Выбираем риелтера...

[Papillon]

У нас было наоборот.Позвонили listed agent.Она произвела на нас самое благоприятное впечатление,смотрели дом 2-3 раза.Потом решили делать оффер.Релторша позвонила не сразу,а только к концу отведенного времени и сказала,что продавец не согласился наотказ.,что на дом 7 оффером уже. ...

Типичный развод с 7 оферами.
Не давайте оферы на 24 часа и более. Все свои оферы даю максимум на 4 часа. В 18:00 подписал офер. До 22:00 я должен знать ответ. Давите сами, а не чтобы вас давили.

Если вы сами ходите несколько раз посомтреть жилье и оно все еще на рынке - 100% цена скидывается и дом переоценен. Хорошее жилье и районы ведутся и отслеживаются.

Вы,конечно,правы. Ето был наш первыи оффер в жизни...Вот мы и дали ему время 3 дня

[Slava V]

Не давайте оферы на 24 часа и более. Все свои оферы даю максимум на 4 часа. В 18:00 подписал офер. До 22:00 я должен знать ответ.

сурово...
и как часто срабатывал этот метод?

[Papillon]

Не давайте оферы на 24 часа и более. Все свои оферы даю максимум на 4 часа. В 18:00 подписал офер. До 22:00 я должен знать ответ.

сурово...
и как часто срабатывал этот метод?

Я слышала,что больше 24 часов вообше не дают.Некоторые дают меньше.

[Slava V]

Я слышала,что больше 24 часов вообше не дают.Некоторые дают меньше.

я обычно давал 24 - 48 часов (смотрится все обычно в выходные; зачем лишний раз напрягать людей)

[donguz]

Не давайте оферы на 24 часа и более. Все свои оферы даю максимум на 4 часа. В 18:00 подписал офер. До 22:00 я должен знать ответ.

сурово...
и как часто срабатывал этот метод?

Зависит от того сколько дом на маркете, сколько времени и в какое время (Рождество - застой или весна - горячие пирожки).
Если дом появился сегодня и продавцы еще полны оптимизма то может и не сработать. Если же дом стоит какой-то срок и продавцы начинают задумываться что здесь что-то не то то тогда вероятность очень высокая.

[Slava V]

Не давайте оферы на 24 часа и более. Все свои оферы даю максимум на 4 часа. В 18:00 подписал офер. До 22:00 я должен знать ответ.

сурово...
и как часто срабатывал этот метод?

Зависит от того сколько дом на маркете, сколько времени и в какое время (Рождество - застой или весна - горячие пирожки).
Если дом появился сегодня и продавцы еще полны оптимизма то может и не сработать. Если же дом стоит какой-то срок и продавцы начинают задумываться что здесь что-то не то то тогда вероятность очень высокая.

ок, значит мы говорим о разных условиях (если дом долго стоит на рынке и "продавцы начинают задумываться что здесь что-то не то то", то они согласятся и не на такое
к сожалению, хорошие дома за нормальную цену в Бостоне долго на рынке не стоят (имхо)

[donguz]

ок, значит мы говорим о разных условиях (если дом долго стоит на рынке и "продавцы начинают задумываться что здесь что-то не то то", то они согласятся и не на такое
к сожалению, хорошие дома за нормальную цену в Бостоне долго на рынке не стоят (имхо)

Согласен, что хороший дом за хорошую цену уйдет.


Важно так же время когда дом выставлен на продажу. В этом плане Рождество-Новый Год это лучшее время для покупки дома.
В это время покупатели вымирают как класс (подарки, холод) - очень много домов в которые за это время не ступила нога покупателя и среди них есть очень хорошие. После недели такой ситуации продавцы очень сильно растроены. И самое главное не наступила весна когда опять будет соревнование кошельков и люди переезжают потому как летом детям легче сменить школу.
Свой последний дом я так и купил - дом на рынке 7 дней; я был 2-ым(!) человеком позвонившим; агент продавца; 4 часа на принятие офера; "-20%" от выставленой цены.
К сожалению сбросить допольнительно цену после inspection не удалось.

[Slava V]

Важно так же время когда дом выставлен на продажу. В этом плане Рождество-Новый Год это лучшее время для покупки дома.
В это время покупатели вымирают как класс (подарки, холод) - очень много домов в которые за это время не ступила нога покупателя и среди них есть очень хорошие.

спасибо за наводку; я почему-то думал, что продавцы как минимум знают, что зимой покупателей мало, оказывается знают не все; надо будет посмотреть
хотя... тут вон в соседнем топике обещали массовое падение цен; может, подождать до следующей зимы?

[donguz]

спасибо за наводку; я почему-то думал, что продавцы как минимум знают, что зимой покупателей мало, оказывается знают не все; надо будет посмотреть
хотя... тут вон в соседнем топике обещали массовое падение цен; может, подождать до следующей зимы?

Как правило люди и снимают свои дома с рынка под Рождество. Дом который на маркете в это время - это дом который (в 90% случаев) НАДО продать. Это только плюс вам.

Мне кажется что коррекция цен произойти должна и бум прошел, посему торгуясь не расчитываю на то что переплотя сейчас верну последующей перепродажей.
ИМХО. Сужу по квартирам. Не может моргедж за квартиры и таунхаузы в два раза превышать рентную плату этих же квартир (таунхаузов). При том что эти таунхаузы и квартиры покупают в основном "first time" buyers.
С другой стороны все эксперты год назад писали что в 2004 году это и случится - цены упадут. Не случилось.

Весной все станет более менее понятно. Поживем увидим.

[Clothilda]

[quote="donguz]

В недвижиости как и во всякой другой торговле чем меньше посредников тем лучше. И резултаты у "рыночной цены" совсем разные если за нее торгуетесь вы или за нее торгуется кто-то в лице личного агента.
Вы кстати уверены что когда вы попросили агента позвонить продавцу с предложением скинуть цену он позвонил?[/quote]

Да знаю, так как звонила она при нас.


[quote="donguz]Никто не призывает работать по данной схеме без опыта.[/quote]

В том то и дело, что призываете, Палыч же ясно сказал, что это для него первая покупка, откуда же у него пявиться опыту?

[Clothilda]

Работая через агента продавца вы сохраните еще больше времени, нервов, денег и главное что в 99% получите проперти которую хотите.

за цену, которую хочет агент продавца

это уже ваша проблема если вы покупаете дом за столько за сколько хочет агент продавца а не вы.

Рыночная цена дома не имеете ничего общего ни с чьими желаниями. Ваш личный агент поможет оценить насколько предлагаемя цена соответствует реальности. Без опыта это сделать очень трудно.

Oh, common! Не так уж и сложно уследить за ценой. Знать правильную цену необходимо в любом случае, и если требуется время разобраться в вопросе ценообразования, лучше это время потратить. Агент покупателя должен стараться сбить цену, но реально кроме этого "должен" никакого стимула у него (ё) нет. Агенту на самом деле нужно поскорее закрыть сделку, а за какую цену - не так уж и важно. В то же время если Вы работаете через агента продавца и знаете сами сколько должен стоить дом, смело предлагайте на несколько тысяч меньше. Агент продавца сделает всё возможное чтобы уговорить продавца (хотя должен наоборот на него работать ) на меньшую цену но за двоиную комиссию себе. Поиск дома без агента занимает больше сил и времени.

Согласна, не очень сложно. Но агенты могут помочь сбить цену, тем не менее. В последний раз мы покупали у строителя, наша агент сбила нам больше цену чем соседи которые покупали напрямую.

Другая ситуация - нам один раз пришлось выходить из-под контракта, без агента нам бы это не удалось.

Ещё раз, я не призываю всех поголовно пользоваться агентами. У меня также был очень негативный опыт общения с ними.

Палычу, покупающему в первый раз в Северной Каролине, где не такой рост цен как скажем в Бостоне я бы настоятельно посоветовала по крайней мере поговорить с агентом.

[kuznechik]

Не давайте оферы на 24 часа и более. Все свои оферы даю максимум на 4 часа. В 18:00 подписал офер. До 22:00 я должен знать ответ.

сурово...
и как часто срабатывал этот метод?

Зависит от того сколько дом на маркете, сколько времени и в какое время (Рождество - застой или весна - горячие пирожки).
Если дом появился сегодня и продавцы еще полны оптимизма то может и не сработать. Если же дом стоит какой-то срок и продавцы начинают задумываться что здесь что-то не то то тогда вероятность очень высокая.

А что делать если выставляют на продажу и говорят: дом на продаже неделю, после этого будем делать решение по поступившим оферам [множественное число]. Тут как ни крути, нужно предлагать больше, а не меньше и 24 часа deadline не поможет. Мы покупали дом под новый год, продавец получил 3 офера за неделю.. не много, но (!) [может быть это только я], когда я делаю офер, я очень хочу этот дом, ну очень, 10 раз подумаю о расположении комнат, саде, размерах окон, расположении кухни, практически все должно подходить.. потерять после того как выберешь вот именно тот, который на самом деле хочешь не очень приятное явление...
хотя идея о выставлении deadline очень полездна например когда покупаешь investment property, когда практически ищешь deal и жить в доме не собираешься.

[Slava V]

А что делать если выставляют на продажу и говорят: дом на продаже неделю, после этого будем делать решение по поступившим оферам [множественное число]. Тут как ни крути, нужно предлагать больше, а не меньше и 24 часа deadline не поможет. Мы покупали дом под новый год, продавец получил 3 офера за неделю.. не много, но (!) [может быть это только я], когда я делаю офер, я очень хочу этот дом, ну очень, 10 раз подумаю о расположении комнат, саде, размерах окон, расположении кухни, практически все должно подходить.. потерять после того как выберешь вот именно тот, который на самом деле хочешь не очень приятное явление...
хотя идея о выставлении deadline очень полездна например когда покупаешь investment property, когда практически ищешь deal и жить в доме не собираешься.

все правда, когда ищешь дом для себя, то можно смириться с (потенциальной) переплатой за дом
вообще, все это оччень сильно зависит от рынка; мало офферов - играем по правилам покупателя (хоть один час поставь, пусть попрыгают), много офферов (я покупал дом летом 2001) - ничего не поделаешь, плашем под дудку продавца и пытаемся угадать, сколько и каких офферов у него есть
кстати, продавец действительно часто блефует (скажем, врет что у него еще 3 оффера) - и чтобы это дело распознать, наличие своего агента сильно помогает

[donguz]

А что делать если выставляют на продажу и говорят: дом на продаже неделю, после этого будем делать решение по поступившим оферам [множественное число]. Тут как ни крути, нужно предлагать больше, а не меньше и 24 часа deadline не поможет. Мы покупали дом под новый год, продавец получил 3 офера за неделю.. не много, но (!) [может быть это только я], когда я делаю офер, я очень хочу этот дом, ну очень, 10 раз подумаю о расположении комнат, саде, размерах окон, расположении кухни, практически все должно подходить.. потерять после того как выберешь вот именно тот, который на самом деле хочешь не очень приятное явление...
хотя идея о выставлении deadline очень полездна например когда покупаешь investment property, когда практически ищешь deal и жить в доме не собираешься.

у меня так было один раз. я тогда так же делал офер через агента продавца. Агент (добрый дяденька) еще показал мне все оферы (случайно рассыпал папку перед носом и собирать не торопился; так хотелось 5% целиком). Соответственно и свой офер тоже подстраивал. Все оферы были по нарастающей. Но победил тот кто принес наличку (100%), хотя его офер был ниже запрашиваеой цены. Русский парень кстати.

Есть конечно же дома в которых хочешь жить и который тебе подходит и который жалко потерять, но платить за него все равно надо из реалей.
Я для себя решил, что все это инвестиции, а через 2-3 покупки-продажи построю себе дом сам - такой как хочу.

[kuznechik]

Донгуз, вы сами пишете офер или агент продавца вам помогает написать офер?

Агент продавца очень сильно заинтересован быть вашим агентом потому как 5% комиссионых он оставит себе, а не будет делить с агентом которого вы приведете.
Еще раз повторюсь - что в данной схеме много зависит от вас и вашего опыта.

Подождите, подождите, вы имеете в виду, что агент продавца согласится на двойную работу (для вас и для продавца) и получит таким образом 5% kомиссионных: 4%, которые он нормально бы получил плус 1% за то, что привел вас? Правильно?
Последний раз мы покупали, наша агент сказала все оферы будут рассматриваться в воскресенье. Мы и не думали что можно их прижать и дать 24 часа... Можно было попробовать конечно, терять то нечего, потом согласиться ждать до воскресенья если что, но как я понимаю в этом деле image тоже немаловажен. Если будешь долго и упорно людям действовать на нервы они не захотят с тобой иметь дело...

[Slava V]

обычно агенты покупателя и продавца делят заветные 5% примерно пополам, но возможны варианты
если агент один - он получает все целиком

[kuznechik]

обычно агенты покупателя и продавца делят заветные 5% примерно пополам, но возможны варианты
если агент один - он получает все целиком

в нашей местности 4% получает каждый агент продавца и агент покупателя, получается 8% стоимости продавец отдает агентам.

[Бонька]

После данного анализа прикидываете сумму на которую вы делаете офер. Не бойтесь торговаться. Считаете что дом не стоит 400, а стоит 350 - ставте 350. Пусть вам говорят что там 20 покупателей еще. Гните свою линию.

Это работает, не спорю.
Но вот я продавец - хочу продать свой таунхауз за 300 К. Приходит один и гнет свою линию, что берет его не глядя, но за 250К. Мы его посылаем. А он все гнет эту линию и гнет и гнет. А мы ждем и ждем и ждем другого покупателся и в итоге продаем дом как того хотели. Так что ваша схема работает - если вам в принципе по барабану - купить этот дом или подождать до следующего. А если вы заходите в дом и понимаете, что это - дом вашей мечты, нафиг все линии - надо давать нормальный оффер, а не вставать в позы и кричать, что вы этот дом не купите, он мол того не стоит. На каждый товар есть свой купец. не хотите покупать - найдем следующего.

[donguz]

Это работает, не спорю.
Но вот я продавец - хочу продать свой таунхауз за 300 К. Приходит один и гнет свою линию, что берет его не глядя, но за 250К. Мы его посылаем. А он все гнет эту линию и гнет и гнет. А мы ждем и ждем и ждем другого покупателся и в итоге продаем дом как того хотели. Так что ваша схема работает - если вам в принципе по барабану - купить этот дом или подождать до следующего. А если вы заходите в дом и понимаете, что это - дом вашей мечты, нафиг все линии - надо давать нормальный оффер, а не вставать в позы и кричать, что вы этот дом не купите, он мол того не стоит. На каждый товар есть свой купец. не хотите покупать - найдем следующего.

кто бы спорил. нормальный дом за нормальную цену всегда уйдет. если ваш дом стоит 300 то его и стоит купить за 300.

если дом явно переоценен но продавец гнет свою линию - я с уважением отнесусь к этому - это его бизнес и он выкачивает максимум из покупки/продажи так же как и я.
так же как и он найдет своего китайца на недвижимость который оплатит ему кредитки, так и я найду такого же турку который дрогнет.
вот и все. звонить и надоедать точно не буду.

[Palych]

А ежели такая ситуация:
Мы работаем с риелтером, и вдруг нам понравился дом For Sale by Owner.
Какова в этом случае роль риелтера?
Будет ли он вообще связываться? С кого он(а) навар будет иметь?

[kuznechik]

Риалтор свои комиссионные получит. Он/она сможет их получить или с настоящчей цены дома или хозяин дома поднимет цену на 2.5 - 4 % (по вашей местности). А может и не поднимет, зависит от маркета, если вы одни-единственные покупатели, может быть все останутся довольны если вы заплатите спрашиваемую цену. Поговорите со своим реалтором об этом FSBO доме, который понравился.

[Бонька]

Риалтор свои комиссионные получит. Он/она сможет их получить или с настоящчей цены дома или хозяин дома поднимет цену на 2.5 - 4 % (по вашей местности). А может и не поднимет, зависит от маркета, если вы одни-единственные покупатели, может быть все останутся довольны если вы заплатите спрашиваемую цену. Поговорите со своим реалтором об этом FSBO доме, который понравился.

Если люди выставляют дом сами без реалтора - то они хотят сэкономить на оплате реалторам. Так что с продавцов ваш реалтор деньги не получит. А получит их с покупателя: или как вы пишите, хозяин поднимет цену дома на 2.5-4 процента - что означает - ВЫ за дом заплатите больше хозяину, а хозяин отдаст эти деньги вашему брокеру, или ВЫ заплатите за дом названную цену и эти 2.5-4 процента отдадите сразу реалтору.
Если у вас нет agreement c брокером - тогда этот дом надо покупать без него. Хозяин дома согласится платить деньги вашему брокеру только в том случае если дом чрезвычайно долго был на рынке и вы - его последний шанс его продать

[NYgal]

Что касается сезонности:
надо корректировать с учетом местной специфики.

Вчера была статься в NYT, которая в общем-то подтвердила то, что все давно знают. В NYC февраль/конец января - очень активный сезон. "Бонус жжет руки" покупателям. При чем практически во всех ценовых диапазонах, так так многие заняты в финансовой индустрии.

В других местностях обязательно есть своя специфика тоже.

Что касается цен и весны... Гм, не знаю. Мы закрылись только в декабре, сейчас на рынке выставлен дом на соседней улице ( слегка хуже местоположание, чуть меньше размер, всего на 2 семьи) - процентов на 45 выше нашей покупной цены.

Размер owner unit - больше, чем у нас, а rental - маленький. Тому, кому пофигу rental income - остальное ну никак не тянет на жилье того, кому пофигу rental income

Есче на соседней улице - дом не в плохом состоянии, особенно ошнер унит. Но ровно на треть меньше нашего. Цена - 25% больше.
Есче ниже по нашей улице - место слегка похуже. Дом - в довольно плохом состоянии и более чем вдвое короче нашего ( 2 rentals оба соответственно более чем 2 раза меньше), никакой старины, кроме сохранившихся пары медальонов на потолке квартиры владельцев - нет. Rentals так просто помойка. И самое главное - дом имеет явные структурные проблемы. Цена - на 50 тыс больше, чем наша покупная.

Не могу отрицать, что ето нас радует Но к разговору о ценах - что то осыпания не видно пока. Ну а весной цены тоже вроде никогда не падали.

[Полыхаев]

Кажется, кто-то здесь уже советовал не связывать себя обязательствами перед агентом, т.е. никаких договоров на эксклюзивное обслуживание не подписывать. А вот тут в Иллинойсе, якобы, даже закон есть (Illinois Agency Law), который именно это и обязывает делать. Во всяком случае, так нам один агент сказал. Кто-нибудь может прокомментировать?

[SergeyM800]

Я присоединяюсь, существует ли некоторая грань когда ты уже как бы должен работать с этим агентом ?
Требовали ли ваши агенты Pre-approval или Pre-Qualify перед тем как что-то вам показывать ?