покупаем дом в Orange County, CA...

[Чертовка]

Здесь находимся около года, поэтому в ситуации на рынке недвижимости ориентируемся пока плохо. Живем в Orange County, здесь же хотим купить дом стоимостью 500-600 т $ (3-4 bedroom). Хотелось бы понять, какие сейчас существуют прогнозы на цену недвижимости в этой местности. Какие факторы в экономике о чем говорят? В каких городах Orange County ожидается больший/меньший рост цен? И т.д., т.д, т.д.

Что можно почитать на эту тему (в сети или книги), чтобы соориентироваться/составить собственное мнение?
И мнение форумчан тоже очень интересует...

Знаем, что последние годы цены росли, но что сейчас с ними происходит?

[Слоняра]

Я не в [CA] но чо то мне подсказивает что у вас там за таки денги 4 спальни - проблематично....
Вы Коммисару етот вопрос адресуйте - он скажет вам сколько ето будет стоить в хорошем районе...

[Komissar]

Я вообще-то по Бэй Эрии и горам Сьерры специалист. Что происходит в Апельсиновке, знаю только понаслышке.

Посмотрите на www.realtor.com -- получите неплохое представление о ценах.

[Чертовка]

Дело в том, что вопрос не звучал : что мы можем купить в этой area за 500-600 т.$. Я это вполне себе представляю (только сегодня мы смотрели 6 домов, завтра еще один просмотр состоится, плюс огромные сводки, присылаемые real estate agent). Меня интересует, что, по мнению форумчан, сейчас происходит с ценами в Orange County (стоят? падают? растут? как сильно?). Какие прогнозы специалистов вы слышали и им доверяете?

Просто, мне кажется, что real estate agent is not a person to talk to. Его мнение: "обязетельно вырастет, не сомневайтесь, pla, pla, pla"
Мне же кажется, что цену у нас и так, мягко говоря, завышены. Будут ли они расти и дальше? Я что-то сомневаюсь в существенном росте. Интересно также, какие города нашей апельсиновке имеют больше перспектив роста и т.д.

[Слоняра]

ааааааааа, так вам прогнозы надо????? енто - пожалуйсто! (c)
тогда вам сюда - уже больше года етому топику - читание на все выходные вам обеспеченно:
http://forum.privet.com/viewtopic.php?t=57305

[Big Cheese]

Насколько я понимаю, цены _немного_ упали по сравнению с прошлой весной. Что будет дальше, я думаю, Вам никто точно не скажет. Знакомая риэлтор говорит (сюрпрайз, сюрпрайз ) что вот сейчас цены отдохнут и дальше пойдут вверх. Еще один знакомый (партнер в товариществе, которое вкладывает недетские суммы денег в rental properties all over the world) помнится говорил про "Californian ten year cycle". Кстати, тот мужик пока жил с семьей здесь в ОС несколько лет - дом снимал, покупать не хотел. Последние из знакомых мне людей, кто покупал здесь дома, купили в где-то в 2003, когда 4br дом в хорошем районе стоил 400-450000. За последний год все больше разговаривают о ценах . А, да - коллега по работе купил дом, но где-то в Reiverside County - ОС просто не потянул по деньгам.

[GoodBuyAmerica]

Дело в том, что вопрос не звучал : что мы можем купить в этой area за 500-600 т.$. Я это вполне себе представляю (только сегодня мы смотрели 6 домов, завтра еще один просмотр состоится, плюс огромные сводки, присылаемые real estate agent). Меня интересует, что, по мнению форумчан, сейчас происходит с ценами в Orange County (стоят? падают? растут? как сильно?). Какие прогнозы специалистов вы слышали и им доверяете?

Просто, мне кажется, что real estate agent is not a person to talk to. Его мнение: "обязетельно вырастет, не сомневайтесь, pla, pla, pla"
Мне же кажется, что цену у нас и так, мягко говоря, завышены. Будут ли они расти и дальше? Я что-то сомневаюсь в существенном росте. Интересно также, какие города нашей апельсиновке имеют больше перспектив роста и т.д.

"Я вам не скажу за всю Одессу,
Вся Одесса очень велика..."

Правильно Вы понимаете ситуацию. Рынок совешенно перегрет. Агент Вам будет грузить лапшу на уши вёдрами. Я, кстати, поискал бы другого агента. Когда агент врёт нагло, это настораживает. Хотя большинство из них (агентов) всё равно Вам ничего иного не скажет. Правда заключается в том что никто ничего наверняка не знает что будет дальше. $500-600K за нормальный дом - это грабёж. Тем более в Апельсиновке с её старыми домами (30-50 лет). Расти этим ценам совершенно некуда. Положив $100K down Вы будете платить $25K/year интереса на $500K loan (при 5% 5y ARM) и $6K/year налогов. Даже при зарплате в $100K/year до налогов это 31% ещё до выплаты principal и после налоговых льгот. Куда ценам расти дальше?

Однако до сих пор цены рoсли и в некотрых местах они ещё выше, чем в Апельсиновке и в Сан Диего. Что будт дальше? Моё мнение: цены остановятся на год, потом пойдут вниз, сбросят 10-20%, потом пойдут вверх и через 5-7 лет вернутся, а через 10 лет вырастут снова. Где будут цены расти или по крайней мере не упадут? Мне кажется, что у Риверсайда есть шанс. Сейчас там дома, насколько я знаю, в полтора раза дешевле чем в Апельсиновке. А где Вы собираетесь покупать?

[GoodBuyAmerica]

Как мы с <Big Cheese>ом, не сговариваясь....

[uncle_Pasha]

$500-600K за нормальный дом - это грабёж...
Куда ценам расти дальше?

Я вас понимаю.
По мне так больше 200К за нормальный дом в эрии с лучшими школами, не менее 2000 футов и не старше 8 лет - это грабеж...
Может ну ее, куда подальше, эту калифорнию?

Удачи!

[Чертовка]

Мне кажется, что у Риверсайда есть шанс. Сейчас там дома, насколько я знаю, в полтора раза дешевле чем в Апельсиновке. А где Вы собираетесь покупать?[/quote]

Да бог его знает, где мы собираемся покупать. Я хочу купить дом строго под инвестиции (мы сами проводим в Америке пока очень мало времени, в основном живем в Москве). Поэтому и волнуюсь я так, а будут ли дома расти-то....
С этой точки зрения мне тоже Riverside кажется привлекательным: пока там дешевле, много школ вокруг (легко будет сдать при желании).

Мой муж, наоборот, хочет купить дом для жизни (все же в ближайшие года 3-4 года мы здесь осядем), надеясь, что цены будут продолжать расти.... (свои сомнения я уже раз 100 высказала). При таком раскладе Riverside нам не подходит категорически - жара дикая, загруженные freeway, на toll roads тратиться не хочу, мало бизнеса там. Если под себя, то идеально – Irvine, но платить 600 000 за 3 bedroom дом 25-30-ти лет я не хочу. Чуть-чуть дешевле, красивые виды, не мексы вокруг и можно найти поновее дома в Lake Forest, Aliso Viejo, Mission Viejo. Так мне видится это…

Поэтому на вопрос, а где будем покупать, пока ответить однозначно не могу.

[GoodBuyAmerica]

....Я хочу купить дом строго под инвестиции (мы сами проводим в Америке пока очень мало времени, в основном живем в Москве). Поэтому и волнуюсь я так, а будут ли дома расти-то....
С этой точки зрения мне тоже Riverside кажется привлекательным: пока там дешевле, много школ вокруг (легко будет сдать при желании).

Покупать сейчас дома в Кали как инвестицию - это очень рисковано. Не так рисковано как МММ, но вероятность потерять $100K если придётся продавать в спешке очень велика. Сдать в аренду Вы дом конечно сможете, и в Irvine, и в Riverside, но получите довольно большой negative cashflow. Тем более если дома пойдут вниз, ренты тоже могут пойти вниз. Если у Вас есть cash to spare и Вы можете переждать несколько лет - можете покупать. В конце концов Real Estate всегда вырaстет.

Мой муж, наоборот, хочет купить дом для жизни (все же в ближайшие года 3-4 года мы здесь осядем), надеясь, что цены будут продолжать расти.... (свои сомнения я уже раз 100 высказала)... Если под себя, то идеально – Irvine, но платить 600 000 за 3 bedroom дом 25-30-ти лет я не хочу. Чуть-чуть дешевле, красивые виды, не мексы вокруг и можно найти поновее дома в Lake Forest, Aliso Viejo, Mission Viejo. Так мне видится это…

Все эти места вполне приличные. А Вы уверены что они дешевле? Насколько? Я не изучал вопрос в деталях, но мне казалось, что сейчас уже по всему побережью от San Diego до Long Beach цены практически выровнякись + - 10%, исключая стрёмные места (которых в Апельсиновке практически нет). Когда рэйт пойдёт вверх - "сядем усе!"

...При таком раскладе Riverside нам не подходит категорически - жара дикая, загруженные freeway, на toll roads тратиться не хочу, мало бизнеса там.

Это всё так, но бизнес будет потихоньку выдавливаться в Riverside (цены в Апельсиновке запредельныe не только для Вас и для меня). Даже когда цены в Irvine упадут на 20%, Riverside попрежнему будет дешевле, так что градиент останется. Я бы тоже хотел жить в La Jolla, "да ктож ему дасть!"
В отношении дорог - бааальшая проблема. Но если Вы отьезжате от основного места работы/бизнеса на 20 миль, Вам хайвэя не избежать. А раз Вы попадаете на хайвэй, тут уж как повезёт, можете и 10 миль только за час одолеть. Вас раздражает toll - сравните с разницей в цене дома. Жара - это тоже плохо, счета за кондиционер будут солидные, особенно если днём кто-то дома сидит. Но всё равно с ценой дома не сравнить.

[CBETA*]

Из всех деревень <Оrange county> только в <Newport Beach and Laguna Beach> цени не падали никогда, ростр цен там замедлялся - ето да, но падения не было. На $500-600К там можно поискать кондо/аппартмент. Так что если Вы хотите купить проперти как инвестмент - вариант не плохои. Скорее всего Ваши деньги не пропадут при повышении учетнои ставки. Конечно, гарантировать никто ничего не может - все когда-то случаестя в первии раз.
Постараитесь наити приличного агента , котроии сумеет провести для вас исслeдование колебания цен в каждои интересуюшеи Вас местности. У меня есть хорошая агентша, но она очень сильно загружена, так что если совсем никого толкого не наидете - могу ее порекомендовать.

[CBETA*]

Я хочу купить дом строго под инвестиции...

Мой муж, наоборот, хочет купить дом для жизни...

А вот здесь лычше определиться, так как стратегии - друг друга исключаюшие.
(при условии лимитированых ресурсов)