уже с Приветом
- Posts: 696
- Joined: 11 Dec 2002 21:29
- Location: PA, USA
-
NYgal
- Уже с Приветом
- Posts: 12303
- Joined: 23 Mar 2004 21:10
Для NYC в среднем:
до 1000 - кооператив,
до 3000 - дом.
Когда вы получаете оффер, то вы даете телефон вашего real estate lawyer.
Real estate lawyer покупателей цвязывается с ним и дает всю необходимую информацию o своих клиентах для контракта. Там же оговариваются все требования/ ограничения/contingencies.
Offer может быть устным/ неформальным, а может быть и письменным, но в любом случае он не является legaly binding. ( Сумма, которую при етом иногда покупатели вносят, вовсе не является такой распространенной практикой. Я, например, об етом только читала, но никогда не сталкивалась. )
Lawyer продавца составляет контракт, он же вам скажет, какийе еше документы вы ему должны подготовить. В случае с кооперативом, ето, например, финансовые отчеты за 3 последних года и правила кооператива.
Он включает в контракт все ваши требования, например, all cash или процент финансирования, ас ис, покупка не зависит от продажи покупателем его жилья и тд. ( ну или никаких требований, если ето вам не надо ). Он также составляет rider - приложенийе, в котором идет краткое описанийе договора и дополнения, которые не укладываются в стандартную форму.
Вы просматриваете неподписанный контракт и он уходит адвокату покупателя.
Адвокат покупателя его изучает, обсуждает с противоположной стороной и добавляет требования покупателя. ( Обычно требования появляются после инспекции, а также из стандартных оговаривается, что проишодит, если продавец не освобождает жилйе в срок ).
Если все со всем согласны и нету пересмотра цены и измемения условий ( в етом случае договор ходит туда-сюда несколько раз ), то покупатель подписывает договор и дает депосит на escrow account. Обшепринято 10%, но вообше-то допускается он 1 до 10%. Мы, например, давали прошлый раз 2%, хотя деньги были. ( Как в том анекдоте: можно не приходить? Можно! Вычеркиваю!
).
Escrow account держится на имя адвоката покупателей do closing.
Подписанный договор возвращается адвокату продавца и продавец тоже его подписывает. Вот теперь все ввязались серьезно.
Нам адвокат очень помог при покупке снизить цену по результатам инспекции. Он просто подобрал правильные формулировки, чтобы адвокат другой стороны пощитал ето достаточно вескими причинами, чтобы донести ето до своего клиента и продавец пошел навстречу. Хотя ето было нелегко.
Результат: на прошлой неделе банк проводил оценку для себя и они оценили дом на 40К больше контрактной цены ( довольно частая проблема - банк оценивает ниже продажной цены и соответственно согласен давать меньшие деньги и ето задерживает closing ).
Но адвокат продавца тоже мышей ловит. Есть поблема с жиьцами и в их интересах слегка подзатянуть цлосинг и они нас на ето наклонили. А мы то боимся, что вылетим за 90 дневный срок лока. Адвокаты торговались за каждый день и таки нашли приемлемое обоими сторонами решение.
В обшем, без адвоката не обойтись, главное найти хорошего.
до 1000 - кооператив,
до 3000 - дом.
Когда вы получаете оффер, то вы даете телефон вашего real estate lawyer.
Real estate lawyer покупателей цвязывается с ним и дает всю необходимую информацию o своих клиентах для контракта. Там же оговариваются все требования/ ограничения/contingencies.
Offer может быть устным/ неформальным, а может быть и письменным, но в любом случае он не является legaly binding. ( Сумма, которую при етом иногда покупатели вносят, вовсе не является такой распространенной практикой. Я, например, об етом только читала, но никогда не сталкивалась. )
Lawyer продавца составляет контракт, он же вам скажет, какийе еше документы вы ему должны подготовить. В случае с кооперативом, ето, например, финансовые отчеты за 3 последних года и правила кооператива.
Он включает в контракт все ваши требования, например, all cash или процент финансирования, ас ис, покупка не зависит от продажи покупателем его жилья и тд. ( ну или никаких требований, если ето вам не надо ). Он также составляет rider - приложенийе, в котором идет краткое описанийе договора и дополнения, которые не укладываются в стандартную форму.
Вы просматриваете неподписанный контракт и он уходит адвокату покупателя.
Адвокат покупателя его изучает, обсуждает с противоположной стороной и добавляет требования покупателя. ( Обычно требования появляются после инспекции, а также из стандартных оговаривается, что проишодит, если продавец не освобождает жилйе в срок ).
Если все со всем согласны и нету пересмотра цены и измемения условий ( в етом случае договор ходит туда-сюда несколько раз ), то покупатель подписывает договор и дает депосит на escrow account. Обшепринято 10%, но вообше-то допускается он 1 до 10%. Мы, например, давали прошлый раз 2%, хотя деньги были. ( Как в том анекдоте: можно не приходить? Можно! Вычеркиваю!
).
Escrow account держится на имя адвоката покупателей do closing.
Подписанный договор возвращается адвокату продавца и продавец тоже его подписывает. Вот теперь все ввязались серьезно.
Нам адвокат очень помог при покупке снизить цену по результатам инспекции. Он просто подобрал правильные формулировки, чтобы адвокат другой стороны пощитал ето достаточно вескими причинами, чтобы донести ето до своего клиента и продавец пошел навстречу. Хотя ето было нелегко.
Результат: на прошлой неделе банк проводил оценку для себя и они оценили дом на 40К больше контрактной цены ( довольно частая проблема - банк оценивает ниже продажной цены и соответственно согласен давать меньшие деньги и ето задерживает closing ).
Но адвокат продавца тоже мышей ловит. Есть поблема с жиьцами и в их интересах слегка подзатянуть цлосинг и они нас на ето наклонили. А мы то боимся, что вылетим за 90 дневный срок лока. Адвокаты торговались за каждый день и таки нашли приемлемое обоими сторонами решение.
В обшем, без адвоката не обойтись, главное найти хорошего.
-
vg
- Уже с Приветом
- Posts: 1352
- Joined: 30 Aug 2002 14:45
-
oresta
- Уже с Приветом
- Posts: 499
- Joined: 14 Sep 2001 09:01
- Location: CT
-
vg
- Уже с Приветом
- Posts: 1352
- Joined: 30 Aug 2002 14:45
-
vg
- Уже с Приветом
- Posts: 1352
- Joined: 30 Aug 2002 14:45
-
Nadiya
- Уже с Приветом
- Posts: 696
- Joined: 11 Dec 2002 21:29
- Location: PA, USA
-
Oleg_B
- Уже с Приветом
- Posts: 5406
- Joined: 16 Apr 1999 09:01
- Location: MA
-
LenaAlki
- Уже с Приветом
- Posts: 310
- Joined: 30 Jul 2004 06:50
- Location: Seattle
Если дом - ваша личная резиденция и после продажи нынешнего дома вы покупаете себе новый дом большего размера и по более высокой цене в течении года, то налогов вы не платите если вся прибыль полученная с продаж домов до этого не превышает 250,000 для single или 500,000 для пары.
Capital gain tax платится если дом использовался как income producing, т.е. вы в нем прожили какое-то время, а потом решили сдать его и купить себе новый дом. Либо купили дом, подремонтировали и тут же продали. Тогда применимы правила двух лет и т.д. и т.п.
Capital gain tax платится если дом использовался как income producing, т.е. вы в нем прожили какое-то время, а потом решили сдать его и купить себе новый дом. Либо купили дом, подремонтировали и тут же продали. Тогда применимы правила двух лет и т.д. и т.п.
-
Oleg_B
- Уже с Приветом
- Posts: 5406
- Joined: 16 Apr 1999 09:01
- Location: MA
-
vg
- Уже с Приветом
- Posts: 1352
- Joined: 30 Aug 2002 14:45
Я думаю что е;тот закон одинаков для всех штатов, но знаю на 100% для МА, где я живу: так вот все зависимости от прибыли, если вы не прожили в доме 2х полных лет со дня покупки, -- будите платить однозначно (может удастся конечно списать что нибуть, но все равно). Если прибыль более $250,000 на одного (то есть вы не женаты/замужем), то будите платить тоже уже все зависимости от того прожили ли вы 2 года, просто если не прожили, то больше платить прийдется. На двоих (женаты если) прибыль может быть $500,000 (не облагаемая налогом, если прожили 2 года в доме).
Прибыль э то то что вы взяли сверху. В вашем случае, вы ещо и доплатили (агентам), поэтому ничего платить не будите.
Как я уже писала, иногда даже прибыль можно списать во время таксов. У меня есть коворкер, он продал сначала одну квартиру, но там он прожил 2 года, а потом вторую где он прожил менее 2хлет, но сдавал ее в рент. Так вот его акаунтант кто ему таксы делает списал очень много на ремонт (если сдаеш в рент, то можно списывать на ремонт) и он ничего не платил вообще!
Нащет того, купил ли сразу что то и вложил эти же деньги туда или ничего не покупал, -- значения не имеет. Да, был такой закон, но его давно поменяли и сейчас даже если и покупаешь что то сразу же после продажу, то все равно все расщитывается как я написала выше.
Прибыль э то то что вы взяли сверху. В вашем случае, вы ещо и доплатили (агентам), поэтому ничего платить не будите.
Как я уже писала, иногда даже прибыль можно списать во время таксов. У меня есть коворкер, он продал сначала одну квартиру, но там он прожил 2 года, а потом вторую где он прожил менее 2хлет, но сдавал ее в рент. Так вот его акаунтант кто ему таксы делает списал очень много на ремонт (если сдаеш в рент, то можно списывать на ремонт) и он ничего не платил вообще!
Нащет того, купил ли сразу что то и вложил эти же деньги туда или ничего не покупал, -- значения не имеет. Да, был такой закон, но его давно поменяли и сейчас даже если и покупаешь что то сразу же после продажу, то все равно все расщитывается как я написала выше.