Один single дом или 2 кондо?

ALBAT · Post by **ALBAT** » 13 Aug 2005 02:13

Знатоки, посоветуйте, в какую сторону выгодно направить свой взор: купить один дом за 230-240 т. , 3 бедрумный, можно сделать 4 комнату еще или купить два кондо- студио или1 и 2 бедрумные за эти же деньги.
Цель- жить и не платить рент, нас двое, может быть второе кондо сдать в рент. Через 3-5-7 лет продать.

SEL · Post by **SEL** » 13 Aug 2005 02:18

где покупаем

Invisible · Post by **Invisible** » 13 Aug 2005 03:55

Before doing _anything_ about investment property, do you homework first. Find out, first of what type of investment do you favor - cash flow or equity. Secondly, what is your risk tolerance. Thirdly - are you ready to be a property manager or not. Then - research about GRM, YTD appr, vacancy factors, expense factors, APR for investment and so on and so on...

ALBAT · Post by **ALBAT** » 13 Aug 2005 04:42

SEL- в Неваде, Лас Вегас, собираемся переезжать осенью, если планы не изменятся.

Invisible- ой, после вашего поста, я себя чувствую как "свиным рылом в калашний ряд". Опыта никакого, английский плохой, но знаю точно, что рентовать будет где-то полгода, а потом все равно покупать. Хотя с большей половиной терминов просто незнакома. Извините, я понимаю, что это может раздражать, а могли бы объяснить "чайнику"?

Invisible · Post by **Invisible** » 13 Aug 2005 05:48

Appreciation ratio in LV area in 2004 was 52% - highest appreciation EVER in US history. BUT, right now NV/LV is highly speculative market - about 40% of all residential RE are bought there just for investment/resale after several years. This and all other factors have already affected RE market there - prices for single family homes started to go down, because 1/3 of them are empty.

Regarding terms - I suggest you to go and read

'Investing in Real Estate, Fourth Edition'

'What Every Real Estate Investor Needs to Know About Cash Flow...And 36 Other Key FInancial Measures: Guidelines, Formulas, and Rules of Thumb for Making Money in Real Estate'

- find them on Amazon. DO NOT do anything before reading those and other books and understanding how system works. Expect, that it will take several months.
Wall Street's proverb - 'Bulls make money, bears make money, but pigs just get slaughtered' applies in this field also.

P.S. GMR - Gross rent multiplier.

ALBAT · Post by **ALBAT** » 13 Aug 2005 14:59

Invisible- спасибо за название книги. Будем английский учить с помощью ее.
Я тоже считаю, что в Вегасе сейчас слишком завышены цены, но и местные говорят, что идет наплыв людей, город расширяется на глазах, покупают, покупают, покупают. Но я уверена, что этот период скоро закончится, а потом не будем знать, что с этой недвижимостью делать. Поэтому я склонялась купить два небольшие кондо, в этом случае риск потерять большие деньги уменьшается.
Жду других советов, спасибо...

SEL · Post by **SEL** » 13 Aug 2005 16:25

ALBAT wrote:Invisible- спасибо за название книги. Будем английский учить с помощью ее.
Я тоже считаю, что в Вегасе сейчас слишком завышены цены, но и местные говорят, что идет наплыв людей, город расширяется на глазах, покупают, покупают, покупают. Но я уверена, что этот период скоро закончится, а потом не будем знать, что с этой недвижимостью делать. Поэтому я склонялась купить два небольшие кондо, в этом случае риск потерять большие деньги уменьшается.
Жду других советов, спасибо...

У вас будет полгода приглядется что к чему.
Местные могут говорить так что поддержать свою иллюзию что их недвижимость действительно стоит столько, ведь никому не хочется признаваться что цены взлетели из-за спекуляций. Так что подумайте. Там откуда я перезжаю тоже цены взлетели в три раза за 4 года и народ поет такие песни про наплыв народа. Но безработица однако 13% и не падает :nono#:

ALBAT · Post by **ALBAT** » 13 Aug 2005 17:39

SEL, да нет, местные мои знакомые и они тоже удивляются, что идет спекуляция, не стоят эти дома таких денег. И правильно, дома перепродаются сейчас, купленные 1-2 года назад. С безработицей пока не знаю, опять же говорят, что многие фирмы туда переезжают, но по поводу работы я особенно не заморачиваюсь. И кондо дорогие, но мне кажется, что в этом случае не потеряешь.

Andre_Y · Post by **Andre_Y** » 13 Aug 2005 18:12

Las Vegas? Good Luck!

http://www.kvvutv.com/Global/story.asp? ... v=2NiwTjR3

Dyan Harmell, a Pulte home buyer, is drowning in a sea of debt. Her living room table is covered with bills and she's not quite sure how to pay them.

Signs that many people who thought they'd make a killing in Las Vegas' real estate market are now trying to unload homes at deep discounts.

Tatka71 · Post by **Tatka71** » 14 Aug 2005 14:58

I am not sure about LV area but here in Mass if you buy now rent doesn't cover mortgage payments.

Другими словами там , где мы купили кондо я расчитываю на поднятие его в цене, но пока мы приплачиваем $$ к тому что наш тенант платит. Вы учтите что в кондо еше есть maintanance fee и у любой property есть tax.

Invisible · Post by **Invisible** » 14 Aug 2005 20:47

Tatka71 wrote:I am not sure about LV area but here in Mass if you buy now rent doesn't cover mortgage payments.

Другими словами там , где мы купили кондо я расчитываю на поднятие его в цене, но пока мы приплачиваем $$ к тому что наш тенант платит.

Сколько у вас в минусе получаеться negative cash flow в месяц? С учетом maintenance/management/expenses/tax deductions?

Tatka71 wrote:Вы учтите что в кондо еше есть maintanance fee и у любой property есть tax.

Второе с налогов списываеться.

Komissar · Post by **Komissar** » 15 Aug 2005 19:26

Invisible wrote:
Tatka71 wrote:Вы учтите что в кондо еше есть maintanance fee и у любой property есть tax.

Второе с налогов списываеться.

Далеко не всегда.

Tatka71 · Post by **Tatka71** » 15 Aug 2005 20:27

Invisible wrote:
Tatka71 wrote:I am not sure about LV area but here in Mass if you buy now rent doesn't cover mortgage payments.

Другими словами там , где мы купили кондо я расчитываю на поднятие его в цене, но пока мы приплачиваем $$ к тому что наш тенант платит.

Сколько у вас в минусе получаеться negative cash flow в месяц? С учетом maintenance/management/expenses/tax deductions?

Tatka71 wrote:Вы учтите что в кондо еше есть maintanance fee и у любой property есть tax.

Второе с налогов списываеться.

С тем mortgage который у нас сейчас есt' ($200 выплачивается) $-475. (хотим сделать interest only)

И надо еше учесть что кондо оформлено как на себя, и это был 1st time buyer.. Иначе там interest rate више.

Погремушкин · Post by **Погремушкин** » 15 Aug 2005 20:28

ALBAT wrote:Я тоже считаю, что в Вегасе сейчас слишком завышены цены, но и местные говорят, что идет наплыв людей, город расширяется на глазах, покупают, покупают, покупают.

Какой наплыв народа то? То что покупают это да, но что едут - не верю. Народ скупает для инвестмента, из-за чего сдать что-то с приемлимыми деньгами просто не реально. Пощите по форуму - здесь были примеры ссылок про рент в Неваде, когда народ нес убытки по 2-3К в месяц.

Invisible · Post by **Invisible** » 15 Aug 2005 21:09

Tatka71 wrote:С тем mortgage который у нас сейчас есt' ($200 выплачивается) $-475. (хотим сделать interest only)

200 - это что? 475 получаеться adjusted with tax deductions?

Tatka71 wrote: И надо еше учесть что кондо оформлено как на себя, и это был 1st time buyer.. Иначе там interest rate више.

Не совсем понял, т.е. совсем не понял. Вы не покупали property как investment? А что говорили банку?

Invisible · Post by **Invisible** » 15 Aug 2005 21:10

Погремушкин wrote:Какой наплыв народа то? То что покупают это да, но что едут - не верю.

Если верить Las Vegas City Hall, то население Вегаса каждый месяц увеличиваеться на 8000 человек.

Tatka71 · Post by **Tatka71** » 16 Aug 2005 18:21

Invisible wrote:
Tatka71 wrote:С тем mortgage который у нас сейчас есt' ($200 выплачивается) $-475. (хотим сделать interest only)

200 - это что? 475 получаеться adjusted with tax deductions?

Tatka71 wrote: И надо еше учесть что кондо оформлено как на себя, и это был 1st time buyer.. Иначе там interest rate више.

Не совсем понял, т.е. совсем не понял. Вы не покупали property как investment? А что говорили банку?

$200 это то что идет в принципал. (то есть выплачивается заем)

Я не помню уже всю раскладку так как кроме таксов есть еше и PMI. (может быть у вас будер 20% сразу дать) .. но разница между тем что мы должны банку (с таксами) + кондо фи i тем что нам платят $475.

После того как мы поменяем программу на interest only, будет около $275.

Вообше держать долго не собираемся.. Вот подтянется немного к остальным ценам (а такая тенденция есть, вокруг все дорого) скинем.

Komissar · Post by **Komissar** » 16 Aug 2005 19:44

Татка, Вы еще не забудьте рассказать, как много удалось Вам в результате "списать с налогов".
:mrgreen:

А то тут народ думает, что все с этим делом так супер-шоколадно, что, заимев рентал проперти, надо только успевать вовремя подбегать к ней с БСЛ для загребания денег (попутно показывая язык и кукиш дяде Сэму).

SEL · Post by **SEL** » 16 Aug 2005 21:13

Komissar wrote:Татка, Вы еще не забудьте рассказать, как много удалось Вам в результате "списать с налогов".

А то тут народ думает, что все с этим делом так супер-шоколадно, что, заимев рентал проперти, надо только успевать вовремя подбегать к ней с БСЛ для загребания денег (попутно показывая язык и кукиш дяде Сэму).

НУ за кого вы нас принимаете :oops:

Nwaylock · Post by **Nwaylock** » 17 Aug 2005 03:37

Komissar wrote: надо только успевать вовремя подбегать к ней с БСЛ для загребания денег

Что такое БСЛ? Я тоже загребать деньги хочу.

Valeus · Post by **Valeus** » 17 Aug 2005 03:55

Большая Совковая Лопата. :mrgreen:

Tatka71 · Post by **Tatka71** » 18 Aug 2005 14:55

Komissar wrote:Татка, Вы еще не забудьте рассказать, как много удалось Вам в результате "списать с налогов".

А то тут народ думает, что все с этим делом так супер-шоколадно, что, заимев рентал проперти, надо только успевать вовремя подбегать к ней с БСЛ для загребания денег (попутно показывая язык и кукиш дяде Сэму).

Мне будет интересна ситуация с налогами... Мой муж в принцыпе покупал кондо на себя, но конечно рент у нас официальниы.

Я не думаю что мы и заплатим что-нибудь как доход, потому-что до доходов пока далеко.

Вообше это чистый эксперимент, мы хотели просто посмотреть как и что.. Пока есть тенденция что оно будет продолжать расти в цене (да и купили мы его underprice, потому что продавцы уже дали оффер на дом а мы були серьйозные покупатели).

Я советую будушим landlordam также делать тшательную проверку кандидатов на рент (нам это бесплатно сделала брокерша которая представляла обе стороны при покупке/продаже). Я была несказанно рада что наша рентее - манагер в CVS, и single (no kids!!! no ремонт!)

Еше я не советую совсем с голым "behind" покупать квартиру, а всегда расчитывать что вероятно вам придется сделать несколько плат банку из своих денег (ну так если будут проблемы с рентом). Наша слава богу присылает за 2 дня до срока.

Еше одна немаловажная деталь о которой я забыла ( у нас этого тьфу тьфу не было , но мы жили до этого в кондо где было)... Кроме кондо-фее сушествуют еше всякие ремонты, особенно если комплекс постарше. Могут например сказать что собрались менять канализацию(для примера) и ваш долг около $10 - 12 К , выплачивайте сразу или с % за 10 лет... А еше хуже - если просто кондо-фее увеличат на много лет - так даже не спишешь ничего. Вобшем там много составляюших.

В идеале ландлордами должны быть люди с солидным капиталом.. для которых short term финансовые проблемы не приведут к банкротству.

Zaika · Post by **Zaika** » 20 Aug 2005 04:27

ALBAT,
I can recommend two very good areas in Las Vegas to live - Green Valley in Henderson and Summerlin area. 2 br/2baths are about 220-250K. These areas have excellent schools, upscale shopping and restaurants, close to major freeways.
Try looking in zip codes 89014, 89074, 89052 and 89144.
If you have a condo in any of these areas it is easy to rent it, but with today's prices you will have negative cashflow. The rent is about 900-950.
It's true that that about 5-6 thousand people move to LV every month. But I read that about 2-3 thousand move out. The city is growing and unemployment is about 4%.
I would advise to buy a condo instead of a house. In Las Vegas there are a lot more houses than condos, it is much harder to rent those. The chance to lose money on the house is greater, unless you live in it more than 5 years.
Good luck.

ALBAT · Post by **ALBAT** » 20 Aug 2005 15:12

Зайка, спасибо за рекомендацию. Поищу по этим зипам.

DavDS · Post by **DavDS** » 21 Aug 2005 05:59

могу раcсказать про NJ. 2 бедрум 2 басрум кондо 230-250 тыс.Проперти такс 4400 в год, мейтененс фиис 150 в месяц. Здать такой кондо реально за 1200 в месяц.Около 900 баксов в месяц докладывать надо из своего кармана.Что скажите про инвестмент?