insurance for mortgage loan?

[C.I.]

При покупке дома без даунпаимента в 20% кагдии месиац надо платить мортгаге инсуранце. После виплати 20% стоимости дома от етои оплати освобогдаешсиа. Правилно ли иа понимау процесс, ето так? Ето длиа всех mortgage loan without 20% down payment?
Какои процент от лоана платитсиа как лоан мортгаге инсуранце? Какаиа виплата в месиац по етои статие могет бит? При лоан например в 250k ето будет $70, или $150 или вообче не долгно бит? И что ета инсуранце значит?

[uncle_Pasha]

При покупке дома без даунпаимента в 20% кагдии месиац надо платить мортгаге инсуранце. После виплати 20% стоимости дома от етои оплати освобогдаешсиа. Правилно ли иа понимау процесс, ето так? Ето длиа всех mortgage loan without 20% down payment?

Не совсем. К примеру, у Вас есть 5% даун.
Модет быть 2 варианта:
1. Кредит на 95%
2. Кредит на 80% и второй кредитна 15%
Во втором случае PMI не платится, но платится второй кредит (род несколько больший процент).
Достоинства второго варианта - обычно меньшие суммарные выплаты и списание с налогов процентов по второму кредиту (PMI с налогов не списывается).

Какои процент от лоана платитсиа как лоан мортгаге инсуранце? Какаиа виплата в месиац по етои статие могет бит? При лоан например в 250k ето будет $70, или $150 или вообче не долгно бит? И что ета инсуранце значит?

Это страховка кредитора от того, что он покроет разницу между продажной ценой дома и остатком по кредиту в случае принудительного закрытия - продажи дома когда Вы откажетесь платить за кредит.
В интернете много калькуляторов - можно прикинуть.

Удачи!

[C.I.]

Не совсем. К примеру, у Вас есть 5% даун.
Модет быть 2 варианта:
1. Кредит на 95%
*********************
Получаетсиа в моем реалном варианте на 100%

2. Кредит на 80% и второй кредитна 15%
Во втором случае PMI не платится, но платится второй кредит (род несколько больший процент). Достоинства второго варианта - обычно меньшие суммарные выплаты и списание с налогов процентов по второму кредиту (PMI с налогов не списывается).
**********************
Представител банка сказал, что иа не квалифаи длиа етого, так как процент суммарних виплат в месиац к доходу 57%, а надо 40% длиа квалифаи. И сказал, что ето будет бOлшаиа месиачнаиа виплата.

Это страховка кредитора от того, что он покроет разницу между продажной ценой дома и остатком по кредиту в случае принудительного закрытия - продажи дома когда Вы откажетесь платить за кредит.
В интернете много калькуляторов - можно прикинуть.
Удачи!
***************
Зондируу почву в настоиачии момент.
Обсугдали с представителем банка кредит в 250k. Даут под 6.25%, кредит скори 690-705. Говорит что нормалние, и у них в банке толко один процент 6.25 длиа всех у кого скори више 680. Обманивает?
Клосинг кост насчитал 7к. Месиачние виплати при 30 лет фих насчитал $2,040.
Вклучаиа около $150 мортгаге инсуранце егемесиацно. Процент налога на дом вводилсиа около 3,600 v god. Какои калкулиатор могно исползовать, чтоби ввести все сифри?


Какие виплати за дом и в каком количестве могно списать с налогов:
1)% по второму кредиту? в каком количестве?
2)налог на дом ($3,500-4,000 v god)? да или нет? в каком количестве?
3)?

[uncle_Pasha]

Представител банка сказал, что иа не квалифаи длиа етого, так как процент суммарних виплат в месиац к доходу 57%, а надо 40% длиа квалифаи. И сказал, что ето будет бOлшаиа месиачнаиа виплата.

поищите кредит в других местах.
Для того, чтобы обойти ограничение, второй кредит может быть, к примеру, балун или интерест-онли (когда основная сумма кредита не выплачивается почти или совсем)

Зондируу почву в настоиачии момент.
Обсугдали с представителем банка кредит в 250k. Даут под 6.25%, кредит скори 690-705. Говорит что нормалние, и у них в банке толко один процент 6.25 длиа всех у кого скори више 680. Обманивает?

BOFA предлагает лучший процент. Значит надо искать

Вклучаиа около $150 мортгаге инсуранце егемесиацно.

Это вполне похоже на правду.

Какие виплати за дом и в каком количестве могно списать с налогов:
1)% по второму кредиту? в каком количестве?
2)налог на дом ($3,500-4,000 v god)? да или нет? в каком количестве?
3)?

Это зависит от Вашего дохода и вопрос для "финансов", но, насколько я понимаю, Вы спишете все это.
Проценты по второму кредиту, в начале - это ~ 2/3 платежа

А также и часть closing costs в первый год.

Удачи!

[Погремушкин]

Зондируу почву в настоиачии момент.
Обсугдали с представителем банка кредит в 250k. Даут под 6.25%, кредит скори 690-705. Говорит что нормалние, и у них в банке толко один процент 6.25 длиа всех у кого скори више 680. Обманивает?
Клосинг кост насчитал 7к. Месиачние виплати при 30 лет фих насчитал $2,040.
Вклучаиа около $150 мортгаге инсуранце егемесиацно. Процент налога на дом вводилсиа около 3,600 v god. Какои калкулиатор могно исползовать, чтоби ввести все сифри?

6,25 многовато что-то. Я думаю более реальные цифры сейчас 5.5 - 5.75% по фиксированному, если не было проблем с кредитной историей. Я делал месяц назад рефинансирование и получил 5.25% за 0.5% поинта. Так что дерзайте.

[aleh]

Зондируу почву в настоиачии момент.
Обсугдали с представителем банка кредит в 250k. Даут под 6.25%, кредит скори 690-705. Говорит что нормалние, и у них в банке толко один процент 6.25 длиа всех у кого скори више 680. Обманивает?
Клосинг кост насчитал 7к. Месиачние виплати при 30 лет фих насчитал $2,040.
Вклучаиа около $150 мортгаге инсуранце егемесиацно. Процент налога на дом вводилсиа около 3,600 v god. Какои калкулиатор могно исползовать, чтоби ввести все сифри?

Мои исходные примерно те же. Дом 260000. Score is 680.
Местные банки и Credit Unions слету дают 5,75%. Поиск через брокера - 5,5%.
Если соглпшаться на 1 поинт то и 5,375% дают.
Это все на 30 years fixed. На ARM и того мньше.
Зайдите в другой банк, позвоните брокерам. А потом посталкивайте их друг с другом. Особенно брокеров. Выберите наилучшее.

[Dimka69]

... надо платить мортгаге инсуранце. После виплати 20% стоимости дома от етои оплати освобогдаешсиа. Правилно ли иа понимау процесс, ето так?

Вам много чего хорошего написали выше. Я просто добавлю, что если Вам-таки придется брать MI, то при UPB/Original Appraisal= 80% вы можете за свои деньги сделать new Appraisal, и отменить MI. При UPB/Original Appraisal=78% MI должна быть снята автоматически.

Разве что, если построите amortization schedule (в Excel например), то Вы увидете, что "UPB/Original Appraisal= 80%" случится через много-много лет, а "UPB/Original Appraisal=78%" - через еще большее количество лет.

Еще бывают LPMI (vs to BPMI - borrower paid MI, о которой говорилось выше) - Lender Paid MI - это когда MI за Вас покупает lender. Как и следовало ожидать, процентная ставка кредита при этом выше и у Вас нет возможности отменить LPMI.

Цель MI - уменьшить риск инвестора, и хотя схемы 80-15-5 или 80-10-10 без MI не только не уменьшают (на мой взгляд) риск инвестора, особенно если 2nd lien mortgage (т.е. 15% или 10%-e вторые кредиты), выданы тем же инвестором, они на данный момент мне представляются более выгодными с точки зрения потребителя (если второй кредит выдан под разумный процент).

... Какои процент от лоана платитсиа как лоан мортгаге инсуранце?

Я бы сказал около 1% (плюс-минус) в год от размера займа

Удачи

[Tatka71]

А вы на 3 года не хотите?

[C.I.]

А вы на 3 года не хотите?

************************************************
Иа пока не уверен вообче в затее покупки дома в даннии момент. Но почву зондируу потихоньку. Брокери вокруг снимаут шлиапи и обечаут киселние берега, но иа то знау, что кроме прогиваниа в доме ече надо и кушать что-то и т.д.
Спасибо болшое за совети!

[chambersway]

C.I.

Тут хорошую информацию вам дали по поводу разных программ. Все зависит от ваших целей в новом доме. Если это будет дом на всю жизнь, то тогда нет смысла дергаться и искать что-то кроме 30 летнего, а может даже 40 летнего кредита с зафиксированным процентом. Если же вы не собираетесь в доме так долго жить, и плюс еще в вашем краю appreciation есть, то есть смысл рассмотреть интерес-только программы, 3-10 ARM и тому подобное.

Я очень советую найти хорошего брокера, который бы с вами сел и показал разные варианты. Хороший брокер без проблем обяснит как вы ему будете платить...и это очень важно вам как клиету знать. Если вы хотите самый низкий процент, то вам надо будет выложить больше сlosing cost чтобы заплатить брокеру. Если вы не хотите высокий closing cost, то процент не будет самым низким. Он получит свои деньги все равно (через вас или через банк) В первом случае скажите ему, что вам нужен PAR pricing. Я лично сторонник такого подхода, когда мне нужен очень низкий процент. Сlosing cost вы окупите уже в течении 1-2 лет, а вот месячная оплата никогда не изменится. Если вы перефинансируете, помните что ваша оплата уменьшается не за счет низкого процента (0,5-1%) а за счет растягивания строка выплаты (только если вы не меняете 30 лет на интерес только).

Хорошая программа есть: 30 лет зафиксированный процент, первые 10 лет только интерес...процент уже никогда не поменяется. А выплачивать приципал всегда можно в течении первых 10 лет.

Надеюсь, что понятно объяснили. Пишите если есть вопросы.

[chambersway]

Да, вот еще. Забыла....Вам НЕ обязательно делать ESCROW (давать ваши деньги банку на хранение для налогов и страховки на дом). Если вы прилежны со своими финансами, то сами можете Escrow (откладывать столько сколько вам угодно). При этом обязательная месячная плата у вас станет еще меньше. Когда же получите возврат налогов за вылаченные проценты, то используйте эти деньги для налогов за собственность и страховку на дом. Если у вас интерес-только заем, но вы и налогов назад получите больше, так как каждый доллар выплаченный за дом будет освобожден от налогов как интерес.

Прилежным людям очень рекомендую.

И еще:
Есть программа с 4 вариантами выплаты каждый месяц на ваш выбор....если интересно, могу рассказать...или направить на сайт.

[Пижама]

Какои процент от лоана платитсиа как лоан мортгаге инсуранце? Какаиа виплата в месиац по етои статие могет бит? При лоан например в 250k ето будет $70, или $150 или вообче не долгно бит? И что ета инсуранце значит?

PMI - это $45 в месяц с каждых ста тысяч кредита (т.е. если mortgage 250K, PMI = $135). Избавиться от него можно, когда Ваш equity достигнет 20%. Это может случиться очень быстро, если цены на недвижимость в Вашем районе растут быстро.

[chambersway]

PMI информация не совсем точная дана здесь!

Даже если вы положите 19% down и выплатите 1% очень быстро, вы все равно не сможете убрать PMI в течение 2 лет с момента loan origination (это по Fannie Mae mortgage guidelines). Вы скорее всего получите Fannie Mae mortgage, если только не воспользуетесь частными заемодателями (что тоже можно сделать в редких случаях, когда по разным причинам вы не сможете квалифицироваться на mortgage via regular sources - banks, brokeers,etc.). Однако в этом случае % будет больше.

Помните, что вам придется самому заказывать apraisal и банк потребует не 80%, а 75% и может и 70%...это их право, т.к. вы уже их underwritten client. У них ограничивающих законов на это нет....поэтому, лучше всего найти способ не платить PMI с самого начала.

Мы в этом года взяли line of credit на дом, и apraisal нам вышел бесплатно, но банк первого loan отказался снимать PMI даже с 68%, т.к. еще не прошло двух лет.

[kuznechik]

Снять <PMI> на самом деле - задача. Мы сеичас воюем с банком. Они даже на дом смотреть отказываются, если мортгадже меньше двух лет, какие-то федеральные правила. Прийдут оценят дом, если вы напишете письмо и сообщите, что сделали перемены к дому, перестроили или добавили что-то. Здесь нет никаких органичений на сумму, т.е. незначительные перемены, как новый пол, достроенный дек, забор, переделанная кухня или ванная должны быть достаточной причиной для переоценки. Тогда апрейзер должен принимать во внимание стоимость домов продавшихся по соседству. Я не знала какая борьба это будет с начала, но нам предлагали второй мортгаге под высокие проценты, я совершенно не хотела их платить и решила что буду воевать в банком если что, но постараюсь убрать <PMI> в течение 6 мес-так я надеялась..
Потом, когда сделеют дополнительный апрейзинг - повысятся таксы, но не так значительно, какова оплата по <PMI>.

[chambersway]

Таксы могут и сильно подняться если appreciation есть...у нас таксы увеличиличь за 3 года на $500...так что делать apraisal может быть и чревато, надо сесть и посчитать все сначала.

Насчет таксов опять - почитайте мой пост ранее. Вам не обязательно при оформлении документов давать банку escrow. Если уже оформлен loan, то все...если только перефинансируете.

[kuznechik]

$500 в год? $500/12=$42 в месяц?

На чет того, как избежать подьема таксов я не поняла...

[chambersway]

Подъема таксов не избежать когда покупаете дом или перефинансируете.

Сэкономить на ОБЯЗАТЕЛЬНОЙ месячной плате можно путем личного ESCROW, а не давать эти деньги банку. Ваша mortgage payment is most probablty consist of Principa+Interest+PMI(?)+Escrow...well, последнее это ваши деньги на хранении у банка для оплаты таксов и страховки раз в год...это вы можете и сами сделать. Банки как правило держат в среднем на 300 больше чем надо (на всякий случай)...вы можете на это не соглашаться, а делать mortgage без Escrow.

Если я непонятно опять объяснила, скиньте мне ваш номер на private message, и я позвоню.

[Tatka71]

НЕ совсем все так...Если у брокера много клиентов (достаточно работы) и сумма лона не меньше $200К то он с банка достаточно получает уже, так что и % хороший сделает и денег за оформлание не возьмет (и поинтов).

Можно делать мортг. без PMI beря 2 мортг.

[chambersway]

Может вы говорите о loan officer, а не о брокере. Брокеры получают деньги только (!) 2-мя способами 1. back-end (from the bank, points = %) 2. Front-end - from the buyer in closing cost. (или комбинация двух)

Если брокер получает что-то от банка, то это означает, что он вам не сделал PAR princing, а значит у вас была возможность получить еще более низкий процент, но он вам его не дал. Это особенно ясно, если он за оформление не взял денег...

Это такой секрет, так сказать в этой индустрии...они его на заборах не пишут. Но знать полезно. Если брокер вам дает процент и вам нравиться, зачем же он вам будет предлагать PAR, когда вам устраивает и он тогда от банка еще на back-end получит...и за оформление часть возмет.

Я согласна с вами,что чем больше сумма, тем больше брокер получит за 1 пойнт...поэтому он может и не брать денег за документы с вас.

[dlily9]

НЕ совсем все так...Если у брокера много клиентов (достаточно работы) и сумма лона не меньше $200К то он с банка достаточно получает уже, так что и % хороший сделает и денег за оформлание не возьмет (и поинтов). Можно делать мортг. без PMI beря 2 мортг.

Солидные банки обычно пред'являют повышенные требования к кредитной истории, требуют больше документов и дают выше %. Mortgage brokers bolee свободны т.к. работают с разныму банками и more flexible в выборе программ финансирования. Чтобы с'економить, Вы должны бороться за минимальный closing cost ( он явно завышен) и минимальный интерес. Поэтому берете 80% as the first mortgage и остальной как second. 7- 10 year ARM, как правило, лучше чем 30-year fixed. Я платила second mortgage используя кредитки, когда на них давали 0% interest. Экономия очень сущесвтенная Никаких escrow, PMI, points!
Interest only mortgage - best option в условиях быстрорастущих цен на RE. LTV меняется в вашу пользу и выплата principal'a не имеет значения, т.к. ваши доходы увеличатся за счет инфляции, и та же инфляция облегчит monthly payments быстрее, чем вы думаете.

[Tatka71]

Не знаю не знаю.. 3.60% (правда на 3 года, но с мягким переходом потом ) + no closing costs меня впечатлил больше чем то , что мне предлагали банки.

У брокеров еше имеются всякие там льготные программы, как например меньшый % если оформляются сразу 3 человека..ну и прочее.

[uncle_Pasha]

Солидные банки обычно пред'являют повышенные требования к кредитной истории, требуют больше документов и дают выше %.

Если вы работаете по W2, cолидные банки вообще не требуют документов, за исключением контракта и подписанного владельцем списка неисправностей (забыл как называется, которые можно факсануть. В остальном - правильно.

Удачи!

[Zee]

Какои процент от лоана платитсиа как лоан мортгаге инсуранце? Какаиа виплата в месиац по етои статие могет бит? При лоан например в 250k ето будет $70, или $150 или вообче не долгно бит? И что ета инсуранце значит?

PMI - это $45 в месяц с каждых ста тысяч кредита (т.е. если mortgage 250K, PMI = $135). Избавиться от него можно, когда Ваш equity достигнет 20%. Это может случиться очень быстро, если цены на недвижимость в Вашем районе растут быстро.

Когда я хотела в свое время избавиться от него, то мой банк заявил, что это возможно только когда equity достигнет 25%. Так что получается, что нужно 20% даун, чтобы не получить PMI и 25%, чтобы избавиться. Пришлось мне, когда я затеяла перефинансирование, доплачивать им наличными - они тогда, чтобы себя подстраховать прислали противного оценщика, который дом оценил в меньшую сумму, чем продавались подобные рядом.

[kuznechik]

Нам тоже прислали письмо, говорят оплатите 50К, мы вам снимем <PMI>.

[Пижама]

PMI информация не совсем точная дана здесь!

...вы все равно не сможете убрать PMI в течение 2 лет с момента loan origination (это по Fannie Mae mortgage guidelines).

Может быть в разных штатах разные законы? Боюсь кого-нибудь дезинформировать, но процедура наблюдалась многократно на собственном опыте и опыте знакомых: дом перефинансируется в другом банке, который заинтересован в новом клиенте. Appraisal действителен в течение шести месяцев, так что по прошествии этого срока выбираете банк (или брокер вам подбирает новый банк), они присылают нового оценщика, он переоценивает дом (эта оценка, кстати, совершенно не влияет на налоги, все это разные ведомства), если есть 20% equity - никакого PMI. Большинство из окружения пользовалось услугами брокера, так что перефинансирование было бесплатным или обходилось в соизмеримую с PMI сумму. Присланный оценщик всегда оценивал дом "должным" образом.

Вероятно, это не так безболезнено теперь, так как банковский % растет, так что это может оказаться невыгодным. Но во всяком случае последние несколько лет эта схема прекрасно работала.

Не забрасывайте меня камнями, если это не везде или не всегда работает, я просто опытом делюсь.