30-year fixed vs 5 year interest only

[Nailya]

Может кто поможет разобраться в преимуществах насегодня подобных мортгиджей, речь идет о Bay Area. процент насегодня: 5-year interest only 5.25% и 30-year fixed 5.7. но origination fee, no prepayment penalty. и еще сколько обычно составляет escrow fee, в процентах. спасибо

[IL]

Может кто поможет разобраться в преимуществах насегодня подобных мортгиджей, речь идет о Bay Area. процент насегодня: 5-year interest only 5.25% и 30-year fixed 5.7. но origination fee, no prepayment penalty. и еще сколько обычно составляет escrow fee, в процентах. спасибо

В плане месячных платежей: подставьте цыфры в калькулятор и посмотрите результат. У вас и без калькулятора очевидно, что платежы при interest-only будут меньше. А теперь главный вопрос, на который калькулятор не ответит: переедете ли вы куда-нибудь в течение пяти лет или нет. Исходя из ответа на етот вопрос и нужно принимать решение. Если конечно вы в состоянии платить больше, чем за interest only, что в Калифорнии встречается не часто.

[Kalifornian]

5-year interest only 5.25% и 30-year fixed 5.7

Не знаю размер лоана, но разница может быть не очень велика.

[Погремушкин]

5-year interest only 5.25% и 30-year fixed 5.7

Не знаю размер лоана, но разница может быть не очень велика.

Обычно под 30 fixed требуют 20% дауна, которого у народа нет. А под 5 АРМ - нет, под него дают ХИЛОК и вперед. Потому 1.5 года назад я взял сперва 5 АРМ, а сейчас вот перефинансировался на 30 фиксед, после того как накопил 20% в эквити. АРМ хорош если планируешь жить не долго, а чере 5 лет карета превращается в тыкву и 5.25% превращаются в 10.25% (плавно, не сразу, но очень легко могут это сделать за несколько лет).

[Geva]

5-year interest only 5.25% и 30-year fixed 5.7

Не знаю размер лоана, но разница может быть не очень велика.

Обычно под 30 fixed требуют 20% дауна, которого у народа нет. А под 5 АРМ - нет, под него дают ХИЛОК и вперед.

Это неправда.

[Geva]

Может кто поможет разобраться в преимуществах насегодня подобных мортгиджей, речь идет о Bay Area. процент насегодня: 5-year interest only 5.25% и 30-year fixed 5.7. но origination fee, no prepayment penalty. и еще сколько обычно составляет escrow fee, в процентах. спасибо

Не очень понятно, с какого момент объяснять.
При interest only вы будете платить 437 долларов в месяц на каждые 100К. Ваш долг не уменьшится ни на копейку, если Вы не будете делать дополнительных взносов. Через пять лет лафа кончится и вам придется либо платить на условиях, оговоренных в договоре (2 пункта в год добавки, 6 пунктов за жизнь, чаще всего) либо перефинансироваться по текущим условиям того момента.
При 30-year fixed вы будете платить 580 в месяц, но из них кое-что (начиная с 100) пойдет в принципал, уменьшая Ваш долг. И так будет все 30 лет.

Что касается всяких fee, то тот, кто дал Вам проценты (Вы уже беседовали с брокером или просто с сайта взяли?), должен бы дать Вам и Good Faith Estimate (или что-то подобное), где должны быть указаны все цифры. То, что Вы перечислили - это не все возможные платежи и даже не все обязательные. Варьируются они от штата к штату и от лендера к лендеру от 0 до 5-6% от размера кредита.

Очень важные вопросы - как долго Вы планируете в этом доме жить и как у вас с финансовой дисциплиной. В принципе, при interest only никто не запрещает дополнительные платежи вносить, но появляется некоторая гибкость в моменты финансовых трудностей. Особенно может быть привлекательно для людей с нестабильными и/или сезонными заработками. Но необходимой для этого финансовой дисциплиной обладает далеко не каждый.

[Nailya]

Может кто поможет разобраться в преимуществах насегодня подобных мортгиджей, речь идет о Bay Area. процент насегодня: 5-year interest only 5.25% и 30-year fixed 5.7. но origination fee, no prepayment penalty. и еще сколько обычно составляет escrow fee, в процентах. спасибо

Не очень понятно, с какого момент объяснять.
При interest only вы будете платить 437 долларов в месяц на каждые 100К. Ваш долг не уменьшится ни на копейку, если Вы не будете делать дополнительных взносов. Через пять лет лафа кончится и вам придется либо платить на условиях, оговоренных в договоре (2 пункта в год добавки, 6 пунктов за жизнь, чаще всего) либо перефинансироваться по текущим условиям того момента.
При 30-year fixed вы будете платить 580 в месяц, но из них кое-что (начиная с 100) пойдет в принципал, уменьшая Ваш долг. И так будет все 30 лет.

Что касается всяких fee, то тот, кто дал Вам проценты (Вы уже беседовали с брокером или просто с сайта взяли?), должен бы дать Вам и Good Faith Estimate (или что-то подобное), где должны быть указаны все цифры. То, что Вы перечислили - это не все возможные платежи и даже не все обязательные. Варьируются они от штата к штату и от лендера к лендеру от 0 до 5-6% от размера кредита.

Очень важные вопросы - как долго Вы планируете в этом доме жить и как у вас с финансовой дисциплиной. В принципе, при interest only никто не запрещает дополнительные платежи вносить, но появляется некоторая гибкость в моменты финансовых трудностей. Особенно может быть привлекательно для людей с нестабильными и/или сезонными заработками. Но необходимой для этого финансовой дисциплиной обладает далеко не каждый.

да, рейт указала на основе good faith estimate полученного от лендера. мы финансово дисциплинированы, но проблема в том, что на ту суммы, что мы рассчитывали ничего не купишь, кроме кондо, а хотелось бы хотябы townhouse за те полмиллиона, которые придется платить. т.о. 5 year как бы дает больше возможностей позволить более или мнее что-то из того что хотелось бы. насчет будем ли мы жить там 30 лет, я не знаю. жизнь слишком непредсказуема, и вполне возможно что когда-нибудь придется и переехать.

насчет downpayment. поскольку мы позволить себе 20% от полумиллионого property. Позволить никак не можем, то будем брать второй loan для downpayment. его можно брать и при 30 year fixed и 5 year only. разница между 30-летним и 5-летним типом лоана в месячной оплате почти $1,000. с одной стороны, я очень консервативна с финансами и предпочла бы 30-летний loan. с другой стороны мы вряд ли что-то сможем позволить с такимы выплатами. вот сижу и решить не могу.

[Kalifornian]

разница между 30-летним и 5-летним типом лоана в месячной оплате почти $1,000

Прикиньте на калькуляторе в течении первых 5-7 лет вы будуте платить больше процентов с 30-летним, чем с 5-ти летним лоаном.

[Nailya]

разница между 30-летним и 5-летним типом лоана в месячной оплате почти $1,000

Прикиньте на калькуляторе в течении первых 5-7 лет вы будуте платить больше процентов с 30-летним, чем с 5-ти летним лоаном.

да, так и есть. пугает одно, а если через 5 лет цены начнут пдать или упадут основательно, то перефинанирование пройдет достаточно болезненно.

[Kalifornian]

Я бы боялся не падения цен, а роста процента по интерест онли лоану через пять лет.

[Nailya]

Я бы боялся не падения цен, а роста процента по интерест онли лоану через пять лет.

это само собой.

[IL]

разница между 30-летним и 5-летним типом лоана в месячной оплате почти $1,000

Прикиньте на калькуляторе в течении первых 5-7 лет вы будуте платить больше процентов с 30-летним, чем с 5-ти летним лоаном.

да, так и есть. пугает одно, а если через 5 лет цены начнут пдать или упадут основательно, то перефинанирование пройдет достаточно болезненно.

Ничего там нет болезненного. Количество занятых денег не изменится ни при росте, ни при падении цен на недвижимост.

По моему глубокому убеждению, 30-летний кредит имеет смысл, если собираетесь жить в доме больше 5-7 лет.

[andyvt]

Ничего там нет болезненного. Количество занятых денег не изменится ни при росте, ни при падении цен на недвижимост.

По моему глубокому убеждению, 30-летний кредит имеет смысл, если собираетесь жить в доме больше 5-7 лет.

Учитывая что народ при покупке дома ориентируется на месячный платеж, как только ставки пойдут вверх, цены пойдут вниз. Даже не собираясь жить в доме пять лет можно попасть в очень неудобное положение

[Geva]

Ничего там нет болезненного. Количество занятых денег не изменится ни при росте, ни при падении цен на недвижимост.

Если цены упадут, никто не перефинансирует моргидж, если цена дома ниже суммы займа.

Обратите внимание, речь идет не просто об APR на 5-7 лет, а об interest only.

[Geva]

Я бы боялся не падения цен, а роста процента по интерест онли лоану через пять лет.

это само собой.

Вы посчитали это "само собой", я надеюсь?
Через восемь лет (если не удастся перефинансировать) платить Вам придется, вероятно, на следующих условиях: весь долг надо выплатить за оставшиеся 22 года при ставке 11.25. И будет это 5123. Возможно у Вас есть основания думать, что доходы Ваши увеличатся в два с лишним раза. Иначе я не знаю как. Только верить, что цены вырастут или не упадут, как минимум, и Вам удастся перефинансироваться на interst only опять.

[IL]

Если цены упадут, никто не перефинансирует моргидж, если цена дома ниже суммы займа.

.

Вы правы, я ето как-то упустил.

[Geva]

мы финансово дисциплинированы, но проблема в том, что на ту суммы, что мы рассчитывали ничего не купишь, кроме кондо, а хотелось бы хотябы townhouse за те полмиллиона, которые придется платить.

с другой стороны мы вряд ли что-то сможем позволить с такимы выплатами. вот сижу и решить не могу.

Финансовую дисциплину я упомянула к тому, что interst only заем удобный инструмент если им правильно пользоваться. Необязательность выплат в принципал дает определенную гибкость, но и является большим соблазном долг не выплачивать. ИМХО, это не Ваш случай - Вы не будете ничего выплачивать дополнительно, просто не можете.

Не очень поняла, что Вы не можете решить. Вы же сами сказали, что 30 лет fixed позволить себе не можете? ИМХО (простите, что отвечаю не на тот вопрос, что задан и лезу не в свое дело), Вы вообще не можете позволить себе купить townhouse.

[Nailya]

Я бы боялся не падения цен, а роста процента по интерест онли лоану через пять лет.

это само собой.

Вы посчитали это "само собой", я надеюсь?
Через восемь лет (если не удастся перефинансировать) платить Вам придется, вероятно, на следующих условиях: весь долг надо выплатить за оставшиеся 22 года при ставке 11.25. И будет это 5123. Возможно у Вас есть основания думать, что доходы Ваши увеличатся в два с лишним раза. Иначе я не знаю как. Только верить, что цены вырастут или не упадут, как минимум, и Вам удастся перефинансироваться на интерст онлы опять.

а откуда взялась ставка в 11.25 и 8-летний займ? кто знает какой будет рейт через 5 лет? можно только гадать. за последние несколько лет они только падали.

[Geva]

а откуда взялась ставка в 11.25 и 8-летний займ? кто знает какой будет рейт через 5 лет? можно только гадать. за последние несколько лет они только падали.

Не только гадать. Я исходила из условий, наиболее часто встречающихся сейчас на рынке АМР. 5 лет фиксированных, потом повышение на два пункта в год максимум, на 6 максимум всего. Конечно, это худший вариант, но тем не менее. Через 8 лет ( три года по 2 пункта в год) Вы можете получить 11.25.

Насчет только падали... вообще-то, последний год процент растет, не говоря уже о всяких житейских мудостях.

[NEVA]

мы финансово дисциплинированы, но проблема в том, что на ту суммы, что мы рассчитывали ничего не купишь, кроме кондо, а хотелось бы хотябы townhouse за те полмиллиона, которые придется платить.

I'll be dull - жить надо по средствам. Не можете покупать - не покупайте, или покупайте кондо. Adjust your expectations to match your abilities. Не нужно загонять себя в финансовый угол просто потому что вам очень хочется жить в townhom'e a не в квартире - последствия могут быть печальны.

[CBETA*]

мы финансово дисциплинированы, но проблема в том, что на ту суммы, что мы рассчитывали ничего не купишь, кроме кондо, а хотелось бы хотябы townhouse за те полмиллиона, которые придется платить.

Противоречие налицо!

[Nailya]

мы финансово дисциплинированы, но проблема в том, что на ту суммы, что мы рассчитывали ничего не купишь, кроме кондо, а хотелось бы хотябы townhouse за те полмиллиона, которые придется платить.

I'll be dull - жить надо по средствам. Не можете покупать - не покупайте, или покупайте кондо. Adjust your expectations to match your abilities. Не нужно загонять себя в финансовый угол просто потому что вам очень хочется жить в townhom'e a не в квартире - последствия могут быть печальны.

спасибо за прочтенные лекции. тема вообще-то была не об этом и я не собираюсь покупать то, что не смогу позволить. пока что только рассматриваем альтернативы и пытаемся приглядеть townhouse в нашем ценовом диапазоне. все что меня интересовало - это разные финасовые аспекты этих лонов. а зачем надо так агрессивно советовать я честно не понимаю.

[Nailya]

мы финансово дисциплинированы, но проблема в том, что на ту суммы, что мы рассчитывали ничего не купишь, кроме кондо, а хотелось бы хотябы townhouse за те полмиллиона, которые придется платить.

Противоречие налицо!

ну и в чем противоречие? хотеть и реально потратить - разные вещи. да, мне хотелось бы чтобы цена на дома хотя бы немного соотвествовала качеству, поэтому и сказала, что хотелось бы. более того, все же надеюсь найти то чего бы мне хотелось. а если конкретно по вопросу заданному в теме, причем в специализированном отделе, сказать нечего, то совершенно не нужно флеймить и читать лекции.

[Kalifornian]

Я исходила из условий, наиболее часто встречающихся сейчас на рынке АМР. 5 лет фиксированных, потом повышение на два пункта в год максимум, на 6 максимум всего. Конечно, это худший вариант, но тем не менее. Через 8 лет ( три года по 2 пункта в год) Вы можете получить 11.25.

Вроде в моем interest only написано, что после пяти лет процент может сразу скакнуть до максимума, а вот потом двигаться вверх вниз не более 2 процентов в год.

[Geva]

Я исходила из условий, наиболее часто встречающихся сейчас на рынке АМР. 5 лет фиксированных, потом повышение на два пункта в год максимум, на 6 максимум всего. Конечно, это худший вариант, но тем не менее. Через 8 лет ( три года по 2 пункта в год) Вы можете получить 11.25.

Вроде в моем interest only написано, что после пяти лет процент может сразу скакнуть до максимума, а вот потом двигаться вверх вниз не более 2 процентов в год.

Тем хуже. А верхней границы вообще нет?