Closing при продаже. И помогите разрулить вопрос по займу...

cuckoo · Post by **cuckoo** » 26 Jan 2005 02:32

Вообще, 5% - это вроде для first time home buyers. Хотя, может я чего и путаю. Обычно, почему-то, дают в даун ближе к 20.

Jedd · Post by **Jedd** » 26 Jan 2005 02:54

Ну, все зависит от того, какой процент на второй кредит датут. И какая будет разница с основным. В принципе все это довольно просто считается на бумажке.
Не забыть таксы, которые удешевляют второй кредит, но и учесть, что первый кредит брать больше чем 3/1 ARM смысла нет - все равно через год-два перефинансироваться. (особенно в слчае двух кредитов, если PMI - то можно переоценку у банка заказать и от него избавиться без новых closing costs, а второй кредит придется выплачивать)

dima_ca · Post by **dima_ca** » 26 Jan 2005 03:43

Насколько я понимаю, HELOCs легко дают до LTV 80%, выше этого начинается геморрой...

max_ii · Post by **max_ii** » 26 Jan 2005 20:07

Jedd wrote:первый кредит брать больше чем 3/1 ARM смысла нет - все равно через год-два перефинансироваться.

Зачем при ростущих rates брать короткий АРМ? Если нет планов продавать дом через пару лет, я бы сейчас брал fixed rate.

Jedd · Post by **Jedd** » 26 Jan 2005 20:52

max_ii wrote:Зачем при ростущих rates брать короткий АРМ? Если нет планов продавать дом через пару лет, я бы сейчас брал fixed rate.

Чтоб не платить второй loan по грабительскому rate.
Если брать fixed - то тогда лучше PMI, его можно просто скинуть заказав переоценку через годик.
Опять же, средняя жизнь mortgage - пять лет. Разница в выплатах с fixed - сотни у.е. За пять лет их много набегает...

max_ii · Post by **max_ii** » 26 Jan 2005 22:00

Jedd wrote:
max_ii wrote:Зачем при ростущих rates брать короткий АРМ? Если нет планов продавать дом через пару лет, я бы сейчас брал fixed rate.

Чтоб не платить второй loan по грабительскому rate.
Если брать fixed - то тогда лучше PMI, его можно просто скинуть заказав переоценку через годик.

Я не знаю каким должен быть процент на второй кредит, чтобы было выгоднее брать один лоан и платить проценты и PMI со всей цены.
Не надо забывать, что второй кредит это всего 15% от цены дома и то что второй кредит абсолютно secured, так как берется под equality дома, поэтому он обычно очень близок к проценту на первый лоан. В моем случае, все предложения на второй кредит были максимум на 1.5% выше чем на первый.

donguz · Post by **donguz** » 26 Jan 2005 22:33

Jedd wrote:
max_ii wrote:Зачем при ростущих rates брать короткий АРМ? Если нет планов продавать дом через пару лет, я бы сейчас брал fixed rate.

Чтоб не платить второй loan по грабительскому rate.
Если брать fixed - то тогда лучше PMI, его можно просто скинуть заказав переоценку через годик.
Опять же, средняя жизнь mortgage - пять лет. Разница в выплатах с fixed - сотни у.е. За пять лет их много набегает...

не верю (c)

Выбирали mortgage схему месцяц назад и как не крутили PMI оказывался больше (100$) чем Home Equity
Так же не выгодно было брать ARM потому как разница между ARM и fixed составляла около 0.1 процента.
Так что fixed рулит

Jedd · Post by **Jedd** » 27 Jan 2005 00:22

donguz wrote:разница между ARM и fixed составляла около 0.1 процента.
Так что fixed рулит

Вообще-то отбычно разница около целого процента между 5/1 и 30.
Впрочем я не агитирую, у каждого ситуация своя, просто указываю на все известные мне моменты, которые нужно рассмотреть при расчете.

katit · Post by **katit** » 27 Jan 2005 00:33

Меня в 15/80 прельщает то, что я 15 могу легко хлопнуть если посчитаю нужным. Без изменения основного рейта.

Т.е. если не будет форс-мажора - то 15 уйдет до конца года.

max_ii · Post by **max_ii** » 27 Jan 2005 06:30

katit wrote:Меня в 15/80 прельщает то, что я 15 могу легко хлопнуть если посчитаю нужным. Без изменения основного рейта.

Т.е. если не будет форс-мажора - то 15 уйдет до конца года.

Верные мысли имхо. Кстати, я брал 80% под 30 лет, а 15% под 15 лет. Тоже экономия на процентах, а payment изменяется мало, так как сумма маленькая.

Yulia94 · Post by **Yulia94** » 27 Jan 2005 07:44

Если смысл вопроса в том что вы продаёте свой дом и хотите знать сколько ето будет стоить , то примерно так - от 4 до 6-и % ( как договоритесь ) от цены вашего дома уходит реалтору, ну и всякие там title policy, filing fees, transfer fee, escrow fee, document transfer fee, reconveyance fee, etc в обшей куче набегаёт где то в р-не 3000-5000. В зависимости от штата есть ешё налог под названием Real Estate Excise tax (The state tax for WA rate is .0128. City and county rates vary depending on the area. )
Платится в процентах от продажной цены. Ну и разумеетса за минусом что вы там должны банку по и прицепленным к дому заёмам.
Also balance on the property tax goes out of the proceeds as well.

NYgal · Post by **NYgal** » 27 Jan 2005 16:37

Yulia94 wrote:Если смысл вопроса в том что вы продаёте свой дом и хотите знать сколько ето будет стоить , то примерно так - от 4 до 6-и % ( как договоритесь ) от цены вашего дома уходит реалтору, ну и всякие там title policy, filing fees, transfer fee, escrow fee, document transfer fee, reconveyance fee, etc в обшей куче набегаёт где то в р-не 3000-5000. В зависимости от штата есть ешё налог под названием Real Estate Excise tax (The state tax for WA rate is .0128. City and county rates vary depending on the area. )
Платится в процентах от продажной цены. Ну и разумеетса за минусом что вы там должны банку по и прицепленным к дому заёмам.
Also balance on the property tax goes out of the proceeds as well.

Мне кажется, что мы почти все ето платили как покупатели. Closing был буквально недавно.
Проценты брокеру платил, конечно, продавец.

Но старую квартиру мы продали без брокера, так что на closing мы особенных затрат не ожидаем.

Yulia94 · Post by **Yulia94** » 27 Jan 2005 21:25

И покупатели платят и продавцы. Мы недавно дом продавали, с тех бумаг и посмотрела. Попросите escrow дать вам прикидку на вашу часть closing cost, чтоб сюрпризов не было.

NYgal · Post by **NYgal** » 27 Jan 2005 21:59

Только что говорила с нашим адвокатом:
Да, вы правы, набегает чить меньше 5000.Но good news - den'gi приносить не надо. Они могут быть просто погашены из escrow.