Enemy at the gates

[ALK]

Насчет инфляции, да есть такое дело - надо крыть ее вкладывая деньги так чтобы покрывали инфляцию, но при этом в что-то более ликвидное чем дом (который в случае чего не продашь быстро, или продашь с большим убытком)

Вот где собака порылась. Зачем Вам ликвидность? Лучший способ борьбы с инфляцией - тихо пересидеть ее. То же для падения цен на дома. Циклы были, есть и будут. Если Вы купили акции компании А, которые за 20 лет вырастут Х раз, то Вас не должно волновать, что через 1о лет акции упали вдвое. Разве что стоит прикупить еще.

[hooch]

Инфляция безответственным поможет.

Не только. Я вполне могу строить мои бизнес планы ожидая инфляцию. Другое дело что Федеральный Резерв будет против. IMHO, инфляция может превысить 5% в течение нескольких последуюших лет.

Инфляция может далеко превысить 5%, обесценивание доллара неизбежно, поскольку у федералов нет реальных возможностей бороться с галлопирующим дефицитом, а обеценивание валюты всегда сопровождатеся высокой инфляцией.

Интересно, а как Вы можете объяснить то что с 2002 года USD потерял 30% а CORE инфляция не превышала 2-3% до недавнего времени ?!

Тем, что доллары активно скупались извне, интерес к ним начал падать сравнительно недавно, так что похоже все самое "хорошее" еще впереди.

[Kalifornian]

Kalifornian, сколько Вы платите mortgage interest в год? У меня получается несколько другая арифметика.

С вашими расчетами согласен, я просто считал чисто для mortgage

[ivm]

Насчет инфляции, да есть такое дело - надо крыть ее вкладывая деньги так чтобы покрывали инфляцию, но при этом в что-то более ликвидное чем дом (который в случае чего не продашь быстро, или продашь с большим убытком)

Вот где собака порылась. Зачем Вам ликвидность? Лучший способ борьбы с инфляцией - тихо пересидеть ее. То же для падения цен на дома. Циклы были, есть и будут. Если Вы купили акции компании А, которые за 20 лет вырастут Х раз, то Вас не должно волновать, что через 1о лет акции упали вдвое. Разве что стоит прикупить еще.

Дык пересидеть легко сказать. Как Вам лично жилось в 2001-м ? С работой все OK было ? А вот у многих кого я знаю было совсем даже не OK, и ездить приходилось по всей стране, и дома никому не были нужны, и рентовать никто дорого ничего не хотел, и машины купленные в кредит бросали возле банков....

Но все понятно, память у людей короткая

Опять-таки, я совсем не против покупки дома, даже сейчас... если Вам в нем жить можно будет след 5-10 лет, а вот если для инвестиций - не самое удачное средство в данное время.

[IL]

Лучший способ борьбы с инфляцией - тихо пересидеть ее.

Из серии: "ПМ - решение всех ваших проблем в долю секунды."

Зачем такое самопожертвование? Можно и побороться.

[katit]

Поэтому в семье желательно жить на 1 зп. Тогда больше вероятности ничего не потерять

Точно, а еще лучше жить на пособие по бедности, тогда точно терьть будет нечего.

Ну да. Вот поэтому если инфляция идет - а она вроде как идет... - большие займы очень даже ничего себе
Пусть даже зп не будет поспевать - все равно очень неплохо. Пусть даже пузырь лопнет - в перспективе все равно будет нормально.
Короче у кого какие вопросы по кирдыку - обращайтесь ко мне

[ALK]

Дык пересидеть легко сказать. Как Вам лично жилось в 2001-м ? С работой все OK было ? А вот у многих кого я знаю было совсем даже не OK, и ездить приходилось по всей стране, и дома никому не были нужны, и рентовать никто дорого ничего не хотел, и машины купленные в кредит бросали возле банков....

Но все понятно, память у людей короткая

Опять-таки, я совсем не против покупки дома, даже сейчас... если Вам в нем жить можно будет след 5-10 лет, а вот если для инвестиций - не самое удачное средство в данное время.

1. С последним я согласен на 100%. Я, вообще, против дилетнства, в частности и в деле инвестиций. Потому и воздерживаюсь. А дом нужно покупать для того, чтобы в нем жить. Если он еще при этом и дорожает - это уже extra.

2. У меня в 2001 году все было с работой замечательно. Я не имею отношения к High Tech. Но многие мои друзья потеряли работу. Никто из них машин у банка не бросал и домов не продавал. Елси думать, что делаешь, когда покупаешь дом, машину и т.д. то все это будет очень неприятно, но не смертельно. Плохо будет если мы с женой оба одновременно работу потеряем, но и в таком случае выкрутимся.

[ALK]

Лучший способ борьбы с инфляцией - тихо пересидеть ее.

Из серии: "ПМ - решение всех ваших проблем в долю секунды."

Зачем такое самопожертвование? Можно и побороться.

IL, инфляция не так страшна, как ее малюют. Конечно, деньги обесцениваются быстрее, но и проценты Вам по вкладу платят выше, и stock market растет быстрее. Так что не так все и страшно. Мы же же не в Совдепии (теперь уже бывшей) живем. Совсем по наглому население кинуть в глобальном маштабе здесь тяжелее.

[Komissar]

А все-таки хотелось бы заслушать докладчиков из стран Большого Толстого Евро...

Как им там живется, пока мы тут на краю экономической пропасти осторожно заглядываем вниз?

[ALK]

А все-таки хотелось бы заслушать докладчиков из стран Большого Толстого Евро...

Как им там живется, пока мы тут на краю экономической пропасти осторожно заглядываем вниз?

А загляните в Автомобили. Небезинтересные цифирки приводят. Аккорд в Норвегии стоит $47К, Ауди А4 в Сингапуре $100,000.

[J.K.]

А что вы подразумеваете под "спекулятивным" капиталом, которого у вас нет? Деньги нажитые не трудом?

Ну да, я имел в виду cashback он рефинансирования или продахи дома. Недвижимость - это прежде всего бизнес, для кого-то. Потом я не считаю это преступлением.

Спекулятивный каритал - это не враг, это скорее всего защитник, у кого он есть, у меня нет. Главных врагов мы определили - это частные инвесторы, дающих 100% финансирования, срывающих крышу у price market value, но потом они попросят свои деньги обратно, когда процент повыситься. Вот тут-то наши зарплаты и пригодяться им. Вокруг меня десятки людей сели на иглу 3/1 - 5/1 ARM,ов, в надежде срубить 20% и перефинансироватся. Думаю, что у некоторых - это получится. Но у меня такое ощущение, что вроде как поздно, нужны другие схемы. Если у вас контракт на руках, вы уже в зубах. Если вы интерест онли 7-5% (1й - 2й loan) еле тяните, что с вами будет через 3/1 initial период, когда процент будет 12-9% и цены встанут или пойдут вниз ?
Lender,ы хотят, что бы за этот год было 15% роста на дома.если положить 5%, то можно вырулить за год 20%! Если нет - кирдык.
Я не имел в виду нажиться, я имел в виду защититься.

[Komissar]

Мне кажется, произошло следующее. В традиционной схеме мортгиджей: 20% даун, потом выплаты 30 лет по фиксированному проценту - довольно большой кус денег лежит фактически неиспользованным, да еще и растет (по мере погашения долга). Плюс еще стоимость дома растет. Т.е. к середине 90-х у большого кол-ва народу скопились крупные нереализованные средства, замороженные в недвижимости.

Банкам захотелось сделать на этом деньги: они решили, что надо открыть пути использования этих замороженных средств. Для этого есть несколько вариантов:
а) гибкие схемы рефинансирования, с take cash out option.
б) интерест-онли (долг не погашается)
в) 0% даунпеймент

Ну, а когда удалось уговорить консервативных Фредди и Фанни на эти условия, то и пошло-поехало.

Мне кажется, это сравнимо с эпохой массового внедрения потребительского кредита на промтовары в 50-х. Бытовавший до этого подход "накопил и купил" сменился "купил и выплачиваю".

Я читал, тогда многие аналитики тоже предрекали скорый кирдык, потому как население радостно залезло в колоссальные долги ради ТВ, авто и мебели. Но... кирдык задержался.

Однако в отличие от возобновляемого рынка промтоварного барахла, рынок _хорошего_ жилья ограничен. Пока телекоммьютинг не станет повсеместным, люди будут хотеть селиться в определенных местах, а земля не резиновая. Поэтому кредитные карты не вызвали резкого подорожания машин и теликов, а облегченное ипотечное кредитование вызвало сильный рост цен, правда, только в местах с ограниченным жил. фондом.

Мой прогноз: ипотечное кредитование не успокоится на 0% даунпеймент и интерест-онли. Далее будут удлинять жизнь лоана. Уже полетели первые ласточки в виде 40-летних займов. Скоро будут и 50-летние и 75-летние займы. Интерест-онли станет mainstream approach, и чел, выплачивающий принципал, будет вызывать удивление.

[J.K.]

Получается у маркета педаль газа есть, а педали тормоза нет.

Тормоз есть: инфляция. Все должники должны ее ждать как манну небесную.

Тормоз - это только когда свои деньги переплачиаешь, а не деньги кредитора, они от этого так рады, так рады, что народ за дома их деньгами бъеться.

По поводу должников я в самам начале написал, что им Freddie Mac's.советует ! Refinancing is also a good way to stall or stop foreclosure on your home. Это значит, те люди, которые заложили свои дома, в предыдущие 10 лет, могут погасить свои закрадные, путем перефинансирования, потому как мы цены на дома уже подняли и теперь они будут счастливы , мы пока тоже....

[J.K.]

Мой прогноз: ипотечное кредитование не успокоится на 0% даунпеймент и интерест-онли. Далее будут удлинять жизнь лоана. Уже полетели первые ласточки в виде 40-летних займов. Скоро будут и 50-летние и 75-летние займы. Интерест-онли станет mainstream approach, и чел, выплачивающий принципал, будет вызывать удивление.

При 100% финнансирования, какая мне заразница сколько стоит дом ? Разница в ежемесычном платеже $50-100 , да фиг с ним кинука я сверху 50 штук занятых денег, что бы дом забрать.
Театр абсурда получаеться, про этих врагов и речь.

У тебя на машине тормоза хорошие, может снимешь ?

[aas996]

При 100% финнансирования, какая мне заразница сколько стоит дом ? Разница в ежемесычном платеже $50-100 , да фиг с ним кинука я сверху 50 штук занятых денег, что бы дом забрать.

Вообше-то 50 К сверху под 5% interest-only это 2.5 К/год или > 200/мес.

[GoodBuyAmerica]

Мой прогноз: ипотечное кредитование не успокоится на 0% даунпеймент и интерест-онли. Далее будут удлинять жизнь лоана. Уже полетели первые ласточки в виде 40-летних займов. Скоро будут и 50-летние и 75-летние займы. Интерест-онли станет mainstream approach, и чел, выплачивающий принципал, будет вызывать удивление.

40-летние лоаны всегда существовали. Интерст-онли, собссно, и есть предел, когда жизнь лоана стремится к бесконечности. Следующий шаг - negative amortization loans, которая тоже всегда существовала, но не была main stream. А что если власть переменится и Фанни и Фредди начнут закручивать гаечки? Вернутся, так скать, к истокам: 20% down 30y fixed?

[kron]

А что если власть переменится и Фанни и Фредди начнут закручивать гаечки? Вернутся, так скать, к истокам: 20% дошн 30ы фихед?

Ну это как самим себе смертный приговор подписать. Скорее всего, они понимают что назад дороги нет. Так что пока концы с концами сводят - отлично, премии себе выпишем. А как Кирдык, так семь бед - один ответ. Но им нет никакого смысла этот Кирдык приближать. Наоборот, чем дольше будут держаться - тем больше премий себе и зарплат миллионных возьмут.

[Komissar]

Тормозом явится баланс спроса и предложения. Заметьте, что интерест-онли и прочие примочки никак не помогли РЕ в депрессированных р-нах (там, где жить никто не хочет). А в популярных локациях в данный момент спрос превышает предложение.

Ослабить спрос можно разными механизмами: от закручивания гаек на займы до массовых увольнений (см. Оракл и Пиплсофт) на местах.

Усилить предложение же можно только 2 путями:
а) массовым строительством
б) привлекательной альтернативой для инвестирования. Вот выпустят Т-бонд под 30% годовых, FDIC-insured -- и сразу много домов выставят на рынок.

Но оба этих пути ограничены, т.к. земля не резиновая, а человеческий предел терпимости комьюта где-то < 2ч в один конец. А на альтернативную инвестицию клюнут только инвесторы и лендлорды, а 80-90% людей живет в своих домах, а не сдает их.

[ALK]

При 100% финнансирования, какая мне заразница сколько стоит дом ? Разница в ежемесычном платеже $50-100 , да фиг с ним кинука я сверху 50 штук занятых денег, что бы дом забрать.
Театр абсурда получаеться, про этих врагов и речь.

У тебя на машине тормоза хорошие, может снимешь ?

J.K., мне кажется, что Вы от того, что никак не можете дом купить, несколько потеряли способность к критическому мышлению. Итак, имеем человека, котоэй покупает дом как спекуляивную инвестицию. Берет interest only mortgage и ждет, когда дом подорожает, чтобы его продать. Нормальный ход. Все равно как человек покупает акции. По Вашей логике ему все равно, сколько будет стоить дом, главное чтобы купить. Каждый переплаченный доллар уменьшит его потенциальную прибыль на тот самый доллар плюс интерес. И кому это нужно? Только идиоту, который полагает, что дома, как и акции доткомов, будут вечно расти на 20% в год. Но мы-то с Вами знаем, что это не так. Отойдите спокойно в сторонку, не соревнуйтесь с дураками. Подождите пока интерес вырастет, а цены, соответственно, упадут. Тут и покупайте. Интерес потом может пойти вниз, и Вы спокойно перефинансируетесь.

[J.K.]

Тормозом явится баланс спроса и предложения.

С этим никто не спорит. Я только хотел сказать, что люди сейчас могут биться не своими деньгами, а займами. Соотвественно, рост цен спровоцирован аплодисментами лендеров. При этом получаеться, что спрос ничем не связан, в отличии от предложения.
Соответсвенно, тормоза для спроса - нет.

[J.K.]

Ну это как самим себе смертный приговор подписать. Скорее всего, они понимают что назад дороги нет. Так что пока концы с концами сводят - отлично, премии себе выпишем. А как Кирдык, так семь бед - один ответ. Но им нет никакого смысла этот Кирдык приближать. Наоборот, чем дольше будут держаться - тем больше премий себе и зарплат миллионных возьмут.

Абсолютно точно. Перед 1929 годом было тоже самое, только тогда банки покупали дома сами, напрямую, а сейчас через займы.

Ведь тайтел на машину вам дают, только тогда когда вы ее выплатили, а дом - нет. Создаеться фейк, что дом ваш, вы просто фиксируете цену на данный момент.

[kron]

Абсолютно точно. Перед 1929 годом было тоже самое, только тогда банки покупали дома сами, напрямую, а сейчас через займы.

Ведь тайтел на машину вам дают, только тогда когда вы ее выплатили, а дом - нет. Создаеться фейк, что дом ваш, вы просто фиксируете цену на данный момент.

Кстати о 1929 и 1999 годах. В 1929 году спекуляции на рынке акций достигли небывалых размеров благодаря тому что плечо было 1:10. То есть имея $100 человек мог купить акций на $1000. Неудивительно что акции перли вверх. И чем больше они перли, тем больше такой человек мог купить акций еще одалживая деньги под бумажный рост акций. Правда падение акции всего на 10% приводило к потере всех денег. С тех пор ввели ограничение на плечо. В 1999 годо оно было всего 1:2. То есть имея $1000 можно было купить акций всего на $2000.
А теперь вопрос знатокам: какое плечо имеет человек получая 100% <financing>? Безграничное?
Конечно те кто берет фиксированный моргидж переживут падение стоимости дома. Но не все. Только те кто не потеряет работу и кому не прийдется переезжать (продавать дом). 40% моргиджей взятых в 2004 годы были <variable>. Вот этим людям будет весело когда они узнают что им завтра надо платить больше чем они зарабатывают.

[Mic]

Кстати о 1929 и 1999 годах. В 1929 году спекуляции на рынке акций достигли небывалых размеров благодаря тому что плечо было 1:10. То есть имея $100 человек мог купить акций на $1000. Неудивительно что акции перли вверх. И чем больше они перли, тем больше такой человек мог купить акций еще одалживая деньги под бумажный рост акций.....А теперь вопрос знатокам: какое плечо имеет человек получая 100% <financing>? Безграничное?

Во-во, вам это ничего не напоминает?

[J.K.]

J.K., мне кажется, что Вы от того, что никак не можете дом купить, несколько потеряли способность к критическому мышлению.

Скорее критическое мышление мешает мне купить дом.

Давай поиграем !
Вводная ситуация, дом 1600 квадратов, том хауз, гараж на 2 машины, паркет, выствился за 430k, тебе понравился. Звонишь риелтеру, сколько оферов. 3-и.

Давай свой офер !

[kron]

[b]Кстати о 1929 и 1999 годах.

Во-во, вам это ничего не напоминает? :ролл:

Напоминает. But it is different this time (c).