Real Estate agent in Boston area

vg · Post by vg » 15 Dec 2004 17:41

Не надо меня поправлять пожалуйста! Асасмент прайс -- это таки да оценка дома городом. И если вы покупаете дом за цену ниже чем эта самая оценка, вы уже зарабатываете деньги потому что после ремонта дом сразу же повысится в цене. Апрайзал цена - это личное дело апрайзал агента во сколько он ваш дом оценит, очень субъективная цифра. Если вы покупаете дом за цену большую чем он оценен городом, вы переплачиваете.

Все проперти которые я покупала продавались брокерами, а не самими владельцами.

Вот например, последний дом: аскинг прайс была $739,000. Я купила за $610,000. Дом был оценен городм в $715,000.Сейчас после капитального как говорится ремонта я им его даже боюсь показывать потому что таксы сразу подскочат вверх! Такого же плана дом на соседней улице но деревянный (мой кирпичный весь) и с намного меньшим участком земли был продан вслед за моим за $800,000. Я за свой сегодня могу без напряга взять где то порядка $950,000.

Nastasia · Post by **Nastasia** » 15 Dec 2004 18:08

У нас Assessment price может отличаться от рыночной цены раза в полтора-два. Так что купить за 220К нормальный дом, за который продавец 400К хочет нереально. За 370К - уже похоже на правду.

Бонька · Post by **Бонька** » 16 Dec 2004 04:51

vg wrote:если вы покупаете дом за цену ниже чем эта самая оценка, вы уже зарабатываете деньги потому что после ремонта дом сразу же повысится в цене.

Вот например, последний дом: аскинг прайс была $739,000. Я купила за $610,000. Дом был оценен городм в $715,000.Сейчас после капитального как говорится ремонта я им его даже боюсь показывать потому что таксы сразу подскочат вверх! Такого же плана дом на соседней улице но деревянный (мой кирпичный весь) и с намного меньшим участком земли был продан вслед за моим за $800,000. Я за свой сегодня могу без напряга взять где то порядка $950,000.

Ха, как будто кто-то у вас будет просить показать ваш дом, чтоб его оценить. Город оценивает дом ссылаясь на открытые данные по покупке-продажи домов в данном районе. Если дома вокруг вас будут продаваться в среднем за 900К - то на сл. год и ваш дом будет оценен в районе 750К-850К.

Опять же - не стоит покупать дома ниже его оценочной стоимости. Люди тоже не дураки - если они могут продать дом за 900К - они не будут продавать его за 700К, если у них нет форсмажерных обстоятельств. Если, конечно, это только так называемые "барковские" дома, когда хозяева не платят мортгич и их у них отбирают - но тогда у меня будут уже другие, личные мотивы этот дом не покупать.

vg wrote:Если вы покупаете дом за цену большую чем он оценен городом, вы переплачиваете.

А вот это, простите, совершенно неправильное мнение, не вводите людей в заблуждение - это я вам как real estate market analyst с тремя годами опыта говорю.

Бонька · Post by **Бонька** » 16 Dec 2004 04:53

дубль

vg · Post by vg » 16 Dec 2004 15:04

Вот оно сразу и видно что "аналист с тремай годами стажа"! Да ещо я вижу вы из МА!Во-первых на ваше утверждение "Ха, как будто кто-то у вас будет просить показать ваш дом, чтоб его оценить." -- У меня такое впечатление что вы не в МА живете! Конечно просят! И не просто просят, а присылают письмо из таун холла каждый год перед тзксовой переоценкой и просят в письменном виде указать все импрувменты сделанные за прошлый год и время когда инспектор может прийти и посмотреть/оценить все. Имею на руках такое письмо этого года для дома в Бруклайне! Конечно некоторые пытаются не реагировать и не отвечать что бы не поднять цену/таксы, но не все же таки незаконопослушный люди! Вот если вы им не будете отвечать несколько лет подряд (три у нас в Бруклайне например), они поднимут вам таксы все равно опираясь на продажу соседних домов и тогда уж лучше показать что у вас если конечно ваш ремонт не поднимет цены ещо выше.

Далее нащет следующего вашего высказывания "Люди тоже не дураки - если они могут продать дом за 900К - они не будут продавать его за 700К, если у них нет форсмажерных обстоятельств." Именно такие дома я и выискиваю! Зачем переплачивать если можно купить намного дешевле и самому отремонтировать. Таким образом я все три свои проперти и покупала, безо всяких морочащих мне голову агентов, но правда и без инспекций. Агенты продавца конечно пытались давить, мол у них скоро будет другой офер, они щитают что их дом стоить больше, -- вотэвэр!Я дала цену и скзала что больше не собираюсь ее поднимать! Покрутилиь, покрутились и потому что я была без прокера и ему не надо было платиьт, брикер продавца понизил свои комиссионные и все!&амп;нбсп;Ну а если бы я была с брокером это не произошло потому что и ему нужно было бы заплатить. Вот вам и простой рсщет.

donguz · Post by **donguz** » 16 Dec 2004 15:16

Бонька wrote:Опять же - не стоит покупать дома ниже его оценочной стоимости. Люди тоже не дураки - если они могут продать дом за 900К - они не будут продавать его за 700К, если у них нет форсмажерных обстоятельств. Если, конечно, это только так называемые "барковские" дома, когда хозяева не платят мортгич и их у них отбирают - но тогда у меня будут уже другие, личные мотивы этот дом не покупать.

Сейчас масса людей которые наслышаны про Real Estate бум и которые приобретя жилье пытаются его перепродать чере год закручивая цену (выплатить кредитки, машины и так далее). Вроде у всех растет и я так смогу. Так что если люди хотя 900 не значит что они это получат. Достаточно глянуть на house history и увидеть что он был меньше года назад куплен за 650. Через месяц другой простоя на рынке начинают перезванивать и уточнять так как насчет 690? Так что все возможно.

Dnepr · Post by **Dnepr** » 18 Dec 2004 13:56

vg wrote:Далее нащет следующего вашего высказывания "Люди тоже не дураки - если они могут продать дом за 900К - они не будут продавать его за 700К, если у них нет форсмажерных обстоятельств." Именно такие дома я и выискиваю! Зачем переплачивать если можно купить намного дешевле и самому отремонтировать. Таким образом я все три свои проперти и покупала, безо всяких морочащих мне голову агентов, но правда и без инспекций. Агенты продавца конечно пытались давить, мол у них скоро будет другой офер, они щитают что их дом стоить больше, -- вотэвэр!Я дала цену и скзала что больше не собираюсь ее поднимать! Покрутилиь, покрутились и потому что я была без прокера и ему не надо было платиьт, брикер продавца понизил свои комиссионные и все!&амп;нбсп;Ну а если бы я была с брокером это не произошло потому что и ему нужно было бы заплатить. Вот вам и простой рсщет.

2.5%, что обычно достаётся брокеру продавца, на $600,000 доме равняются $15,000. Даже если вы получили все 15 штук, то насколько это обьясняет ваши чуть ли не сотни тысяч? Если же всё дело в капитальном ремонте, который повышает цену на 200 штук, то сразу появляются два вопроса:
1. Сколько вам такой капитальный ремонт будет стоить? Т.е. сколько от вашей прибыли останется.
2. Если дом такой гнилой, что его цену можно настолько поднять засчёт ремонта, почему город его так высоко оценивает? :pain1:

vg · Post by vg » 20 Dec 2004 18:43

Старые кирпичные (а не обложенные кирпичом!) дома с высокими потолками и в очень хорошых районах ценятся значительно больше чем современные спичечные коробочки склеинные из тонюсеньких фанерок!

Дома эти не "гнилые" ка вы изволите выражаться, а просто запущенные. Нуждаются не в капитальном ремонте, при котором стены нужно ламть и перекладывать, а в самом обычном ремонте который я бы все равно делала в своем дома по своему вкусу.Именоо поэтому они и оценены очень высоко городом, -- там тоже не дураки сидят и отлично понимаю что при хороших руках такой дом будет просто прелесь! Ну а если рук нету, то и дело другое.

Даже если и капитальный ремонт, мне он будет стоить минимум так как мы все делаем сами. Дом мой уже практически готов, и затратили мы пока что на все про все с заменой ферниса, труб и вотер хитера, установкой центрального кондиционера, с заменой электричеств на 200 АМП, с кухней, апплаенсами, около $30,000. Ну ещо нужно ванные сделать, -- тоже где то около 2-3 тысяч будет с плиткой и новыми умывальниками/туалетами и заменой одной из банн.Потом крышу поменят можно в следующем году, тоже тысячи 3-4, каминную трубу переложить тысячи 2.5 ну и все пожалуй.

Конечо если нанимать и особенно американских контракторов, то это все обошлось бы не менее чем в $150,000. Но в том то и цель что бы делать практически все самим. Для тех у кого две руки левые это не вариант конечно!

Можно конечно улучшать до бесконечности, но что бы все было в приличном состоянии я щитаю этого достаточно.

NYgal · Post by **NYgal** » 20 Dec 2004 19:07

vg wrote:Старые кирпичные (а не обложенные кирпичом!) дома с высокими потолками и в очень хорошых районах ценятся значительно больше чем современные спичечные коробочки склеинные из тонюсеньких фанерок!

Дома эти не "гнилые" ка вы изволите выражаться, а просто запущенные. Нуждаются не в капитальном ремонте, при котором стены нужно ламть и перекладывать, а в самом обычном ремонте который я бы все равно делала в своем дома по своему вкусу.Именоо поэтому они и оценены очень высоко городом, -- там тоже не дураки сидят и отлично понимаю что при хороших руках такой дом будет просто прелесь! Ну а если рук нету, то и дело другое.
.

ППКС, и про ремонт по своему вкусу тоже. Ну если я все равно бы что-то переделывала, не все ли равно что сносить или перекрашивать - запущенную стену или абы как, но по новому покрашенную. А во втором случае продажную цену хотят всегда больше.

Но существует один немаловажный фактор: флипперов на таком рынке все равно меньшинство. А большинство - стариков, которым даже косметический ремонт - ето неподьемная задача. Вот и продают as is. И даже при теперешнем рынке ето имеет значение.

vg wrote:Даже если и капитальный ремонт, мне он будет стоить минимум так как мы все делаем сами. Дом мой уже практически готов, и затратили мы пока что на все про все с заменой ферниса, труб и вотер хитера, установкой центрального кондиционера, с заменой электричеств на 200 АМП, с кухней, апплаенсами, около $30,000. Ну ещо нужно ванные сделать, -- тоже где то около 2-3 тысяч будет с плиткой и новыми умывальниками/туалетами и заменой одной из банн.Потом крышу поменят можно в следующем году, тоже тысячи 3-4, каминную трубу переложить тысячи 2.5 ну и все пожалуй.

Конечо если нанимать и особенно американских контракторов, то это все обошлось бы не менее чем в $150,000. Но в том то и цель что бы делать практически все самим. Для тех у кого две руки левые это не вариант конечно!

Можно конечно улучшать до бесконечности, но что бы все было в приличном состоянии я щитаю этого достаточно.

Ну что я могу сказать... Только аборигенское Вау

You are my hero.

Мы пытаемся делать тоже самое, правда с контрактором. Наличие основных работ и маленького ребенка - по другому не получается. Время - большой фактор при таком моргидже.

Но тоже похвастаюсь: одна из кухонь - все: полы, шкафы, железяки, освещение - все новое, вид как с картинки ( дорогой кухни) и true to the house style - < $2000.

Slava V · Post by **Slava V** » 08 Feb 2005 17:22

a по мне, так лучше заработать на основной работе и нанять контракторов, чтоб они возились с плиткой-краской, а не я

Kotelok · Post by **Kotelok** » 08 Feb 2005 19:37

Slava V wrote:a по мне, так лучше заработать на основной работе и нанять контракторов, чтоб они возились с плиткой-краской, а не я

Ну да, так народ тоже рассуждает... И в этом есть своя правда... Но иногда Home Improvment превращается в своего вида хобби или увлечение, и не в лом по вечерам после "основной" работы с плиточкой покавыряться и шпателем помахать. И радость от сделанного и денежная экономия! Естественно, если вышеперечисленные работы вызывают стойкое отвращение, то лучше как говорится "НЕ НАДО!" :mrgreen: