Новое кондо, association fee

Rumrunner · Post by **Rumrunner** » 03 May 2005 04:44

Вопрос к тем, у кого есть опыт покупки нового кондо. Поднялось ли у вас association fee после окончания всех фаз строительства и если да, то насколько существенно?

katit · Post by **katit** » 03 May 2005 14:26

_Обычно_ начинает подыматься через лет 10. И каждый год.

Rumrunner · Post by **Rumrunner** » 03 May 2005 16:14

Ну 10 лет мы там и жить то не собираемся, интересуют прецеденты существенного поднятия этого фи в первые год-три-пять. Пожалуста, еще мнения :gen1:

Komissar · Post by **Komissar** » 04 May 2005 13:58

Иногда строители умышленно занижают кондо-фи, чтобы привлечь покупателей. Потом, когда владение переходит ассоциации (когда >75% юнитов заселены), то оказывается, "где деньги, Зин?" - и фи растет как на дрожжах.

Но это обычно в холодном рынке, где трудно продать недвижимость. В горячем же рынке строители, скорее всего, указывают более-менее реалистичную цифру.

Что конкретно покрывается вашими $300? Если полная страховка туда входит и сборы на будущий ремонт крыши и наружных стен - то это боль-менее терпимо. Если же только уход за лужайками и услуги консьержа, то дороговато.

К сожалению, единственный способ контроля и борьбы с повышением фи - это самому засесть в Board'е и бдить, бдить, бдить. Много времени отнимает.

KVA · Post by **KVA** » 04 May 2005 14:36

Komissar wrote:К сожалению, единственный способ контроля и борьбы с повышением фи - это самому засесть в Board'е и бдить, бдить, бдить. Много времени отнимает.

Кстати, а вообще эти ассоциации должны предоставлять своим членам допустим годовой отчет. Что, куда и почем уходило в течении года. С одной стороны fee вроде в разумных пределах, но все таки интересно куда 100К/год ассоциация девает.

katit · Post by **katit** » 04 May 2005 14:47

У нас отчеты были. Коммисар прав. Надо само бдить и смотреть чтобы на покос например травы ушло не 25к в первой попавшейся конторе - а 18к к примеру. Ну и т.д. Но никто не поведется, а посему там оказываются знакомые газонокосильщиков и контракторов. У нас в 20-летнем комплексе подымали каждый год. Один год там крыши все поменяли. Другой - страховка подскочила. Человек у нас был - который работал постоянно по мелоци. Вот у него зп по-моему была тыщ 35 в год. Что он делал - не ясно. Плохо то что люди которые там будут жить не променяют свое время чтобы сьекономить 50-100 долларов в месяц.

Rumrunner · Post by **Rumrunner** » 04 May 2005 16:06

Ну то что существует тенденция к повышению фи это ясно. Хотелось бы выяснить именно насколько вероятно резкое повышение фи после окончания строительства.

Virginian · Post by **Virginian** » 04 May 2005 16:54

100%

В нашем случае при покупке было 120 долларов, через 5 лет - 220.

"Марина, и это только начало..."

February · Post by **February** » 04 May 2005 18:19

Rumrunner wrote:Ну то что существует тенденция к повышению фи это ясно. Хотелось бы выяснить именно насколько вероятно резкое повышение фи после окончания строительства.

по разному, после окончания строительства иногда берут 2 месячных ass.fee чтобы сформировать budget. а затем поднимают на 5-10% каждый год после заселения. Еше надо сравнивать какие ass.fees around и в каком состоянии building and budget.

Komissar · Post by **Komissar** » 04 May 2005 19:02

HOA fee - это цветочки. Самый злобный зверь называется Special Assessment. Моя сотрудница только что убивалась по поводу special assessment'a к-рый ее таунаузовое НОА наложило.

Будут менять весь сайдинг, крышу и окна, т.е. практически весь эктерьер. 68К (с каждого таунхауза!) за все удовольствие.

А на ней уже и так 2 мортгиджа (80/10) и не так уж много эквити в таунхаузе.

CBETA* · Post by CBETA* » 04 May 2005 19:21

Rumrunner,
Рядом с тем комьюнити есть другое, похожеее, уже заселеное, поговорите с людьми от туда.
Обычно в новых построиках фи занижают и реальное фи выесняется после заселения всего комплекса, через некоторое время выясняется что денег не хватает и фи поднимают - очень любят ето делать именно в подобных люкс класс комьюнити.
Для людеи живуших там поднять фи на сотню - не велика разница, да и зарубаться там не особо принято. :pain1:

Собственного опыта не имею, мне рассказывала моя реалторша ( с которой мы "собаку съели" - я её полностью доверяю) когда я собиралась прикупить домик в новом девелопменте в Ньюпорт Биче, что она рекомендует закладываться на удвоение асоциатион фи в скором будущем после покупки - специфика местных девелоперов в люксовом секторе.

ax3816 · Post by **ax3816** » 04 May 2005 20:33

Komissar wrote:Будут менять весь сайдинг, крышу и окна, т.е. практически весь эктерьер. 68К (с каждого таунхауза!) за все удовольствие.

Ого!

Я так понимаю что послать за грибами HOA нельзя за такие приколы? Дурдом какой-то. Похоже что кто-то из HOA Board готовится к продаже парочки домов и решил привести в порядок внешний вид худа чтобы продать выгодно :-)

Komissar · Post by **Komissar** » 04 May 2005 20:46

Ну, так вот там уже и готовится дворцовый переворот в Совете НОА. Но менять/обновлять в домах действительно много нужно, поэтому революционеры собираются собрать побольше "бидов" и выяснить, нельзя ли делать подешевше или не все сразу.

Проблема в том, что чтобы добиться рез-та, надо, чтобы кто-то честный усиленно этим вопросом занимался: обзванивал контракторов, встречался с ними, искал оптовиков для краски и материалов. И делал все это бесплатно или за смехотворную компенсацию.

ax3816 · Post by **ax3816** » 04 May 2005 20:54

Komissar wrote:Проблема в том, что чтобы добиться рез-та, надо, чтобы кто-то честный усиленно этим вопросом занимался: обзванивал контракторов, встречался с ними, искал оптовиков для краски и материалов. И делал все это бесплатно или за смехотворную компенсацию.

Want something to be done right - do it yourself :-)

(C) The 5th Element (?)

Ну, если крыши не текут у всех сразу, то наверное можно взвалить часть на себя и заниматься этим до синих веников. А аргументация у совета какая? А то скучающие пенсионерчики вообще могут принять решение развалять все стены и построить всё заново :-)

Был несколько раз в Калифорнии. Видно, что дома пытаются поддерживать в хорошем состоянии. Но скорее всего у Вашей сотрудницы дому лет 30-40? У меня знакомый 12 лет жил в районе ЛА. Рассказывал, что из-за климата практически ничего не нужно было делать дому - за всё это время его подкрасили пару раз и всё.

Rumrunner · Post by **Rumrunner** » 05 May 2005 07:03

CBETA* wrote:Rumrunner,
Рядом с тем комьюнити есть другое, похожеее, уже заселеное, поговорите с людьми от туда.

А где хоть примерно? Я знаю там аппартмент комплексы радом есть, а какое было недавно построено?

Rumrunner · Post by **Rumrunner** » 05 May 2005 07:21

Ну ремонта крыши я не сильно боюсь, поскольку кондо-то новое.
А насчет борда мне сотрудник рассказывал, как в кондо где он жил, тетка-председательша отдала $50,000 из резерва в чарити :gen1:

Что было потом не знаю.
А рядом вот строят вообще серьозный комплекс, 1-берумные от $590,000 начинаются, а 3-хбедрумные будут стоить до $3,550,000 и выше

Прям манхеттен какой-то будет. Вот их вебсайт http://www.theplazairvine.com

Komissar · Post by **Komissar** » 05 May 2005 16:19

Тогда Вам нужно срочно брать 3бдрм в своем комплексе, поскольку наличие 3бдрм в соседнем здании, к-рый в 5 раз дороже, приведет к заметному удорожанию вашего 3бдрм. Не в 5 раз конечно, но процентов на 80-90 - наверняка.

И вопрос с парковкой решится фундаментально! :lol:

CBETA* · Post by CBETA* » 05 May 2005 16:56

Rumrunner wrote:А где хоть примерно?

Например, угол Маикельсона и Жамборее, там уже все должно устояться.

Rumrunner · Post by **Rumrunner** » 05 May 2005 17:04

Komissar wrote:Тогда Вам нужно срочно брать 3бдрм в своем комплексе, поскольку наличие 3бдрм в соседнем здании, к-рый в 5 раз дороже, приведет к заметному удорожанию вашего 3бдрм. Не в 5 раз конечно, но процентов на 80-90 - наверняка.

И вопрос с парковкой решится фундаментально!

Я с вами согласен на все 100%, но толко вот инkоме пока недостаточен. Болше однобедрумной придется економит уже.

Rumrunner · Post by **Rumrunner** » 05 May 2005 17:06

CBETA* wrote:
Rumrunner wrote:А где хоть примерно?

Например, угол Маикельсона и Жамборее, там уже все должно устояться.

Спасибо, поеду посмотрю. Подлый билдер не хочет дават референсы на предидушие комплексы чтобы позвонит в ассосейшн