Why Housing Is About to Go "Pop!"

genka8 · Post by **genka8** » 19 Oct 2004 04:28

Вот, что происходит у нас: (from Baltimore Sun)

Existing-home sales in the Baltimore area slowed from their torrid pace last month compared with a year earlier but values kept climbing, with average prices increasing 20.5 percent.

September's average sale price was $253,371 in Baltimore and its five surrounding counties, according statistics released yesterday by Metropolitan Regional Information Systems Inc., the Rockville listing company used by agents and brokers. Buyers bought 3,663 homes last month in the region - 16 fewer than in September 2003.
Local real estate experts said the less-than-a-percentage-point drop in sales did not signal a decline in the area's three-year housing boom. Even though sales were flat, the average home took 41 days to sell last month - six days fewer compared with September 2003. And prices have posted double-digit increases for much of the year.
Agents said mortgage rates below 6 percent keep pushing first-time buyers into the market for homes priced below $200,000. While more expensive housing remains on the market longer, agents expect sales to stay healthy during the coming year. Housing sales and price appreciation posted records during the past three years helping to fuel an otherwise slumping economy
...
While some market experts predict a slightly slower pace of sales in coming months, they're not anticipating a reversal in the red-hot market, partly because interest rates have remained low. Rates on 30-year fixed mortgages averaged 5.76 nationally in September, according to Freddie Mac. "I would hesitate to call this the end of the housing boom, given that mortgage rates are still below 6 percent," Chen said. "We believe sales will remain strong and activity will still be pretty strong. And probably, not until early next year, that we see the slowing of the housing market." But price gains likely will slow from the 20 percent range in the coming months, especially with more homes on the market. "Price appreciation has been way too strong, and areas can't sustain that kind of price appreciation," Chen said. "I expect price growth will slow down significantly by the end of the year." When that happens, "The buyers will be in more of a position to negotiate prices they feel they want to pay," Poole said. But so far, it remains a seller's market in many areas around Baltimore, many buyers said.

Kalifornian · Post by **Kalifornian** » 19 Oct 2004 18:20

Прогноз на third quarter of 2005
http://money.cnn.com/pf/features/lists/ ... index.html

Кирпич · Post by **Кирпич** » 19 Oct 2004 19:31

ax3816 wrote:Controversial 40-year mortgages being tested

http://www.menafn.com/qn_news_story.asp ... tc1gt1juwq

Для меня это ясный индикатор, народ не может себе позволить дома при нынешнем уровне цен, даже при таком низком проценте. Фени Мей пытается выжать последние соки из house marketa. Дальше будет только interest-only infinite lenght mortgage.

Кирпич · Post by **Кирпич** » 19 Oct 2004 19:33

Золотые слова, помоему обьясняющие текущий уровень цен

Robert Manning, a professor of finance at the Rochester Institute of Technology who teaches financial literacy, says Fannie Mae's efforts to expand homeownership actually can end up having the opposite effect. Putting more cash into the hands of first-time buyers, he says, enables them to drive up prices.

"You're bringing more people into the market who shouldn't be there," Manning said. "It makes it more unaffordable for those who want to do the right thing and save for a down payment and get a mortgage that's a realistic length."

texan · Post by **texan** » 19 Oct 2004 19:57

Цель Фени мей -- запускать денги в оборот не прибегая к печатному станку, т.е к инфляции. Пока не найдут новую идею для пирамиды будут деньги в экономику качать проверенным способом, а именно посредством easy mortgage. Так что и 40-ка и 50-летние закладные мне не кажутся чем то невозможным....

Кирпич · Post by **Кирпич** » 19 Oct 2004 20:02

texan wrote:Цель Фени мей -- запускать денги в оборот не прибегая к печатному станку, т.е к инфляции. Пока не найдут новую идею для пирамиды будут деньги в экономику качать проверенным способом, а именно посредством easy mortgage. Так что и 40-ка и 50-летние закладные мне не кажутся чем то невозможным....

Какая разница печатный станок или easy mortgage. Инфляция все равно одинаковая :umnik1:

Правда в первом случае она распространюется на все товары, а во втором сосредоточена в real estate. Но нам то от этого не легче.

Кирпич · Post by **Кирпич** » 19 Oct 2004 20:03

Ведь в обоих случаях получается дополнительный источник денег неподкрепленный никакой продукцией.

Кирпич · Post by **Кирпич** » 19 Oct 2004 20:11

texan wrote:Цель Фени мей -- запускать денги в оборот не прибегая к печатному станку, т.е к инфляции. Пока не найдут новую идею для пирамиды будут деньги в экономику качать проверенным способом, а именно посредством easy mortgage. Так что и 40-ка и 50-летние закладные мне не кажутся чем то невозможным....

Еще одна проблема в том, что этот способ имеет асимптоту. То есть выкачать денег с каждым разом становиться все труднее. При переходе от 30 летнего к 40 летнему можно выкачать всего дополнительных 5%.

texan · Post by **texan** » 19 Oct 2004 20:18

Кирпич wrote:
texan wrote:Цель Фени мей -- запускать денги в оборот не прибегая к печатному станку, т.е к инфляции. Пока не найдут новую идею для пирамиды будут деньги в экономику качать проверенным способом, а именно посредством easy mortgage. Так что и 40-ка и 50-летние закладные мне не кажутся чем то невозможным....

Какая разница печатный станок или easy mortgage. Инфляция все равно одинаковая Правда в первом случае она распространюется на все товары, а во втором сосредоточена в real estate. Но нам то от этого не легче.

Разница очень существенная, реальной инфляции во втором случае практически не наблюдается... даже не пытайтесь плакаться мне в жилетку, поверьте мне, "перегибы на местах" не говорят о ситуации по стране в целом.

texan · Post by **texan** » 19 Oct 2004 20:22

Кирпич wrote:Еще одна проблема в том, что этот способ имеет асимптоту. То есть выкачать денег с каждым разом становиться все труднее. При переходе от 30 летнего к 40 летнему можно выкачать всего дополнительных 5%.

А рост населения и иммиграцию вы не берёте в учёт? А ограниченность самого ресурса, т.е земли?

Кончайте ныть, тот факт что у Н1Б-ста Васи Пупкина вдруг пропала возможность купить особняк в солнечной Калифорнии ещё не говорит о кризисе американской кредитной системы. Послушать вас, так подумаешь что Фаню Мэй создали для оплодотворения мелкой мещанской мечты. Фиг два, как говорили в нашем детском саду!

Кирпич · Post by **Кирпич** » 19 Oct 2004 20:39

texan wrote:
Кирпич wrote:Еще одна проблема в том, что этот способ имеет асимптоту. То есть выкачать денег с каждым разом становиться все труднее. При переходе от 30 летнего к 40 летнему можно выкачать всего дополнительных 5%.

А рост населения и иммиграцию вы не берёте в учёт? А ограниченность самого ресурса, т.е земли?

Кончайте ныть, тот факт что у Н1Б-ста Васи Пупкина вдруг пропала возможность купить особняк в солнечной Калифорнии ещё не говорит о кризисе американской кредитной системы. Послушать вас, так подумаешь что Фаню Мэй создали для оплодотворения мелкой мещанской мечты. Фиг два, как говорили в нашем детском саду!

Кто ноет? Я ною? Я просто боюсь. Боюсь что бабахнет похлеще 2000. При чем тут рост населения и иммиграция? Дома доражали и будут доражать естественными темпами. Но последние 3 года они доражали искуственно и очень быстро. Но боюсь дальше такого продолжаться не может, имиграция и прирост населения практически не создает спрос на такие дорогие дома как сейчас.

Кирпич · Post by **Кирпич** » 19 Oct 2004 20:42

texan wrote:Разница очень существенная, реальной инфляции во втором случае практически не наблюдается... даже не пытайтесь плакаться мне в жилетку, поверьте мне, "перегибы на местах" не говорят о ситуации по стране в целом.

Ю виш. Посчитайте внимательно как в коеффициент инфляции входит стоимость real estate. Входит он туда совершенно через задний проход и реально не отражает действительности. Не наблюдается перегибы на местах, наблюдается тотальная девальвация долара по отношению к недвижимости в целом по стране.

texan · Post by **texan** » 19 Oct 2004 20:51

Бабахнет? "Спокойно, усядем все (ц)"

Мне кажется, коли бабахнет, то с большим количеством "ценных" бумаг (облигаций гос займа), годных разве что для сортира останутся Япония и Китай. У моих родителей, помню, была пачка облигаций гос займа пятьдесят лохматого года, кои бабушке вместо зарплаты государство выдавало....Вы такое помните?

Так и здесь, Васе некий японец строит дом, а взамен, под честное Васино слово, получает бумажку (mortgage backed security), что Вася сам на принтере напечатал. Мне кажется Вася всяко в лучшем положении, чем дядя японец....

Кирпич · Post by **Кирпич** » 19 Oct 2004 20:52

За 2.5 года средняя цена дома в СПА выросла на 27.5%, неплохо однако.

texan · Post by **texan** » 19 Oct 2004 20:54

Кирпич wrote:
texan wrote:Разница очень существенная, реальной инфляции во втором случае практически не наблюдается... даже не пытайтесь плакаться мне в жилетку, поверьте мне, "перегибы на местах" не говорят о ситуации по стране в целом.

Ю виш. Посчитайте внимательно как в коеффициент инфляции входит стоимость real estate. Входит он туда совершенно через задний проход и реально не отражает действительности. Не наблюдается перегибы на местах, наблюдается тотальная девальвация долара по отношению к недвижимости в целом по стране.

Чушь. Даже спорить не буду. Попутешествуй по стране, Кирпич, и убедишься в том что инфляция весьма незначительна по стране в целом.

Кирпич · Post by **Кирпич** » 19 Oct 2004 20:55

texan wrote:Бабахнет? "Спокойно, усядем все (ц)"

Мне кажется, коли бабахнет, то с большим количеством "ценных" бумаг (облигаций гос займа), годных разве что для сортира останутся Япония и Китай. У моих родителей, помню, была пачка облигаций гос займа пятьдесят лохматого года, кои бабушке вместо зарплаты государство выдавало....Вы такое помните?

Так и здесь, Васе некий японец строит дом, а взамен, под честное Васино слово, получает бумажку (mortgage backed security), что Вася сам на принтере напечатал. Мне кажется Вася всяко в лучшем положении, чем дядя японец....

Помню, помню. Если США дефолтнет свои долговые обязательства то это будет финиш. Ты представляешь насколько американская экономика от Японии/Китая зависят?

texan · Post by **texan** » 19 Oct 2004 20:57

Кирпич wrote:
texan wrote:Бабахнет? "Спокойно, усядем все (ц)"

Мне кажется, коли бабахнет, то с большим количеством "ценных" бумаг (облигаций гос займа), годных разве что для сортира останутся Япония и Китай. У моих родителей, помню, была пачка облигаций гос займа пятьдесят лохматого года, кои бабушке вместо зарплаты государство выдавало....Вы такое помните?

Так и здесь, Васе некий японец строит дом, а взамен, под честное Васино слово, получает бумажку (mortgage backed security), что Вася сам на принтере напечатал. Мне кажется Вася всяко в лучшем положении, чем дядя японец....

Помню, помню. Если США дефолтнет свои долговые обязательства то это будет финиш. Ты представляешь насколько американская экономика от Японии/Китая зависят?

Кто от кого зависит?

:):)

Кирпич · Post by **Кирпич** » 19 Oct 2004 20:57

texan wrote:Чушь. Даже спорить не буду. Попутешествуй по стране, Кирпич, и убедишься в том что инфляция весьма незначительна по стране в целом.

Посмотри на карту населения, подумай где сосредоточено большая часть населения? Видел я привел цифры за 2.5 года - 27.5% процентов.

Кирпич · Post by **Кирпич** » 19 Oct 2004 21:07

texan wrote:Кто от кого зависит? :):)

Уже мы от них.

Кирпич · Post by **Кирпич** » 19 Oct 2004 21:11

Посмотрел на цензус. Так и есть большинство народу сосредоточена на относительно малой территории.

texan · Post by **texan** » 19 Oct 2004 21:21

Ну и о чем отдельная абстрактная цифра должна мне говорить? Какое эта цифра ко мне, к покупателю, имеет отношение? Предположим в последние два года а) у меня зарплата выросла б) я перестал вкладывать деньги в акции в) я реально могу взять больше в долг.

Теперь предположим, что за то-же время цены на телевизоры, молоко и автомобили упали...Не надо делать умозаключения об инфляции опираясь на абстрактную цену одного продукта....

texan · Post by **texan** » 19 Oct 2004 21:22

Кирпич wrote:
texan wrote:Кто от кого зависит? :):)

Уже мы от них.

Неправильный ответ!

Кирпич · Post by **Кирпич** » 19 Oct 2004 21:26

texan wrote:Ну и о чем отдельная абстрактная цифра должна мне говорить? Какое эта цифра ко мне, к покупателю, имеет отношение? Предположим в последние два года а) у меня зарплата выросла б) я перестал вкладывать деньги в акции в) я реально могу взять больше в долг.

Теперь предположим, что за то-же время цены на телевизоры, молоко и автомобили упали...Не надо делать умозаключения об инфляции опираясь на абстрактную цену одного продукта....

Найди теперь в индексе инфляции насколько выросла real estate состовляющая.

texan · Post by **texan** » 19 Oct 2004 21:33

Кирпич wrote:Ведь в обоих случаях получается дополнительный источник денег неподкрепленный никакой продукцией.

Вот ваша ошибка, Кирпич. Инфляция незначительна именно потому что займы подкреплены реальным продуктом, землёй с постройкой...

Кирпич · Post by **Кирпич** » 19 Oct 2004 21:39

texan wrote:
Кирпич wrote:Ведь в обоих случаях получается дополнительный источник денег неподкрепленный никакой продукцией.

Вот ваша ошибка, Кирпич. Инфляция незначительна именно потому что займы подкреплены реальным продуктом, землёй с постройкой...

Земля и постройка остались теми же. Стоимость выросла на 30%. Откуда деньги поювились? Из воздуха?

Кстати сравнил CPI and Average Price of Houses Actually Sold. Так вот в CPI housing rose 80% since 1982. Average Price выросла на 200%