Когда рент не выгоден ?

[Sabina]

Вопрос здешним аксакалам

Мужу его tax preparer сказал, что при доходе семьи больше 150К в год, этой семье не имеет смысл сдавать пустующий дом ибо тогда они никакой выгоды извлекать не будут (из-за того якобы чтобы попадают в такой высокий tax bracket).

Че то мне слабо вериться
Если кто подскажет какие налоги при этом увеличатся и в какие документы на сайте IRS лезть по этому поводу буду премного благодарна.

Спасибо

[LenaAlki]

Ситуация, которую Вы описали относится к тому, что при доходе выше 150К нельзя уже списывать с налогов какие-либо расходы по дому, т.е. рента будет приплюсовываться к доходу и облагаться налогом по более высокой ставке, а расходы по дому списать нельзя:

On Form 1040, Schedule E, taxpayers report rental income and rental expenses including mortgage interest, property tax, depreciation, and repairs. If your rental expenses exceed rental income you may report a loss of up to $25,000 on your tax return, limited for adjusted gross incomes above $100,000.

Phase-out of $25,000 passive activity loss allowance
If your modified AGI is... Your passive activity loss allowance is...
Up to $100,000 $25,000
$110,000 $20,000
$120,000 $15,000
$130,000 $10,000
$140,000 $5,000
$150,000or more $0

http://www.irs.gov/taxtopics/tc414.html

[Sabina]

Ситуация, которую Вы описали относится к тому, что при доходе выше 150К нельзя уже списывать с налогов какие-либо расходы по дому, т.е. рента будет приплюсовываться к доходу и облагаться налогом по более высокой ставке, а расходы по дому списать нельзя:

Лена, спасибо большое !

И все-таки если рент будут облагать пусть даже по высокой ставки - это же все равно лучше, чем не сдавать вообще? Или я что-то недопонимаю?

Что за расходы по дому, которые теперь списать будет нельзя? Вы не могли бы привести пример? Я что-то не помню, чтобы мы какие-то расходы по дому списывали, кроме как при купле -продаже.

Спасибо.

[LenaAlki]

Когда Вы дом сдаете схема такая:

1. доход (рента х 12 месяцев)
2. расходы ( mortgage, taxes, insurance, maintenance - все расходы по дому: ремонт, новый холодильник, новый газон, кошение газона раз в месяц и т.д.) - все эти расходы списываются

т.е. доход - расходы (упрощенная формула) - то, что приплюсовывается/отнимается к/от Вашего основного дохода до налогооблажения, потом применяется налог к конкретному доходу.

В большинстве случаев (как у нас, например) - по ренталу мы в минусе, поэтому наш основной доход уменьшается на N-ную сумму и мы платим меньше налогов.

Когда доход больше 150K Вы ничего списать не можете, т.е. у Вас будет Ваш доход, например 170К + 25К с дома итого 195К, который будет облагаться налогом. Я честно говоря не знаю сколько налога Вы заплатите, я не налоговик, но судя по комментариям повидимому весь Ваш доход с дома уйдет в налог, плюс вы будете выплачивать мортгадж, налоги и страховку за дом, которые Вы списать не можете, то есть это будет наличка из вашего кармана после налогов.

[Nailya]

Когда Вы дом сдаете схема такая:

1. доход (рента х 12 месяцев)
2. расходы ( mortgage, taxes, insurance, maintenance - все расходы по дому: ремонт, новый холодильник, новый газон, кошение газона раз в месяц и т.д.) - все эти расходы списываются

т.е. доход - расходы (упрощенная формула) - то, что приплюсовывается/отнимается к/от Вашего основного дохода до налогооблажения, потом применяется налог к конкретному доходу.

В большинстве случаев (как у нас, например) - по ренталу мы в минусе, поэтому наш основной доход уменьшается на N-ную сумму и мы платим меньше налогов.

Когда доход больше 150K Вы ничего списать не можете, т.е. у Вас будет Ваш доход, например 170К + 25К с дома итого 195К, который будет облагаться налогом. Я честно говоря не знаю сколько налога Вы заплатите, я не налоговик, но судя по комментариям повидимому весь Ваш доход с дома уйдет в налог, плюс вы будете выплачивать мортгадж, налоги и страховку за дом, которые Вы списать не можете, то есть это будет наличка из вашего кармана после налогов.

если они даже не смогут списать losses, они могут обнулить их доход от рента за счет своих расходов. т.о. их income не увеличится.

[Sabina]

2. расходы ( mortgage, taxes, insurance,...

Ауч, это серьзено

Спасибо за разъяснения.

[Sabina]

если они даже не смогут списать losses, они могут обнулить их доход от рента за счет своих расходов. т.о. их income не увеличится.

Он и без рента в этот tax bracket будет попадать, так что похоже прав таксовый guy
Кто бы мог подумать, что дешевле чтобы дом стоял пустой, нежели чтобы его сдавать

[SEL]

если они даже не смогут списать losses, они могут обнулить их доход от рента за счет своих расходов. т.о. их income не увеличится.

Он и без рента в этот tax bracket будет попадать, так что похоже прав таксовый guy
Кто бы мог подумать, что дешевле чтобы дом стоял пустой, нежели чтобы его сдавать

Сабина, мне счас писать репорт для завтрашней презентации,но по поводу чтобы стоял пустой все так просто я думаю. Если вы его рентанете ,например, то потом вы можете сделать like kind exchange без уплаты налогов по capital gain
Но это актуально только если вас capital gain будет больше 500 К к моменту продажи

[Nailya]

если они даже не смогут списать losses, они могут обнулить их доход от рента за счет своих расходов. т.о. их income не увеличится.

Он и без рента в этот tax bracket будет попадать, так что похоже прав таксовый guy
Кто бы мог подумать, что дешевле чтобы дом стоял пустой, нежели чтобы его сдавать

Сабина, мне счас писать репорт для завтрашней презентации,но по поводу чтобы стоял пустой все так просто я думаю. Если вы его рентанете ,например, то потом вы можете сделать like kind exchange без уплаты налогов по capital gain
Но это актуально только если вас capital gain будет больше 500 К к моменту продажи

SEL, а будет ли просто рент дома квалифицироваться как productive use in trade or business? ведь только в этом случае like-kind exchange работает.

[Komissar]

... and nobody mentioned two words: Suspended Loss

Sabina, you better fire your tax accountant.

[SEL]

... and nobody mentioned two words: Suspended Loss

Sabina, you better fire your tax accountant.

И нанять Коммисара

[NEVA]

2. расходы ( mortgage, taxes, insurance,...

Ауч, это серьзено

Спасибо за разъяснения.

One more clarification. Your mortgage, taxes, etc. expenses are still deductible up to the amount of your rental income. Meaning, you can use these expenses to offset your rental income. The IRS only cares about the net effect of your rental activity - your income minus your expenses. Therefore, your total income only makes a difference when you are renting at a loss, i.e. your rental income is less than your rental expenses. If your income was below $150K, you could deduct the loss for tax purposes, and if it's above $150K - you can't. So really the difference is just the net loss times your tax bracket (31%), I believe. Что совсем не так страшно. Especially if you are not renting at a loss.
Кроме того, уточните про suspended loss carryfoward, упомянутый Коммиссаром. Я уже сейчас точно не помню, но по-моему такие losses можно "зарезервировать" i.e. carry forward for 3-5 years and use to offset any future rental gains.

В любом случае, you need to get a new tax accountant.

[Nailya]

2. расходы ( mortgage, taxes, insurance,...

Ауч, это серьзено

Спасибо за разъяснения.

One more clarification. Your mortgage, taxes, etc. expenses are still deductible up to the amount of your rental income. Meaning, you can use these expenses to offset your rental income. The IRS only cares about the net effect of your rental activity - your income minus your expenses. Therefore, your total income only makes a difference when you are renting at a loss, i.e. your rental income is less than your rental expenses. If your income was below $150K, you could deduct the loss for tax purposes, and if it's above $150K - you can't. So really the difference is just the net loss times your tax bracket (31%), I believe. Что совсем не так страшно. Especially if you are not renting at a loss.
Кроме того, уточните про suspended loss carryfoward, упомянутый Коммиссаром. Я уже сейчас точно не помню, но по-моему такие losses можно "зарезервировать" i.e. carry forward for 3-5 years and use to offset any future rental gains.

В любом случае, you need to get a new tax accountant.

это то, что я написала. rental income will be offset by rental expenses. в их случае, loss можно будет использовать только против их же другого rental income.

Suspended losses can be carried forward indefinitely and are allowed as deductions against passive income in subsequent years.
If you dispose of a passive activity you can claim previously suspended losses. Т.e. в случае продажи рентованного жилья, можно будет использовать suspended losses, которые вам до этого не удалось использовать. так что если ваши expenses po рентованному жилью приравниваются или превышают ваш доход от рента, то есть смысл сдавать, нежели просто давать ему пустовать, поскольку с дохода от рента платить налог не придется, а при продаже этого дома, можно будет использовать эти накопленные losses.

[AnyaGal]

Sabina, многие сдают дома и накручивают туда всякие расходы, так что получается убыток, и потом списывают его с налогов.

При большом доходе списывать убыток нельзя, но в ноль выходить можно.

Вот Комиссар все знает, а я подробности уже подзабыла.