Real Estate инвесторы

Komissar · Post by **Komissar** » 09 Nov 2004 01:30

kuznechik: нет, не совсем так. Выбирать: списывать сейчас или во время продажи могут только те, кто а) имеет AGI <100K и б) активно вовлечен в управление своими пропертями. Если же вы затюканный программист, к-рый поручил управление пропертями менеджеру (обычно за 8-10% от ренты), то не можете вычитать, даже если АГИ <100. Ну, а уж если вы еще и богатенький буратино :mrgreen:

с АГИ>150К , то фиг вам с маслом, а не вычеты, ("день твой последний приходит, буржуй")

Те, кто могут вычитать, те _обычно_ вычитают каждый год, а не откладывают до продажи. Остальным же ничего не остается как сосать лапу, пока проперть не продастся.

В моем примере выше, после продажи у Вас на руках останется 80К чистой прибыли:

500 продажная цена - 30 агенту - 300 выплатить мортгидж - 44 (налог на 147К) - 20 (первоначальный даунпеймент) - 26К (10 х 2.6 - реальные потери каждый год). Кажется, совсем немного - 80К за 10 лет волокиты!

Но на самом деле Вы свои изначальные 20К упятерили за 10 лет. В принципе, хорошим вложением считается, если капитал удваивается каждые 5 лет. Т.е. упятерить за 10 лет - совсем неплохо. В денежном отношении это все равно, что держать деньги 10 лет на вкладе с 16% годовых, причем чтобы интерес не облагался налогом.

Рост цены с 320 до 500 за 10 лет это меньше, чем 5% прироста в цене за год. К тому же рент все-таки не будет стоять мертвяком на одной цифре. Проценты, правда, будут скорее всего > 4. Т.е. -- если только Пузырь не лопнет -- по идее сценарий должен быть вполне реалистичным.

Komissar · Post by **Komissar** » 09 Nov 2004 01:41

Народ, вы только учтите, что я в налогах как Ломоносов в науках - чисто самоучка.

Поэтому позовите экспертов, пусть они мой сценарий расколошматят и расскажут всем нам, что и как на самом деле.

Post by **TanyaNew** » 09 Nov 2004 01:46

xmas,Kommisar вы SUPER господа так все разжевать за 5 страниц.

Спасибо большое.

kuznechik · Post by **kuznechik** » 09 Nov 2004 02:36

Комиссар, спасибо дружище !

kuznechik · Post by **kuznechik** » 09 Nov 2004 02:44

Интерестно где выгодно иметь инвестмент проперти, где дешева недвижимости, rent=mortgage или там где успел купить по более дешевой цене, rent=mortgage, но если купить дом сеичас то mortgage>rent.
Что я спрашиваю, где будут цены продолжать расти, в supressed areas или prime spots-metropolitan areas, где уже выросли так, что казалось бы дальше невозможно, где рентовать дешевле, чем иметь в собственности.
Почему-то Комиссар высказывал интерес в местах, где дешевле (rent=mortgage), не в Калифорнии (рент<mortgage).

Василиса · Post by **Василиса** » 09 Nov 2004 03:46

полезно было бы также обменяться инфой:
а) на каких форумах обсуждаются рентальные вопросы полезно было бы также обменяться инфой:

Здесь не пробовали?
http://www.landlord.com
Ну и те, что Лиза выше дала

Василиса · Post by **Василиса** » 09 Nov 2004 03:49

[quote]полезно было бы также обменяться инфой:
а) на каких форумах обсуждаются рентальные вопросы
[quote]

Здесь не пробовали?
http://www.landlord.com
Ну и те, что Лиза выше дала.

Василиса · Post by **Василиса** » 09 Nov 2004 03:49

[quote]полезно было бы также обменяться инфой:
а) на каких форумах обсуждаются рентальные вопросы
[quote]

Здесь не пробовали?
http://www.landlord.com
Ну и те, что Лиза выше дала.

Komissar · Post by **Komissar** » 10 Nov 2004 00:10

Komissar wrote:
теперь о suspended loss
Скажем, Вы в таком режиме сдавали дом 10 лет. За это время он вырос в цене до 500К. Вы решили его продать. Продали с 6% комиссионных реалтору. Итого на ручки 470К. С прибыли нужно платить налоги. Причем прибыль надо платить не на прибыль 470-320, а 470 - (16/26*320), т.е. 273К. Но тут Вам помогут Ваши потери в прошлом -- если Вы не могли их вычитать раньше! Вы можете снизить налогооблагаемую сумму прибыли на сумму прошлых потерь. Скажем, все 10 лет Вы теряли 12.6К. Значит, налогом в рез-те будет облагаться не 273К, а 273-126К, т.е. 147К.

Я потом обнаружил ошибку в своих подсчетах. Не арифметическую, а "идеологическую". На рез-ты вычислений она влияет, но не принципиально.

Ошибка интересна тем, что, как выяснилось, многие неопытные инвесторы ее совершают.

Кто-нить еще заметил апшипку? :lol:

katit · Post by **katit** » 10 Nov 2004 00:12

Надо с 500 все считать а потом агентские деньги списать?

kuznechik · Post by **kuznechik** » 10 Nov 2004 00:20

Ох, а мы сидим, с открытыми ртами. Хороший из Комиссара разказчик получился.

Komissar · Post by **Komissar** » 10 Nov 2004 00:26

Ну, где тут отличники налогов и инвестиций? Вон, вижу, kuznechik тянет руку, знает ответ. К доске!

AnyaGal · Post by **AnyaGal** » 10 Nov 2004 00:32

Добавить к налогооблагаемо прибыли сумму списанной амортизации?

Я правда не следила сначала за вашим примером, может чего упустила.

Komissar · Post by **Komissar** » 10 Nov 2004 00:34

Аня, садись, три :mrgreen:

Ну где тут матерые волки лендлординга, СРА и прочие знатоки?

AnyaGal · Post by **AnyaGal** » 10 Nov 2004 00:39

Почитала предыдущую страницу

(тоже мельком)
Амортизация там есть.

Пока не могу вьехать что такое
16/26*320
320 - первоначальная цена,
а 16/26 что?

26 - вроде количество лет на амортизацию, а что тогда 16?

Ой, сейчас вы мне два влепите, а вчитываться неохота.

AnyaGal · Post by **AnyaGal** » 10 Nov 2004 00:42

Врубилась 16/26 = (26-10)/26 :umnik1:

AnyaGal · Post by **AnyaGal** » 10 Nov 2004 00:46

Можь какой-нибудь процент на отложенные потери можно накрутить?

Komissar · Post by **Komissar** » 10 Nov 2004 00:56

Ладно, (вытирая бритвой "3" в классном журнале), поставлю Вам, Аня, 4- Потому что
а) я сегодня добрый и
б) Вы хоть и не узрели причину точно, но подошли близко.

Ошибка была в том, что при расчете налогооблагаемой прибыли надо учитывать амортизацию только самого строения (без земли), т.е. 260, а не 320.

Итого налоги надо платить на сумму:

500 (продажная цена)
- 30 (6% агенту)
- 320 (начальная стоимость)
+ 10/26 *260 (depreciation _строения_ за 10 лет)
------
250К налогооблагаемого дохода, правильно?

Но тут мы подключаем раннее потерянные деньги в размере 126К, тогда дяде Сэму придется щелкать зубами, получив налог с "всего" 124К (250-126).

Как я прочитал в книжках, многие по неопытности рассчитывают амортизацию по полной покупной цене дома. Надо обязательно вычитать землю! На самом деле там все еще хитрее: дом. техника амортизируется за 5 лет, основное здание за 27.5 лет, ландскейпинг за 15, кажется.

AnyaGal · Post by **AnyaGal** » 10 Nov 2004 01:00

Ой, я про землю знала, но забыла.

Если бы у вас в последнем посту слово земля и постройка мелькнула, я бы вспомнила.
Стоимость постройки надо рассчитывать так:

Найти процент постройки к земле из официальной бумажки для property tax и умножить его на покупную стоимость (если покупная отличается от оценочной для налогов, как у нас к примеру).

И потом начислять амортизацию только на постройку.
Так что ставьте твердую четверку.

sergey1234 · Post by **sergey1234** » 10 Nov 2004 01:01

Xорошо. Тогда конкретно (теория вроде ясна , спасибо).

стоит на продажу дом, 700К. В доме пять квартир (все однобедрумные) и магазин. Рент со всего с этого 60К/год (ну, чуть меньше, 58К с копейками).

Отопление 7000 за сезон, таксы 2 с небольшим, вода 1.5К/год, в общем 10К/год уxодит на мейтананс его в рабочем состоянии (плюс ремонты и эмердженси).

Дома в райoне растут в цене, но не очень быстро, ну несколько процентов в год (скажем 3%). Возможно, растут и быстрее, но на этот дом цена уже выросла на несколько лет вперед - продавец просит заметно больше чем надо.

Дом в отличном для такой проперти состоянии - новая крыша, новые котлы, отремонтированы все квартиры (новые куxни и туалеты), новый магазин (лиз на 7 лет, только что снят). Естественно ремонт по классу жилья - линолиум и самый дешевый кафель, но ремонт был сделан - были куплены развалины задешево и за год доведены до рабочего состояния.

Брать или нет (в смысле окупится или нет)?

Komissar · Post by **Komissar** » 10 Nov 2004 01:01

kuznechik wrote:Ох, а мы сидим, с открытыми ртами. Хороший из Комиссара разказчик получился.

Я ж сказал, я как Ломоносов - до всего своим умом доходить приходиться. "Мы университетов не кончали" (МГУ не в счет :mrgreen:

).

AnyaGal · Post by **AnyaGal** » 10 Nov 2004 01:01

P.S. Кстати это может значительно повлиять на налогооблагаемую прибыль :umnik1:

, и это важно помнить , потому как на наш дом к примеру стоимость посттройки состовляет только 2/5 от общей стоимости.

Komissar · Post by **Komissar** » 10 Nov 2004 01:04

AnyaGal wrote:P.S. Кстати это может значительно повлиять на налогооблагаемую прибыль , и это важно помнить , потому как на наш дом к примеру стоимость посттройки состовляет только 2/5 от общей стоимости.

Вы на золотой жиле живете? :mrgreen:

(земля дорогая?)

Komissar · Post by **Komissar** » 10 Nov 2004 01:06

sergey1234 wrote:Xорошо. Тогда конкретно (теория вроде ясна , спасибо).

стоит на продажу дом, 700К. В доме пять квартир (все однобедрумные) и магазин. Рент со всего с этого 60К/год (ну, чуть меньше, 58К с копейками).

Отопление 7000 за сезон, таксы 2 с небольшим, вода 1.5К/год, в общем 10К/год уxодит на мейтананс его в рабочем состоянии (плюс ремонты и эмердженси).

Дома в райoне растут в цене, но не очень быстро, ну несколько процентов в год (скажем 3%). Возможно, растут и быстрее, но на этот дом цена уже выросла на несколько лет вперед - продавец просит заметно больше чем надо.

Дом в отличном для такой проперти состоянии - новая крыша, новые котлы, отремонтированы все квартиры (новые куxни и туалеты), новый магазин (лиз на 7 лет, только что снят). Естественно ремонт по классу жилья - линолиум и самый дешевый кафель, но ремонт был сделан - были куплены развалины задешево и за год доведены до рабочего состояния.

Брать или нет (в смысле окупится или нет)?

звучит неплохо... а почему его продают?

AnyaGal · Post by **AnyaGal** » 10 Nov 2004 01:15

Komissar wrote:
AnyaGal wrote:P.S. Кстати это может значительно повлиять на налогооблагаемую прибыль , и это важно помнить , потому как на наш дом к примеру стоимость посттройки состовляет только 2/5 от общей стоимости.

Вы на золотой жиле живете? (земля дорогая?)

Нет, на медной. :mrgreen:

Просто домик не новый.
Да и нам до вашей калифорнийской земли далеко.