А как узнать или это хороший дил на mortgage?

[OO8]

Если через год ты не перефинансируешся, то можешь попасть (а может и нет). Но $6K (!!) уже съэкономишь, которые можно пустить на points, new downpayments, drugs, sex, rock&roll or whatever.

katit, если Вы программист, напишите себе программку, которая поможет оценить на сколько именно "можно попасть". В таком случае гораздо проще будет решение приниамть.

Т.е. добавьте в вышеприведенный пример с экономией $6K следущие условия:
- через год при перефинансировании рейты будут на 1% (0% или 2%) выше чем сейчас.
- Вы проживете в этом доме 7 среднестатистических лет (5, 10 или 15)
- Вы возьмете fixed или adjustable mortgage (добавьте как именно будет меняться adjustable rate after fixed period?)

Такого рода программку заточенную под Ваши специфические условия написать совсем нетрудно. Вполне может оказаться, что 1 year ARM на первый год для Вашей ситуации даже при worst case scenario сэкономит деньги.

[katit]

У нас одно перефинансирование бесплатное.
Когда расспрашивал их - суть в том что им это выгоднее.

1. Их компания получает комиссию которая покрывает клозинг фис. Они ничего не теряют, а люди у них при деле!
2. Никто не компосирует мозги с "дайте знать когда упадет" и типа залокает а потом откажется и по 20 раз проверяет.
3. Конкуренция уменьшается. Легче дома покупать

Makes sence?

[J.K.]

Сколько кстати стоит перефинансировать ?

Я не пойму ты вроде собирался заработать на перефинансировании, а спрашиваешь сколько стоит. Дом вырастет, возьмешь cash-out и все будет хорошо...

[NYgal]

я пошел на lending tree - ... потом баланс с HELOC 10% (10% это из 80/10/10, а не apr) весь перекинул на 0.0% кредитки на 12-15 месяцев пока.

1. А как ето сделать практически?

2. У нас ситуация шодная с katit. Closing по продаже будет очень скоро. Соответственно и сразу заплатим баланс с моргидже. Думаю, что ето поднимет кредитный рейтинг. Я права? И как скоро ето произойдет? Ето я к тому, что неплохо бы больше карточек на 0% с большим балансом собрать, чтобы перевести хотя бы часть баланса HELOC ( он у нас большой).

Ну, или часть кеши заплатить, а часть - на карточки. Нам кеш нужен сейчас для одного проекта.

[katit]

Поговорил с брокером.
Если 1 год арм - то сам платеж на $160 дешевле. Но Получаем $150 PMI
А он не deductible

1 ARM - 5%

[katit]

Сколько кстати стоит перефинансировать ?

Я не пойму ты вроде собирался заработать на перефинансировании, а спрашиваешь сколько стоит. Дом вырастет, возьмешь cash-out и все будет хорошо...

Я это к тому спрашивал чтобы знать цену перефинансированию.
Меня интересуют конкретные цифры. Попытаюсь обьяснить. Мне не пофиг что цену операции засунут в кредит. Я наоборот хочу туда подкинуть денег.
Спрашиваю сколько это стоит чтобы ориентироваться на другие компании (в моей это бесплатно) - если там условия лучше.

[AnyaGal]

Closing costs обычно складывается из:

origination fee - v srednem 1% ot summy zajma
apprisal ~ $300
points - у кого сколько если есть.
title
processing
credit report
еще какие-то по мелочи


Самые весомые origination fee и apprisal.

[uncle_Pasha]

может и у моего тоже не надо на самом деле - но почему бы не иметь с собой на разговоре...

Я имел ввиду, что они и так получают эту информацию в разговоре. Без бумажек...

Удачи!

[uncle_Pasha]

Поговорил с брокером.
Если 1 год арм - то сам платеж на $160 дешевле. Но Получаем $150 PMI
А он не deductible

1 ARM - 5%

Возмите 2 кредита.
Ну не получится у вас 95% с одним кредитом без PMI, если вы не милитари и прочие льготные категории.

Удачи!

[katit]

Возмите 2 кредита.
Ну не получится у вас 95% с одним кредитом без PMI, если вы не милитари и прочие льготные категории.

Получается. Он сказал что PMI платит инвестор - специальная программа у него т.к. хочет с ними работать

А обманывать смысла нет - я ведь с ними уже был. И еще вернусь

[AnyaGal]

Вообше, по моим наблюдениям за знакомыми в последнее время появилось довольно много новых схем и программ, поэтому возможно мои знания скажем устарели, а в новых схемах я не разбираюсь.

Так что вы тогда сами решайте.
А потом нам все расскажите.

Но помните: Все равно обманут!

За красивые глаза никто вам ничего делать не будет.

Когда closing costs расписаны по пунктам, ты знаешь так тут я плачу за то что банк дает мне loan, тут за работу apprisal, тут за title insurance, тут девочке которая бумажки оформляет, а когда все это закрыто тяжелее понять где именно тебя нагреют.

[katit]

Когда closing costs расписаны по пунктам

Они и есть. Мне сказали что больше чем 1400 не будет. А вообще хоть сейчас точный список дадут. Называется что-то типа "good faith ..."

Вобщем в чем ОНИ могут обмануть - это в проценте. Т.е. взяв мне худший кредит с лучшим откатом для НИХ от инвестора.

С этой компанией мне не надо читать маленькие буквы. Только смотреть на цифры...
А вот с другими - да..

[AnyaGal]

Ну да Good Faith Estimates
Там все и увидите.

[dlily9]

... а когда все это закрыто тяжелее понять где именно тебя нагреют.

Нагрев идет не на closing cost, где прибавят ну пару сотен, а на Interest rates, где брокер получит больше комиссионных. У нас брокеры дают "откат" при завышенных процентах.

[Jedd]

Получается. Он сказал что PMI платит инвестор - специальная программа у него т.к. хочет с ними работать.

C такими-то рейтами...

Могу поделиться только собственным опытом. Перефинансировался прошлым летом. Bankrate давал 3.75% на 5/1 arm от top lenders.
В результате получил 4.25% 5/1 от citibank - no points/no closing.
C закрытия ушел строем, в каске и с дополнительными ста долларами.

[AnyaGal]

... а когда все это закрыто тяжелее понять где именно тебя нагреют.

Нагрев идет не на closing cost, где прибавят ну пару сотен, а на Interest rates, где брокер получит больше комиссионных. У нас брокеры дают "откат" при завышенных процентах.

Ну это кто как.
Мне один брокер насчитал цлосинг цостс на 20 тысяч, а другой на тот же самый дил - 5, при этом у первого процент был на 0.25 пониже.

[tunafish]

Closing costs обычно складывается из:

origination fee - v srednem 1% ot summy zajma
apprisal ~ $300
points - у кого сколько если есть.
title
processing
credit report
еще какие-то по мелочи

origination fee и поинтс - это одно и то же. плата за более хороший процент. я согласен с автором топика по поводу "размазывания" сумм в месячных выплатах. Дилеры автомобильные так людей раскручивают - типа сколько вы хотите платить в месяц, а не сколько машина реально стоит.
Мне не понятно одно - как можно не платить ПМИ при 5% даун. Очень бы хотелось узнать. Чудес ведь не бывает. Если кто-то за вас платит 150 в месяц, то кто-то должен их с вас получить. как они это делают?

[AnyaGal]

origination fee и поинтс - это одно и то же. плата за более хороший процент.

Мне кажется все же разное.
Origination fee вроде обычно 1-2%, сейчас может и меньше.
Points идут отдельной строкой.

[tunafish]

Мне кажется все же разное.
Origination fee вроде обычно 1-2%, сейчас может и меньше.
Points идут отдельной строкой.

что это такое тогда? Просто выплаты денег банку, тоже можно списать с налогов. В нашем случае 1% оргишайшн - ставка 5.0, но оригинайшн - ставка 5.25. Мой вопрос андерайтеру "что это такое?" - ответ -"Another word for points"

[uncle_Pasha]

что это такое тогда? Просто выплаты денег банку, тоже можно списать с налогов. В нашем случае 1% оргишайшн - ставка 5.0, но оригинайшн - ставка 5.25. Мой вопрос андерайтеру "что это такое?" - ответ -"Another word for points"

Есть origination fee (может измеряется в поинтах, т.е. процентах от суммы кредита), которые вы платите за получение кредита, вне зависимости от %.
а есть discount points - сколько вы готовы заплатить за меньший %.

Удачи!

[AnyaGal]

Мне кажется все же разное.
Origination fee вроде обычно 1-2%, сейчас может и меньше.
Points идут отдельной строкой.

что это такое тогда? Просто выплаты денег банку, тоже можно списать с налогов. В нашем случае 1% оргишайшн - ставка 5.0, но оригинайшн - ставка 5.25. Мой вопрос андерайтеру "что это такое?" - ответ -"Another word for points"

Не знаю как сейчас.
Я в свое время купила книжку как сэкономить thousands on mortgage и там все подробно про closing costs было написано. Так вот origination fee от поинтс отличаются. Но книжка 5-7-летней давности. Писал ее какой-то опытный брокер, на которого потом типа многие собратья по лоанам ополцились, за то что он все секреты выдал.

Конечно принимая в расчет то, что "все равно обманут" они могут делать как угодно - дать бОльший процент и убрать origination fee, но формально это разные вещи и разные затраты на получение loan.

Вот может кто-нибудь из опытных товарищей это подтвердит или опровергнет.

[katit]

Я в свое время купила книжку как сэкономить thousands on mortgage

Я вообще смотрю у вас такая неплохая библиотечка
<off>А вы потом их продаете или пыль собирают?</off>

[AnyaGal]

Я в свое время купила книжку как сэкономить thousands on mortgage

Я вообще смотрю у вас такая неплохая библиотечка
<off>А вы потом их продаете или пыль собирают?</off>

Знакомым раздаю.
Суть книжки для меня оказалась "Все равно обманут".
То есть пунктов нагреть там немерянно, а дотошно все проверять, чтобы не нагрели у меня характер не тот и надо очень хорошо в финансовых показателях разбираться, всяких индексах и т.д. Я с одним брокером попыталась поумничать, терминами из книжки, а он меня какими-то другими финансовыми терминами огорошил, которых я не знала. Короче не могу я с ними тягаться и на любое мое умное слово у них найдется 10 своих умных и мне непонятных.

Я увидела, что второй брокер процент нам дали на 0.25 хуже чем был лучший на bankrate на тот период и весе прошло гладко и без запинок и успокоилась.

А вообще там очень много инфы статистической, про всякие показатели, опережающие и отстающие, тяжело читать короче.

"How to Save Thousands of Dollars on Your Home Mortgage" by Randy Johnson

[tunafish]

Есть origination fee (может измеряется в поинтах, т.е. процентах от суммы кредита), которые вы платите за получение кредита, вне зависимости от %.

Мне кажется мистики здесь нет вообще никакой. Если вы имеете дело с брокером или middle man, то его труд должен быть оплачен. За что вы ему платите? За то, что он знает нычки в виде источника денег, которые не знаете вы, правда? Как его работа может быть оплачена? Либо сразу - в виде ... фии (оригинейшн) итп либо в виде увеличения месячных выплат ( то есть более высокого процента по кредиту). Все это заворачивается в конфетку и продаеься потребителю. То же и с процентами и поинтсами. Вы платите или вам платят (cash out если) за изменение в проценте например про 300К заеме 1%- 3000 рублей и уменьшение платежей на сколько-то можно посчитать когда линии пересекутся, то есть через сколько это разница покроет 3000. Если эти 3000 при этом не пропить а вложить, то пересекутся они намного дальше, так как эти 3000 станут 4000 например.
Другой вариант конфетки - это bi-weekly payments. Всегда присылают и говорят, вот платили 1000 в месяц, а будете платить 500 в две недели и заем выплатите на 7 лет раньшеи КАК-БУДТО ЦЕЛЫЙ месечный пеймент экономите в год. И всего-то 500 долларов за это удовольствие, мы подсосемся к вашему счеты и все сделаем за вас. Теперь считаем 12 на 1000 - 12000 в год выплат, 52 недели в году 26 выплат по 500 - 13000 в год. Вот и весь маджик. Надо 3 минуты, чтобы понять где тебя имеют. .Что и этот волщебный месячный платеж ты делаешь сам. А за это с тебя шустрые ребята имеют 500 баков. Было бы не смешно, если 3 недели назад мне мой друг это не представил как "Представляешь как класссно!... Есть специальная программа выплат и она применима к любому заему!!!!" А позавчера я получил такое жк предложение по почте. Прохиндейство!

[Jedd]

Мне не понятно одно - как можно не платить ПМИ при 5% даун. Очень бы хотелось узнать. Чудес ведь не бывает. Если кто-то за вас платит 150 в месяц, то кто-то должен их с вас получить. как они это делают?

Rate на пол-поинта, поинт больше и все. Мне несколько раз такое предлагали.