Real Estate инвесторы

lisaleonova · Post by **lisaleonova** » 02 Nov 2004 16:05

Давайте откроем типа клуба тут.
Мне вот например интересно, сдаете ли вы покупаемые дома или перепродаете?
Брали ли курс Carleton Sheets? что думаете об ентом курсе?

Komissar · Post by **Komissar** » 02 Nov 2004 19:05

Таких курсов много. И програм по Late Night TV такого сорта тоже дофига. ИМХО - курсы и книги на стОят бумаги, на к-рой напечатаны. Вполне допускаю, однако, что отдельные индивидуалы (единицы) разбогатели именно таким способом.

Если интересно, почитайте критику здесь:

http://www.johntreed.com/Sheets.html

особенно интересно читать письмо от реалтора, на к-рое Трид ссылается на своей странице.

Но в целом я за РЕ-инвестмент клуб на Привете. Только есть много разных видов РЕ-инвестмента. От вкладывания денег в REIT'ы и mortgage-backed securities до ремоделинга и перепродажи старых домов до покупки и застройки земли.

Вы сначала расскажите, каким видом хотите сами заняться. Колитесь, в общем :mrgreen:

NYgal · Post by **NYgal** » 02 Nov 2004 19:22

Ага, все ето как-то требует разных подходов.
Меня, например, привлекает только место + постройка со всякими интересностями ( не странностями, а по-хорошему, mainsteam интересностями ), с жильцами и высоким рентом. Доводить до ума малыми средствами и держать, держать.

xmaz · Post by **xmaz** » 02 Nov 2004 20:51

Ну мы занимаемся. Главное - найти свою нишу. Мы один дом перепродали, теперь жалеем. Остальные покупаем, ремонтируем и сдаем.

На курсы не ходили, но перелопатили кучу книг. Все оказались полезными, каждая по своему. Нет такой, где было бы сказано ВСЕ. Приходится информацию по крупицам собирать.

А курсы эти всякие не люблю, как и всех фанатиков.

LenaAlki · Post by **LenaAlki** » 02 Nov 2004 21:15

Мы сдаем. Сейчас планируем дом сносить и строить два на участке. В будущем, наверное, будем искать варианты где можно строить как минимум два дома, желательно даже больше.

katit · Post by **katit** » 02 Nov 2004 21:19

Простите за глупый вопрос. А вы все за наличные деньги дома скупаете?

Я слышал тут народ делает минимальный взнос и сдает с мыслью о том что цена вырастет а люди пока будут выплачивать.

Под такое дело кредит легко дают или нет?

xmaz · Post by **xmaz** » 02 Nov 2004 21:25

Кредит получить можно, но тяжелее, чем для себя. Мы на первый брали кредит, потом стали покупать за наличку, так гораздо проще.

Дело в том, что финансовый смысл больше всего имеет покупать дома "на лицо ужасные", но structurally sound внутри. Таких домов банки и оценщики боятся, а ушлые конкуренты норовят перехватить, размахивая наличкой перед носом продавца.

NYgal · Post by **NYgal** » 02 Nov 2004 23:03

25% down как вроде, и то не везде.
А можно покупать как primary residence.

Банк, вроде, требует только год, хотя для того, чтобы избежать налогов на прибыль при продаже, нужно в обшцей сложности прожить 2 года.
Потом можно в новый дом переехать, а в старый - жильцов. Если в одном районе - так не такая уж и проблема.

Можно home equity взять, если не хотите cash связывать.

И да, all cash deal рулит. Сколько у нас, начинаюсчих, из-под носа было выхвачено.

katit · Post by **katit** » 02 Nov 2004 23:33

А как вы покупаете-продаете? Детали не надо, общий смысл интересно узнать.
У вас лицензия агента по недвижимости?

Просто много ведь теряется за сам процесс, а дело не особо хитрое...

Если даже найти дом который продает агент. Он ведь должен с агентом покупателя делиться. Могу-ли я скинуть эту "половинку"?

lisaleonova · Post by **lisaleonova** » 02 Nov 2004 23:53

structurally sound внутри.

что вы имеете в виду?
И еще, какие вы книжки прочли и могли бы порекомендовать?

Комисар, мы отремонтировали один дом и продали потом. А второй дом сдаем сейчас.
Хотим купить еще дом за хорошую цену, наверное дисстрессед проперти, подремонтировать и сдавать опять.

lisaleonova · Post by **lisaleonova** » 02 Nov 2004 23:59

xmaz, еще к вам вопрос, ну и не только к вам....
как найти хорошую сделку? Я вот что не посмотрю- все че-то не так. Вернее, мне -то все то, а вот мужу не нравится.
Для сдачи рентерам какие бы вы дома порекомндовали, например, построенные в 1912 году (или в районе того) они дешевые, как раз под рентеров, но ведь развалятся лет через 20 (а то и меньше)
ИЛи, современные, например 1950 год, они дороже раза так в 2. О новостройках, опять же, раза в 3 дороже.

Сдаете ли вы multifamilies или single family houses?
Меня все на мулти тянет, но вот в одном пошли посмотрели, в бэйсменте окна маленькие в units, так блин, набегут проверки да скажут переделывать- и прийдется вкладывать пол миллиона на перестройку тогда...
что думаете? у кого вообще можно совета получить? home inspector? или прямо идти в городской суд и спрашивать а не прийдут ли они с проверкой и не заставят ли переделывать?

katit · Post by **katit** » 03 Nov 2004 00:01

Тоже присоединяюсь к вопросу о книгах.

А вы как чинили? Купили, вьехали в дом и уже там чинились или дом пустовал?

А вот есче очень для меня интересный вопрос.

Например в доме надо сделать сантехнику, электрику и крышу. Я сам могу это сделать.
Как с документацией? Как чтобы все это было легально и документировано?

Ну вот примерно как я продавал машину, показал свои записи о заменах масла и ремонте. Также чеки за запчасти я покупал. А люди так с подозрением расспрашивали или я механик :pain1:

Т.е. смысл есть этим заниматься если своими руками, а как это все проишодит?

xmaz · Post by **xmaz** » 03 Nov 2004 14:42

О книгах:

Мы просто пошли в библиотеку ( у нас, правда библиотечная сеть в городе - одна из дучших в США) и взяли ВСЕ что было по теме Real Estate Investing. Что-то просто пролистили, что-то прочитали от корки до корки, что-то перечитывали несколько раз.

Из того, что мне очень помогло, вот эта:
http://www.amazon.com/exec/obidos/tg/de ... 3?v=glance
Очень рекомендую! Там начиная с того, какие дома покупать, до того, что именно ремонтировать и как обращаться с жильцами.

А вообще, после прочтения этих книг мое мнение такое: это все не точная наука и каждый находит для себя способ который ЕМУ лучше и удобнее в ЕГО условиях. И книги эти написаны авторами, которые просто описывают СВОЙ опыт. Поэтому конкретные советы будут отличаться (и единственно верного нет). А вы должны прикинуть к своей ситуации и решать, что вам лучше. Это я к тому, что советы в книгах могут иногда друг другу противоречить, но это не значит, что кто-то из них не прав. Просто каждый из них прав ДЛЯ СЕБЯ.

xmaz · Post by **xmaz** » 03 Nov 2004 15:14

lisaleonova wrote:xmaz, еще к вам вопрос, ну и не только к вам....
как найти хорошую сделку?

Отвечаю. Но это только наш опыт!!! У вас ситуация на рынке может быть совсем другой!

Мы ищем не сами. У нас есть realtor, которой мы объяснили, что мы хотим и она нам находит, что нужно.

Кстати, не все агенты понимают, что важно для инвестиций, их нужно учить, за ручку вести. Но сами вы без опыта такие deals не найдете.

В той книге, на которую ссылка выше, есть описание как выбрать ПРАВИЛЬНЫЙ дом (чтобы он принес как можно больше прибыли). Это должен быть чуть ли не самый ugly дом на улице, с отвратительной краской, крошащимся линолеумом, двором, заросшим травой и жуткими ободранными шкафчиками на кухне. Но у него должны быть ровные стены, непокосившийся бейсмент, электрика и канализация в рабочем состоянии, ПРАВИЛЬНОЕ месторасположение. Чтобы это увидеть, тоже опыт нужен. Чтобы понять, что если этот ужас покрасить и положить новый карпет, то будет очень даже прилично.

Как правило, дом с только косметическим ремонтом сильно задешево не купишь, люди вокруг тоже не дураки. Обычно в нем что-то не так по-крупному, что отпугивает других покупателей. Например, крыша течет ( и потолок провалился в одном месте) или в бейсменте стена выгнута, или окна выбиты, или на кухне нет ни шкафчиков, ни мойки, ни плиты. Правило такое: для меньшего риска в доме должно быть не более одной такой крупной неисправности, которую дорого исправить. Все остальное - косметика.

lisaleonova · Post by **lisaleonova** » 03 Nov 2004 15:36

спасибо огромное за ответ

xmaz, ждете ли вы пока выплатите первый дом, или сразу покупаете второй?
спасибо еще раз

xmaz · Post by **xmaz** » 03 Nov 2004 15:59

lisa, у нас схема такая (но она не единственно правильная!):
покупаем дом за наличные, ремонтируем, сдаем (сами в нем не живем!). Как только дом сдан - оформляем на него mortgage, берем эти деньги и ищем следующий дом...

Ничего не ждем. Кстати, на Ваш вопрос о single vs. multiple. Мы остановились на домах, т.к с ними риска меньше. Плюс, если вы пытаетесь сдать multiple unit, то ваши конкуренты - appartment complexes (но у вас их может не быть, а у нас - полно). У нас в провинции сдать дом проще. Плюс дома ровнее в цене растут.

А Вы посчитайте просто, сколько стоит fourplex, за сколько будет сдаваться (минус расходы на ремонт) и сколько будут стоить 4 дома с похожими параметрами и за сколько будут сдаваться. Что в вашем регионе выгоднее - то и попробуйте.

А вообще, как ни странно, чем дороже дом, тем менее выгодно в него инвестировать (но более безопасно). Как всегда, важен баланс.

katit · Post by **katit** » 03 Nov 2004 16:06

xmaz wrote:lisa, у нас схема такая (но она не единственно правильная!):
покупаем дом за наличные, ремонтируем, сдаем (сами в нем не живем!). Как только дом сдан - оформляем на него mortgage, берем эти деньги и ищем следующий дом...

Очень даже интересная схема. И подсказка хорошая.
А оформление mortgage во сколько примерно обходится?

Есть-ли у вас такое дело как mortgage insurance если у вас меньше чем 20% наличных в доме?

Допустим 1-2 дома можно так иметь, а как дальше? Охотно-ли банки дают кредит? Простой это кредит или какой-то специальный побольше?

Извиняюсь за много вопросов и можете не отвечать если секретная информация

uncle_Pasha · Post by **uncle_Pasha** » 03 Nov 2004 16:15

katit wrote:Есть-ли у вас такое дело как mortgage insurance если у вас меньше чем 20% наличных в доме?

Надо просто сделать апрайзал после ремонта. На сумму покупки + 20%. Что вполне реально.

Удачи!

xmaz · Post by **xmaz** » 03 Nov 2004 16:24

katit wrote:Есть-ли у вас такое дело как mortgage insurance если у вас меньше чем 20% наличных в доме?

Дело в том, что мы покупаем дом в ужасном состоянии за 50-60% его рыночной стоимости. Потом, когда он уже весь красивый И ПРИНОСИТ ДОХОД В ВИДЕ РЕНТА, мы его оцениваем и берем как раз 80% от оцененной стоимости, больше на investment property редко дают.

Mic · Post by **Mic** » 03 Nov 2004 16:51

Похоже топик для FAQа.

NYgal · Post by **NYgal** » 03 Nov 2004 18:28

Есче стоит обратить внимание на estate sales.
Какие особенности:
Часто такой дом, как уже здесь писалось, не самый вылизанный и обновленный, так как влaдели им старики. Но вполне реально, что структурных проблем в таком доме тоже не будет.
Цена бывает не самой высокой из возможных, так как как правило продается через estate executor наследниками и они хотят продать быстро и получить наследство. Здесь ваша сильная сторона в том, что вы финансово подготовлены и выглядите как серьезный покупатель: cash, солидный downpayment, commitment letters, etc.
Ето азбука, конечно, но здесь ето особенно важно, так как никто не хочет возиться с хорошими в обшцем-то покупателями, которые в результате могут не получить займа.

LMT · Post by **LMT** » 03 Nov 2004 19:03

xmaz, спасибо за рекомендацию по книге, уже заказала для мужа.
Скажите пожалуйста,
1. после того, как вы привели дом в порядок, сдали его в аренду и взяли под него мортгич, как долго вы планируете владеть таким домом? Я имею ввиду, планируете ли вы его перепродать лет через 5 или же иметь его до конца, пока он не выплатит свой мортгич?

2. связывался ли кто-то с покупкой квартир (в не домов) и сдачи в аренду? С одной стороны меньше хлопот по поддержанию в хорошем состоянии (может, я ошибаюсь), но с другой стороны каждый месяц надо платить assosiation fee, после которого нечего будет отложить на случай непредвиденного ремонта.

xmaz · Post by **xmaz** » 03 Nov 2004 19:46

LMG:
Дело в том, что чем дольше держишь дом, тем выгоднее. Рент растет (рано или поздно), выплаты остаются прежними. Ремонта должно быть мало (если с умом все сразу сделать).
Мы только начали пару лет назад, о таком далеком будещем еще не думали.

Но. Мысль такая, что когда он сам себя выплатит (а мы берем кредит на 15 лет и все экстра доходы от этого же дома идут в досрочное его погашение), то любой полученный рент - это чистый твой доход! Зачем же продавать курицу, несущую золотые яйца? И что делать с деньгами после продажи? Куда-то перевкладывать? Дык, и так неплохо было. Мы рассматриваем это дело, как наши долгосрочный вклад "на пенсию". Эдакий плюс к 401(к)

Разве только ситуация в районе изменится и цены начнут падать - тогда нужно продавать и перекидываться в другой район. Или если переезжать в другой штат. А так будем держать, пока можно.

2) Квартиры тоже можно покупать ( у нас друзья так делают). Там condo fee (assosiassion fee) нужно включать в расчеты полученной прибыли еще ДО покупки. О минусах (на мой взгляд и в нашем городе) я уже писала: тяжелее сдать (конкуренция с апартментами) и медленне цена растет, чем на дома. Плюсы: там как правило нужен только косметический ремонт, т.к. за состоянием крыш, стен и коммуникаций следит та самая assosiassion, за которую вы платите fee. Т.е. меньше риск нарваться на что-то ужасное, что вам не по зубам.

lisaleonova · Post by **lisaleonova** » 03 Nov 2004 20:26

xmaz, спасибо вам огромное за подсказки

еще вопрос, какой новизны вы покупаете дома? Например, дома 1920-1930 годов дешевле, но продлятся ли они долго, не будет ли у них падать рыночная стоимость? Она ведь падает. Или лучше купить 1950-1960 годов, цена раза в 2 подороже, но и продлится дольше, правильно я понимаю? дома построенные в 1996-2004 году вообще бешенные деньги стоят, на них, я так понимаю, вообще не стоит обращать внимания.

а вот что лучший investment дома 1920 или дома 1960 годов, которые в 2-3 раза дороже, но зато продлятся дольше чем 1920 годов дома?

спасибо еще раз

xmaz · Post by **xmaz** » 03 Nov 2004 20:38

Вы знаете, наш первый дом был 1925 года и мы его сами ремонтировали, так что видели изнутри.

У меня не было впечатления, что он завтра развалится. В нем было поменяно все, кроме самих стен, которые тоже были в неплохом состоянии. Но он и не стоил намного дешевле тех, которые в 50-х построены. Но, к сожалению, мы его продали (жильцы уговорили).

Прикиньте на бумаге, за сколько вы сможете реально сдавать тот и другой. Как правило, тот, который дешевле, сдавать выгоднее.

И именно это я имела ввиду под "structualy sound" - чтобы все системы в доме, несмотря на возраст, были не старинными (вы не поверите, как часто это бывает: люди покупают отремонтированный дом и за лет 5 ухитряются его ТАК загадить, что цена падает чуть ли не вдвое :cry:

)