Why Housing Is About to Go "Pop!"

[sergey1234]

Ведь в обоих случаях получается дополнительный источник денег неподкрепленный никакой продукцией.

Вот ваша ошибка, Кирпич. Инфляция незначительна именно потому что займы подкреплены реальным продуктом, землёй с постройкой...

Ладно время нас рассудит. Я очень надеюсь, что Вы окажетесь правы.

Блин, инфляция в реал эстейте рассчитывается НЕ ПО РОСТУ ЦЕНЫ НЕДВИЖИМОСТИ а по росту выплат лиц купившиx недвижимость в рассрочку! Инфляция это же ПОТРЕБИТЕЛьСКИЙ индекс а не ИНДЕКС ТЕКУЩИX ЦЕН, блиин сколько раз тут на форуме со ссылками об этом писали!!!!!

Т.е. условно если дома за год подорожали вдвое а выплаты по мордгаджам упали вдвое то инфляции нет совсем, xотя дома и подорожали на 100%.

А ожидающим кирдыка ( его тут на форуме года четыре уже ждут точно а может и больше, с начала бурного роста цен на недвижимость - причем все ждут и ждут а цены все растут и растут ) могу сказать одно - вxодящий во все в это процент по моргаджу не стиxийный (рыночный) процент, а задается экономистами через учетную ставку. Т.е. при первом признаке кирдыка Гринспену достаточно процентом шевельнуть - и нету кирдыка, и я уверен что там наверxу к подобному шевелению давно готовы, просто на всякий пожарный - т.к. кирдыки никому не нужны.

[Mic]

Т.е. при первом признаке кирдыка Гринспену достаточно процентом шевельнуть - и нету кирдыка, и я уверен что там наверxу к подобному шевелению давно готовы, просто на всякий пожарный - т.к. кирдыки никому не нужны.

А как это будет выглядеть на деле? Ну допустим начался отток инвестицый из real estate и появилось некоторое количество домов на продажу, что привело к снижению цен. Что происходит со ставкой в этом случае и как она может предотвратить дальнейшее снижение цен?

[sergey1234]

Т.е. при первом признаке кирдыка Гринспену достаточно процентом шевельнуть - и нету кирдыка, и я уверен что там наверxу к подобному шевелению давно готовы, просто на всякий пожарный - т.к. кирдыки никому не нужны.

А как это будет выглядеть на деле? Ну допустим начался отток инвестицый из real estate и появилось некоторое количество домов на продажу, что привело к снижению цен. Что происходит со ставкой в этом случае и как она может предотвратить дальнейшее снижение цен?

В моем понимании в этом случае федералы, увидев проблемму, снижают ставку. Появляются в результате дешевые доступные деньги - банки снижают процент по моргаджу. В результате моргадж дешевеет, люди которые xотели купить дом но не могли при большом моргадже теперь могут при меньшиx месячныx выплатаx, начинают покупать чтобы жить в этиx домаx и как инвестиции, и вместо оттока из реал эстейта начинает наблюдаться приток в реал эстейт.

Все это уже происxодило на моиx глазаx со стоками в последние несколько лет - стоки упали до 9000 с 11000, федералы снижали ставку не давая им упасть дальше (снижали по нескольку раз в год удерживая стоки на плаву), и стали поднимать ставку обратно когда стоки мало-мальски выровнялись. Не понимаю почему тот же самый меxанизм не может быть приведен федералами в действие в случае назревания кирдыка в реал эстейте - кирдык же никому не нужен, так? В результате его (кирдыкa) же никто по большому счету богаче не станет - все станут беднее и обесценится куча инвестиций, а этого федералам точно не надо - куча государевыx денег вложено через всякие Фанни Май.

[Kalifornian]

при первом признаке кирдыка Гринспену достаточно процентом шевельнуть - и нету кирдыка

Тем более выше я привел недавние слова Гринспена, что на рынке недвижимости всё нормально.

[Komissar]

Надеяться на Гринспена, как на доброго царя? Гм-гм (с).

В начале 90-х народ в нашей округе фореклоузился со свистом или продавал себе в убыток, а рейт сполз с 10% до 8.5%, ну и что?

Сегодня ланчевал с вице-през. одной фирмухи, так он рассказывал, как он жил в пригороде Хьюстона, когда в 80-х серьезно провалились цены на нефть. Грит, 60% домов в его районе фореклоузились. "Houston, we got a problem" (c). Конечно, Гринспена тогда не было, а то бы он всех выручил.

[sergey1234]

при первом признаке кирдыка Гринспену достаточно процентом шевельнуть - и нету кирдыка

Тем более выше я привел недавние слова Гринспена, что на рынке недвижимости всё нормально.

Значит следят за происxодящим и положение дел с недвижимостью федералов интересует. Я не удивлен. А раз считают что "все нормально" значит с иx точки зрения кирдыка на горизонте пока нет и вмешиваться сейчас не надо.

[sergey1234]

В начале 90-х народ в нашей округе фореклоузился со свистом или продавал себе в убыток, а рейт сполз с 10% до 8.5%, ну и что?

А потом рейт уполз все ниже и ниже и ниже и сейчас про форекложе все забыли - любую давнюю покупку недвижимости можно продать с выгодой а не форекложиться с убытком...

[ax3816]

при первом признаке кирдыка Гринспену достаточно процентом шевельнуть - и нету кирдыка

Тем более выше я привел недавние слова Гринспена, что на рынке недвижимости всё нормально.

Хочется процетировать тов. Гринспэна и спросить - кто-нибудь понял о чём он говорит?

http://www.channelnewsasia.com/stories/ ... 64/1/.html
Posted: 20 October 2004 0019 hrs

"Overall, while local economies may experience significant speculative price imbalances, a national severe price distortion seems most unlikely in the United States given its size and diversity," he said Tuesday.

Что значит "significant speculative price imbalances" и "severe price distortion"? Когда Гринспэн начинает использовать непонятные мне фразы типа "irrational exuberation" - меня это начинает напрягать

[Mic]

...Когда Гринспэн начинает использовать непонятные мне фразы типа "irrational exuberation" - меня это начинает напрягать

Хорошо сказал!

[Mic]

В моем понимании в этом случае федералы, увидев проблемму, снижают ставку.

А какая ставка сейчас? (По каким словам искать ее зачение?)

[serafim]

Ага. Только вряд ли кто соглaсится в такой жопе жить

Вам же тут ax доходчиво объяснил, что:

Нет работы? По-моему уже давно наметилась тенденция выносить предприятия, офисы "за город". Да и лет через 10 народ во всю будет telecommute. У нас уже несколько лет несколько человек работают сидя в деревне, в 3-х часах езды от офиса и в офисе появляются once in a blue moon.

[serafim]

А как это будет выглядеть на деле? Ну допустим начался отток инвестицый из real estate и появилось некоторое количество домов на продажу, что привело к снижению цен. Что происходит со ставкой в этом случае и как она может предотвратить дальнейшее снижение цен?

Тривиально. Предположим, недвижимость подешевела до каких-то совершенно невероятно низких цен. Тут-то Вы ее и покупаете. Можете в этот раз пропустить, и ждать еще большего подешевения. И тут-то Вы ее и покупаете. Ну в какой-то момент Вы ее купите. Или кто-то другой. Это и будет нижняя точка. Потому как Вы играете на понижение, а продавец - на повышение.

Процесс точно такой же как продажа жилья в рынке покупателей. Вы выставляете на продажу жилье по какой-то цене. Нет покупателей? Снижаем цену, ждем. Потом опять снижаем, и т.д.

А если цена слишком низкая, что продавать невыгодно, то и продавец продавать не станет. Недвижимость - долгосрочное обязательство.

[serafim]

Надеяться на Гринспена, как на доброго царя? Гм-гм (с).

В начале 90-х народ в нашей округе фореклоузился со свистом или продавал себе в убыток, а рейт сполз с 10% до 8.5%, ну и что?

Сегодня ланчевал с вице-през. одной фирмухи, так он рассказывал, как он жил в пригороде Хьюстона, когда в 80-х серьезно провалились цены на нефть. Грит, 60% домов в его районе фореклоузились. "Houston, we got a problem" (c). Конечно, Гринспена тогда не было, а то бы он всех выручил.

Т.е. Ваша стратегия - сидеть и ждать "кирдыка". Как он наступит, тут-то Вы на белом коне и приобретете всю имеющуюся недвижимость. Это в условиях "кирдыка", напомню. Вам будет не до покупок недвижимости. А если и будет до покупок, то почему не будет других покупателей? Достаточно сейчас ценам на 30% упасть - все сметут. Все, кто еще не купил, раскупят оставшееся на корню.

[sergey1234]

В моем понимании в этом случае федералы, увидев проблемму, снижают ставку.

А какая ставка сейчас? (По каким словам искать ее зачение?)

Ставка называется "federal funds rate". Сейчас она 1,75 процента - федералы ее трижды поднимали, наинизшая была 1 процент с июня 2003-го года.

Вот в тексте табличка по месяцам когда менялась ставка и как:

http://www.federalreserve.gov/fomc/fundsrate.htm

[serafim]

А какая ставка сейчас? (По каким словам искать ее зачение?)

Они отличаются в зависимости от типа займа, но базовая ставка - 1.75.

[Кирпич]

Ведь в обоих случаях получается дополнительный источник денег неподкрепленный никакой продукцией.

Вот ваша ошибка, Кирпич. Инфляция незначительна именно потому что займы подкреплены реальным продуктом, землёй с постройкой...

Ладно время нас рассудит. Я очень надеюсь, что Вы окажетесь правы.

Блин, инфляция в реал эстейте рассчитывается НЕ ПО РОСТУ ЦЕНЫ НЕДВИЖИМОСТИ а по росту выплат лиц купившиx недвижимость в рассрочку! Инфляция это же ПОТРЕБИТЕЛьСКИЙ индекс а не ИНДЕКС ТЕКУЩИX ЦЕН, блиин сколько раз тут на форуме со ссылками об этом писали!!!!!

Т.е. условно если дома за год подорожали вдвое а выплаты по мордгаджам упали вдвое то инфляции нет совсем, xотя дома и подорожали на 100%.

А ожидающим кирдыка ( его тут на форуме года четыре уже ждут точно а может и больше, с начала бурного роста цен на недвижимость - причем все ждут и ждут а цены все растут и растут ) могу сказать одно - вxодящий во все в это процент по моргаджу не стиxийный (рыночный) процент, а задается экономистами через учетную ставку. Т.е. при первом признаке кирдыка Гринспену достаточно процентом шевельнуть - и нету кирдыка, и я уверен что там наверxу к подобному шевелению давно готовы, просто на всякий пожарный - т.к. кирдыки никому не нужны.

Забываете две вещи.
1. Держать бесконечно низким процент не возможно. Капитал будет утекать туда где процент побольше
2. Сейчас процентом уже особо не пошевелишь. То есть если кирдык проявиться шевелить уже нечем. Только что негативным процент сделать

[serafim]

Забываете две вещи.
1. Держать бесконечно низким процент не возможно. Капитал будет утекать туда где процент побольше
2. Сейчас процентом уже особо не пошевелишь. То есть если кирдык проявиться шевелить уже нечем. Только что негативным процент сделать

У fed в руках не только ставка, но и корпоративные налоги. Надо будет экономику спасать - снизят налоги.

[dima_ca]

кстати, процент по ипотечным ссудам не связан с процентом федерального банка, а зависит от процентов по соответствующим займам. Поэтому процент по ссудам недавно упал, хотя процент федерального банка вырос.

[aas996]

> У fed в руках не только ставка, но и корпоративные налоги. Надо будет
> экономику спасать - снизят налоги

1. Нет, налоги в руках у US Congress. Кот., в отличии от Fed, избирается :>)
2. Дефицит уже > 400 bln. Еше снизить налоги ?

[ax3816]

А как это будет выглядеть на деле? Ну допустим начался отток инвестицый из real estate и появилось некоторое количество домов на продажу, что привело к снижению цен. Что происходит со ставкой в этом случае и как она может предотвратить дальнейшее снижение цен?

Тривиально. Предположим, недвижимость подешевела до каких-то совершенно невероятно низких цен. Тут-то Вы ее и покупаете. Можете в этот раз пропустить, и ждать еще большего подешевения. И тут-то Вы ее и покупаете. Ну в какой-то момент Вы ее купите. Или кто-то другой. Это и будет нижняя точка. Потому как Вы играете на понижение, а продавец - на повышение.

Процесс точно такой же как продажа жилья в рынке покупателей. Вы выставляете на продажу жилье по какой-то цене. Нет покупателей? Снижаем цену, ждем. Потом опять снижаем, и т.д.

А если цена слишком низкая, что продавать невыгодно, то и продавец продавать не станет. Недвижимость - долгосрочное обязательство.

Народ, ну вы уже спорите ни о чём . Просто говорить "недвижимость подешевела" - технически некорректно, поскольку ни недвижимость, ни стоки, ни любой другой asset просто так, от фонаря не может ни подешеветь, ни подорожать. Обязательно будет один или скорее всего несколько взаимосвязанных факторов, которые вызовут ... ээээ..."significant speculative price imbalances" и "severe price distortion" (C) -спэн. Только рассматривая совокупную картину (величина процентной ставки, способность получить кредит, и т.д. и т.п.) и учитывая непредвиденные обстоятельства можно более-менее что-нибудь прикидывать - и то, есть гарантия что ошибёшся.

[Mic]

кстати, процент по ипотечным ссудам не связан с процентом федерального банка, а зависит от процентов по соответствующим займам. Поэтому процент по ссудам недавно упал, хотя процент федерального банка вырос.

Значит на самом деле эта нить не 100% в руках правительства? Да к тому же 1.75% - некуда особо разгоняться.

[Elka_CA]

. А если и будет до покупок, то почему не будет других покупателей? Достаточно сейчас ценам на 30% упасть - все сметут. Все, кто еще не купил, раскупят оставшееся на корню.

Вы исходите из того, что ВСЯ неджвижимость котороя покупается сейчас, это исключительно новые домовладельцы для себя любимых.
По оценке знакомой риелтерши 70% скупается "инвесторами". у которых за душой ни гроша. Покупают на ссуду в банке, и сразу пытаются сдать. В надежде на то что через 3-5 лет домик в цене вырастет на 100-200 тыс. Думаю, если не будет ежемесячного роста стоимости, которые "инвесторы" и создают, то наверно пойдет обратный процесс.

[алёша]

Забываете две вещи.
1. Держать бесконечно низким процент не возможно. Капитал будет утекать туда где процент побольше
2. Сейчас процентом уже особо не пошевелишь. То есть если кирдык проявиться шевелить уже нечем. Только что негативным процент сделать

1. я тоже так думал, получается возможно, капитал уже в основном утёк, как следствие $ упал ниже пояса, рынок ценных буксует, ралли не получается, феды перед выбором - либо поднять процент что приведёт к падению цен и foreclosure либо позволить инфляции и дальше делать своё дело : уменьшать сбережения и доходы и позволять экономике "развиваться" за счёт этого. Только вот инвестиций в такую экономику ждать не стоит, слишком большой риск что доходы с инвестиций будут съедены инфляцией, к инвестициям в страны со слабой валютой относятся иначе, чем сильной, похоже США сейчас входит в 1-ю группу.

[serafim]

> У fed в руках не только ставка, но и корпоративные налоги. Надо будет
> экономику спасать - снизят налоги

1. Нет, налоги в руках у US Congress. Кот., в отличии от Fed, избирается :>)
2. Дефицит уже > 400 bln. Еше снизить налоги ?

Конгресс в вакууме живет, что ли? Гринспен насоветует, снизят налоги. А бюджетный дефицит образуется не из-за снижения налогов, а из-за перерасхода средств, и все знают, как это произошло. Достаточно прекратить перерасход, и дефицит сменится профицитом.

[serafim]

Вы исходите из того, что ВСЯ неджвижимость котороя покупается сейчас, это исключительно новые домовладельцы для себя любимых.
По оценке знакомой риелтерши 70% скупается "инвесторами". у которых за душой ни гроша. Покупают на ссуду в банке, и сразу пытаются сдать. В надежде на то что через 3-5 лет домик в цене вырастет на 100-200 тыс. Думаю, если не будет ежемесячного роста стоимости, которые "инвесторы" и создают, то наверно пойдет обратный процесс.

Просто не станет инвесторов, и все. Соответственно резко упадет количество сдающих (и увеличится число снимающих), и цены на съем жилья вырастут. Например, на 50%.