Why Housing Is About to Go "Pop!"

[sergey1234]

Не так - процент по моргаджу низок. Раньше (когда покупали те, кто успел) процент был выше и не было интерест-онли моргаджей и всякиx "зиро даун".

Т.е. смотреть надо не на отношение цены дома к зарплате (в связи с ростом цен оно естественно поменялось) а на соотношение к зарплате месячныx выплат по моргаджу для семьи владеющей домом (т.е. реально выплачиваемыx семьей денег). А это соотношение "тогда" (скажем, 6-8 лет назад) и "сейчас" поменялось совсем не так сильно, а для интерест-онли моргаджа и вообще выплаты сейчас меньше чем было раньше за более дешевый дом с 20% даун и под 8% годовыx.

Но ведь когда-нибудь это халява кончиться, и надо будет выплачивать принципал, да и рейт на adjustable mortgages поднимиться повыше

Вот когда кончится - тогда кирдык и будет. Я спорил с тезисом Ренегада что "кирдык уже идет" потому что дома стали не по карману многим. Ничего подобного, не идет - 10 лет назад за 300-тысячный дом покупатель платил 60.000 сразу и 2500 в месяц (за все, включая таксы и страxовку), сейчас же за такой же 500-тысячный дом платит 15.000 сразу и 2700 в месяц. Учитывая что за 10 лет зарплаты тоже подросли - ничего не произошло (оба моргаджа 30-летние фиксед в примере, цифры на глаз но сильно не ошибся). Если же взяли интерест-онли то сейчас могут платить 1800 в месяц если есть желание, а 10 лет назад они с таким платежом ничего бы не купили. Так что кирдыка нет, будет если процент взлетит под 10%, но это мне видится маловероятным, причем очень маловероятным. A не взлетит процент - ситуация для покупателя не изменится качественно даже при росте цен на дома еще процентов на 20-30. Вот.

[Kalifornian]

Я во с плохими предсувствиями думаю что будет когда мой 5 АРМ фиксед станет совсем не фиксед через 4 года....

Надо не думать, а перефинансировать раньше

[ivm]

IMHO, КИРДЫК может быть (и наверное таки будет) гораздо раньше чем через 5 лет когда АРМы закончатся...

Он будет в случае рецессии, когда народу не чем будет платить за дома когда не будет работы, это может произойти гораздо раньше, не надо ждать 5 лет...

Так как большинство людей купили дома "на пределе" то потеря работы для них будет катастрофична.

Что для этого нужно ? Немного инфляции, например нефть 50-70 в течении нескольких лет, чтобы ставку подняли до 4-5%, т.е. кредит будет под 7-7.5%, народ перестает покупать стаф в магазинах, компании начинают увольнять массово, народу нечем платить массово, начинают продавать массово, никто не покупает, начинаются банкротства массово, дома стремительно дешевеют на 30-40%....

А ставку они и так поднимут чтобы финансировать бюджет за счет кредитов от иностранцев...

Ну как вам такой расклад ? Так что ждите и дождетесь, не так долго осталось... Но это не значит то что те кто не купил сейчас смогут купить тогда... рецессия она такая штука, может затянуться на декады....

[serafim]

Что для этого нужно ? Немного инфляции, например нефть 50-70 в течении нескольких лет, чтобы ставку подняли до 4-5%, т.е. кредит будет под 7-7.5%, народ перестает покупать стаф в магазинах, компании начинают увольнять массово, народу нечем платить массово, начинают продавать массово, никто не покупает, начинаются банкротства массово, дома стремительно дешевеют на 30-40%....

При таком раскладе большинству присутствующих на Привете людей дом будет уже ни к чему

[Nwaylock]

10 лет назад за 300-тысячный дом покупатель платил 60.000 сразу и 2500 в месяц (за все, включая таксы и страxовку), сейчас же за такой же 500-тысячный дом платит 15.000 сразу и 2700 в месяц.

Чего-то не то вы считаете. Откуда взялась сумма в 2700 в месяц на 500 тысячный дом сейчас (и в недалеком прошлом) с 15000 даун. Я полагаю, что вы сравниваете 2500 в месяц тода и 2700 в месяц сейчас, т.е. 2700 в месяц должны тоже покрывать таксы и страховку. Таксы не 100 в месяц, а гораздо больше, скажем 400. Страховка допустим 80 в месяц. Чтобы получить 2220 месяц на 485000 надо процент иметь 3.6 - это что ли 1/1 ARM jumbo interest only ?

[Кирпич]

10 лет назад за 300-тысячный дом покупатель платил 60.000 сразу и 2500 в месяц (за все, включая таксы и страxовку), сейчас же за такой же 500-тысячный дом платит 15.000 сразу и 2700 в месяц.

Чего-то не то вы считаете. Откуда взялась сумма в 2700 в месяц на 500 тысячный дом сейчас (и в недалеком прошлом) с 15000 даун. Я полагаю, что вы сравниваете 2500 в месяц тода и 2700 в месяц сейчас, т.е. 2700 в месяц должны тоже покрывать таксы и страховку. Таксы не 100 в месяц, а гораздо больше, скажем 400. Страховка допустим 80 в месяц. Чтобы получить 2220 месяц на 485000 надо процент иметь 3.6 - это что ли 1/1 ARM jumbo interest only ?

Еще одно. 10-лет назад тот дом который сейчас стоит 500К стоил порядка 150-170К. Ну и таксы соответственно выросли пропорционально.

[Nwaylock]

Я во с плохими предсувствиями думаю что будет когда мой 5 АРМ фиксед станет совсем не фиксед через 4 года....

Надо не думать, а перефинансировать раньше

1. Перефинансировать при растущем проценте идея не очень хорошая.

2. Если человек год назад взял 5/1 АРМ и не взял при этом фиксированный процент, то значит у него не было такой возможности его взять. Почему предполагается что он может всять под фиксированный процент сейчас? Откуда у него должна появиться такая возможность? При этом заметьте, процент растет, плюс перефинансирование денег стоит.

[Mic]

...Если человек год назад взял 5/1 АРМ и не взял при этом фиксированный процент, то значит у него не было такой возможности его взять. Почему предполагается что он может всять под фиксированный процент сейчас? Откуда у него должна появиться такая возможность? При этом заметьте, процент растет, плюс перефинансирование денег стоит....

А теперь прикиньте какой процент таких людей от общего количества домовладельцев, прибавьте к ним рентующих out и не могущих найти рентеров и вы получите приблизительный процент падения цен когда придет пора перефинансировать или платить повышенный процент, а возможности так и не появятся.
На мой взгляд - таких легко наберется процентов 25-30.

Интересно только когда это начнется? После выборов? После увеличения ставки на пару процентов? Лет через пять, когда придет пора перефинансировать?

[Ctrl-C]

1. Перефинансировать при растущем проценте идея не очень хорошая.

А держать АRM при растущем проценте может оказаться еще хуже. Так что придется выбирать между плохим и худшим.

[Renegade]

Чего-то не то вы считаете. Откуда взялась сумма в 2700 в месяц на 500 тысячный дом сейчас (и в недалеком прошлом) с 15000 даун. Я полагаю, что вы сравниваете 2500 в месяц тода и 2700 в месяц сейчас, т.е. 2700 в месяц должны тоже покрывать таксы и страховку. Таксы не 100 в месяц, а гораздо больше, скажем 400. Страховка допустим 80 в месяц. Чтобы получить 2220 месяц на 485000 надо процент иметь 3.6 - это что ли 1/1 ARM jumbo interest only ?

Еще одно. 10-лет назад тот дом который сейчас стоит 500К стоил порядка 150-170К. Ну и таксы соответственно выросли пропорционально.[/quote]
Один товарисчь владеет домом купленный 11 лет назад за 130К (очень хороший район). Сейчас это дом стоит 550-600К. Даже тогда он никак не платил эти 2500 в месяц о которых Вы говорите. А сейчас за 600К дом надо выложить 3000-3200 (включая налоги) где-то, если не больше.

[Nwaylock]

1. Перефинансировать при растущем проценте идея не очень хорошая.

А держать АRM при растущем проценте может оказаться еще хуже. Так что придется выбирать между плохим и худшим.

Это противоречивое утверждение. Взять фиксированный процент сейчас этот человек не может, иначе год назад он бы его еще легче взял - тогда ставки были ниже. Так получается, что фиксировать процент нужно тогда, когда выплаты по АРМу будут больше выплат по фиксированному рейту, что вообще-то нонсенс. Получеется нужно будет перефинансировать опять же под АРМ, а выгодно ли это будет или нет в тот момент когда надо будет перефинансировать, неизвестно, поскольку неизвестно насколько подниментся рейт. Процент риска тут большой и просто так перефинансироватся в эпоху поднятия рейта уже не выйдет - зарплата она не резиновая.

[Ctrl-C]

Это противоречивое утверждение. Взять фиксированный процент сейчас этот человек не может, иначе год назад он бы его еще легче взял - тогда ставки были ниже.

Совсем не обязательно. Мог не взять, потому что не хотел. Хотел иметь меньшие платежи.

Остальное я плохо понял.

[Nwaylock]

Один товарисчь владеет домом купленный 11 лет назад за 130К (очень хороший район). Сейчас это дом стоит 550-600К. Даже тогда он никак не платил эти 2500 в месяц о которых Вы говорите. А сейчас за 600К дом надо выложить 3000-3200 (включая налоги) где-то, если не больше.

Я тоже знаю такие истории. Одна моя знакомая владеет домом в Миллбурн, Нью Джерси. Кто знает эти места, может оценить что это значит. Она купила дом 8 лет назад на одну только всою зарплату с 5% даун за 275000. Сейчас она этот дом за свою теперешнюю зарплату купить не смогла бы по той цене за которую она его сейчас продает и таксы платить бы тоже не смогла - ее расклад, нарисованний мне на бумажке.

[Nwaylock]

Один товарисчь владеет домом купленный 11 лет назад за 130К (очень хороший район). Сейчас это дом стоит 550-600К. Даже тогда он никак не платил эти 2500 в месяц о которых Вы говорите. А сейчас за 600К дом надо выложить 3000-3200 (включая налоги) где-то, если не больше.

Я тоже знаю такие истории. Одна моя знакомая владеет домом в Миллбурн, Нью Джерси. Кто знает эти места, может оценить что это значит. Она купила дом 8 лет назад на одну только всою зарплату с 5% даун за 275000. Сейчас она этот дом за свою теперешнюю зарплату купить не смогла бы по той цене за которую она его сейчас продает и таксы платить бы тоже не смогла - ее расклад, нарисованний мне на бумажке.

[Слоняра]

О чем спорим то??? или просто истории из жизни расказываем?

[алёша]

Я тоже знаю такие истории. Одна моя знакомая владеет домом в Миллбурн, Нью Джерси. Кто знает эти места, может оценить что это значит. Она купила дом 8 лет назад на одну только всою зарплату с 5% даун за 275000. Сейчас она этот дом за свою теперешнюю зарплату купить не смогла бы по той цене за которую она его сейчас продает и таксы платить бы тоже не смогла - ее расклад, нарисованний мне на бумажке.

недопонял, если сейчас она "и таксы платить бы тоже не смогла" кто же их платит до того как она его продаст? я так понимаю что речь шла о real estate taxes, они ведь вырасли и почти такие же как и с однотипного соседнего дома купленного 2 года назад?

[Mic]

....Получеется нужно будет перефинансировать опять же под АРМ, а выгодно ли это будет или нет в тот момент когда надо будет перефинансировать, неизвестно, поскольку неизвестно насколько подниментся рейт. Процент риска тут большой и просто так перефинансироватся в эпоху поднятия рейта уже не выйдет - зарплата она не резиновая.

И что в этом случае придется сделать?.....

[Kalifornian]

Это противоречивое утверждение. Взять фиксированный процент сейчас этот человек не может, иначе год назад он бы его еще легче взял - тогда ставки были ниже.

Год назад ставки были выше.

[serafim]

Интересно только когда это начнется? После выборов? После увеличения ставки на пару процентов? Лет через пять, когда придет пора перефинансировать?

Не стоит забывать, что население очень быстро растет. Налицо нехватка жилья. Раз есть дефицит - будет и рост. Даже если будет падение, оно очень скоро сменится ростом. Вспомним Россию 1998 года.

[Nwaylock]

недопонял, если сейчас она "и таксы платить бы тоже не смогла" кто же их платит до того как она его продаст? я так понимаю что речь шла о real estate taxes, они ведь вырасли и почти такие же как и с однотипного соседнего дома купленного 2 года назад?

Я имела ввиду ее месячний платеж, в который налоги входят. Таксы она конечно платит, но выплаты по дому тогда и теперь - это две разные вещи. Она имеет возможность платить современные налоги на свою недвижимость по причине того, что выплаты по кредиту у нее не за 500 тысячний дом при теперешнем проценте, а за 275 тысячний дом при теперешнем проценте - как вы можете догадаться многие перефинансировались под теперешний процент. Если бы она купила свой дом по его продажной цене сейчас, то не смогла бы за него платить.

[Kalifornian]

А тем временем Mortgage rates seep lower
Успевайте покупать!

[ivm]

А тем временем Mortgage rates seep lower
Успевайте покупать!

10/18/2004

"Фунт упал против доллара и евро после публикации отчета Royal Institute of Chartered Surveyors, показавшего максимальное за последние девять лет падение цен на дома (-30 % против -12 % в августе)..."

Вот оно, "вторые цветочки" ("первые" были в Австралии....)

[ivm]

LONDON (Reuters) - House prices fell at their steepest pace in nine years in the three months to September, a survey shows, in the clearest sign yet that the once-booming property market has turned.

[ax3816]

Controversial 40-year mortgages being tested

http://www.menafn.com/qn_news_story.asp ... tc1gt1juwq

Monday, October 11, 2004

Chicago Tribune

By Mary Umberger

CHICAGO _ When Jim Erbach set out earlier this year to refinance his mortgage his credit union told him about a new kind of loan that would cut his monthly payments by nearly $200.

"I'm cheap," admitted Erbach, who signed onto a 40-year mortgage. He is 73 years old.

"I have one objective in mind, to reduce the current costs of my expenses," said the retired fleet manager who lives on a fixed income.

He is in a pilot program to test consumer reaction to a relatively rare mortgage animal: the 40-year, fixed-rate loan. It's an experiment of 16 credit unions nationwide in partnership with Fannie Mae, which next year will decide whether to roll out the loans on a broad scale.

While a few banks offer the occasional 40-year fixed-rate mortgage on a customer-by-customer basis, a stamp of approval from Fannie Mae could standardize such loans.

Officials at Fannie and at Baxter Credit Union in Vernon Hills, Ill., which is participating in the pilot program, see the 40-year loans as a way to turn more Americans into homeowners.

But critics view the loans as adding even more nightmares for people who already are saddled with debt.

"I thought the point of buying a home was to own it," complained Amelia Tyagi, co-author of "The Two-Income Trap," an examination of American household debt. "With this thing, you pay until you die." She regards the concept as "almost criminal.''

"Sending the message that it's acceptable not to get that thing paid off for 40 years, that's a dangerous message," she said. "What happens if your roof springs a leak? What if you get laid off?"

(continued)

[ax3816]

Property market is cooling, say surveyors

Mon Oct 18, 4:30 PM ET

By Friederike Tiesenhausen Cave, Economics Reporter

http://news.yahoo.com/news?tmpl=story&u ... 000e2511c8


The number of surveyors reporting a fall in house prices has hit a nine-year record, adding to evidence that the property market is cooling and decreasing the likelihood of a further rise in interest rates.

The report, which was leaked ahead of its scheduled publication on Tuesday, caused sterling to fall on the foreign exchange markets and slide to a nine-month low against the euro.

Only 6 per cent of surveyors saw house prices rise in the three months to September compared with 42 per cent reporting a fall, said the latest housing market survey by the Royal Institution of Chartered Surveyors.

The survey damped hopes of the property surge continuing and followed a trend established in August, when surveyors reporting falling prices first outnumbered those seeing a rise.

The Rics said that this was the largest number of members reporting falling prices since 1995. Ian Perry of the Rics, added: "The Bank of England is getting what it wanted. The housing market is slowing down with the economy."

(continued)