LIBOR or Treasury ARM?

Слоняра · Post by **Слоняра** » 28 Oct 2004 19:56

Собственно subj.

В чем разнича - я понимау ( прявазаны к разным индексам), а вот какой будет получше (AKA поспокойнее).

(Ето наверное воброс больше к Комисару как к владельчу T-bond ARM).
Спасибо!

Komissar · Post by **Komissar** » 28 Oct 2004 21:36

У LIBOR'а динамика движения вверх-вниз немного другая, чем у Т-АРМ. Большинство аналитиков считает, что ЛИБОР отстает во времени от Т-арм'а, но в целом коррелирует с ним. Т.е. в условиях растущих рейтов вроде выгоднее ЛИБОР, а в условиях падающих - Т-АРМ.

Самое главное - какой марджин поверх индекса. Обычно брокеры пихают 2.75. Надо торговаться за пониже. В свое время раздавали арм'ы с маржой 1.5, но потом халява кончилась.

Если кто найдет АРМ с маржой 1.5 поверх либора или Т-арм'а (без пойнтов) - свистните, пожалуйста. Вознаграждение традиционное - бутылка хорошего вина.

Отслеживать разные индексы можно здесь:

http://mortgage-x.com/general/indexes/default.asp

Слоняра · Post by **Слоняра** » 28 Oct 2004 22:08

Спсибо!
Не буду голословним - сегодня на ЛИБОР 5-1 5/2/5 в НЫ два совершенно разних лендера предложыли рате - 4.625...
Смотру на страничу что Вы дали - там кажется ( если я туда куда надо смотрю) говорит что сейчашний рате на 5-Year CMT (чего ето за зверь кстати??) - 3.19%.
Получается что маржын - 1.435 ??? Получается что - "халява , господа"?!?

Пы.Сы: пока печатал суда , получил емаил от ешо доного лендера и на тот же прочент! ???! ( они что сговорились все??)

Komissar · Post by **Komissar** » 28 Oct 2004 22:30

что такое 5/2/5 в Вашем описании?

Наверное, 5 лет фиксед, 2% макс повышение/понижение за год, первое повышение макс. на 5% после 5 лет?

Какие пойнты, брокер фи и какой life cap?

Слоняра · Post by **Слоняра** » 29 Oct 2004 02:35

Комисар,
Из емаила одного из брокеров:
-------------------
The first adjustment would be in the 61 payment ( 5 years plus 1);
it then adjusts every year on that date;
the initial adjustment can be 5% which is also the lifetime cap.
The adjustment each year after the first is 2% up to the maximum of 5%.
I offer both LIBOR and Treasury.
------------------
Фи колебаутся от 540$ до 1200$. 0 points
Что скажете?

Komissar · Post by **Komissar** » 29 Oct 2004 02:59

а маржу и пойнты он утаил?

думаю, что этот лоан привязан не к 5-СМТ (это курс 5-летних трежурей), а к 1-СМТ или к 1-ЛИБОРу, может быть к 6-мес ЛИБОР'у.

Просто на период первых 5 лет Вам дается фиксированный рейт. Этот рейт необязательно вычисляется как индекс плюс маржа, а скорее это прикидка банком рейтов на след. 5 лет, или компромисс между тендециями (а) заманить борроура низким рейтом и (б) сделать хорошую деньгу по кр. мере в теч след 5 лет. Ну вроде как банки думают, когда прикидывают ставки на 15- и 30-ФРМ.

А вот когда ваш рейт начнет меняться, тогда-то его и будут вычислять как индекс плюс маржа.

Поскольку лоан фиксирован на 5 лет, вычислять маржу из _сейчас_ проквотированного процента можно, но не точно. Приблизительно ваш марджин будет 2.25-2.75. Не халява, но жить можно.

Советую точно узнать у брокера про марджин, пойнты, брокер фи, ориджинейшн фи, вотева фи, препеймент пеналти - все тихие "прелести" займа.

Слоняра · Post by **Слоняра** » 29 Oct 2004 03:12

про маргинг - никто не слова..Поинты у всех нулевые...
Интересно а как я расщиаю на сколько прочентов отличается рате от индекса - если ето всо-"приблизительно"?
А узнавать про маржин - ето как ?? как имеенно (и правильно спросить)?
Тоже подозрительно что 4 (четире ) лендера из разных компаний и штатов дали один и тот же рате.....
Лендер фи как я уже сказал- разние , но приемлемые... Мне парочку прислали даже полнуу распечатку всего контракта с указание всех фи/ таксов/ и так далее...
Вроде бы ничего такого ( екстраординарного) -нет

Komissar · Post by **Komissar** » 29 Oct 2004 15:40

К фиксированному периоду понятие марджин обычно не применяют. Например, никто не рассматривает марджин для 15- и 30-ФРМ. Марджин будет для Вас иметь значение после 5-летнего периода (если Вы продержите лоан так долго без перефинансирования).

Когда речь идет о переменном рейте, то марджин - это основной источник профита у брокеров и лендеров, поэтому они часто не афишируют эту цифру. Но сказать обязаны, и в полных disclosure documents где-то эта цифирь должна фигурировать, пусть даже и очень-очень меленьким шрифтиком.

Спросить можно так:

"Once the rate starts adjusting, how exactly will it be calculated? Specifically, what index will be used and what will be the margin added?"

Слоняра · Post by **Слоняра** » 29 Oct 2004 16:14

Разослал етот вопрос всем .. Посмотрим чего будет дальше .. :lol:

Не прошло и 5 мин как трое ответили. Двое сразу во всем "сознались":
1. >>The index is 2.441 and the margin is 2.25. The life cap is 5%
2. >> Our FNMA 5 year ARM will be fixed for 5 years. The index is the 1 year libor. The margin is 2.25%.

Третий - не колется .. Косит под дурочка чтоли???
3. >>You can pick either the LIBOR or Treasury Index. It adjusts yearly after the initial period. The LIBOR is probably more stable.
Я >> How about margin?
3. >> The margin would be part of the change. It changes yearly after the initial period also.

Komissar · Post by **Komissar** » 29 Oct 2004 16:51

Не так уж плохо. Большинство пихает 2.75 марджин. Но учтите, что 90% народа, покупающих 5-АРМ, планируют (надеются) перефинансировать его, когда рейты подупадут.

Т.е. выбирая между лоаном, где чуть выше процент на первые 5 лет, но ниже марджин, и лоаном, где ниже процент на 5 лет, но выше марджин, я бы выбрал второе. Потому как за 5 лет либо шах умрет, либо осел умрет, либо Слоняра переедет, либо ре-фай.

О марджине надо по-серьезному беспокоиться, когда берешь 1-АРМ. Ну или 3-АРМ.