Недвижимость в Айдахо

massage · Post by **massage** » 26 Jul 2005 18:19

massage писал(а):
Дима, а вы только про Айдахо думаете? Как насчет горнолыжных курортов? Тут цены быстро на жилье растут плюс удовольствие от катания и других видов активного отдыха. Можем помочь с покупкой. А также с менеджментом в ваше отсутствие. Во время сезона хорошие деньги можете поиметь. А как здесь летом хорошо!!!!!!!!!!!

что Вы называете хорошим доходом? Цифры в студию плиз.

Вот такие данные за 2004 год на кондо в 2 минутах хотьбы от подъемников.

2004 equalized average revenues
Beaver Run Resort

Unit Type.........BLDG 1..........BLDG 2...........BLDG 3.............BLDG4
1br ............... 24,119............27,079............25,443 ..............32,883
2br .................40,827.............43,980...........44,785...............44,913-62,103
3br..................53,025..............53,831...........49,911...............n/a
4br ..................67,386.............70,991............64,695..............n/a

Appreciation per year 6-7%
плюс вы покупаете mountain lifestyle, воздух

, все summer&winter activities, вам не надо платить бешенные деньги за гостиницу, когда вы сами сюда приезжаете, ваши друзья могут тоже здесь отдыхать, много плюсов в общем-то.

Komissar · Post by **Komissar** » 26 Jul 2005 18:31

ага, ага. Ревеню-то мы все горазды приводить. А вот попробуйте найти данные по net income, к-рый владельцу остается после выплаты management fee, cleaning fee, maintenance fee, re-supply fee, не говоря уже о проп.таксах, ремонтах, коммун. услуг и, конечно же, mortgage.

dima_ca · Post by **dima_ca** » 26 Jul 2005 18:47

massage wrote:Вот такие данные за 2004 год на кондо в 2 минутах хотьбы от подъемников.

2004 equalized average revenues
Beaver Run Resort

Unit Type.........BLDG 1..........BLDG 2...........BLDG 3.............BLDG4
1br ............... 24,119............27,079............25,443 ..............32,883
2br .................40,827.............43,980...........44,785...............44,913-62,103
3br..................53,025..............53,831...........49,911...............n/a
4br ..................67,386.............70,991............64,695..............n/a

Appreciation per year 6-7%
плюс вы покупаете mountain lifestyle, воздух , все summer&winter activities, вам не надо платить бешенные деньги за гостиницу, когда вы сами сюда приезжаете, ваши друзья могут тоже здесь отдыхать, много плюсов в общем-то.

интересно, а цены вы из скромности умалчиваете?

В Idaho Falls я съездил, осталось двойственное впечатление. Посмотрел на похожие дома уже построенные, увидел в муниципалитете план застройки нового района домов, поговорил с property management company которая сейчас сдаёт похожие дома. Как cash flow сразу это работать вряд ли будет, но на несколько лет вперёд перспектива неплохая. Может быть всё-таки куплю, чтобы разноообразить портфель недвижимости.

Я летел через SLC и провёл там пару дней - очень интересное место вообще и в плане недвижимости в частности.

Вообще, эти два штата настолько отличаются от Калифорнии - как будто в другой стране побывал.

Komissar · Post by **Komissar** » 26 Jul 2005 18:50

В Idaho Falls я съездил, осталось двойственное впечатление. ...Как cash flow сразу это работать вряд ли будет, но на несколько лет вперёд перспектива неплохая.
...
Я летел через SLC и провёл там пару дней - очень интересное место вообще и в плане недвижимости в частности.

Вообще, эти два штата настолько отличаются от Калифорнии - как будто в другой стране побывал.

Расскажи поподробнее! "Афтар, пеши исчо!" (с)

dima_ca · Post by **dima_ca** » 26 Jul 2005 19:27

Komissar wrote:Расскажи поподробнее! "Афтар, пеши исчо!" (с)

Я напишу, но попозже, может через пару дней.

GoodBuyAmerica · Post by **GoodBuyAmerica** » 28 Jul 2005 07:01

dima_ca wrote:Я летел через SLC и провёл там пару дней - очень интересное место вообще и в плане недвижимости в частности.
Вообще, эти два штата настолько отличаются от Калифорнии - как будто в другой стране побывал.

Точно. Я тоже наведался в SLC, правда пару месяцев назад. После San Diego ощущение как из Москвы в час пик с Садового Кольца попал в Воронеж. В чём-то даже интересно. RE там не рос лет десять (за исключением отдельных мест). Сейчас пополз вверх, но не очень уверенно. Есть подозрение, что ещё лет десять расти не будет. Выяснил интересную подробность: сделки по real estate are not recorded with the county, and final price data are not public record. :roll:

Дома в большинстве своём старые (50 лет - своя игра), хотя есть и новые постройки, но в основном в Сантее, не самом престижном районе. С мормонскими районами какие-то примочки, в которые я даже вникать не стал, но местные немормоны сильно комплексуют. Школы очень слабые (по своему старшему опрыску знаю), надо раскошеливаться на частные. А в остальном - why not?

dima_ca · Post by **dima_ca** » 30 Jul 2005 20:47

Да, трудно сказать, как будут в будущем вести себя цены в Юте. Мы знаем что за последние десять лет рост цен на недвижимость там сильно отставал от роста зарплат по сравнению с другими регионами. Но если оставить в стороне спекулятивную составляющую, там всё ещё очень неплохо можно вложить деньги для cash flow. Бывают случаи, когда гросс доходит до 10%, правда вроде довольно часто расходы на воду платит хозяин..

Нример вот такой sixplex. Трёхспальневые квартиры, по две ванны в каждой. Предлагается за $990К, сдаётся за $7770 в месяц. Налоги за год чуть меньше восьми тысяч. Построен в 2003 году, в прекрасном состоянии в очень хорошем районе.

Другой пример: fourplex. Две спальни одна ванна в каждой квартире, 860 кв. футов каждая. Предлагается за $285К, сдаётся за 2200 в месяц. Налог - $1749 в год.Построен в 1980 году, в запущеном состоянии в не очень хорошем районе.

Ещё пример: fourplex. Квартиры по две спальни одна ванная, 788 кв. футов. Предлагается за $299К, сдаётся за 2200 в месяц Налог - $1522 в год.. Построен в 1988 году, в хорошем состоянии в хорошем районе.

Какие будут мнения у уважаемой публики? Про Айдахо напишу чуть позже.

kuznechik · Post by **kuznechik** » 30 Jul 2005 22:26

как вы товарищи управляете недвижимостью и находите жильцов на расстоянии? неужели нанимаете <property manager>? так обманит же и обдерет как липку.
поделитесь опытом пожалуйста.
<six>-плексы и <four>-плексы очень даже ничего!

GoodBuyAmerica · Post by **GoodBuyAmerica** » 31 Jul 2005 04:37

dima_ca wrote:Да, трудно сказать, как будут в будущем вести себя цены в Юте. Мы знаем что за последние десять лет рост цен на недвижимость там сильно отставал от роста зарплат по сравнению с другими регионами. Но если оставить в стороне спекулятивную составляющую, там всё ещё очень неплохо можно вложить деньги для cash flow. Бывают случаи, когда гросс доходит до 10%, правда вроде довольно часто расходы на воду платит хозяин...

Приведите рассчёт для квадруплекса за $300K с рентой $550/unit. Как он приносит 10%?

GoodBuyAmerica · Post by **GoodBuyAmerica** » 31 Jul 2005 04:40

kuznechik wrote:как вы товарищи управляете недвижимостью и находите жильцов на расстоянии? неужели нанимаете <property manager>? так обманит же и обдерет как липку.

А кому сейчас легко? :pain1:

Но иного пути нет. Выбирайте такого, который обдерёт по-меньше. Я бы поставил вопрос подругому: кто-нибудь доволен своим проперти манаджером? Какие основные претензии к ним?

dima_ca · Post by **dima_ca** » 31 Jul 2005 04:52

kilbupser wrote:Приведите рассчёт для квадруплекса за $300K с рентой $550/unit. Как он приносит 10%?

ну, не все они приносят до 10% - я просто показал варианты, которые сейчас на рынке. А вообще, как вы понимаете, всё зависит от размера downpayment'a :wink:

dima_ca · Post by **dima_ca** » 31 Jul 2005 05:25

kuznechik wrote:как вы товарищи управляете недвижимостью и находите жильцов на расстоянии? неужели нанимаете <property manager>? так обманит же и обдерет как липку.
поделитесь опытом пожалуйста.
<six>-плексы и <four>-плексы очень даже ничего!

волков бояться - в лес не ходить. Но вообще они конечно козлы. :lol:

kuznechik · Post by **kuznechik** » 31 Jul 2005 13:01

dima_ca, в каком городе те проперти, которые вы показали?

GoodBuyAmerica · Post by **GoodBuyAmerica** » 31 Jul 2005 15:17

dima_ca wrote:
kilbupser wrote:Приведите рассчёт для квадруплекса за $300K с рентой $550/unit. Как он приносит 10%?

ну, не все они приносят до 10% - я просто показал варианты, которые сейчас на рынке. А вообще, как вы понимаете, всё зависит от размера downpayment'a

Чем больше downpayment, тем больше должен быть доход для обеспечения ROI 10%. А в том квадруплексе больше 5 - 6% (если купить за cash) без роста underlying property выжать будет сложно. Может лет через пять - десять, когда рента вырастет ещё чуть-чуть...

dima_ca · Post by **dima_ca** » 31 Jul 2005 16:12

kilbupser wrote:Чем больше downpayment, тем больше должен быть доход для обеспечения ROI 10%. А в том квадруплексе больше 5 - 6% (если купить за cash) без роста underlying property выжать будет сложно. Может лет через пять - десять, когда рента вырастет ещё чуть-чуть...

совершенно верно, соответственно, чем меньше downpayment тем легче достичь 10% возврата вложенных денег при том, что гросс превышает процент по ссуде.

А properties эти в пригородах SLC.