Покупка дома без брокера...

[Snickers]

Поясню ситуацию. Подумываем о покупке жилья. К брокеру пока не обращались - так, посматривали в Интернете. Неожиданно обнаружился один вариант, "знакомые знакомых", дом еще пока не на маркете. Продается "by owner", то есть у той стороны брокера нет, хотят сэкономить 5%.

Я могу с нашей стороны привлечь хорошего брокера, чтобы он помог мне пройти через весь процесс, но это соответсвенно будет стоить уже мне 2.5%.

Mortgage broker/lawyer у меня есть.

Внимание вопрос: Насколько реально/просто обойтись в этом процессе без брокера (взяв за исходный пункт, что дом найден и цена подходит)?

[Maria (DE)]

А почему это будет Вам стоить 2,5%? Мы дом тоже с помощью агента по недвижимости искали (buyers agent). Она же нам посоветовала к какому адвокату обратиться. Так эти 2,5 процента (а я даже не знаю сколько процентов) за услуги buyers agent покупателя всегда платит продавец, а не покупатель. Мы ни цента ей не платили. Она нам, кстати, сразу сказала, что дома продаваемые непосредственно продавцами она не любит, т.к. ей получается двойная работа, поскольку в большинстве случаев такие продавцы не знают, что делают, НО если нам такой дом действительно понравится, то она без сомнений будет представлять наши интересы и в этом случае. При этом ни слова об оплате её услуг нами не было, т.к. предполагалось, что "самостоятельный" продавец будет платить ей процент.

[Kalifornian]

Maria (DE), если вы не заметили продавец уже не хочет платить не за что поэтому и продаёт сам.

[Maria (DE)]

Maria (DE), если вы не заметили продавец уже не хочет платить не за что поэтому и продаёт сам.

Я заметила. Потому специально и написала про наш опыт. Я всегда считала, что даже при продаже дома by owner покупатель ничего не платит, а продавец экономит на стоимости своего агента. Если Вам дом настолько нравится, то конечно можно и приплатить. А если он ничем прямо уж супер пупер не отличается от домов в таком же диапазоне цен, то зачем свои деньги выкладывать? Да и времени сколько лишнего уйдёт. Те знакомые, понятно, хотят деньги сэкономить. Но почему за счёт покупателя?

[Maria (DE)]

Snickers, если без агента по недвижимости, то Вам надо быть очень уверенным в своём адвокате. Надо будет самому постоянно общаться с этим адвокатом, искать и договариваться с разными конторами насчёт инспекций и т.д. У нас это всё делала наш агент по недвижимости. Даже если денег не жалко, то времени жалко. Все ведь работаем.

[donguz]

Поясню ситуацию. Подумываем о покупке жилья. К брокеру пока не обращались - так, посматривали в Интернете. Неожиданно обнаружился один вариант, "знакомые знакомых", дом еще пока не на маркете. Продается "by owner", то есть у той стороны брокера нет, хотят сэкономить 5%.

Я могу с нашей стороны привлечь хорошего брокера, чтобы он помог мне пройти через весь процесс, но это соответсвенно будет стоить уже мне 2.5%.

Mortgage broker/lawyer у меня есть.

Внимание вопрос: Насколько реально/просто обойтись в этом процессе без брокера (взяв за исходный пункт, что дом найден и цена подходит)?

У вас уже есть Morgage broker/lawer от банка. Подписаваете offer с продавцами и отдаете эту бумагу Morgage broker. Они уже будут тормошить продавцов.
Заказываете сами инспекцию.
Покажите только Purchase and Sale своему адвокату.

[Snickers]

У вас уже есть Morgage broker/lawer от банка. Подписаваете offer с продавцами и отдаете эту бумагу Morgage broker. Они уже будут тормошить продавцов.
Заказываете сами инспекцию.
Покажите только Purchase and Sale своему адвокату.

Я более менее представляю процесс связанный с получением mortgage. К тому же как Вы справедливо заметили этой частью займется mortgage broker.

Меня беспокоит "все остальное" иначе говоря, все несвязанное с получением ссуды. Насколько это сложно и возможно ли это сделать без брокера.

[Snickers]

]
Я заметила. Потому специально и написала про наш опыт. Я всегда считала, что даже при продаже дома by owner покупатель ничего не платит, а продавец экономит на стоимости своего агента. Если Вам дом настолько нравится, то конечно можно и приплатить. А если он ничем прямо уж супер пупер не отличается от домов в таком же диапазоне цен, то зачем свои деньги выкладывать? Да и времени сколько лишнего уйдёт. Те знакомые, понятно, хотят деньги сэкономить. Но почему за счёт покупателя?

Брокер с которым я разговаривал сказал мне, что, как правило, в таких случаяь продавец "кооперируется" с брокером продавца и платит 2.5%. Но в нашем случае переговоры с продавцом уже дошли до определенной точки, когда видимо они уже не согласятся платить дополнительные деньги.

Единственный выход в этом случае (если мы решим делать это с брокером) видимо сделать offer на сумму меньше на эти 2.5%.

[donguz]

Меня беспокоит "все остальное" иначе говоря, все несвязанное с получением ссуды. Насколько это сложно и возможно ли это сделать без брокера.

У покупателя 4 больших события при покупке дома или то чтобы за вас делает брокер:
1. Подписание офера.
Довольно таки типичная но ответственная форма. Какими бы продавцы хорошими не были - впишите в документы все сроки, что остается в доме, что забирается, когда кто въезжает выезжает.

2. Инспекция.
Если бы были со своим брокером то он бы вам порекомендовал кого, а так порекомендует кто из знакомых или сами гляните в Yellow Pages.

3. Подписание Purchase and Sale agreement.
Бумажку составит вам продавец/ его адвокат. Перед подписанием обязательно съездите к своему адвокату и он с ней ознакомится.

4. Closing.
Будет присутствовать ваш адвокат от вашего банка. Все бумаги будут готовы. С вас только явка и сертифицированый банковский чек (доунпаймент).

По сути не так много возни.
Если все же чувствуете себя не очень уверено то делайте это с брокером. Я думаю что можно будет догворится за какую-то символическую плату оказать ту же помощь в подписании офера

[Maria (DE)]

Единственный выход в этом случае (если мы решим делать это с брокером) видимо сделать offer на сумму меньше на эти 2.5%.

Разумно.

Пусть адвокат даст вам стандартный бланк offer.
Если offer будет принят, то тогда надо знать, какие инспекции обязательны для получения кредита на дом, а какие нет. У нас обязательна была только инспекция самого дома, термитная инспекция и title search (и включалась в closing cost), а инспекция на радон, инспекции septic tank и своего источника воды (если такое есть в данном доме) были необходимы лично для нас, чтобы знать состояние дома.
Опять же может иметь смысл посоветоваться с адвокатом по тому, как заполнять offer. Мы составляли вместе с нашим агентом по недвижимости. Депозит за первый дом (пришлось отказываться) смогли получить обратно исключительно из-за того, что она добавила правильное предложение.

[Snickers]

По сути не так много возни.
Если все же чувствуете себя не очень уверено то делайте это с брокером. Я думаю что можно будет догворится за какую-то символическую плату оказать ту же помощь в подписании офера

donguz, Спасибо за полезные советы. Я сейчас активно изучаю весь этот процесс. Взял книжку типа "Покупка дома для идиотов"...

Вопрос в том, что вообщем-то 2.5% это порядка $7000 в нашем случае, и как-бы грустно платить их, если услуги "формальные" и я могу сделать это сам. Вопрос в том насколько этот процесс сложен, возможно ли осилить это непрофессионалу, покупающему дом в 1-й раз? Разумно ли это?

[Snickers]

Разумно.

Пусть адвокат даст вам стандартный бланк offer.
.....
Опять же может иметь смысл посоветоваться с адвокатом по тому, как заполнять offer.

Maria (DE), сколько по вашему мнению (очень грубо) могут стоить услуги адвоката, которые вы описываете? Вы ведь платите ему отдельно, не через брокера, так?

(Извиняюсь, если вопросы глупые. Как-бы в 1-й раз это делаем)

[Дед Мороз]

Поясню ситуацию. Подумываем о покупке жилья. К брокеру пока не обращались - так, посматривали в Интернете. Неожиданно обнаружился один вариант, "знакомые знакомых", дом еще пока не на маркете. Продается "by owner", то есть у той стороны брокера нет, хотят сэкономить 5%.

Я могу с нашей стороны привлечь хорошего брокера, чтобы он помог мне пройти через весь процесс, но это соответсвенно будет стоить уже мне 2.5%.

Mortgage broker/lawyer у меня есть.

Внимание вопрос: Насколько реально/просто обойтись в этом процессе без брокера (взяв за исходный пункт, что дом найден и цена подходит)?

Не совсем понятно про %%:

Насколько я знаю , несмотря на то , что только продавец платит своему брокеру 5-6%, брокер продавца делится этими деньгами с брокером покупателя ( половина ?)
Еслии же продавец сам себе агент, то он может сэкономить не 5-6% ,а только "свою комиссию", т.е. 2.5-3%

Если Вы не приводите своего брокера, то цена дома снижается на эти деньги (или, ещё лучше, просите комиссию - cashback, особенно если берёте ипотеку )

Другими словами - в цену всегда включена комиссия брокеру покупателя.
Мало того, в MLS вроде как есть поле с размером этой комиссии (недоступное для простых смертных). Так что если дом в МLS - то эта цифра уже определена . Если дом не в MLS и это цифра не определена - то никакай брокер к ним никого не приведёт. Т.е. если продавец не включил в цену 2.5-3% комиссионных брокеру покупателя - там что-то не чисто... либо дом не в MLS, либо пытаются кинуть лично Вас, пользуясь незнанием.

[donguz]

Вопрос в том, что вообщем-то 2.5% это порядка $7000 в нашем случае, и как-бы грустно платить их, если услуги "формальные" и я могу сделать это сам. Вопрос в том насколько этот процесс сложен, возможно ли осилить это непрофессионалу, покупающему дом в 1-й раз? Разумно ли это?

Бумаги не сложны. Сложности начинаются тогда когда продавцы перестают улыбаться и начинается игра слов в документах.
Если вы делаете это в первый раз, то я бы на вашем месте договорился бы с адвокатом. У вас будет адвокат от банка который входит в стоимость closing cost. За дополнительную плату 400-1000 он может взяться помочь вам со всеми документами которые обычно входят в компетенцию брокера (офер, P&S).
Лично я бы в первый раз не рисковал (дом это святое и деньги не маленькие). Погворите с адвокатом.

[donguz]

Другими словами - в цену всегда включена комиссия брокеру покупателя.
Мало того, в MLS вроде как есть поле с размером этой комиссии (недоступное для простых смертных). Так что если дом в МLS - то эта цифра уже определена . Если дом не в MLS и это цифра не определена - то никакай брокер к ним никого не приведёт. Т.е. если продавец не включил в цену 2.5-3% комиссионных брокеру покупателя - там что-то не чисто... либо дом не в MLS, либо пытаются кинуть лично Вас, пользуясь незнанием.

Человек правду глаголет.
FSBO как правило сохрянет деньги на агенте продавца. Деньги для агента покупателя как правило включены в стоимость.

[Snickers]

Если дом не в MLS и это цифра не определена - то никакай брокер к ним никого не приведёт. Т.е. если продавец не включил в цену 2.5-3% комиссионных брокеру покупателя - там что-то не чисто... либо дом не в MLS, либо пытаются кинуть лично Вас, пользуясь незнанием.

Дом не в MLS пока.
Продавец может и включил это в цену. Я наверное должен с ними поговорить об этом...

[Maria (DE)]

Maria (DE), сколько по вашему мнению (очень грубо) могут стоить услуги адвоката, которые вы описываете? Вы ведь платите ему отдельно, не через брокера, так?

Мы платили адвокату совсем немного:

Attorney's Fees - $350 (держал escrow account, ему направлялись копии результатов всех инспекций, делал контракт на покупку дома, включая регистрацию в гос. органах)
Title Search - $100

Но мы его и видели только на окончательном подписании бумаг. Я думаю, что за дополнительные услуги адвокат взял бы с вас обычную почасовую плату, которая скорее всего начинается от 150 долларов/час, что в любом случае будет дешевле 2,5%, хотя тоже может приличная сумма набежать.
Но я не знаю. У меня по жизни работает правило, что скупой платит дважды (не осуждаю, просто правило, которое всегда срабатывает в моей жизни). Я как представлю, что если мы дом будем продавать, то мне столько денег надо будет отдать риэтору, это ж просто мрак! Но первый раз лучше делать всё-таки с профессионалом.

[Irina_23]

Мы покупали дом в Массачусетсе, а затем через почти 2 года его продавали. Увидели объявление по Интернету ( дом был новый совсем , покупка у билдера через его риелтора ) и решили купить, все делала риэлтор от продавца, мы заплатили в то время начало 2003 г. своему лоеру 800 долларов за то, что он просмотрел все документы и присутствовал на клоузинге. Инспектора наняли по совету знакомых. Продавали дом с этой женщиной, через которую его купили ( она нам понравилась очень ), ничего не делали вообще, она себе взяла 2.5% и другую половину брокер покупателя от стоимости дома, платили юристу 1 200 долларов за проверку всех документов и присутствие на клоузинге, но без нас ( мы уехали в другой штат ). Лоер еще выбил с покупателя несколько сотен за то, что клоузинг по их вине откладывался пару раз ( всего на неделю ). Это я к тому, сколько мы платили юристу и что он сделал за эти деньги, так для представления, так как вы тоже из МА.

Я хоть тоже книжку для идиотов прочитала и уже есть опыт покупли и продажи, вот сейчас ищем новый дом в другом месте, но думаю, что и брокера и лоера нанимать будем, слишком уж большое это вложение денег и оглядываясь назад я вижу, что если дом был бы не новый, но легко вляпаться даже с хорошей инспекцией дома, да и торговаться правильно мы не умеет.

[Yulia94]

А зачен вам адвокат нужен был когда продавали дом через агентов ? Ето действительно необходимо если продаёшь или покупаешь by owner, иначе " деньги на ветер " (ИМХО )

[LenaAlki]

Если Вы сами нашли дом и он не выставлен на продажу через mls, то есть несколько вариантов
1) предложить своему агенту оформить ваши документы за определенную сумму - 1%, 1.5%, $3000 и т.д. - платите Вы
2) сказать проодавцу, что у Вас есть агент и он будет платить коммиссионные агента покупателя
3) предложить продавцу заплатить за услуги агента пополам (также как делится escrow)

Если честно, то первую сделку самим делать не рекоммендовала бы. Есть нюансы в документах, разные формы, опытный риэлтор подскажет Вам какие лучше выбрать сроки, какой вариант будет более выгоден для Вас. А также проверит, что продавец предоставил Вам всю необходимую информацию.

[Snickers]

Если Вы сами нашли дом и он не выставлен на продажу через mls, то есть несколько вариантов
1) предложить своему агенту оформить ваши документы за определенную сумму - 1%, 1.5%, $3000 и т.д. - платите Вы
2) сказать проодавцу, что у Вас есть агент и он будет платить коммиссионные агента покупателя
3) предложить продавцу заплатить за услуги агента пополам (также как делится escrow)

Если честно, то первую сделку самим делать не рекоммендовала бы. Есть нюансы в документах, разные формы, опытный риэлтор подскажет Вам какие лучше выбрать сроки, какой вариант будет более выгоден для Вас. А также проверит, что продавец предоставил Вам всю необходимую информацию.

В принципе из этого всего следует, что покупка дома не выставленного через MLS (или точнее говоря, дом который продается напрямую владельцем) есть лишняя головная боль для ... покупателя, т.к. продавец экономит как на своем брокере, так и на брокере покупателя (деньги ведь делятся пополам).

Т.е. это видимо выгодно только для людей профессионально занимающихся покупкой/продажей недвижимости, поскольку они в таком случае экономят на посредниках.

[tunafish]

Я вот читаю и удивляюсь, что народ думает, что покупатель "ничего не платит". Кто платит цену дома со всеми процентами всех брокеров??? Не покупатель ли? В реалиях жизни А: если нет 2-х агентов, то всю комиссию себе забирает один агент, чему они очень рады обычно. Делиться с вами особо никто не будет (если это рядовая купля-продажа, а не естейт за $2М)
Б: Если я хочу получить за дом скажем 94К, то продаю его грубо за 100К с агентами или за 94К без агентов. Если продавец приходит со своим, то мы добавляем его 3% и цена становиться 97К. Но вам по-прежнему кажется, что вы ничего не платите. Все вышесказанное с учетом того, что это справедливая рыночная цена и этот дом уйдет за 100К, продавая его через МЛС и агентов.

[Jedd]

Чем меньше посредников - тем лучше цена. Покупатель считает, что платит продавец, продавец - что покупатель. Но это не более чем форма самогипноза. Потому что в накладе остаются оба.

[Snickers]

Потому что в накладе остаются оба.

Почему?

[tunafish]

потому что ваши бабки уходят дяде(тете) налево. покупаель их платит, а продавец их не получает