Хороший ли mortgage?

[Olegus]

Откуда дровишки?
Хотя вспомнила, я еще в самом начале удивилась рейту. Промолчала, поскольку здесь на слово все равно не верят. Предпочитают учиться на собственных ошибках

У меня там мортгидж. 1% фи мне показали сразу. Я видел несколько мортгиджей в которых он был.

Это вовсе не значит, что от этого не уйти, или у них такие условия. Все зависит от рейта, который Вы выбираете. Вполне можно компенсировать пийнты более высоким рейтом и наоборот.

Мне казалось, что origination fee проходит по другой статье. Впрочем, позвоню в банк сейчас и все узнаю.

[надежда2]

Я делаю лоуны с Велл Фарго чуть ли не ежедневно. Нет там никаких ориджинайшн фее. Есть underwriting fee, входящий в closin cost, $500.
Т.е. сам банк ничего не требует. Другое дело, что человек ,проадющий Вам лоун, может чаржать все, что ему вздумается

[Olegus]

Я делаю лоуны с Велл Фарго чуть ли не ежедневно. Нет там никаких ориджинайшн фее. Есть underwriting fee, входящий в closin cost, $500.
Т.е. сам банк ничего не требует. Другое дело, что человек ,проадющий Вам лоун, может чаржать все, что ему вздумается

Даже если он работник банка? Вот же зараза

[Zakhar]

National Conforming Mortgage Rates
Program Last Week's Best Rate +/- Today's Best Rate Points Lock Days Lender
1/1 3.75 3.75 0 30 Webster Bank
15/15 4.875 4.875 0.125 30 American Brokers Conduit
3/1 4.375 4.375 0.094 30 American Brokers Conduit
30/30 5.125 5.25 -0.125 30 First Magnus Southwest Region
5/1 4.5 4.625 0.125 30 American Brokers Conduit

Примерно вот так выглядят рейты сегодня ( в среднем).
Там, где "-" point - брокер плучает от банка rebate. Там где его нет - нужно этот point заплатить банку. И это то, что называется "при идеальных условиях".Т.е. conforming loan, good score (680 and up), full docs , 80% ltv and so on.
Wells Fargo здесь нет, но я бы предположила, что их рейты могу быть чуть ниже.Скажем на 0.25.
Т.е. 30 лет фиксированый, 5.25 - мало похоже на правду. Во первых ситуация Ваша, если я правильно поняла, не идеальна.

Почему, аппликался я на прошлой неделе. LTV получается даже меньше 80%, т.к. дом оценили выше sale price. Score у меня около 800.

Проблема в том, что у Вас вряд-ли будет время торговаться "после того как".
При перефинансировании можно послать куда подальше и уйти в другое место. Покупка.....Что будете делать когда нужно будет закрыться, а в документах этот point? A escrow officer скажет "Знать на знаю, ведать не ведаю"?
С другой стороны - рейт хороший. Я бы заплатила и не мучалась.
Претензии, поверьте, предьявлять будет некому. Тем более, если парень просто сидит в банке в retale sale.
Брокеру хоть репутацию можно подпортить

У мужичка титул: Home Mortgage Consultatnt, Wells Fargo private mortgage.
Что я пока сделал - попросил своего агента позвонить ему. Она это сделала и он ей подтвердил rate 5.25 and 0 points. Обещал также попросить свой офис исправить ошибки и выслать новые бумаги. Если окажется на закрытии, что это не так, я думаю, что смогу его судить. Свидетель уже есть.

[Olegus]

Она это сделала и он ей подтвердил rate 5.25 and 0 points.

Points и origination fee проходят разными статьями. Так что вполне может быть 0% points и 1% fee.

[надежда2]

"У мужичка титул: Home Mortgage Consultatnt, Wells Fargo private mortgage.
Что я пока сделал - попросил своего агента позвонить ему. Она это сделала и он ей подтвердил rate 5.25 and 0 points. Обещал также попросить свой офис исправить ошибки и выслать новые бумаги. Если окажется на закрытии, что это не так, я думаю, что смогу его судить. Свидетель уже есть."

LTV у Вас может быть и 80%, а вот CLTV - 95% ( Вы ведь еще яторой берете, если я правильно поняла)
Судить? - в добрый час
Расскажете потом о результатах.
У меня только что брокер покупающему клиенту loan запорол. T.e. абсолютно.
Если что у Вас получится - дам им знать что и как.

[надежда2]

Она это сделала и он ей подтвердил rate 5.25 and 0 points.

Points и origination fee проходят разными статьями. Так что вполне может быть 0% points и 1% fee.

Попробую переформулираовать свой ответ, чтоб понятнее было:

Есть поговорка "хоть говршком назови - только в печь не ставь".
Может быть все, что угодно. Можно еще назвать это processing fee, or application fee. Ну и что? Кому от этого легче?
Я Вам профессинально утверждаю (можно так сказать? ), что в официальные чаржи банка (в данном случае WF), входят 500 баксов UW fee.
Все остальное - самодеятельность конкретного офицера или retail department.
Я с ними не знакома. Но возникает вопрос, если это их правило - "нахрена козе баян?" В холлсейле таких правил нет.

[Olegus]

Попробую переформулираовать свой ответ, чтоб понятнее было:

Еще раз - если Захару подтвердили , что у него нет поинтов, ето не значит что у него нет и фее.

[Zakhar]

Судить? - в добрый час
Расскажете потом о результатах.
У меня только что брокер покупающему клиенту loan запорол. T.e. абсолютно.
Если что у Вас получится - дам им знать что и как.

Kогда запорол, трудно обосновать размер ущерба. В моем же случае цифра вполне конкретная. Если я смогу пойти в small claims court, там все довольно просто.

Еще раз - если Захару подтвердили , что у него нет поинтов, ето не значит что у него нет и фее.

Вообще-то в разговорах это звучало как одно и то же. Да и в Good Faith Estimates когда было 0 points v line origination fee ничего не было. Когда появился 1.0 point появилась и сумма.

Ещё один вопрос: rate locked do 06/29 ,а closing 06/30. Тут не может быть catch. Мужик утверждает, что всё нормально, но я после всего уже не очень ему доверяю.

[Колхозник]

........
Ещё один вопрос: rate locked do 06/29 ,а closing 06/30. Тут не может быть catch. Мужик утверждает, что всё нормально, но я после всего уже не очень ему доверяю.

Мне мой агент сказал что +2-3 дня будет ОК.

[Olegus]

Вообще-то в разговорах это звучало как одно и то же. Да и в Good Faith Estimates когда было 0 points v line origination fee ничего не было. Когда появился 1.0 point появилась и сумма.

Тогда я Вас не понял, значит. Например в моем ГФЕ есть две линии-
Origination fee - там 1%
Discount - там ничего.
Из чего следует, что fee у меня есть - ето 1%, а Discount points нету - 0%

[Zakhar]

Тогда я Вас не понял, значит. Например в моем ГФЕ есть две линии-
Origination fee - там 1%
Discount - там ничего.
Из чего следует, что fee у меня есть - ето 1%, а Discount points нету - 0%

Истина важнее. Давайте ещё раз. Когда я с ним договаривался, он прислал две страницы. 1-я типа письма где было 5.25 fixed and 0 points. 2-я - GFE :
line 801. % origination fee - left blank
line 802. 0.0 %discount 0.00 0.00 0.00 0.00

Когда я получил пакет из Wells Fargo:
Loan profile page: rate 5.25 discount points 0 origination fee 1.00
GFE page:
801. 1.000 % origination fee cтоит несколько тыс.
802. %discount - left blank
ну и total выросло на эти же несколько тыс.

Когда я с ним говорил, он объяснял это тем, что software не позволяло чего-то ввести и он послал e-mail прося их сделать manualy 0 points, а они якобы дали 1 point.

[Olegus]

801. 1.000 % origination fee cтоит несколько тыс.
802. %discount - left blank
ну и total выросло на эти же несколько тыс.

Когда я с ним говорил, он объяснял это тем, что software не позволяло чего-то ввести и он послал e-mail прося их сделать manualy 0 points, а они якобы дали 1 point.

Точно как у меня. Так что, Вы говорите, что etu фее с вас сняли?

[Zakhar]

801. 1.000 % origination fee cтоит несколько тыс.
802. %discount - left blank
ну и total выросло на эти же несколько тыс.

Когда я с ним говорил, он объяснял это тем, что software не позволяло чего-то ввести и он послал e-mail прося их сделать manualy 0 points, а они якобы дали 1 point.

Точно как у меня. Так что, Вы говорите, что etu фее с вас сняли?

Нет, closing 06/30. Но это не то, что было обещано (see above discussion).

[Olegus]

Нет, closing 06/30. Но это не то, что было обещано (see above discussion).

Меня смущает вот ето-

Что я пока сделал - попросил своего агента позвонить ему. Она это сделала и он ей подтвердил rate 5.25 and 0 points.

тут речь идет о points(Discount points), которые у вас и так 0. О том что вам пообещали убрать origination fee , я не нашел .

[Zakhar]

Меня смущает вот ето-

Что я пока сделал - попросил своего агента позвонить ему. Она это сделала и он ей подтвердил rate 5.25 and 0 points.

тут речь идет о points(Discount points), которые у вас и так 0. О том что вам пообещали убрать origination fee , я не нашел .

В initial offer его (origination fee) ведь не было.
В последнем разговоре было так же обещано вернуть total v closing costs к тому что было первоначально.

[Olegus]

В последнем разговоре было так же обещано вернуть total v closing costs к тому что было первоначально.

Обязательно напишите, получилось или нет,ОК?

[AN2001]

не надо полагаться на каких то свидетелей, а просто потребовать что бы дали нормлаьную бумагу со всеми fee и посмотреть все ли там как вы договаривались. ближе к клозингу что то изменить будет невозможно. а то что там software не дало что то вписать выглядит подозрительно и просто смешно.
большинство банков предпочитают работать "оптом" т.е. не напрямую с людьми а через агентов. и только агенты могут получить самый лучший рейт потому что банкам практически не надо ничего делать: ни клиентов искать, ни бумаги оформлять, агент уже приносит все на тарелочке с г.к.. Если вы просто пойдете в банк то вам там этих рейтов не дадут, а найдете вы там мужика который и есть агент только нанятый самим банком а может даже и вообще никак не относящийся к банку который им просто за место платит (хотя "WF Home Mortgage Consultatnt" и написано на его визитке). Все агенты наваривают на вашем займе а сколько именно зависит от их жадности. Соответсвенно, чтобы получить прибыль агенты любят добавлять разнообразные фее и поинты даже если банк их не трбует. При этом стараются создать впечатление что эти фее не они придумали а банк. Кроме того, иногда они получают какие то деньги с самого банка. Для борьбы с агентами существует 2 основных метода: интернет и другие агенты. на интернете www.bankrate.com можно найти какие сейчас рейты на которые вполне можно ссылаться что бы поставить на место черес чур жадного агента. Можно также ссылаться на деругого местного агента. И самое лучшее наверное это просто взять заем через интернетовского агента у которых рейты обычно намного лучше чем у локальных.

[Olegus]

Для борьбы с агентами существует 2 основных метода: интернет и другие агенты. на интернете www.bankrate.com можно найти какие сейчас рейты на которые вполне можно ссылаться что бы поставить на место черес чур жадного агента. Можно также ссылаться на деругого местного агента. И самое лучшее наверное это просто взять заем через интернетовского агента у которых рейты обычно намного лучше чем у локальных.

Не согласен почти по всем пунктам. Во-первых, мне так и не удалось найти рейт на интернете хотя бы сравнимый с тем что предлагают локальные агенты - я апплаился на елоан, аимлоан и ингдирецт. Те минимальные рейты, которые показаны на банкрате и т.д. - теасинг. Я не знаю, кто такие рейты получает. Либо там до фига скрытых фее. Об етом везде пишется, так что тут даже спорить нечего. К тому же ремоте агент не знает местной специфики. И если что то пойдет не так, достать его будет гораздо труднее.

[Olegus]

Я делаю лоуны с Велл Фарго чуть ли не ежедневно. Нет там никаких ориджинайшн фее. Есть underwriting fee, входящий в closin cost, $500.
Т.е. сам банк ничего не требует. Другое дело, что человек ,проадющий Вам лоун, может чаржать все, что ему вздумается

ОК, как мне только что сообщила мой Home Mortgage Consultant - origination fee присутствует во всех лоанах, которые делает Wells Fargo. По ее словам, банк чарджит только ету fee (которая варьируется но не меньше 1% ) + $195 за underwriting . То есть, 1% оригинатион фее - ето требование банка. То есть совершенно не так как у вас.
Посмотрим, как там у Захара пройдет.

[AN2001]

Я делаю лоуны с Велл Фарго чуть ли не ежедневно. Нет там никаких ориджинайшн фее. Есть underwriting fee, входящий в closin cost, $500.
Т.е. сам банк ничего не требует. Другое дело, что человек ,проадющий Вам лоун, может чаржать все, что ему вздумается

ОК, как мне только что сообщила мой Home Mortgage Consultant - origination fee присутствует во всех лоанах, которые делает Wells Fargo. По ее словам, банк чарджит только ету fee (которая варьируется но не меньше 1% ) + $195 за underwriting . То есть, 1% оригинатион фее - ето требование банка. То есть совершенно не так как у вас.
Посмотрим, как там у Захара пройдет.

скорее всего это означает только то все лоаны, которые делает Wells Fargo для вашего Home Mortgage Consultant потому что она таки является сотрудником Wells Fargo и банк выступая в роли агента берет с вас этот поинт. А вот другой агент, типа "надежда2 mortgage Inc" вовсе не обязан платить поинт банку а $500 underwriting fee. Зато конечно, "надежда2 mortgage Inc" с вас возьмет еще какой нибудь фи только назовет это по другому.

[Olegus]

скорее всего это означает только то все лоаны, которые делает Wells Fargo для вашего Home Mortgage Consultant потому что она таки является сотрудником Wells Fargo и банк выступая в роли агента берет с вас этот поинт.

Да, очень похоже на то. Но у Захарa ситуация точно такая же как я понял (он делает mortgage в банке непосредственно) и мне интересно таки знать - получится ли у него отбить етот 1% или нет.

[надежда2]

скорее всего это означает только то все лоаны, которые делает Wells Fargo для вашего Home Mortgage Consultant потому что она таки является сотрудником Wells Fargo и банк выступая в роли агента берет с вас этот поинт. А вот другой агент, типа "надежда2 mortgage Inc" вовсе не обязан платить поинт банку а $500 underwriting fee. Зато конечно, "надежда2 mortgage Inc" с вас возьмет еще какой нибудь фи только назовет это по другому.

Для начала чем отличаются "одни яйца от других"

801. Loan Origination: This fee is usually known as a loan origination fee but sometimes is called a "point" or "points." It covers the lender's administrative costs in processing the loan. Often expressed as a percentage of the loan, the fee will vary among lenders. Generally, the buyer pays the fee, unless otherwise negotiated.

802. Loan Discount: Also often called "points" or "discount points," a loan discount is a one-time charge imposed by the lender or broker to lower the rate at which the lender or broker would otherwise offer the loan to you. Each "point" is equal to one percent of the mortgage amount. For example, if a lender charges two points on a $80,000 loan this amounts to a charge of $1,600.

Как видим они те-же, только вид с боку.
Впрочем то, что я отквотила довольно точно обьясняет происходящее.
Все брокеры берут свои лоуны из одного и того-же источника (я не говорю сейчас о retail, тут об этом тоже очень верно говорилось).
Разница в том, что одни брокеры довольствуются малым, а для других - the sky is a limit
Пыталась постнуть сюда копию GFE - не получилось
Попробую на пальцах

500 долларов я отправлю в банк за андеррайтинг, 395 заплачу за процессинг.Там же appraisal, credit report, escrow fee, title, recording, notary. Ну и еще пара-траока мелких чаржей за пересылку и курьера. Никаких origination or discaunt fee там нет. Сама я получу деньги в виде rebate из банка.
В данном случае 0.5% на loan в 400К. Если бы клиент захотел более низкий процент - пришлось бы его попросить заплатить (в виде origination fee).Поскольку на рейт в 0.125% меньше банк мне уже ничего не возвращает. А за, скажем, на квотер меньше, уже требует доплатить.
Чем выше процент - тем больше заработок. Нормальный брокер это все клиенту обьясняет и дает ему право решать какая из этих options его больше устраивает.
Да, чуть не забыла :это пример refi. При покупке будут еще дополнительные escrow fee and other payments associated with the purchase (transfer tax for example).

[AN2001]

....

[Olegus]

Для начала чем отличаются "одни яйца от других"

801. Loan Origination: This fee is usually known as a loan origination fee but sometimes is called a "point" or "points." It covers the lender's administrative costs in processing the loan. Often expressed as a percentage of the loan, the fee will vary among lenders. Generally, the buyer pays the fee, unless otherwise negotiated.

802. Loan Discount: Also often called "points" or "discount points," a loan discount is a one-time charge imposed by the lender or broker to lower the rate at which the lender or broker would otherwise offer the loan to you. Each "point" is equal to one percent of the mortgage amount. For example, if a lender charges two points on a $80,000 loan this amounts to a charge of $1,600.

Как видим они те-же, только вид с боку.
.

общее между ними только то что их платит тот кто берет мортгаже. Первое - плата за лоан. Второе - дискаунт. То что с ними Вы можете играться как хотите к делу не относиться. И это на мой взгляд является разновидностью нечестной рекламы.
Если клиент хочет понизить рейт, то логично ему платить дискаунт пойнтс которые для этого и предназначены а не засунуть эти пойнты в ,например, origination fee.
Кстати, в интерпретации Wells Fargo определение origination fee не включает в себя ни слова про пойнты-

1. What is an origination fee?
The amount charged for services performed by the company handling the initial application and processing of the loan.

А вообще, я не понимаю, про что тут спор идет? Скажите сколько у Вас стоит такой же лоан как у Захара? Или как у меня? И будет сразу понятно насколько Wells Fargo меня надул.