Real Estate инвесторы

Komissar · Post by **Komissar** » 05 Nov 2004 22:48

ROI будет меняться во времени. В каждый конкретный момент его можно будет рассчитать, если известны а)-и)

lisaleonova · Post by **lisaleonova** » 06 Nov 2004 01:15

[quote="Komissar"]предлагаю также обменяться инфой:
а) покупная цена вашей проперти (сколько она вам обошлась, вкл клоузинг костс ) ----- 50 тысяч
б) когда куплен --4 года назад
в) сколько $$$ вложили в проперть (ремонт, апдейт)----тыщи2
г) нынешних баланс мортгиджа на ней---------57 тыс, перефинансировали
д) процент по мортгиджу-------- вроде 4
е) сколько (оценочно) дом стОит сейчас на рынке---------80
ж) какая месячная рента----700
з) проперти таксы-------не знаю, вроде 800 баксов в год
и) страховка---------- 800 тоже вроде

Комисар, ниче себе вы прибыль сделали на доме! молодец!
а вы в Калифорнии живете? Может и мне в Калифорнию податься...

Komissar · Post by **Komissar** » 06 Nov 2004 02:03

зато у Вас отличное отношение ренты к стоимости, примерно 1%. Это считается идеально.

В моем случае, хоть и есть appreciation, но зато рента очень маленькая (для ОЧЕНЬ чистого, большого и нового помещения) и даже на нее трудно найти жильцов.

sergey1234 · Post by **sergey1234** » 06 Nov 2004 02:08

xmaz wrote:Тогда ты берешь несколько applications, вместе с application fee, проверяешь их credit и history и - вуаля! - за неделю дом сдан.

А не могли бы вы еще немного подробнее - кому фи и как проверять?

xmaz wrote:Мы всех жильцов предупреждаем сразу, что оплата за текущий месяц должна быть до 5-го числа максимум, после этого добавляется late fee, а 15 мы файлим eviction no matter what.

И про eviction тоже - можно буквально несколько слов, есле не трудно (что, куда, насколько долго, и как)? Я даже слово волшебное знаю: "Пожалуйста!"

lisaleonova · Post by **lisaleonova** » 06 Nov 2004 05:06

у нас eviction длилась долго. (может потому что этим занимался мой муж)
пишешь им письмо сначала что если не заплатите- мы вас выселим и посылаешь с уведомлением, или как там это называется.
потом, просишь шерифа к ним пойти и доставить письмо, в котором говорится то же самое. И вроде как шериф должен так делать раза 3. Потом только можешь подавать в суд.
Но это со слов моего мужа. сама я этот вопрос не изучала еще, и подозреваю что не во всех штатах закон одинаков на эту тему.

lisaleonova · Post by **lisaleonova** » 06 Nov 2004 05:11

В моем случае, хоть и есть appreciation, но зато рента очень маленькая (для ОЧЕНЬ чистого, большого и нового помещения) и даже на нее трудно найти жильцов.[/quote]

так у вас зато appreciation какая- за 3 года с 200 тыс до 350. Почти в 2 раза.
Хочу в Калифорниююююююююююююю!!!!!

kuznechik · Post by **kuznechik** » 06 Nov 2004 20:17

kuznechik · Post by **kuznechik** » 06 Nov 2004 20:20

Ну скажите сколько раз вам приходится посещать ваши проперти после сдачи. Нужно переезжать, не хочу продавать! Если выбрали хороших жильцов как часто они вас беспокоят по поводу ( или без)?
Один инвестор сказал, что правило такое: жить не более 30/45 мин от сдаваемой проперти.

lisaleonova · Post by **lisaleonova** » 07 Nov 2004 04:09

kuznechik wrote:Ну скажите сколько раз вам приходится посещать ваши проперти после сдачи. Нужно переезжать, не хочу продавать! Если выбрали хороших жильцов как часто они вас беспокоят по поводу ( или без)?
Один инвестор сказал, что правило такое: жить не более 30/45 мин от сдаваемой проперти.

пока только 2 раза посещали.
У меня знакомая, американка, сдает штук 15 домов. Так у нее несколько домов в других штатах. Она просто нанимает фирму, и платит 10 % фирме от ренты за maintenance.

sergey1234 · Post by **sergey1234** » 08 Nov 2004 02:13

И еще вопрос - правильно ли я понимаю что рент жильцов - это налогооблагаемый доxод владельца дома? Т.е. даже если рент равен платежам по моргаджу плюс налог плюс страxовка, или даже больше иx, то из рента надо вычитать подоxодный налог - а после этого доxоды (рент минус налог) уж точно будут заметно меньше расxодов?

И, если это так, возможна ли покупка недвижимости не на себя а на зарегистрированную для этого дела корпорацию у которой расxоды равны доxодам а владелец которой работает в ней бесплатно или какой-нибудь другой подобный вариант?

Ну и вообще что получается - например, нельзя получить анемплоумент (есть доxод от рента - даже если он и весь уxодит на выплату моргаджа все равно по бумагам человек получает доxод а уж на что он его тратит это его дело), вылетаешь по прогрессивной ставке налогообложения на бОльшие проценты налогов и т.д. если есть дом с жильцами? И тогда, если все вышеизложенное верно, интерест онли моргадж выглядит небезинтересно (выплаты интереса списываются с налогов, т.е. получается больше доxод но и больше списания)?

Или что-то не так во всеx в этиx рассужденияx? Поправьте пожалуйста, кто в курсе.

Komissar · Post by **Komissar** » 08 Nov 2004 07:14

sergey1234,
налоговые вопросы с рентал пропертями широко освещаются на инете, начать можно здесь:

http://www.turbotax.com/articles/FAQonT ... perty.html

насчет пособия по безработице и владению ренталами - честно, не знаю.

Komissar · Post by **Komissar** » 08 Nov 2004 07:54

lisaleonova,

а если не секрет, в каком месте США такие благодатные цены на недвижимость, что за 80К можно купить более-менее приличный дом?

И как Вы объясняете тот факт, что находятся жильцы, снимающие дом за $700/мес, когда они могли бы платить $500-600/мес за свой дом (скажем, дом за $100К), да еще и с налогов списывать эту благодать...

В общем, давайте махнемся: Вы - в Калифорнию, а я в Ваши края :lol:

lisaleonova · Post by **lisaleonova** » 08 Nov 2004 15:44

Komissar wrote:lisaleonova,

а если не секрет, в каком месте США такие благодатные цены на недвижимость, что за 80К можно купить более-менее приличный дом?

я живу в Айдахо.

И как Вы объясняете тот факт, что находятся жильцы, снимающие дом за $700/мес, когда они могли бы платить $500-600/мес за свой дом (скажем, дом за $100К), да еще и с налогов списывать эту благодать...

сама не знаю. Подозреваю что кредит история плохая.Или, брат моего мужа снимал дом так как не хотел чинить когда что-то ломается При чем, человек довольно обеспеченный. И купил дом только когда женился в 45 лет.

Для меня самой это загадка. Многие думают что чтобы купить дом надо иметь 20% кэш даунпэймент...

В общем, давайте махнемся: Вы - в Калифорнию, а я в Ваши края

Давайте

lisaleonova · Post by **lisaleonova** » 08 Nov 2004 15:48

Komissar wrote:lisaleonova,

а если не секрет, в каком месте США такие благодатные цены на недвижимость, что за 80К можно купить более-менее приличный дом?

я живу в Айдахо.

И как Вы объясняете тот факт, что находятся жильцы, снимающие дом за $700/мес, когда они могли бы платить $500-600/мес за свой дом (скажем, дом за $100К), да еще и с налогов списывать эту благодать...

сама не знаю. Подозреваю что кредит история плохая.Или, брат моего мужа снимал дом так как не хотел чинить когда что-то ломается При чем, человек довольно обеспеченный. И купил дом только когда женился в 45 лет.

Для меня самой это загадка. Многие думают что чтобы купить дом надо иметь 20% кэш даунпэймент...

В общем, давайте махнемся: Вы - в Калифорнию, а я в Ваши края

Давайте

lisaleonova · Post by **lisaleonova** » 08 Nov 2004 15:56

1)я живу в Айдахо.

2)сама не знаю. Подозреваю что кредит история плохая.Или, брат моего мужа снимал дом так как не хотел чинить когда что-то ломается :pain1:

При чем, человек довольно обеспеченный. И купил дом только когда женился в 45 лет. :pain1:

Для меня самой это загадка. Многие думают что чтобы купить дом надо иметь 20% кэш даунпэймент...

3)В общем, давайте махнемся: Вы - в Калифорнию, а я в Ваши края :lol:

[/quote]
Давайте

xmaz · Post by **xmaz** » 08 Nov 2004 16:56

Komissar wrote:предлагаю также обменяться инфой:

Сильны вы, Комиссар. Я такой интимное не могу интернету доверить. :oops:

Посылаю инфу личным сообщением :radio%:

donguz · Post by **donguz** » 08 Nov 2004 18:35

Интересмный раздел. Есть правда несколько вопрсов?
А как происходит борьба с неплателщиками? Ведь решение подобных вопросов в суде (?) может затянуться надолго. А в том же Массачусетсе на улицу по закону нельзя выставить женщину с ребенком, пусть даже она не платит.
Есть опыт решения подобным проблем?

Еще интересно часто ли приходится сталкиватся с жалобами клиентов на недоделки в доме? Я имею ввиду, то лестница скрипит, то плита коротит, то хит барахлит? Как подобное решается?
Спасибо.

xmaz · Post by **xmaz** » 08 Nov 2004 19:47

Komissar wrote:И как Вы объясняете тот факт, что находятся жильцы, снимающие дом за $700/мес, когда они могли бы платить $500-600/мес за свой дом (скажем, дом за $100К), да еще и с налогов списывать эту благодать...

Правильные вопросы задаете, товарищ комиссар :mrgreen:

Прежде чем сдавать дом, нужно понимать, что те у кого все "в ажуре" пойдут и сами купят. У тех, кто пытается снимать, как правило есть какие-то проблемы. Что это конкретно, нужно выяснить. Чтобы знать, чего от этого человека можно ожидать. Чтобы знать, что эта проблема не обернется вам eviction.

Причины бывают разные.

Один из наших жильцов работал за кэш (художник по стеклянным украшениям), следовательно кредит получить не мог, т.к. доход свой не объявлял.

Другие переезжали в наш город по семейным обстоятельствам (рак у отца), продавая свой дом в другом городе. По тому дому у них было несколько late payments 2 года назад, которые они потом догнали, но попортили изрядно свою историю. Плюс, если такой дом покупать сейчас (дом номер 2), то выплаты будут дороже рента.

Третьи - милая пара девушек, работающих уборщицами офисах, зарплата не такая большая. Они купили новую машину и пока не выплатят, не хотят влезать в долги. Кредитная история - почти идеальная, подписали лиз с нами на 2 года.

Все эти "байки" тщательно проверялись звонками на прежние места жительства, места работы, всем заявленным родственникам (включая, например, свекровь с вопросом :"а вы не считаете, что такой дом им слишком дорог?" :mrgreen:

)

Кстати, любители раскинуть пальцы веером на Привете будут удивлены, что люди могут с гордостью указывать зарплату в $1500-$1700 в месяц и жить прилично на эти деньги

lisaleonova · Post by **lisaleonova** » 08 Nov 2004 19:55

упс, дубликат

Komissar · Post by **Komissar** » 08 Nov 2004 21:20

полезно было бы также обменяться инфой:
а) на каких форумах обсуждаются рентальные вопросы
б) где хороший источник налоговой инфы для РЕ-инвесторов.

Т.е. налоговых источников найти много можно (тот же irs.gov рулит), но _хороших_, чтобы все легко и понятно разжевали, пока не нашел. И форумов толковых не нашел.

lisaleonova · Post by **lisaleonova** » 08 Nov 2004 23:36

мне вот Василиса прислала, надеюсь она не против что я тут это пощу.
www.richdad.com
www.thecreativeinvestor.com
http://www.creonline.com
http://www.wcrt.com

GoodBuyAmerica · Post by **GoodBuyAmerica** » 08 Nov 2004 23:49

sergey1234 wrote:И еще вопрос - правильно ли я понимаю что рент жильцов - это налогооблагаемый доxод владельца дома?

Налогом облагается прибыль, то есть рент за вычетом ВСЕХ расходов (your imagination and tax code are the limits) И аммортизации (если Ваш доход позволяет). Как бы я хотел платить эти налоги! :roll:

А так приходится мучительно списывать с налогов убытки... Сплошные убытки!

Komissar · Post by **Komissar** » 09 Nov 2004 00:34

kilbupser wrote:
sergey1234 wrote:И еще вопрос - правильно ли я понимаю что рент жильцов - это налогооблагаемый доxод владельца дома?

Налогом облагается прибыль, то есть рент за вычетом ВСЕХ расходов (your imagination and tax code are the limits) И аммортизации (если Ваш доход позволяет). Как бы я хотел платить эти налоги! А так приходится мучительно списывать с налогов убытки... Сплошные убытки!

при AGI > 150K даже убытки нельзя списывать, если только на занимаешься РЕ профессионально. Их (убытки) можно, правда, перенести в suspended loss...

Скажем, такой расклад (поправьте, если не прав):

дом стОит 320К, 60К земля, 260К само здание. Куплен под мортгидж в 300К, под 4% годовых (все цифры просто примеры)

В год расходы:

10К - амортизация (depreciation, примерно 1/26 стоимости )
12К - интерес по мортгиджу
2К проп. таксы
1К страховка
2К - разные мелкие починки и прочие ваши расходы по поддержанию проперти
--------------------------------------------
27К одних расходов

Теперь доходы - это только рент. Ну, скажем оптимистично, у Вас 12 мес по 1200 дом стоит с жильцами. Итого 14.4К доходов.

Вычитаем, получаем 12.6К убытка. Если у Вас AGI < 100K и Вы сами менеджите проперть, то Вы можете до 25К убытка списать против других доходов (против з/п, например). Но для бедолаг с AGI за 150К ничего не спишешь. Для тех, кто между 100 и 150К можно списать часть расходов.

По счастью, 10К из этих - "невидимый" убыток, т.е. амортизация. Но реально, из вашего кармашка Вы потеряли 2.6К. Если Вы можете списывать потери (см. выше), то вы эффективно потеряли 8К, а учитывая, что 10К - это были "невидимые потери", то можно считать, остались с небольшим плюсом. Ну, а если Вы не можете вычитать из налогов, то остается оплакать 2.6К "реальных" потерь.

теперь о suspended loss
Скажем, Вы в таком режиме сдавали дом 10 лет. За это время он вырос в цене до 500К. Вы решили его продать. Продали с 6% комиссионных реалтору. Итого на ручки 470К. С прибыли нужно платить налоги. Причем прибыль надо платить не на прибыль 470-320, а 470 - (16/26*320), т.е. 273К. Но тут Вам помогут Ваши потери в прошлом -- если Вы не могли их вычитать раньше! Вы можете снизить налогооблагаемую сумму прибыли на сумму прошлых потерь. Скажем, все 10 лет Вы теряли 12.6К. Значит, налогом в рез-те будет облагаться не 273К, а 273-126К, т.е. 147К.

Ну, что интересно я рассказываю? Все уже уснули или продолжать? :mrgreen:

kuznechik · Post by **kuznechik** » 09 Nov 2004 00:55

Продолжать!
Значит списывать или сеичас, каждый год во время заполнения налоговой декларации или потом, при продаже. Понятно, что выбирать каждый должен для себя. Правильно понимаем?

Misha · Post by **Misha** » 09 Nov 2004 01:05

Komissar wrote:Ну, что интересно я рассказываю? Все уже уснули или продолжать?

Интересно, интересно...