Why Housing Is About to Go "Pop!"

dimkax · Post by **dimkax** » 15 Dec 2005 03:13

Komissar wrote:закон сохранения жилплощади не работает при постоянном увеличении населения

А мне вот какои вопрос интересен. Нигде не видел ни статистики ни даже обсуждени.

В год строится [N]-количесто жиля. И образуеться [X] количестов семеи.

Но я нигде не видел упоминание [Y] - количество состарившихся , и подлежаших сносу домов. При местном исползовании деревянных материалов - у дома срок жизни максимум лет 100. Итого в год можно ожидат что [upto] 1% жиля должен превратися в рухлядь.

Что думаете?

fedya · Post by **fedya** » 15 Dec 2005 07:23

ShellBack wrote:
anspirit wrote:Vacancy rates are far from 0%

Скока-скока?
Цифры в студию.
0.01% тоже - far from 0%.

"In San Francisco, occupancy rates went from 92.5 percent in the first quarter of 2004 to 95.5 percent in the third quarter of 2005. In Alameda County, it rose from 93.4 percent to 95.7 percent. In Santa Clara County, the occupancy rate was 95.2 percent.
"A 3 to 5 percent vacancy rate is considered typical"

ShellBack wrote:
anspirit wrote:Вы правда считаете что foreclosed дома просто бросают и все?
Их пытаются продать. Иногда успешно, иногда - нет.
Если не могут продать - бросают.
Вы никогда в жизни не видели брошенные дома?

ShellBack, вот если ваш дом foreclose, его бросят или как ? - Что ж за пургу-то несете.

fedya · Post by **fedya** » 15 Dec 2005 07:27

dimkax wrote:
Komissar wrote:закон сохранения жилплощади не работает при постоянном увеличении населения

Но я нигде не видел упоминание [Y] - количество состарившихся , и подлежаших сносу домов. При местном исползовании деревянных материалов - у дома срок жизни максимум лет 100. Итого в год можно ожидат что [upto] 1% жиля должен превратися в рухлядь.

Что думаете?

А чего тут думать. Если уж совсем рухлядь, то снесут и новый построят. Location aka земля стоит дороже дома.

RobinF · Post by **RobinF** » 15 Dec 2005 15:15

RobinF wrote:Одна и та же квартира: 11800 SUNSET HILLS RD #807, RESTON VA 20190

http://homes.longandfoster.com/Buy_Home/Search/Property_Details.aspx?coId=2&mlsNum=FX5407096

Sale Price $599,000, $4,005 per month (причем это 10% down, ARM!) + $303/мес condo fee + ~550/мес property tax ~= $4850 в мес.

http://homes.longandfoster.com/Buy_Home/Search/Property_Details.aspx?coId=2&mlsNum=FX5407092

Rental Price $1,995

Этот бубель стал просто смешон.

Так-так. 2-шечки в этом доме пошли на рынок как грибы, только уже не по 600К...
Вот сосед той квартиры, на том же 8-м этаже...
http://homes.longandfoster.com/Buy_Home/Search/Property_Details.aspx?coId=2&mlsNum=FX5361463

Sale Price $499,900 - 11800 SUNSET HILLS RD #817, RESTON VA 20190
NEVER LIVED-IN BRAND NEW 2BR/2BA ON 8TH FL W/ SUN ROOM (FLOOR-TO-CEILING WINDOWS). ENERGY-SAVING BRIGHT SOUTHERN EXPOSURE. STAINLESS STEEL APPLIANCES. GRANITE COUNTERS. CERAMIC TILE FOYER/KITCHEN/BATH. WASHER/DRYER IN UNIT. SECURED HIGHRISE W/ CONCIERGE SERVICE. 2 RESERVED UNDERGROUND PARKING. FITNESS CENTER/SAUNA. THEATER RM. ROOFTOP POOL & CLUB. BIZ CTR.

20% off за месяц - that's talking!

А вот она же пытается сдаться - но не за $1995, как пытался сосед, а за $1850:
http://homes.longandfoster.com/Buy_Home/Search/Property_Details.aspx?coId=2&mlsNum=FX5386067

Чтоб не было подозрений, что эта двушка чем-то хуже той - вот двушка попроще в этом же доме:
http://homes.longandfoster.com/Buy_Home/Search/Property_Details.aspx?coId=2&mlsNum=FX5385236

Sale Price $399,900 - 11800 SUNSET HILLS RD #223, RESTON VA 20190

Brand New condo in sought after Carlton House. Large 2BR, 1BA unit that features hardwood floors in most rooms, upgraded appliances, rooftop pool, movie room, billiards room, fitness center, underground parking, concierge service and much much more! Come see the best that Reston has to offer!

Минимальная же цена мечтаемого владельцем рента 2bd/2ba в этом доме по прежнему $1650:
http://homes.longandfoster.com/Buy_Home/Search/Property_Details.aspx?coId=2&mlsNum=FX5467225

anspirit · Post by **anspirit** » 15 Dec 2005 15:27

ShellBack wrote:OK. Давайте числа за 5-10 лет, посмотрим.

Давайте. Возьмем, например, Калифорнию. Данные с census.gov

Median Gross Rents: Unadjusted (1990) $620
Median Gross Rents: Unadjusted (2004) $914

Средний рост рента за 14 лет - 2.81%
Средний рост доходов на семью за 14 лет в Калифорнии - 3.12%

Итого получается что рент в Калифорнии за последние 14 лет отстает и от инфляции и от роста зарплат

Нет, не уменьшится. Но и увеличиваться так быстро не будет. Куда будем селить миллионы иммигрантов, прибывающие каждый год?

Вы считате что рост строительства связан только с иммигрантами?

Их пытаются продать. Иногда успешно, иногда - нет.
Если не могут продать - бросают.
Вы никогда в жизни не видели брошенные дома?

Это где дом должен находиться, чтобы его вообще нельзя было продать ни за какие деньги?

CEBA · Post by **CEBA** » 15 Dec 2005 18:57

anspirit wrote:n
Это где дом должен находиться, чтобы его вообще нельзя было продать ни за какие деньги?

например в Niagara Falls, USA

anspirit · Post by **anspirit** » 15 Dec 2005 19:05

CEBA wrote: например в Niagara Falls, USA

В этом случае foreclosure вряд ли будет, банк перед тем как кредит давать оценивает недвижимость

Geva · Post by **Geva** » 15 Dec 2005 19:28

О бабле в МА. У меня, как многие, наверное, помнят, не совсем Бостон, но близко.

Таунхаузы в нашей деревне продаются по той же цене, что и весной, максимум - минус 2-3 процента, но это мне кажется нормальным сезонным колебанием. Выставляются на рынок процентов на 5-15 выше и это, да, не проходит. Приходится снижать цены. Последний таунхауз в нашем комплексе ушел за 2 недели (!осенью) по той же цене, что и аналогичный в мае. Ну допустим (я не знаю как выглядел майский) он был лучше отделан, но это все равно ну максимум процентов 10 от стоимости. О каком hard landing идет речь я не понимаю. Соседний с нами исчез с рынка, хозяев давно не видела, не знаю продали или просто сняли. Стоял 4 месяца по цене на 10 (сначала на 20) тысяч дороже нашего. Там отделанный беймент, так что цена, грубо говоря, таже. Почем продали, если продали пока не знаю.

Да, и мой списочек сократился обратно до весенней цифры.

kron · Post by **kron** » 15 Dec 2005 21:22

Geva wrote:. О каком hard landing идет речь я не понимаю. .

О предстоящем. Пока никакого лэндинга еще не было. Пока мы летим в самолете и горючее в двигатель поступает с перебоями. Вот те люди которые понимают принцип работы самолета гадают, сможет ли пилот посадить самолет плавно или разобьемся нафиг. А те кто не понимает отчего самолет летит, те недоумевают почему кто то там панику разводит. Ведь пол часа летим и высота все выше и выше. Ну разве что последние пару минут высота полета снизилась с 10000 метров до 9800. Даже уши еще не заложило. А тут про какой то лендинг говорят.

Geva · Post by **Geva** » 15 Dec 2005 21:35

kron wrote:
Geva wrote:. О каком hard landing идет речь я не понимаю. .

О предстоящем. Пока никакого лэндинга еще не было. Пока мы летим в самолете и горючее в двигатель поступает с перебоями. Вот те люди которые понимают принцип работы самолета гадают, сможет ли пилот посадить самолет плавно или разобьемся нафиг. А те кто не понимает отчего самолет летит, те недоумевают почему кто то там панику разводит. Ведь пол часа летим и высота все выше и выше. Ну разве что последние пару минут высота полета снизилась с 10000 метров до 9800. Даже уши еще не заложило. А тут про какой то лендинг говорят.

Это персональный наезд, я правильно поняла? В том-то и дело, что в статье обсуждается как заложило уши, а у меня их не закладывает. Дефектные уши, наверное.

ShellBack · Post by **ShellBack** » 15 Dec 2005 23:35

anspirit wrote: Давайте. Возьмем, например, Калифорнию. Данные с census.gov

Median Gross Rents: Unadjusted (1990) $620
Median Gross Rents: Unadjusted (2004) $914

Средний рост рента за 14 лет - 2.81%
Средний рост доходов на семью за 14 лет в Калифорнии - 3.12%

Итого получается что рент в Калифорнии за последние 14 лет отстает и от инфляции и от роста зарплат

А почему именно 14 лет? Давайте возьмём бOльший срок, чтобы сгладить возможные флуктуации: :wink:

California.

Median Household Salary: Unadjusted (1980) $17,400
Median Household Salary: Unadjusted (1994) $49,894
Итого, рост: 287% за 24 года.

Median Gross Rents: Unadjusted (1980) $283
Median Gross Rents: Unadjusted (2004) $914
Итого, рост: 323% за 24 года.

:smoke:

anspirit wrote: Вы считате что рост строительства связан только с иммигрантами?

Разумеется нет, есть ещё и очень немалый натуральный прирост. :great:

anspirit wrote: Это где дом должен находиться, чтобы его вообще нельзя было продать ни за какие деньги?

Да любой investor heaven, на выбор. Fresno, Bakersfield, Reno.

Давайте смоделируем ситуацию, как нам её прогнозируют бубблеведы:
Итак, город F. в калифорнийской пустыне.
Население: 40% хиспаников, 40% реднеков, 10% негров, 10% Ю.-В. азиатов.
1/2 всех домов принадлежит инвесторам, эти дома сдаются в рент.
Завтра, под аплодисменты бубблеведов, происходит торжественное лопание бубля. Цены падают на 50%. 30Y процент взлетает до 10%. Требования к покупателям резко ужесточаются, обязателен хороший доход и обязательные 20% даун.
Половина инвесторов тут же разоряется и отдаёт ключи банку. Итого, 25% всех домов в городе F. попадают под foreclosure.

Вопросы:
1. Кому банк сможет продать эти дома?
2. Что случится с теми кто сейчас эти дома снимает?
3. Что случится с ценами на апартменты в городе F.?
4. Что случится с ценами на апартменты в соседнем с F. городе S.J.?
5. Что случится с бубблеведами живущими в городе S.J.?

(Disclaimer: лично я считаю подобный сценарий нереальным, но это именно так как его прогнозируют бубблеведы

).

ShellBack · Post by **ShellBack** » 15 Dec 2005 23:55

fedya wrote:"In San Francisco, occupancy rates went from 92.5 percent in the first quarter of 2004 to 95.5 percent in the third quarter of 2005. In Alameda County, it rose from 93.4 percent to 95.7 percent. In Santa Clara County, the occupancy rate was 95.2 percent.
"A 3 to 5 percent vacancy rate is considered typical"

O!

Думаю, waiting lists и 2 months deposits уже не за горами.

fedya wrote:ShellBack, вот если ваш дом foreclose, его бросят или как ? - Что ж за пургу-то несете.

Конкретно мой - вряд ли. Он в хорошем районе и почти выплачен.

Если его банк выставит за те деньги, что я сейчас должен, думаю, его сметут в момент.

Возьмите, например, Bakersfield. Если завтра пойдёт волна foreclosures, кому конкретно банки будут продавать тамошние дома? Давайте Вашу версию без "пурги". :wink:

dimkax · Post by **dimkax** » 16 Dec 2005 00:07

Orange County, Calif.
Building Upward
To Move Forward

/-----------------------------------/
Table:
--------------------------- 2005 -- 2004
Office vacancy rate- | 12.2%-- | 14.1%
avrg off. rent s.ft.---- | 24.5 $---| 23.7$
Appartent vacancy---| 4.1 %----| 4.6 %
avrg. mnthly rent ---- | 1470$---| 1389$
Retail vacancy rate-- | 4.5%---- | 5.7%
avr rent s.ft. -------- | 22,47----| 21.52$
Median home price---| 710K--- | 646K
/-----------------------------------/

Sprawling over 800 square miles between Los Angeles and San Diego, the seemingly endless suburb of Orange County is running out of space. That factor is changing the face of development and turning the region into one of the country's strongest real-estate markets.

......

Santa Ana alone has approved four residential towers 18 stories or higher in the last 18 months as well as a 37-story office building, said Steve Harding, deputy city manager for development services.

......

Powerful economic drivers show few signs of cooling. The population rose at a 1.3% annual clip for the year ended in September, outpacing the nation's 0.9% growth rate, according to consulting company Economy.com. Home to a diverse group of employers and a strong tourism sector, the area's annual job growth of 1.9% for the period edged out the nation's rate of 1.6%.

......

The skyrocketing cost of the California good life means it is in danger of pricing itself out of reach. With a third-quarter median home price of $710,700, Orange County is the country's second most expensive market after San Francisco, and business costs are 18% above the national average, according to the National Association of Realtors and Economy.com. The region has lost the headquarters of engineering company Fluor Corp., which is relocating to the Dallas area next year.

Miami home builder Lennar Corp. sees higher densities as an answer to the area's thirst for affordability, said Emile Haddad, president of the company's western region. Next year, Lennar plans to begin developing a 3,813-unit complex called A-Town in an older industrial area of Anaheim anchored by Angel Stadium. The project, which is expected to include condominiums priced from $300,000 to about $1 million, will contain retail space and 14 residential towers as high as 38 stories, he said. "It's like dropping a downtown in the middle of Anaheim," Mr. Haddad said.

ShellBack · Post by **ShellBack** » 16 Dec 2005 00:21

kron wrote:О предстоящем. Пока никакого лэндинга еще не было. Пока мы летим в самолете и горючее в двигатель поступает с перебоями. Вот те люди которые понимают принцип работы самолета гадают, сможет ли пилот посадить самолет плавно или разобьемся нафиг. А те кто не понимает отчего самолет летит, те недоумевают почему кто то там панику разводит. Ведь пол часа летим и высота все выше и выше. Ну разве что последние пару минут высота полета снизилась с 10000 метров до 9800. Даже уши еще не заложило. А тут про какой то лендинг говорят.

Все бывалые, много раз летавшие, люди спокойно сидят и ждут пока самолёт привезёт их в пункт назначения. Они прекрасно знают статистику - шансы погибнуть в авиакатастрофе меньше, чем, например, шансы сломать шею упав с лестницы.
И только пара пассажиров (очевидно, раньше не летавших) бегает по салону с широко открытыми глазами и кричит, что самолёт вот-вот рухнет. С каждой очередной воздушной ямой крики становятся громче.

Кто бы им обьяснил... :mrgreen:

mikeG · Post by **mikeG** » 16 Dec 2005 03:37

ShellBack wrote:
Median Household Salary: Unadjusted (1980) $17,400
Median Household Salary: Unadjusted (1994) $49,894
Итого, рост: 287% за 24 года.

Ой. Здесь что-то с арифметикой не так.

ShuraK · Post by **ShuraK** » 16 Dec 2005 05:56

mikeG wrote:
ShellBack wrote:
Median Household Salary: Unadjusted (1980) $17,400
Median Household Salary: Unadjusted (1994) $49,894
Итого, рост: 287% за 24 года.

Ой. Здесь что-то с арифметикой не так.

Это 4,5% в год. Не забудьте какая была инфляция в начале 80-тых

fedya · Post by **fedya** » 16 Dec 2005 08:39

ShellBack wrote:Возьмите, например, Bakersfield. Если завтра пойдёт волна foreclosures, кому конкретно банки будут продавать тамошние дома? Давайте Вашу версию без "пурги".

Кому ? - да хоть тем же рентерам за цену при которой mortgage меньше рента.

Nwaylock · Post by **Nwaylock** » 16 Dec 2005 14:24

ShellBack wrote:Думаю, waiting lists и 2 months deposits уже не за горами.

Жду не дождусь. Ибо это будет мое время покупать.
Но пока оно не настало.

Итак - тут любят спрашивать у всех когда же бубль лопнет и тут разные люди называли примерно одинаковые сроки.

Теперь у меня вопрос к вам - назовите-ка вы конкретные сроки того самого "незагорами" которое вы предсказываете. А то пугать окнами забитыми досками в фореклознутых домах и я могу, только это не значит что все это чистая правда.

Nwaylock · Post by **Nwaylock** » 16 Dec 2005 14:30

ShellBack wrote:
fedya wrote:ShellBack, вот если ваш дом foreclose, его бросят или как ? - Что ж за пургу-то несете.

Конкретно мой - вряд ли. Он в хорошем районе и почти выплачен.
Если его банк выставит за те деньги, что я сейчас должен, думаю, его сметут в момент.
Возьмите, например, Bakersfield. Если завтра пойдёт волна foreclosures, кому конкретно банки будут продавать тамошние дома? Давайте Вашу версию без "пурги".

Моя версия без пурги: "вчера были маленькие, но по три, а сегодня большие но по пять".

Еще одна версия того же самого - "в огороде бузина а в Киеве дядька".

NEVA · Post by **NEVA** » 16 Dec 2005 16:02

anspirit wrote: Давайте. Возьмем, например, Калифорнию. Данные с census.gov

Median Gross Rents: Unadjusted (1990) $620
Median Gross Rents: Unadjusted (2004) $914

Средний рост рента за 14 лет - 2.81%
Средний рост доходов на семью за 14 лет в Калифорнии - 3.12%

Итого получается что рент в Калифорнии за последние 14 лет отстает и от инфляции и от роста зарплат

Ой, а нельзя ли пояснить как вы эти 2.81 процентов (в год?) насчитали? А то у меня не сходится. С математикой у меня видимо не все в порядке. :cry:

GoodBuyAmerica · Post by **GoodBuyAmerica** » 16 Dec 2005 16:05

ShellBack wrote:
kron wrote:О предстоящем. Пока никакого лэндинга еще не было. Пока мы летим в самолете и горючее в двигатель поступает с перебоями. Вот те люди которые понимают принцип работы самолета гадают, сможет ли пилот посадить самолет плавно или разобьемся нафиг. А те кто не понимает отчего самолет летит, те недоумевают почему кто то там панику разводит. Ведь пол часа летим и высота все выше и выше. Ну разве что последние пару минут высота полета снизилась с 10000 метров до 9800. Даже уши еще не заложило. А тут про какой то лендинг говорят.

Все бывалые, много раз летавшие, люди спокойно сидят и ждут пока самолёт привезёт их в пункт назначения. Они прекрасно знают статистику - шансы погибнуть в авиакатастрофе меньше, чем, например, шансы сломать шею упав с лестницы.
И только пара пассажиров (очевидно, раньше не летавших) бегает по салону с широко открытыми глазами и кричит, что самолёт вот-вот рухнет. С каждой очередной воздушной ямой крики становятся громче.

Кто бы им обьяснил...

На надо сравнивать рыночные риски с рисками коммерческого пассажирского самолёта. Я бы их сравнил с рисками плавания на яхте, с которой жадный механик переодически что-то ворует и продаёт налево, капитан в доле и поэтому пытается замаскировать легкими движениями штурвала то, что яхта плывёт черти как, сам шкипер знает как управлять яхтой по книжкам и имеет доступ к шлюпке. Так вот, general public сидит в трюме и надеется, что яхта доплывёт нормально. И что в случае чего шлюпок хватит всем...

. Если вы уже сидите в шлюпке с запасом тёплых одеял, жратвы и воды (выплатили дом, закупили золото, и т.п.) - good for you. Но если вас потянет прогуляться по палубе в сильную волну - бог вам в помощь. Почему-то Титаник пришёл на ум....

Может быть это и более точное сравнение.

dima_ca · Post by **dima_ca** » 16 Dec 2005 16:40

NEVA wrote:
anspirit wrote: Давайте. Возьмем, например, Калифорнию. Данные с census.gov

Median Gross Rents: Unadjusted (1990) $620
Median Gross Rents: Unadjusted (2004) $914

Средний рост рента за 14 лет - 2.81%
Средний рост доходов на семью за 14 лет в Калифорнии - 3.12%

Итого получается что рент в Калифорнии за последние 14 лет отстает и от инфляции и от роста зарплат

Ой, а нельзя ли пояснить как вы эти 2.81 процентов (в год?) насчитали? А то у меня не сходится. С математикой у меня видимо не все в порядке.

((1.0281)^14)*620 = ?

правильно, 914 :mrgreen:

kron · Post by **kron** » 16 Dec 2005 17:24

ShellBack wrote:
kron wrote:О предстоящем. Пока никакого лэндинга еще не было. Пока мы летим в самолете и горючее в двигатель поступает с перебоями. Вот те люди которые понимают принцип работы самолета гадают, сможет ли пилот посадить самолет плавно или разобьемся нафиг. А те кто не понимает отчего самолет летит, те недоумевают почему кто то там панику разводит. Ведь пол часа летим и высота все выше и выше. Ну разве что последние пару минут высота полета снизилась с 10000 метров до 9800. Даже уши еще не заложило. А тут про какой то лендинг говорят.

Все бывалые, много раз летавшие, люди спокойно сидят и ждут пока самолёт привезёт их в пункт назначения. Они прекрасно знают статистику - шансы погибнуть в авиакатастрофе меньше, чем, например, шансы сломать шею упав с лестницы.
И только пара пассажиров (очевидно, раньше не летавших) бегает по салону с широко открытыми глазами и кричит, что самолёт вот-вот рухнет. С каждой очередной воздушной ямой крики становятся громче.

Кто бы им обьяснил... :мргреен:

Кто это тут такой бывалый? Тот кто второй раз летит? Бывалые, как раз, из недвижимости выходят. Потому что они бывалые и бывали в передрягах вроде конца 80-х. А те которые летят второй раз, так те никакие не бывалые.
Так что которые настоящие бывалые те слушают как двигатель кашляет и прикидывают сколько горючего сожгли и сколько осталось. А те бывалые которые второй раз летят, всех успокаивают рассказами про то как мексиканцы с китайцами сейчас топливо подвезут и доказывают что набор вышот с 5000 м до 10000 м обусловлен тем что закон всемирного тяготения отменили.

ShellBack · Post by **ShellBack** » 16 Dec 2005 19:37

mikeG wrote:
ShellBack wrote:
Median Household Salary: Unadjusted (1980) $17,400
Median Household Salary: Unadjusted (1994) $49,894
Итого, рост: 287% за 24 года.

Ой. Здесь что-то с арифметикой не так.

Чего не так?

ShellBack · Post by **ShellBack** » 16 Dec 2005 19:41

fedya wrote:
ShellBack wrote:Возьмите, например, Bakersfield. Если завтра пойдёт волна foreclosures, кому конкретно банки будут продавать тамошние дома? Давайте Вашу версию без "пурги".

Кому ? - да хоть тем же рентерам за цену при которой mortgage меньше рента.

А-а.

И все рентеры, разумеется, тут же найдут 20% даун и сумеют получить кредит по новым ужесточённым правилам, и смогут платить резко увеличившиеся (до 8-10%) проценты.
Ну-ну. :mrgreen: