Closing при продаже. И помогите разрулить вопрос по займу...

katit · Post by **katit** » 25 Jan 2005 15:06

Перечитал архивы и ничего такого не нашел.
Что такое closing при продаже и сколько оно стоит?

2-e. Деньги на 20% будут, но мысль была такая чтобы взять 20%+80% займ и дышать легче. Это на случай если вдруг работы не будет.

А сейчас подумал что деньги если положить то потом можно будет вынять если надо. Верно?

Но если ложить 20% то надо будет продать свое жилье вначале, или подгонять по датам что усложняет махинацию.

В общем уверен что у многих похожий вопрос был. Что будет лучше?

NYgal · Post by **NYgal** » 25 Jan 2005 16:13

При продаже?
Обычно вы платите деньги при покупке. При продаже продавец на closing обычно получает деньги

Есть ситуации, когда продавец по контракту соглашается платить часть closing costs, которые обычно платятся покупателем: всякие налоги в виде recording fees властям и тд. Ну и продавец обычно возвращает некоторые деньги при своде балансов по различным коммунальным платежам и налогу на собственность, если он его есче не платил ( ну, а если платил, то покупатель возврасчает разницу за то время, когда он уже будет владельцем). Ето - грубо говоря.

Покупатель на closing облегчается на 4-6% цены дома. Сюда входят моргидж на месяц вперед, баланс по налогам и коммуналке, налог на моргидж, где он берется, самое большое - title search fees, po melochi - lawyer fees.
Там, где есть брокеры покупателя - broker fees. В сденем, если нет осложнений, то чем больше цена дома, тем меньший процент, так как некоторые платы фиксированы.

Я не упомянула баланс про downpayment. Если вы внесли, скажем, 10% при подписании контракта на escrow, a собираетесь платить 20% дошн, то добавьте оставшиеся 10%, их с вас стребуют на closing.
У нас на большинство плат требуются сертифициронанные чеки.

С моей точки зрения лучше иметь больше свободных денег, если вы можете себя контролировать и не протрынькаете их на ерунду. Поетому вносить down нужно как можно меньше, но не потому, что у вас их нет

Даже лучше залезть в 401К хотя бы для части downpayment, там есть специальный займ на покупку основного жилья. Но ето надо делать уже сейчас, перед цлосинг, так как занимает ето некоторое время.

katit · Post by **katit** » 25 Jan 2005 16:24

NYgal wrote:При продаже?
Обычно вы платите деньги при покупке. При продаже продавец на closing обычно получает деньги

При продаже. Какие у меня costs? Агент сказал что т.к. мы с ним покупаем 2-ое проперти уже - он с нас не возьмет за продажу. Но мы заплатим агенту покупателя. Что еще? Какие-нибудь деньги за закрытие лона или что?

С моей точки зрения лучше иметь больше свободных денег, если вы можете себя контролировать и не протрынькаете их на ерунду. Поетому вносить down нужно как можно меньше, но не потому, что у вас их нет

Я тоже так думал. Но вот задумался почему это удобнее?
Что за 20-80 кредит?
И почему мне лучше чтобы 20% лежали у меня в банке чем в доме? Я ведь их могу вынять если припрет? А так лишний процент плачу?

ivm · Post by **ivm** » 25 Jan 2005 17:37

katit wrote:
NYgal wrote:При продаже?
Обычно вы платите деньги при покупке. При продаже продавец на closing обычно получает деньги

При продаже. Какие у меня costs? Агент сказал что т.к. мы с ним покупаем 2-ое проперти уже - он с нас не возьмет за продажу. Но мы заплатим агенту покупателя. Что еще? Какие-нибудь деньги за закрытие лона или что?

С моей точки зрения лучше иметь больше свободных денег, если вы можете себя контролировать и не протрынькаете их на ерунду. Поетому вносить down нужно как можно меньше, но не потому, что у вас их нет

Я тоже так думал. Но вот задумался почему это удобнее?
Что за 20-80 кредит?
И почему мне лучше чтобы 20% лежали у меня в банке чем в доме? Я ведь их могу вынять если припрет? А так лишний процент плачу?

Я вижу это так: сейчас у Вас есть 20% (допустим 60K), цена дома падает на 10% (-30K), у Вас остается 30K вместо 60K.... а ведь может упасть и на 30%, тогда у Вас 0 dollars + Вы еще должны 30K а дом уже стоит меньше..... Вот такая арифметика...

Так что, на "черный день" лучше наверное держать "в кубышке", там более что заем-то смешной процент имеет, пока имеет.... а вот дальше что будет... :pain1:

Удачи с покупкой!

katit · Post by **katit** » 25 Jan 2005 17:42

Так, сразу забыть про -10%. Если в нашей деревне будет -30% значит началась ядерная война.

Это вряд-ли случится. Какие еще плюсы в сторону денег на щете?

cuckoo · Post by **cuckoo** » 25 Jan 2005 18:53

katit wrote:Так, сразу забыть про -10%. Если в нашей деревне будет -30% значит началась ядерная война.

Это вряд-ли случится. Какие еще плюсы в сторону денег на щете?

Никаких. С моей точки зрения. Какой смысл держать деньги в кубышке и платить набегающие проценты? Разве что они лежат у тебя под бОльший процент, чем набегает за мортгидж.

katit · Post by **katit** » 25 Jan 2005 18:57

cuckoo wrote:Никаких. С моей точки зрения. Какой смысл держать деньги в кубышке и платить набегающие проценты? Разве что они лежат у тебя под бОльший процент, чем набегает за мортгидж.

Единственное - это будет неприятно если они понадобятся - придется их забирать из-под что будет накладно тоже..

Komissar · Post by **Komissar** » 25 Jan 2005 19:40

положи 20% даун, потом сразу после клоузинга, организуй ХЕЛОК на эту сумму. Будут деньги нужны - вынуть будет очень просто (чек выписать). Причем только на ту сумму, что нужна.

А пока не нужны, они, считай, тебе платят мортгиджный процент, да еще и без таксов.

Делать ХЕЛОК надо пока все пучком (работа, дом, т.д.) Никто не даст хороший ХЕЛОК безработному.

max_ii · Post by **max_ii** » 25 Jan 2005 19:46

katit wrote:Какие еще плюсы в сторону денег на щете?

Мы делали 80/15 потому что:
Это было сравнимо с внесением 20% down в смысле closing costs и процентов.
Так же как и 20% down 80/15 позволяет избежать PMI.
Так же как и 20% down 80/15 оставляет возможность открыть line of credit или взять лоан под дом.
В отличии от 20% down, это оставляет деньги у вас в кармане в самый нужный момент (т.е. после покупки дома). Считайте что это cheap insurance.
Кроме того эти 15% можно выплатить в любой момент, так что если деньги не понадобяться или появяться лишние всегда можно закрыть кредит.

Вообще с покупкой дома затраты только начинаются. :umnik1:

Причем всякие непридвиденные расходы, мелкие ремонты и переделки, а так же покупки карнизов, занавесок, светильников и прочей мелочи легко сожрут 10-15% не положенные в downpayment. Намного приятнее иметь эти деньги на счету, а потом закрыть кредит вместо того чтобы искать кредит если выясниться что денег на счету не хватает.

NYgal · Post by **NYgal** » 25 Jan 2005 22:01

katit wrote:
NYgal wrote:При продаже?
Обычно вы платите деньги при покупке. При продаже продавец на closing обычно получает деньги

При продаже. Какие у меня costs? ...

Вот "закроемся" - расскажу (гы-гы, дом-то купили, ремонтируем, вся надежда только на деньги с продажи квартиры, какие еще closing costs на продажу :mrgreen:

Кстати, еще один аргумент иметь больше свободного кеша. Мы проходим до closing по продаже, но только впритирку, со всеми етими затратами по closing на покупку и ремонтом, и друзья заняли немного).

Пока, вроде, только лоеру платить $1000 ( но у нас кооператив и в NYC. У нас здесь практически не водятся агенты продавца.

katit · Post by **katit** » 25 Jan 2005 23:32

max_ii wrote:Мы делали 80/15 потому что:
Это было сравнимо с внесением 20% down в смысле closing costs и процентов.

Подробнее можно? Я вообще хотел 80/20. У вас 5% все-таки внесено?

Просто мы живем в кондо, и денег не будет пока мы его не продадим. А продадим когда уже переедем и поэтому денег не будет в момент покупки.

Вопрос может и не так стоит.. На самом деле вопроса нет. Кредит будет 80/20 по любому. Единственное если получится уговорить хозяина купленного дома ждать пока мы не продадим. Но не хочется быть ограниченным по этому параметру.

Дед Мороз · Post by **Дед Мороз** » 25 Jan 2005 23:54

Есть ещё такая вещь как "мостовой" кредит :

http://www.bankrate.com/brm/news/mtg/19980723.asp

Дед Мороз · Post by **Дед Мороз** » 26 Jan 2005 00:00

Хотя, если можете, возьмите HELOC на кондо, используйте его на даун, так дешевле всего ...
При приближении к 100% , требования к кредитной истории и ставки растут , у приличных банков возникают срочные дела и они куда-то исчезают, а вокруг появляются подозрительные личности с клыками, залитыми кровью и толстенькие мужички с контрактами с большим количеством мелкого текста и почему-то настаивающие, что подпись непременно должна быть кровью.

MOHCTP · Post by **MOHCTP** » 26 Jan 2005 00:09

katit wrote:...На самом деле вопроса нет. Кредит будет 80/20 по любому.

Я бы настоятельно рекомендовал хотя бы рупь в даун положить - условия в части рефинансирования будут много мягче и % вкуснее.

katit · Post by **katit** » 26 Jan 2005 00:17

Ну тогда придется 5% внести наверное сразу. Достаточно будет при excellent credit history и прочих excellent?

max_ii · Post by **max_ii** » 26 Jan 2005 00:17

katit wrote:Подробнее можно? Я вообще хотел 80/20. У вас 5% все-таки внесено?

Угу. У нас 85/15, при этом 85 с 5% даун. На тот момент это было дешевле. Кстати, ваш агент должен порекомендовать какого-нибудь агента по продаже финансирования. У этого агента не обязательно покупать, но с ним имеет смысл обсудить все опции, которых дофига и больше, начиная с bridge loan и кончая одним 105% лоан или 100% loan и одновременной line of credit под новый дом.
Главный плюс 80/20 в том, что не надо платить PMI, но если вы можете быстро продать свой дом, то плата PMI за 3-4 месяца врядли будет сильно принципиальной затратой. Я бы просто сделал file в Excel и сравнил все или почти все возможные варианты финансирования.

ИМХО при покупке дома свободные деньги иметь необходимо. Как минимум на мелкие доделки и переделки, как максимум на случай если сломается холодильник или протечет крыша. Кроме того через день после closing у вас наверняка появиться абсолютно непреодолимое желание что-нибудь починить или переделать в новом доме :wink:

MOHCTP · Post by **MOHCTP** » 26 Jan 2005 00:32

katit wrote:Ну тогда придется 5% внести наверное сразу. Достаточно будет при excellent credit history и прочих excellent?

По словам знакомого брокера - разница в условиях кредита между 0% и 5% в даун разительна, между 5% и 20% в даун не так существенна.

katit · Post by **katit** » 26 Jan 2005 00:34

Нда, надо со своим агентом/брокером поговорить и все варианты действительно в эксель загнать :roll:

Он тоже говорил что 5% даст практически то что 20%

Jedd · Post by **Jedd** » 26 Jan 2005 00:39

MOHCTP wrote:По словам знакомого брокера - разница в условиях кредита между 0% и 5% в даун разительна, между 5% и 20% в даун не так существенна.

А бле.. тьфу-ты, а PMI ?

MOHCTP · Post by **MOHCTP** » 26 Jan 2005 00:45

Jedd wrote:
MOHCTP wrote:По словам знакомого брокера - разница в условиях кредита между 0% и 5% в даун разительна, между 5% и 20% в даун не так существенна.

А бле.. тьфу-ты, а PMI ?

А нет его. Или при творческом подходе брокера нет его, скажем так лучше.

katit · Post by **katit** » 26 Jan 2005 01:02

MOHCTP wrote:А нет его. Или при творческом подходе брокера нет его, скажем так лучше.

А мне сказали что такой подход - это тот-же .. только в профиль.

MOHCTP · Post by **MOHCTP** » 26 Jan 2005 01:18

katit wrote:
MOHCTP wrote:А нет его. Или при творческом подходе брокера нет его, скажем так лучше.

А мне сказали что такой подход - это тот-же .. только в профиль.

Тебе сказали, я же из своего опыта. Разницу чуйствуешь? :mrgreen:

katit · Post by **katit** » 26 Jan 2005 01:20

Ок. Будем иметь ввиду. Суть -то конечно была в избегании PMI. Если можно с 5% - то надо будет так и делать. И никакой проблемы не будет...

MOHCTP · Post by **MOHCTP** » 26 Jan 2005 01:21

katit wrote:Ок. Будем иметь ввиду. Суть -то конечно была в избегании PMI. Если можно с 5% - то надо будет так и делать. И никакой проблемы не будет...

Ответ - можно.

max_ii · Post by **max_ii** » 26 Jan 2005 01:34

MOHCTP wrote:
katit wrote:Ок. Будем иметь ввиду. Суть -то конечно была в избегании PMI. Если можно с 5% - то надо будет так и делать. И никакой проблемы не будет...

Ответ - можно.

И можно и нужно. В этом и смысл 80/15 и прочих комбинаций. Иначе бы брали один лоан и не мучались:)