Хороший ли mortgage?

надежда2 · Post by **надежда2** » 23 Jun 2005 15:21

Спор? Не уверена, что я спорю. Я делюсь информацией и только. Например о том, что я не знаю ни о каких обязательных origination fee у Веллса, хотя и работаю с ними довольно много.Спорить со мной глупо. Умнее попробовать разобраться со своим брокером

Если понадобиться - попросить показать документ, который это подтвердит.
О вобщем и целом " если предложение звучит СЛИШКОМ заманчиво - скорее всего за этим что-то стоит". 30 фикс под 5.25 БЕЗ каких-либо upfront fee(назовите это как хотите) сегодня на рынке нет. Другое дело, что если Вы собираетесь выплачивать дом и жить в нем долго - 5.25 даже с пойнтом очень неплохой рейт. 5/1 может отличаться очень незначительно.
За конкретными цифрами - в личку пожалуйста. У меня могут быть вопросы, которые не следует обсуждать на публике. Кроме того, я здесь не на работе

И продать Вам loan - не моя цель.

Olegus · Post by **Olegus** » 23 Jun 2005 17:25

Ваша информация отчасти не вписывается в мою картину мира.

Вы называете работника банка "жадным брокером" и предлагаете с ним торговаться - в моей представлении, етот человек просто собирает документы и передает их наверх в процессинговый центр, который все и делает. Етот человек ничем не отличается от другого чецловека , сидящего рядом , который мне открывает чекинг аккаунт. Он не принимает никаких решений.
Далее, я общался с около 10ки брокеров перед тем как взять етот мортгидж, как с локальными так и в интернете. Никто мне ничего похожего даже близко не предложил. И речь идет не только о низком интересе, но и о других условиях , 6-месячном локе например. Я не верю, что никто из них не имел пакета из Bеллс Фарго.

Логично сделать вывод, что мой мортгидж - ексклюзив, который можно взять непосредственно в банке. Но при етом надо мириться с 1% фи.
Можно конечно сказать, что 1% - ето плата за 6-месячный лок(с возможностью понижениа), но мне почему-то кажется, что ето банальная плата за процессинг.
Если Захару удастся ету фи снять, я взгляну на мир по-другому

Komissar · Post by **Komissar** » 23 Jun 2005 17:34

можно я встряну?

Во-1-х, Olegus, sounds like you've got a great deal on your mortgage! Congratulations!

Во-2-х, Вы оба правы. Работник банка, к-рый занимается Вашим лоаном - это retail sales внутри того же банка. Цена, по к-рой "Надежда2 и Ко." получает мортгадж от Веллс-Фарго - это wholesale price.

Т.е. и в том, и в другом случае есть накрутки сверх мортгиджа. Они могут иметь разную величину и называться по-разному. Сравнивая с покупкой автомобиля, и в том, и в другом случае вы покупаете авто через дилера. Просто, как и с автомобилем, можно получить сильно отличающиеся дилы. Размер и название накруток -зависит от разных обстоятельств.

Olegus · Post by **Olegus** » 23 Jun 2005 17:48

Komissar wrote:можно я встряну?

Во-1-х, Olegus, sounds like you've got a great deal on your mortgage! Congratulations!

Спасибо Комиссар. Хотя я и не помню чтоб хвастался деталями

dlily9 · Post by **dlily9** » 23 Jun 2005 17:50

Olegus wrote:Ваша информация отчасти не вписывается в мою картину мира. Вы называете работника банка "жадным брокером" и предлагаете с ним торговаться - в моей представлении, етот человек просто собирает документы и передает их наверх в процессинговый центр, который все и делает. Етот человек ничем не отличается от другого чецловека , сидящего рядом , который мне открывает чекинг аккаунт. Он не принимает никаких решений.

Торговаться с брокер из банка можно. Мы торговались. Просто не все брокеры могут или хотят для вас - customer's что-то делать. Но на самом деле гораздо проще найти лучший деал в другом банке, который в данный момент делает promotion. Promotional deals намного лучше. Но кстати, маленькие mortgage companies не обременненные административными
расхoдами всегда давали best deals.

Komissar · Post by **Komissar** » 23 Jun 2005 17:55

Olegus wrote:
Komissar wrote:можно я встряну?

Во-1-х, Olegus, sounds like you've got a great deal on your mortgage! Congratulations!

Спасибо Комиссар. Хотя я и не помню чтоб хвастался деталями

разве 5.25% и 1% и 6-мес лок - не Ваш дил? Тогда сорри. :oops:

Но все равно поздравляю! :great:

Olegus · Post by **Olegus** » 23 Jun 2005 18:38

Komissar wrote:
Olegus wrote:
Komissar wrote:можно я встряну?

Во-1-х, Olegus, sounds like you've got a great deal on your mortgage! Congratulations!

Спасибо Комиссар. Хотя я и не помню чтоб хвастался деталями

разве 5.25% и 1% и 6-мес лок - не Ваш дил? Тогда сорри. Но все равно поздравляю!

Все смешалось

У меня 5/1 4.875 6mo lock.
30 fixed 5.25 - ето у человека который открыл тему .

AN2001 · Post by **AN2001** » 23 Jun 2005 20:13

все брокеры жадные в той или иной степени. они не просто люди которые оформляют вам заем а люди которые на этом зарабатывают себе на жизнь. я встречал одного брокера который с порога заявил мне что он берет поинт за услуги, "а как же, а за работу :mrgreen:

" и это был человек которого мне рекомендовали знакомые. другой выдал мне совершенно несусветные рейты и потом долго рассказывал как ему тяжело найти клиентов. по аналогии с продажей машин или других товаров, кто то продает дешевле но много, а кто то дороже или даже сильно дороже но если уж продаст то хорошо заработает.

надежда2 · Post by **надежда2** » 24 Jun 2005 01:38

AN2001 wrote:все брокеры жадные в той или иной степени. они не просто люди которые оформляют вам заем а люди которые на этом зарабатывают себе на жизнь. я встречал одного брокера который с порога заявил мне что он берет поинт за услуги, "а как же, а за работу " и это был человек которого мне рекомендовали знакомые. другой выдал мне совершенно несусветные рейты и потом долго рассказывал как ему тяжело найти клиентов. по аналогии с продажей машин или других товаров, кто то продает дешевле но много, а кто то дороже или даже сильно дороже но если уж продаст то хорошо заработает.

Ну, жадные конечно, "в той или иной степени". Как, впрочем, и большинство людей на белом свете. Бесплатно ведь никто не работает, кроме волонтеров.
Другое дело, что человек, сидящий в банке, или работающий on-line, в общем-то заинтересован в сиюминутном результате. Продал - забыл.Ему наплевать что Вы о нем подумаете. На его век "дураков хватит" (Ц)
В маленьких компаниях основной приток клиентов идет через реферал. И мне, вообще не имеющей клиентов "со стороны", очень важно, что бы мой подопечный был абсолютно счастлив

Тогда, даже не заработав на нем "по полной программе", и где-то даже приплатив (такое тоже бывает, поверьте) я могу быть уверна в том, что у меня и завтра будет кусок хлеба, пусть и без масла

Меня лично такая система устраивает.

AN2001 · Post by **AN2001** » 24 Jun 2005 03:21

надежда2 wrote:Ну, жадные конечно, "в той или иной степени".

это понятно, да уж очень много разных посредников кормится с продажи домов. агентам по недвижимости за сделку плати (это которым продавец платит :mrgreen:

), брокерам за заем плати, ескроу плати, ап... аппп, апрейзаилу (во слово то выдумали) плати.... А как начнешь их лбами сталкивать почему это у вас столько за клозинг выходит, ну типа кто сшил костюм (с) , то и кивает фома на ерему, одни говорят это потому что лендер дерет, другие что ескроу обнаглел, третьи что брокер у вас хреновый
escrow вообще дармоеды непонятно за что такие бабки дерут :pain1:

надежда2 · Post by **надежда2** » 24 Jun 2005 04:43

агентам по недвижимости за сделку плати (это которым продавец платит ),

А вот тут поподробнее пожалуйста

Есть мнение, что цена на дом упала бы, не будь агенты замешаны. Мои наблюдения показывают, что это утверждение может быть и верно, но только в условиях "холодного" рынка. Когда дом стоит, а покупателей нет. Тогда, скинув комиссионные, можно продать его дешевле, чем....(тоже хороший вопрос - чем что?)....ну, пусть будет, чем точно такой же дом у соседа. Как показывает практика сегодня - FSBO вовсе даже не ниже, а порой и выше по цене. Так в чем проблемма агентов?
Escrow - ну ведь тоже народ работает! Львинная доля fee- title insurance. Из остального - я плачу своему офицеру $250. Думаю, что это оправданая цена.Она заказывает все disclosures, общается со страховками, банками, следит за ходом транзакции.Дурака, в общем, не валяет.
А вообще, конечно, недобросовестных людей вокруг навалом. В том числе и в нашем бизнесе.
Вот щас поплачусь в жилетку

Я клиенту дом купила. Loan он со мной делать отказался. Мотивировал....да ладно, чем только не мотивировал

А агент его, может и неплохой парень, a loan не сделал. Ни к положеному сроку, ни через две недели после полгающегося закрытия. Все неприятные переговоры с продающей сторой, разумеется, легли на мои хрупкие плечики

Нашла я другого лендра ( случшими, кстати, условиями). За ручку брокера того туда притащила. Сижу, вот уже два дня, буквально на плечах лендера. Комиссионные за loan, естественно, получит "неплохой парень"

Да Бог с ним. И с тем, что отработала свою часть бесплатно. Главное, что ребятки, которые не захотели со моной деньги получать, вполне реально могут остаться без своих 10К уже в понедельник :sadcry:

А кто-то тут выше говорил, мол ерунда, подумаешь лон запороли...

AN2001 · Post by **AN2001** » 24 Jun 2005 06:20

надежда2 wrote:Есть мнение, что цена на дом упала бы, не будь агенты замешаны.

нет, есть наблюдения показывающие что цена на что дом, который постояв некоторое время fsbo а потом появляющийся в листинге с агентами, увеличивается на 6%. а вот сравнивать цены на разные дома с агентами и fsbo большого смысла не имеет

надежда2 · Post by **надежда2** » 24 Jun 2005 06:25

AN2001 wrote:
надежда2 wrote:Есть мнение, что цена на дом упала бы, не будь агенты замешаны.

нет, есть наблюдения показывающие что цена на что дом, который постояв некоторое время fsbo а потом появляющийся в листинге с агентами, увеличивается на 6%. а вот сравнивать цены на разные дома с агентами и fsbo большого смысла не имеет

Может быть, в таком случае, есть наблюдения, показывающие, что дом, вышедший с агентом на 6% выше, после того, как отстоял на fsbo, наконец продался? Если нет - не понятно при чем здесь 6%. Если да - может оно того стоит?

AN2001 · Post by **AN2001** » 24 Jun 2005 06:34

надежда2 wrote:
AN2001 wrote:
надежда2 wrote:Есть мнение, что цена на дом упала бы, не будь агенты замешаны.

нет, есть наблюдения показывающие что цена на что дом, который постояв некоторое время fsbo а потом появляющийся в листинге с агентами, увеличивается на 6%. а вот сравнивать цены на разные дома с агентами и fsbo большого смысла не имеет

Может быть, в таком случае, есть наблюдения, показывающие, что дом, вышедший с агентом на 6% выше, после того, как отстоял на fsbo, наконец продался? Если нет - не понятно при чем здесь 6%. Если да - может оно того стоит?

конечно продался куда он денется, я правда не смотрел за сколько конкретно он продался. оно может того и стоит но кто за это платит?

надежда2 · Post by **надежда2** » 24 Jun 2005 06:44

AN2001 wrote:
надежда2 wrote:
AN2001 wrote:
надежда2 wrote:Есть мнение, что цена на дом упала бы, не будь агенты замешаны.

нет, есть наблюдения показывающие что цена на что дом, который постояв некоторое время fsbo а потом появляющийся в листинге с агентами, увеличивается на 6%. а вот сравнивать цены на разные дома с агентами и fsbo большого смысла не имеет

Может быть, в таком случае, есть наблюдения, показывающие, что дом, вышедший с агентом на 6% выше, после того, как отстоял на fsbo, наконец продался? Если нет - не понятно при чем здесь 6%. Если да - может оно того стоит?

конечно продался куда он денется, я правда не смотрел за сколько конкретно он продался. оно может того и стоит но кто за это платит?

Если дом не был куплен тогда, когда стоял на 6% ниже....право слово, Вы меня озадачили

Кто-же платит?

AN2001 · Post by **AN2001** » 24 Jun 2005 06:53

надежда2 wrote:
AN2001 wrote:
надежда2 wrote:
AN2001 wrote:
надежда2 wrote:Есть мнение, что цена на дом упала бы, не будь агенты замешаны.

нет, есть наблюдения показывающие что цена на что дом, который постояв некоторое время fsbo а потом появляющийся в листинге с агентами, увеличивается на 6%. а вот сравнивать цены на разные дома с агентами и fsbo большого смысла не имеет

Может быть, в таком случае, есть наблюдения, показывающие, что дом, вышедший с агентом на 6% выше, после того, как отстоял на fsbo, наконец продался? Если нет - не понятно при чем здесь 6%. Если да - может оно того стоит?

конечно продался куда он денется, я правда не смотрел за сколько конкретно он продался. оно может того и стоит но кто за это платит?

Если дом не был куплен тогда, когда стоял на 6% ниже....право слово, Вы меня озадачили Кто-же платит?

дом был бы куплен и без агента только продавать его надо было дольше но продавцы наняли агента для своего удобства за которого покупатель и заплатил. теперь понятно? кроме того все fsbo продавцы сразу говорят если вы с агентом добавляйте 3% к нашей цене

надежда2 · Post by **надежда2** » 24 Jun 2005 07:13

AN2001, думаю не открою Америки, если повторю простую истину - дом стоит столько, за сколько покупатель готов его купить. И если он первоначально был выставлен за завышеную цену - вряд ли он уйдет подорожав еще на 6%.
У меня есть знакомая (не клиентка, упаси Бог), которая принципиально не желает платить агентам. Она пытается продать дом сама. Ближайший к ней сейл был 730000. Она за свой дом сегодня желает получить 800000. Дом, вполне естесственно, не продается....пока. Даже если она завтра для своего удобства (как ВЫ считаете) наймет агента и увиличит цену на 6% - думете дом убежит? Нет. Другое дело, что постоит она на рынке еще месяца 4 и цены в округе подтянутся. Но что это Вам, как покупателю, даст?
А о тех, кто просит заплатить 3%- это вовсе не значит, что дом будет стоить на 3% больше. Если Вы эту новую цену не сочтете для себя привлекательной, Вы его не купите. Или купите без агента, сэкономив эти проценты. В чем проблема?

AN2001 · Post by **AN2001** » 24 Jun 2005 07:26

никаких проблем у меня нет но за агентов всегда платит покупатель хотя ему пытаются доказать, и похоже в том числе вы, что за агентов платит продавец. по правде сказать одном случае продавец fsbo мне сказал, а так вы с агентом, ну чт же мне придется за него заплатить но это исключение только подтверждает правило (см выше).

надежда2 · Post by **надежда2** » 24 Jun 2005 07:45

AN2001 wrote:никаких проблем у меня нет но за агентов всегда платит покупатель хотя ему пытаются доказать, и похоже в том числе вы, что за агентов платит продавец. по правде сказать одном случае продавец fsbo мне сказал, а так вы с агентом, ну чт же мне придется за него заплатить но это исключение только подтверждает правило (см выше).

Наверое наше недопонимание друг друга проистекает из неправильной постановки вопроса.
Если уж быть совершенно точным, агенту покупателя платит агент продавца. В листинге написана сумма комиссионных, которую продавех платит своему агенту

А вот уж сколько они решат со своим клиентом мне отстегнуть - столько я и получу. Если ВЫ посмотриет на MLS (не на веб сайтах, а настоящий), там будет написано сколько мне заплатят, если я обеспечу "willing and ready" (такая формулировка в законе) клиента. Если глянете на дома в одном районе, одного возраста и размера, увидите, что цены запрашиваются приблизительно одинаковые, а вот комиссионные платятся разные: бывает 2%, бывае 2.5%, бывает 3%....а бывает 500$.
Вот если Вы найдете агента, который согласится отработать за 500$, а дом купите за те же деньги, что и дом проданый за 3% комиссии - на чем будет основываться Ваше убеждение в том, что Вы заплатили своему агенту?
А вот Вам другой вариант - мой клиент нашел дом, который ему понравился. На рынке дом не стоял. Хозяева в общем то не были готовы его продавать. Я позвонила и убедила дом продать. Спросила сколько денег они реально хотят - они назвали сумму, например 500К. Мои покупатели согласились заплатить на 2% больше. Со всеми "наворотами" мы купили этот дом на 30К дшевле, чем листинги в том же районе. Вот тут могу сказать - они действительно оплатили мою работу.

Geva · Post by **Geva** » 24 Jun 2005 16:11

надежда2 wrote: Главное, что ребятки, которые не захотели со моной деньги получать, вполне реально могут остаться без своих 10К уже в понедельник
А кто-то тут выше говорил, мол ерунда, подумаешь лон запороли...

Я правильно поняла, что клиенты Ваши подписали контракт без условий ?

Geva · Post by **Geva** » 24 Jun 2005 16:18

AN2001 wrote:дом был бы куплен и без агента только продавать его надо было дольше но продавцы наняли агента для своего удобства за которого покупатель и заплатил. теперь понятно? кроме того все fsbo продавцы сразу говорят если вы с агентом добавляйте 3% к нашей цене

То есть покупателя привязали к батарее и заставили подпись поставить? FSBO продавцы со своими 3% процентами успешно посылаются, если цена дома становится завышенной. Если это дом Вашей мечты ( или рынок "невозможностей") - Вы переплачиваете за это. Ваше право.

Geva · Post by **Geva** » 24 Jun 2005 16:31

надежда2 wrote:Вот тут могу сказать - они действительно оплатили мою работу.

Вот тут - может быть. В общем случае полтора года поисков жилья не смогли меня убедить хоть в какой-то пользе агента для покупателя, за исключением доступа к листингу, который и близко не стоит получаемых денег.

надежда2 · Post by **надежда2** » 24 Jun 2005 16:35

Geva wrote:
надежда2 wrote: Главное, что ребятки, которые не захотели со моной деньги получать, вполне реально могут остаться без своих 10К уже в понедельник
А кто-то тут выше говорил, мол ерунда, подумаешь лон запороли...

Я правильно поняла, что клиенты Ваши подписали контракт без условий ?

"Условия" сняты давным-давно, на основании брокерского бодрого "Yes, we have it!"

Geva · Post by **Geva** » 24 Jun 2005 16:37

надежда2 wrote:
Geva wrote:
надежда2 wrote: Главное, что ребятки, которые не захотели со моной деньги получать, вполне реально могут остаться без своих 10К уже в понедельник
А кто-то тут выше говорил, мол ерунда, подумаешь лон запороли...

Я правильно поняла, что клиенты Ваши подписали контракт без условий ?

"Условия" сняты давным-давно, на основании брокерского бодрого "Yes, we have it!"

Ок. Ваши клиенты сняли условия на основании чьих-то слов без подтверждающей бумаги?

Komissar · Post by **Komissar** » 24 Jun 2005 16:47

Geva wrote:В общем случае полтора года поисков жилья не смогли меня убедить хоть в какой-то пользе агента для покупателя, за исключением доступа к листингу, который и близко не стоит получаемых денег.

ППКС. Ну, я еще могу понять пользу агента, когда ищу проперть remotely, в другом штате. А если знаешь, что хочешь и где хочешь - тогда агенты суть есть паразиты, и прока от них нет. А насчет доступа к листингу -- есть много сайтов, к-рые бесплатно или за символическую плату публикуют real-time MLS.

Вот насчет брокеров мортгиджей vs. директ лендеров - тут у меня смешанные данные. Были случаи, что брокеры находили лучшие дилы, а были и случаи, что напрямую с лендером было эффективнее и экономнее.