Реально ли это?

[Mic]

Сегодня проехали семьей по нашей местности, посмотрели, что предлагают строительные компании в пределах 350К.
А предлагают они полнейший отстой. Дом типа вагона с гаражными воротами с торца и маленьким крылечком сбоку. До соседнего дома - метров 5.
Все на что можно смотреть без тошноты начинается с 400К и тоже без земли.

Все это навевает на мысли о том, что если в течении следующего года не закончится весь этот бред с ценами, придется подробно изучить вопрос строительства дома.

Основываясь на мнении Приветовских экспертов, правильно ли я понял, что стоимость строительства варьируется в среднем $85-$125 за sq.ft.?
Т.е. строительство, например, этого дома будет стоить примерно 220К (без бейсмента)?

Но, ребята, такой дом в нашем районе, где акр с газом, электричеством, водой и канализацией on street можно купить за 150К стоит по меньшей мере 700К.

Т.е. 700К(без земли) - 150К(1 акр земли) - 220(дом) - пусть 100К(пермиты, подвод всего с улицы, landscape) = 230 - надутых клобаксов которые я должен выложить за то, что "земли мало, все сюда едут, твой дом завтра вырастит в цене, ты правильно вкладываешь деньги" и тому подобный BS? Причем дом-то не дворец, просто дом, в который приятно вернуться к семье после работы.

В общем вопрос уже прозвучал - реально ли уложиться в 220К за такой дом на подготовленной земле?

Thank you!

[vaduz]

Кредит в 470K под строительство получить существенно труднее, чем 700 под готовый дом...

[LenaAlki]

Mic, вполне реально получить кредит под строительство. Можно строить самому как owner-builder, можно с помощью general contractor. Если нужна более подробная информация - пишите, дам координаты Mortgage broker, которая вам популярно расскажет как это все осуществляется.

$85-125 per sq ft - реально. Самое сложное - это найти надежного подрядчика, чтобы не увеличить стоимость строительства из-за ненадежных строителей.

Еще один момент - а землю действительно там можно купить за 150k? Когда будете покупать смотрите, чтобы земля действительно была пригожая для строительства (без заболоченности) и чтобы инфраструктура не была глобальным капитоловложением.

А вообще - удачи! "Правильным путем идете, товарищи!"

[Mic]

Mic, вполне реально получить кредит под строительство. Можно строить самому как owner-builder, можно с помощью general contractor. Если нужна более подробная информация - пишите, дам координаты Mortgage broker, которая вам популярно расскажет как это все осуществляется.

Спасибо! Планы относительно отдаленные, но смотреть и прикидывать начинаем уже сейчас.
На самом деле я как-то особо не сомневался на счет кредита. На данном этапе интересует во сколько выльется строительство примерно такого дома. Вы же сами знаете цены на такие дома на East-Side. Четырьмя сотнями там и не пахнет. Кстати, Лена, вы не видели вот эту землю? Интерсно ваше профессиональное мнение.

[LenaAlki]

Мне не нравится вот это - "Some wetlands...... Seller has no reports or studies of any kind"
Также я посмотрела history на этот участок - хозяин купил за 50,000 в феврале и в июле уже выставил на продажу за 75. Потом было три предложения и все три провалились - скорее всего (мое подозрение, покупатели проверяли можно ли строить на участке и отказались). Но.... они могли потенциально смотреть на строительство 6 домов (зонирование R6 - это шесть домов на акр, а из-за болота там наверняка шесть строить нельзя).

В случаях с землей надо покупать contingent на feasibility study и в это время выяснять с городом можно ли там будет строить дом или нет. И если ответ подтвердиться, то тогда продолжать сосделкой, а если нет - отказываться.

[Yulia94]

Что касается acreage в нашем штате, то не так давно было принято правило по которому их владельцы не имеют права использовать до 50% своей же земли. Они её так сказать "добровольмно" обязаны отдать на благо екологии. Ето нововведение относится к King county. Therefore - be careful with acreage - you might not be able to use it, or subdivide it later.

[Mic]

В том-то и фокус, что за 50-75К я даже делить ее бы не стал. Тем более в таком месте и с view. Поспорить готов, что те трое были как раз из "новых" инвесторов - купить, поделить, коробков на пятачках поставить и продать (6 домов на акре - обалдеть! Видимо это как раз тот кошмар, что мы сегодня видели. Пришло на ум сравнение с mobile home только двухэтажный).

А что вообще представляет собой покупка земли? Какие примерно затраты помимо цены в листинге? Сколько стоит подвести с улицы газ, воду, электричество, канализацию, cable? Сколько стоят пермиты и сколько времени занимает их получить?

А вот, видимо, мое следующее "что почитать на досуге".

[LenaAlki]

Я бы вам советовала не эту книжку читать - там будет все общая информация, а пойти конкретно в департамент города и узнать конкретную информацию - например, вот страничка для King county

http://www.metrokc.gov/ddes/faq/

По вопросам о затратах - надо конкретно знать как участок будет расположен и т.д. Когда видите новые строящиеся дома - переговорите со строителями, которые работают в этом районе. Наведите пору контактов с general contractors - распечатайте свой план дома и попросите их сделать quote (general contractor обычно накручивает около 20%, что идет на оплату его услуг).

В Сиэтле у нас пока что на планы, land syrvey, permits application ушло 25К. Но в Сиэтле немного другие правила игры и район уже урбанизированный. Сколько будет в Sammammish - честно говоря, не знаю.

[sloth]

Все это навевает на мысли о том, что если в течении следующего года не закончится весь этот бред с ценами, придется подробно изучить вопрос строительства дома.

Mic, похоже бред не закончится. Для обсуждения "почему" имеется другой топик , но на примере той же Москвы где цены в долларах встали, но при этом в них уже не считают, или точнее не только в них считают, более похоже, что цифра обозначаюшая цену дома меньше не будет. Другое дело, что если раньше Вы на эту цифру могли купить 100.000 паундов мяса, то в след. году сможете только 90.000 паундов, например. А потом 80.000, и так далее. Но это так, мои глупые домыслы.
Посему я бы такой участок купил, так сказать про запас, но боюсь на Вашем пути присутствует две проблемы: Н1-В виза, и отсутствие 50% даунпэймента. А так участок похоже хороший.
Я бы его бы либо не трогал до постройки там дома и жил бы в апартментах до выплаты (тогда он пойдет потом как доунпеймент при постройке дома), либо на нем поставил, вот такой, например mobile home (если это разрешено для данного места), переехал бы в него, и на 2-3-и примерно года бы успокоился:
http://cgi.ebay.com/ws/eBayISAPI.dll?Vi ... 05767&rd=1

[thinker]

Еще один момент - а землю действительно там можно купить за 150k?

У меня большое сомнение, что дом который продается за $700 стоИт на земле за $150к.

[OOOO]

Мик,
строить надо по-любому. Билдеры - жулики, строят безобразно. Лень писать трактат на эту тему. Если когда-либо ещё раз затею строить новый дом, то буду делать это сам, как генподрядчик.

Хочу прокомментировать другое. Гараж с торца дома - это правильно, а вот с фронтона - нет.

[Komissar]

Я недавно присматривался к участку в 0.5 акра, где все: вода, электричество, sewer - уже подведено на участок. Место в районе популярного курорта в горах, штат Калифорния.

Там берут 100-150К за такой участок (зависит от локации, вида). Поговорил с парой местных билдеров с хорошей репутацией. Грят, у них сейчас расценки 130-150К/кв.фт. "а если делать совсем хорошо, то под 200/кв фт". Конечно, возможно, что это специфика Кали, где лейбор дорог из-за ворк-комп, ну и курортная специфика, наверное добавляет $$$.

Прикидываю, что если дом строить 3000 кв.ног, то встанет 450К дом, 150К участок, ну и $10-15К разойдутся по всяким архитекторам, пермитам и чего там еще каунти захочет сгрести.

Вполне возможно, что у вас в Вашингтоне намного дешевле. Кстати, тот конкретный участок, что вы показали, мне интуитивно тоже показался подозрительным.

[Mic]

Еще один момент - а землю действительно там можно купить за 150k?

У меня большое сомнение, что дом который продается за $700 стоИт на земле за $150к.

У меня тоже. Я бы за те клочки земли и 20-ки бы не дал. 150К стоит нормальный акр-полтора, который потом делится на 6 частей и на нем строятся дома по 400К.
Смотрели new construction дом за 900К - та же фигня, окна соседнего дома такой же стоимости на расстоянии вытянутой руки. Район - хороший, десятилетние дома 1700 sq.ft. "без земли" стоят ~300К.

[Mic]

Посему я бы такой участок купил, так сказать про запас, но боюсь на Вашем пути присутствует две проблемы: Н1-В виза, и отсутствие 50% даунпэймента. А так участок похоже хороший.
Я бы его бы либо не трогал до постройки там дома и жил бы в апартментах до выплаты.....

Ага, именно две эти проблемы сейчас и присутствуют, поэтому я сейчас не предпринимаю никаких действий, а делаю "домашнюю работу".
Я езжу на работу по берегу озера где много строят. От начала работ до вселения проходит пол-года-год, так, что 12-13К за год в апартменте пока строится дом - нормальные накладные расходы, т.е. одним страхом "а где же ты будешь жить пока идет строительство?" меньше.

[Mic]

Мик,
строить надо по-любому. Билдеры - жулики, строят безобразно. Лень писать трактат на эту тему. Если когда-либо ещё раз затею строить новый дом, то буду делать это сам, как генподрядчик.

Ты имеешь в виду нанимать General Contractor?

Хочу прокомментировать другое. Гараж с торца дома - это правильно, а вот с фронтона - нет.

Там было просто убожество. Преставь себе участок-прямоугольник, короткой стороной смотращий на drive way. На нем стоит прямоугольный двухэтажный дом. Сказать о нем "без архитектурных излишеств" - это сильно похвалить. С торца на улицу, на фронтальной стороне большие гаражные ворота, на всю ширину дома и окна втоого этажа. С длинной стороны - ма-а-аленькое крылечко с крышей 2х2 метра. Все. Вся архитектура. Иллюзия жизни в гараже или mobile home - 100%. Я понимаю, что есть любители, но платить за это 350К кажется мне сильно странным.

[Komissar]

Мик,
строить надо по-любому. Билдеры - жулики, строят безобразно. Лень писать трактат на эту тему. Если когда-либо ещё раз затею строить новый дом, то буду делать это сам, как генподрядчик.

Ты имеешь в виду нанимать General Contractor?

Я думая, ОООО имеет в виду самому выполнять роль ген-контрактора (также наз. owner-builder). Это когда ты сам нанимаешь и координируешь спец. бригады - фреймеров, пламмеров, оконщиков, электриков и т.д. СтОит много времени, сил и нервов, но экономит 20-30% от стоимости постройки и обеспечивает контроль за качеством на всех ступенях процесса.

[OOOO]

Я думая, ОООО имеет в виду самому выполнять роль ген-контрактора (также наз. owner-builder). Это когда ты сам нанимаешь и координируешь спец. бригады - фреймеров, пламмеров, оконщиков, электриков и т.д.

Да. Мой приятель и сосед Уве Росс (of the www.ross-tech.com fame) уже который год уговаривает поступить так же. Сам он построил потрясный дом, с автономным питанием, и водоснабжением (он слегка повёрнут на безопасности ). А недавно достроил к нему отдельно стоящий двухэтажный гараж ещё на 3 машины, доведя тем самым количство машина-мест до 6.

[Mic]

thinker, OOOO, а сколько вам стоил sq.ft?

[thinker]

thinker, OOOO, а сколько вам стоил sq.ft?

$65 sq ft

[Mic]

Я думая, ОООО имеет в виду самому выполнять роль ген-контрактора (также наз. owner-builder). Это когда ты сам нанимаешь и координируешь спец. бригады - фреймеров, пламмеров, оконщиков, электриков и т.д.

У меня большие сомнения, что это можно совместить с основной работой.

[Mic]

thinker, OOOO, а сколько вам стоил sq.ft?

$65 sq ft

Ни фига себе!
Чтоб я так жил!

[OOOO]

thinker, OOOO, а сколько вам стоил sq.ft?

$105

[OOOO]

У меня большие сомнения, что это можно совместить с основной работой.

Нельзя.

[Yulia94]

Сегодня проехали семьей по нашей местности, посмотрели, что предлагают строительные компании в пределах 350К.
А предлагают они полнейший отстой. Дом типа вагона с гаражными воротами с торца и маленьким крылечком сбоку. До соседнего дома - метров 5.
Все на что можно смотреть без тошноты начинается с 400К и тоже без земли.

Что ж тут поделашь. Welcome
to Seattle. Через несколько лет и и вагоны с гаражами станут почти дворцами. Спрос рождает предложение. Что касается строить самим - реальных цифр не узнаете до тех пор пока не начнёте строить. А тогда уже поздно будет. Строить будете ведь не сами ? То есть тот же строитель который клепает вагончики за 350К. Только скорей всего стоить будет гораздо дороже. Материалы для дома будут закупаться в меньших количествах, чем больше изменений тем дороже, план будет новый , для строителя неотработанный то есть займёт дольше времени, след денег. Если действительно строить самим - то да, дешевле. У нас так некоторые знакомые строили, но - у них родственники занимаются строительством профессионально и так сказать, всей семёй строили. Платили они только за материалы.
А брать генерального -

[katit]

У меня большие сомнения, что это можно совместить с основной работой.

Нельзя.

A если например иметь 2-3 часа обеденный перерыв и доступ к интернету (не телефону) на работе. Тогда можно?