Why Housing Is About to Go "Pop!"

[Kalifornian]

И три года закончатся в 2007, а вовсе не coming due

Время работает на Кирдык.

[dimkax]

И три года закончатся в 2007, а вовсе не coming due

Время работает на Кирдык.

с 2-4% процентнои инфляциеи, данныи абстрактныи [borrower] может ожидат за ето время увеличение зарплаты на 3% * 3 года = 10%. 300 тысачные дома обычно покупают люди с 40 тысачнои зарплатои. 10% от 40 тысяч = 300$ в месяц. Так что кажется мне никакого шока данные люди не испытают; даже если были глупы и осталис с 3 летним [ARM]

[Nata Ivanova]

300 тысачные дома обычно покупают люди с 40 тысачнои зарплатои.

Серьезно?!
Т.е. реально с 1:3 теперь соотношение поднялось не к 5 (что и так уже считалось рискованным), а уже к 7.5?!
Это как, половину зарплаты на только проценты?
А елси еще и хотя ба 30 лет расплачиваться, то в принципал платить еще 1/4 зарплаты?!

[aas996]

Серьезно?!
Т.е. реально с 1:3 теперь соотношение поднялось не к 5 (что и так уже считалось рискованным), а уже к 7.5?!

Нaверное, речь идет о 2 з/п по 40 К, ratio = 3.75.

[dimkax]

А елси еще и хотя ба 30 лет расплачиваться, то в принципал платить еще 1/4 зарплаты?!

1. A zachem principal to vyplachivat'?

2. Za 30 let principal vyplatit inflyaciya.

[anspirit]

1. A zachem principal to vyplachivat'?

2. Za 30 let principal vyplatit inflyaciya.

Тем у кого IO вы предлагаете продавать дом, после того как IO период закончится?

[Oleg_B]

Из каждого повышения у меня половину повышение налогов сжирает.

[Andre_Y]

1. A zachem principal to vyplachivat'?

2. Za 30 let principal vyplatit inflyaciya.

Если принципал 30 лет не выплачивать, то какой смысл в покупке вобще? Насколько я понимаю идея покупки дома такая что через 30 лет выходишь на пенсию и одновременно выплачиавешь за дом. Если не выплачивать принципал, даже если расчитывать на инфляцию, все равно через 30 лет это будет все еще крупная сумма. Технически это должно означать перефинансирование ИО 3 раза по 10 лет. С каждым разом сумма долга будет возрастать. Более того, если владелец перефинансировал хотя бы один раз, то он теряет право просто отдать ключи банку и становится тветственным за разницу между размером займа и фактической ценой продажи.

[kron]

1. А зачем принципал то выплачивать? 8О 8О

2. За 30 лет принципал выплатит инфляция. :фоод:

Если принципал 30 лет не выплачивать, то какой смысл в покупке вобще? Насколько я понимаю идея покупки дома такая что через 30 лет выходишь на пенсию и одновременно выплачиавешь за дом. Если не выплачивать принципал, даже если расчитывать на инфляцию, все равно через 30 лет это будет все еще крупная сумма. .

Это было раньше. В прошом веке. Сейчас новая эра и массами овладела идея что этот дом будет дорожать в среднем на 15% в год, при инфляции в 3-5%. Через 30 лет он будет стоить $30 миллионов, а должен за него будешь всего один миллион. И незачем пенсию ждать. Можно будет бросать работать лет через 10. А если купишь два дома, то лет через 5.

[dimkax]

Если принципал 30 лет не выплачивать, то какой смысл в покупке вобще? .

Не выплачивание принципала, не означает расходование (на еду) всей месячнои зарплаты..

если остаються "лишние" денги , то логично вкладыват их в активы приносяхие болши процент чем выплата основного долга по дому. Например сток рынок в виде [QQQQ].

Или накопит на [downpayment] на 2и домик..

[Nwaylock]

300 тысачные дома обычно покупают люди с 40 тысачнои зарплатои.

Какой ужас.

[Nwaylock]

1. A zachem principal to vyplachivat'?

Не вьехала...

[ShellBack]

Если принципал 30 лет не выплачивать, то какой смысл в покупке вобще? Насколько я понимаю идея покупки дома такая что через 30 лет выходишь на пенсию и одновременно выплачиавешь за дом. Если не выплачивать принципал, даже если расчитывать на инфляцию, все равно через 30 лет это будет все еще крупная сумма. Технически это должно означать перефинансирование ИО 3 раза по 10 лет. С каждым разом сумма долга будет возрастать.

Это же элементарно, Ватсон...(с)

Возьмите сферического Joe Schmoe, который 30 лет назад, в возрасте 35 лет, купил в Сан Диего средненький дом за тогдашнюю медианную цену в примерно $50К. Представьте, что он все эти годы платил interest-only и сегодня должен те же $50К. Ну пусть даже $60К, учитывая плату за рефинансирование.
Теперь Joe Schmoe выходит на пенсию. Его дом стоит минимум $500К (медианная цена сегодня). Дети разьехались, он живёт один. Варианта у него три:
1. Взять новый кредит и продолжать жить как жил, выплачивая с пенсии примерно по $300 в месяц. Если Joe завтра умрёт от инфаркта, его благодарным наследникам достанется примерно $250К после всех налогов.
2. Взять reversible mortgage. В этом случае Joe не только не будет платить за жильё, но и получит весомую прибавку к пенсии. Можно будет позволить себе новенький RV или раз в год ездить в Европу. Наследство детям, правда, останется поменьше.
3. Продать дом и купить себе retirement condo где-нибудь неподалёку или в Коста-Рике. Разницу проиграть в Вегасе, или купить себе новую Феррари, или выписать 18 летнюю почтовую невесту.

При этом, если принять средний интерес за последние 30 лет в 10% годовых, Joe Schmoe выплатил за 30 лет примерно $150К в интересе.

Возьмите для сравнения одноклассника Joe, Jose Gonzales-а, который все эти 30 лет жил в апартменте и ждал когда же недвижимость наконец подешевеет. И всё ждал, и ждал, и ждал ... Учитывая, что рент приличного 3-хбедрумного апартмента в Сан Диего за последние 10 лет вырос примерно с $1000 до $1800, Jose только за последние 10 лет заплатил минимум те же самые $150К, только не банку а лендлорду. А за 30 лет заплатил, вероятно, больше $300К, если только не жил у родителей в бейсменте.
И выход сейчас у Jose только один - быстрее переехать в маленький грязный апартмент где-нибудь в пустыне, где он сможет найти себе жильё за те же $300, что Joe платит за свой дом в варианте #1.

Я, разумеется, не агитирую за IO loans, но смысл, кажется, очевиден даже первокласснику.

Более того, если владелец перефинансировал хотя бы один раз, то он теряет право просто отдать ключи банку и становится тветственным за разницу между размером займа и фактической ценой продажи.

Это какая-то новая urban legend. Ссылочку не подкинете, где Вы это прочитали?

[ShellBack]

Это было раньше. В прошом веке. Сейчас новая эра и массами овладела идея что этот дом будет дорожать в среднем на 15% в год, при инфляции в 3-5%. Через 30 лет он будет стоить $30 миллионов, а должен за него будешь всего один миллион. И незачем пенсию ждать. Можно будет бросать работать лет через 10. А если купишь два дома, то лет через 5.

Про темпы роста - Ваши личные выдумки.
Население просто видит, что последние лет 200 недвижимость стабильно растёт, темпами опережающими инфляцию. В отличие от стоков, золота и прочего, которые сегодня +100%, а завтра -90%.
Абсолютно ничего нового. И в прошлом веке так было, и в позапрошлом.

А вот идея, что прилетит вдруг волшебник в голубом вертолёте и раздаст всем дома со скидкой в 20% (или 30%, 50%, 90%, в зависимости от жадности бубблеведа) - это уже действительно, какая-то new economy.

[NskCA]

Население просто видит, что последние лет 200 недвижимость стабильно растёт, темпами опережающими инфляцию.

Франкенштайн какой то, 200 лет живет и наблюдает.

Откуда дровишки то, про рост опережаюсчий инфляцию за такие
длинные сроки?

Начет стабильности кстати - не покажите мне например сравнение
изменения инфляции и цен на дома в Сан Диего с года например
1990 по 1996?

[Valeus]

Более того, если владелец перефинансировал хотя бы один раз, то он теряет право просто отдать ключи банку и становится тветственным за разницу между размером займа и фактической ценой продажи.

Это какая-то новая urban legend. Ссылочку не подкинете, где Вы это прочитали?

Это не urban и даже не legend. Как я понимаю, Andre_Y пишет о том, как долг на дом в Калифорнии из nonrecourse превращается в recourse при первом же перефинансировании. Talk to your friendly lawyer.

[fedya]

Более того, если владелец перефинансировал хотя бы один раз, то он теряет право просто отдать ключи банку и становится тветственным за разницу между размером займа и фактической ценой продажи.

Это какая-то новая urban legend. Ссылочку не подкинете, где Вы это прочитали?

Это не urban и даже не legend. Как я понимаю, Andre_Y пишет о том, как долг на дом в Калифорнии из nonrecourse превращается в recourse при первом же перефинансировании. Talk to your friendly lawyer.

Or you can substitute lawyer with free google
For example:
http://www.tpmcafe.com/story/2005/8/23/01029/5119
"But there is an important limitation on the California statute that I believe applies in at least some other states as well. The anti-deficiency limitation applies only to a "purchase money mortgage," which is the first mortgage on a property during the initial purchase of the property by someone who lives in that property. Consequently, the anti-deficiency limitation does not apply to refinanced mortgages or to second homes. CCP 580b. Given the amount of refinancing that has taken place in California, many homedwellers are thus no longer protected by the anti-deficiency provision..."

[anspirit]

Это же элементарно, Ватсон...(с)

Возьмите сферического Joe Schmoe, который 30 лет назад, в возрасте 35 лет, купил в Сан Диего средненький дом за тогдашнюю медианную цену в примерно $50К. Представьте, что он все эти годы платил interest-only и сегодня должен те же $50К. Ну пусть даже $60К, учитывая плату за рефинансирование.
Теперь Joe Schmoe выходит на пенсию. Его дом стоит минимум $500К (медианная цена сегодня).
При этом, если принять средний интерес за последние 30 лет в 10% годовых, Joe Schmoe выплатил за 30 лет примерно $150К в интересе.

И выход сейчас у Jose только один - быстрее переехать в маленький грязный апартмент где-нибудь в пустыне, где он сможет найти себе жильё за те же $300, что Joe платит за свой дом в варианте #1.

Я, разумеется, не агитирую за IO loans, но смысл, кажется, очевиден даже первокласснику.

Сейчас пока очевиден смысл, только если у человека есть машина времени. Но даже если так, не стоило тратить время и деньги на покупку недвижимости, а надо было покупать BRKA в 1970 году. 10 тыс $ вложенных в BRKA в 1970 дают 4 млн сейчас. 50 тыс - 20 млн. А не какой-то занюханный курятник.

Кроме того, вы считаете правильным покупать жилье в Кали в 1988 году? (а не подождать несколько лет). Если мы уж у машинах времени заговорили.

[dimkax]

Сейчас пока очевиден смысл, только если у человека есть машина времени. Но даже если так, не стоило тратить время и деньги на покупку недвижимости, а надо было покупать BRKA в 1970 году. 10 тыс $ вложенных в BRKA в 1970 дают 4 млн сейчас. 50 тыс - 20 млн. А не какой-то занюханный курятник.

Кроме того, вы считаете правильным покупать жилье в Кали в 1988 году? (а не подождать несколько лет). Если мы уж у машинах времени заговорили.

Между [BRKA] и недвижимостю в Сан Диего есть принзипиалная разниза. В то время как для того чтобы выбрать [BRKA] из всеи вселеннои стоков, надо либо обладать финансовым гением, либо удачеи; на покупке недвижимости в Сан Диего зделали прибыль все [homeowners] Сан Диего (Интересно можно как ето еше силнее подчекнут данное ключевое слово ? ).


Во вторых. Возможно при некоторых условиях рынок акции может предоставить возврат средств лудшии/сравнимыи чем/с рыноком [RE]. Но , вы не находите, что для того что бы данным возвратом воспользоваться нужно для начала вложить деньги в [stok market]?

Исходя из [mesage thread]-ов на привете, у меня сложилос впечатление что подавляюшее болшиство вкладывалет в лучшем случае в [INGDirect] (+4.0%), а в худшем случае в Мерседесы (-100%). Ну и некоторые еше [gabling]-ом на [TA] занимаютьса; что тоже явно не даст возврат сопоставимыи с [BRKA], ни даже с мерседесом.

[Nata Ivanova]

Население просто видит, что последние лет 200 недвижимость стабильно растёт, темпами опережающими инфляцию.:

наблюдая только несколько последних лет, будьте поаккуратнее насчет последних 200 лет.
на арене US census:

http://www.census.gov/hhes/www/housing/ ... alues.html

С 1940 года по 2000 год цена median house in US изменилась с 30,600 до 119,600.

60 лет, изменениe в 3.9 раза.
Эквивалентно дополнителной инфляции в ~ 2.25%/год.
Это как ing-saving и, если я не ошибаюсь, mutual funds дают 10% год са 30-40 лет промежуток?
А елси вспомнить что лет 20-30 хозяин еще и платил 6% банку, то вообще непонятно где выигриш на большой шкале.

[aas996]

С 1940 года по 2000 год цена median house in US изменилась с 30,600 до 119,600.
60 лет, изменениe в 3.9 раза.

ADJUSTED FOR INFLATION, Ната.

[Nata Ivanova]

С 1940 года по 2000 год цена median house in US изменилась с 30,600 до 119,600.
60 лет, изменениe в 3.9 раза.

ADJUSTED FOR INFLATION, Ната.

поэтому я и написала про 2.25% "дополнительной" инфляции

Покупаешь I-bonds- тоже самое покритие инфляии plus base rate е а хлопот меньше.

Кстати инфляция за 60 лет 1940-2000 была в среднем 4%.
2.25+4 все еще меньше чем 10% na mutual funds

http://www.westegg.com/inflation/

[aas996]

поэтому я и написала про 2.25% "дополнительной" инфляции
Покупаешь I-bonds- тоже самое покритие инфляии plus base rate е а хлопот меньше

Это да, но mutual funds давали в среднем ~10% до, а не после inflation.
Если хотите про mortgage rate, то включите leverage в расчет.

[dimkax]

С 1940 года по 2000 год цена median house in US изменилась с 30,600 до 119,600.
60 лет, изменениe в 3.9 раза.

ADJUSTED FOR INFLATION, Ната.

поэтому я и написала про 2.25% "дополнительной" инфляции

Покупаешь I-bonds- тоже самое покритие инфляии plus base rate е а хлопот меньше.

Кстати инфляция за 60 лет 1940-2000 была в среднем 4%.
2.25+4 все еще меньше чем 10% na mutual funds

http://www.westegg.com/inflation/

Ната, я указывал уже на ошибку даннои статистики. Она привидена для не [leveraged] покупки недвижимости. Болшинство домов в [US] покупаютьс с наличием [leverage], и с болшим.
Соответственно [ROI] далеко не 2% годовых. Не говоря уж о том что в даннои статистике не учитываеться, то что [homeowner] получает [benefit] проживания в доме (економии на ренте).

[Nata Ivanova]

Если я не ошибаюсь, за leverage надо платить банку. И пока prinicipal не выплатишь, leverage денег не приносит.
6% которые сейчас - очень божеские проценты, т.к. были и 14.75% 20 лет назад в 1984 (http://www.hsh.com/natmo84.html), раз уж мы говорим о long-term.