Hepl!!! Disclosure statement

Larissa · Post by **Larissa** » 11 Mar 2005 19:12

Помогите пожалуйста разобраться.
Что такое Disclosure statement? Как мне объяснили друзья, там описываются все неприятности с домом, как наводнение, термиты и т.д.

Обязаны ли нам его предоставить и когда, если да?
Обязаны ли в нем говорить правду? Могут ли они забыть что-нибудь в нем указать.

У нас завтра инспекция. Как мы поняли, никто его нам давать не собирался. Когда мы спросили об этом агента, он сказал:
"Если он (Disclosure statement) вообще существует, то лежит где-то в доме. Вот завтра мы его и поищем. Но не ожидайте увитеть там что-то ценное, т.к. хозяйка умерла, а дом продают ее дети. Они ничего не знают, просто напишут туда что-нибудь, что думают..."

То что у нас агент -- (как бы по-мягче выразиться) -- козел, мы уже знаем. Если этот дом не купим, поменяем его тут же. Просто не понятно, что делать сейчас.

Да, речь идет о МА. Я не уверена, может везде свои правила.

Спасибо.

Post by **Clair** » 11 Mar 2005 19:50

Dosclosure Statement обящаны предоставить, и очень странно, что его не оформили тут же при выставлении дома на продаже (по крайней мере в Мичигане без этого твой дом даже в листинг не включат). Но раз у вас завтра инспекция, может инспектор вам сможет сказать, что с домом не так, если что не понравится - и покупать не будете, так сказать ваш way out of it. Просто в этом стейтменте пишут, какие проблемы существуют на данный момент или когда-либо были (за время вления последним владельцем), как то проблемы с отопительной системой, вода в подвале, крыша течет, осы в чердаке и пр. Причем все это может быть устранено ДО покупки вами дома. если вы все-таки на это решитесь, за счет продавца, надо только внести этот пункт в контракт, когда будете делать offer. Посмотрите, что вам завтра скажет инспектор, может с домом все в порядке. А на вашего агента я бы обязательно нажаловалась в его фирму, за то ему и деньги платятся, чтобы все контролировать и выдавать вам информацию по первому требованию.

Post by **Clair** » 11 Mar 2005 19:53

Еще, раз дом продают дети хозяйки, то они вероятно и не знают ничего конкретного про состояние дома. Там в Statement даже такая строчка существует, "... is true to the best of my knowledge". Так что если дадут неправильные сведения, вы их потом в этом уличить не сможете и взятки с них гладки.

Larissa · Post by **Larissa** » 11 Mar 2005 20:36

Clair wrote:Еще, раз дом продают дети хозяйки, то они вероятно и не знают ничего конкретного про состояние дома. Там в Statement даже такая строчка существует, "... is true to the best of my knowledge". Так что если дадут неправильные сведения, вы их потом в этом уличить не сможете и взятки с них гладки.

Я не понимаю, в чем тогда смысл этого документа. Хозяин не заинтересован давать мне эту информацию (про протекший подвал, например). Он просто скажет, что ничего не знает.

Мне кажется, что аналогичная ситуация была бы, если бы я оспаривала speeding ticket и сказала бы: "А вот я еще в феврале на stop не остановилась и в январе на красный свет проехала..."

Получается у меня есть право знать правду, но требовать ее нет смысла, потому-что ее все-равно не скажут. А агент пытается и то заныкать.

Post by **Clair** » 11 Mar 2005 20:47

Может я неправильно выразилась, хозяин обязан дать вам точные сведения, впоследствие если что-то всплывет, вы сможете подать жалобу. или как это называется точно, не знаю. Но у вас ситуация другая. Хозяйка умерла, а дети её МОГУТ И НЕ ЗНАТЬ о проблемах, они же в этом доме не жили. В этой ситуации вы их во лжи уличить не сможете. Поэтому-то и полезно провести инспекцию, что вы и делаете завтра. Но! все равно этот Disclosure Statement вам обязаны были дать. Просто он вам бы ничем особенно не помог, так как там клеточки "not known" будут зачеркнуты.

Larissa · Post by **Larissa** » 11 Mar 2005 21:00

Clair, спасибо за помощь

Nastasia · Post by **Nastasia** » 11 Mar 2005 21:00

Весь смысл disclosure statement - продавец обезопасивает себя. Мол, ежели что не так, то я об этом не знаю. Все. Маловероятно, чтоб вам кто-то добровольно бяку про продаваемый дом написал.

LenaAlki · Post by **LenaAlki** » 11 Mar 2005 21:11

Так как это Estate Sale, то в этой ситуации дети не обязаны предоставлять Вам эту форму, она waived. Такие дома продаются as-is.

Nwaylock · Post by **Nwaylock** » 11 Mar 2005 21:19

По disclosure можно увидеть с какими людьми вы имеете дело. некоторые пишут все подробно, даже с датами, некоторые дают минимум информации. Формально продавцы могут сказать что не знали о проблеме, однако если где-то в таунхолле или где еще окажутся сведения о том, что с такой проблемой по поводу этого дома обращались, то вы можете взять предыдущих хозяев за шкирку.

Внимательно смотрите чтобы каждый пункт в disclosure был заполнен. А то может быть так как у нас однажды - пункт по поводу притязаний собственность был не заполнeн, потом оказалось, что ограда стоит на самом деле на стороне соседа. И это стало видно в survey. Мы глянули в disclosure, а там этот пункт банально не заполнен - ни да ни нет, ни N/A.

Конечно ваш агент козел. Он видит, что вы не знаете что это такое и притворяется вроде как и не нужен вам этот документ. Он по закону должен быть вам предоставлен.

Также я где-то видела формы disclosure в интернете и вообще весь пакет документов на покупку дома, но сейчас нету времени их искать. Поищите, может найдете.

Slava V · Post by **Slava V** » 11 Mar 2005 21:40

Nwaylock wrote:По disclosure можно увидеть с какими людьми вы имеете дело. некоторые пишут все подробно, даже с датами, некоторые дают минимум информации. Формально продавцы могут сказать что не знали о проблеме, однако если где-то в таунхолле или где еще окажутся сведения о том, что с такой проблемой по поводу этого дома обращались, то вы можете взять предыдущих хозяев за шкирку.

именно!

или еще вариант: была некая проблема (термиты, трубы, проводка, крыша итд), был вызван мастер сделать эстимейт, хозяева посчитали что сейчас чинить это будет слишком дорого и ничего делать не стали. С этого момента они уже формально знают об этой проблеме и обязаны о ней упомянуть (а если "забудут", то можно их судить)

кстати, а насколько незаконно поменять агента прямо сейчас? если Вас не устраивает его (ее) сервис,квалификация итд, погрозите что обратитесь в board и агент отпустит вас на волю (или из агентства пришлют кого-нибудь другого). Мы в свое время сменили трех агентов пока не нашли "своего"
(правда, с теми тремя до офферов дело не доходило)

Larissa · Post by **Larissa** » 11 Mar 2005 22:25

Агент у нас -- это что-то. Мы уже до того дошли, что внимательно выслушиваем его совет ... и делаем наоборот. Начиная от советов по-поводу цены до всего остального. Он сказал нам, что подвал не включается в суммарную площадь. Оказалась, что они включили большую комнату. После того, как мы ее вычли, выяснилось, что дом очень маленький.

Агент пытался нам втюхать своего инспектора и лоера и создает очень нервную обстановку. "Бегите, звоните моему инспектору прямо сейчас, а то он будет занят, а у нас всего несколько дней..."
При этом он сам так составил график, что времени в обрез.
А когда мы торговались, он уламывал моего мужа поднимать цену -- расхваливал дом и приводил кучу аргументов, почему именно этот дом нам так нужен и срочно.

Post by **Clair** » 11 Mar 2005 22:37

Надо было вам гнать этого агента в шею, нашли бы другого, другой не понравился - третьего. Смотрите, Лариса, если вам дом не по душе - то не надо и ввязываться. Эта инспекция ваш шанс, поскольку вы уже подали offer как я понимаю.

Slava V · Post by **Slava V** » 11 Mar 2005 22:40

дык нафига так мучаться?

сегодня же звоните агенту и говорите, что знаете 2 интересных странички

http://www.mass.gov/dpl/boards/re/
http://www.ago.state.ma.us/sp.cfm?pageid=1135

и еще много других похожих
и что там есть номера телефонов, по которым принимаются звонки от недовольных и взбешенных кастомеров

и что Вы хотите другого агента

Larisa322 · Post by **Larisa322** » 12 Mar 2005 00:02

Агент Ваш ведет себя не только не профессионально,но и не этично,нарушая свои обязанности перед Вами- представлять Ваши интересы( а не наоборот повышать цену и не предоставлять необходимую информацию). Мой совет- сменить агента,а на этого пожаловаться как минимум его брокеру,а можно и повыше.
Я бы не стала через такого агента ничего покупать- подставит по всем пунктам. Найдите добросовестного и через него покупайте.
Насчет Disclosure- вообще законы в разных штатах разные,поэтому и нужен хороший агент,который все это прояснит Вам. В Калифорнии, например,продавец обязан дать Disclosure, где он обязан описать все известные ему недостатки,касаемые недвижимости( даже если шумные соседи например). Если он что-либо скроет,то Вы потом его можете пригласить в суд,где у него будут проблемы,и он скорее всего будет должен Вам кучу денег.

igorb · Post by **igorb** » 12 Mar 2005 01:19

Larisa322 wrote:Если он что-либо скроет,то Вы потом его можете пригласить в суд,где у него будут проблемы,и он скорее всего будет должен Вам кучу денег.

Только если вы сможете доказать, что он знал про недостаток.
Пример: вы купили дом в апреле. Дождь выпал в декабре. У вас протекла крыша

Ничего вы не докажете и чините крышу за свой счет.

Larisa322 · Post by **Larisa322** » 12 Mar 2005 02:53

igorb, вовсе не обязательно за свой счет.Опять же многое зависит от того,какой у вас агент и как составлен договор и т.д. То есть все не так просто,как Вы полагаете.Для этого реэлторы и учатся,и лицензии получают,чтобы разбираться во всем этом. А с кандачка, дорогой посол,такие вопросы не решаются! :nono#:

Kotelok · Post by **Kotelok** » 12 Mar 2005 06:18

Larisa322 wrote: В Калифорнии, например,продавец обязан дать Disclosure, где он обязан описать все известные ему недостатки,касаемые недвижимости( даже если шумные соседи например).

Иногда продавец НЕ МОЖЕТ дать дискложер, потому что собственностью этой никогда не владел. Это прописывается в контракте отдельным пунктом. Например в случае Ларисы дом продают дети хозяев. Я точно так же покупала дом, который продавался фондом, организованным после смерти хозяев. Т.е вообще юридическим лицом.

Larisa322 · Post by **Larisa322** » 12 Mar 2005 16:56

Правильно,ситуации бывают самые разные,и нюансов в каждом случае много. Поэтому я и говорю,что нужен хороший агент ,чтобы разобраться правильно в ситуации и грамотно все оформить.

igorb · Post by **igorb** » 14 Mar 2005 21:43

Larisa322 wrote:Для этого реэлторы и учатся,и лицензии получают,чтобы разбираться во всем этом. А с кандачка, дорогой посол,такие вопросы не решаются!

Аж целых 80 часов учебы и за это время они во всем разберутся. :mrgreen:

Мой пример хоть и упрощенный, но вполне реальный.
А по теме топика, если дети в доме не жили, никакого disclosure они не дадут так как про этот дом ничего не знают. Даже если хозяева и говорили детям при жизни о каких-то недостатках дома, доказать это будет невоможно, какой бы анент у покупателя не был и как бы не был составлен договор.

Larissa · Post by **Larissa** » 17 Mar 2005 18:34

Спасибо всем за советы.

Оказалось, наш агент был прав. Выдали нам эту бумажку и там написано:
"За те 7 месяцев, что мы владеем домом..."

Инспекция была. Мужик ничего не нашел. Крышу он проверить не смог из-за снега, термитов он проверить не смог потому, что basement finished, да и вообще сейчас плохой сезон для поиска насекомых -- они спят. Heater еле живой, но еще греет...

В общем страшно, аж жуть.

Post by **Clair** » 17 Mar 2005 18:48

Larissa wrote:Инспекция была. Мужик ничего не нашел. Крышу он проверить не смог из-за снега, термитов он проверить не смог потому, что basement finished, да и вообще сейчас плохой сезон для поиска насекомых -- они спят. Heater еле живой, но еще греет...

Лариса, оно наверное не все так плохо с этим домом, как вам казалось. Крыша не течет же, хоть и снег на ней дежит, обогреватель греет. С термитами конечно сложнее. Сем сейчас переживать, лучше радуйтесь, что купили дом, потихоньку купите новый обогреватель, они не очень-то и дорогие, и будете жить-поживать. Поздравляю с покупкой!