Karlo wrote:Так ведь освобождение от налогообложения до полумиллиона прибыли от продажи недвижимости после двух лет проживания, кажется, тоже недавно ввели ?
А зачем продавать?
Или ето как из анекдота:
Q: что бы вы зделали с вагоном водки?
A: Продам. А деньги пропью.
Karlo wrote:Так ведь освобождение от налогообложения до полумиллиона прибыли от продажи недвижимости после двух лет проживания, кажется, тоже недавно ввели ?
А зачем продавать?
Ну так и те 70 тыс инвестированные в S&P500 тоже теперь можно продать, когда налог 15% а не тогда когда 30%. Кстати по сегодняшним ценам это уже 242 тыс без переинвестирования дивидендов. Что в принципе наверно и есть 20% от такого дома. Но только S&P уже обваливался а недвижимость пока нет.
Trouble at Fannie Mae and Freddie Mac. They are now being forced to tighten up sloppy lending. This means they are not going to keep buying very low-quality loans from banks, and the total money available for buying houses is falling.
The best summary explanation, from Business Week: "Today's housing prices are predicated on an impossible combination: the strong growth in income and asset values of a strong economy, plus the ultra-low rates of a weak economy. Either the economy's long-term prospects will get worse or rates will rise. In either scenario, housing will weaken. Caveat emptor."
Who disagrees
that house prices will continue to fall? Real estate related businesses disagree, because they don't make money if buyers do not buy. These businesses have a large financial interest in misleading the public about the foolishness of buying a house now.
Buyers' agents get nothing if there is no sale, so they want their clients to wildly overbid, the exact opposite of the buyer's best interest. Realtor(TM) is a commercial term, not a real word.
Mortgage brokers take a percentage of the loan, so they want buyers to take out the biggest loan possible.
Appraisers need mortgage brokers for their business, so they are going to give the appraisals that brokers and agents want to see, not the truth.
Banks get origination fees but have been selling most mortgages, so they take no risk on those loans. They do not care about the potential bankruptcy of borrowers, so they will lend far beyond what buyers can afford. Banks sell most loans to Fannie Mae or Freddie Mac. The conversion of low-quality housing debt into "high" quality Fannie Mae debt with the implicit backing of the federal government is the main support for the housing bubble. That is going to end as Fannie Mae shrinks.
Even for loans that banks keep, they have a motive to lend beyond what buyers can afford. Banks designate interest as "income" whether they receive it or not. As long as borrowers do not actually default, what is owed goes down as income on their balance sheets. That is going to end when those borrowers cannot even make the principal payments.
Newspapers earn money from advertising placed by Realtors(TM), so papers have a strong motive to publish the Realtors'(TM) unrealistic forecasts. The San Jose Mercury News has stopped publishing the usual colored map showing areas where the median prices have been up or down. It would be too embarrassing to the Realtors(TM) to show what's really happening right now.
Owners themselves do not want to believe they are going to lose huge amounts of money.
What are their arguments?
"There are great tax advantages to owning."
FALSE. It is now far cheaper to rent a house in the San Francisco Bay Area than it is to own that same house, even with the deductibility of mortgage interest figured in. It is possible to rent a good house for $1800/month. That same house would cost at least $700,000. Assume 6% interest we can see that a buyer loses at least $3,269 per month by buying. Renting is a loss of course, but buying is a much bigger loss.
Renting:
Rent: $1,800.00
-----------------------
Monthly Loss: $1,800.00
Buying:
Property Tax: $486.00 ($729 per month at 1.25% before deduction, $486 lost after deduction)
Interest: $2,333.00 ($3500 per month at 6% before deduction, $2333 lost after deduction)
Other Costs: $450.00 (insurance, maintenance, long commute, etc)
-----------------------
Monthly Loss: $3,269.00 (not including principle loss every month)
Buyers still have to come up with the principal payment as well, just to watch it wiped out as the value of their house declines. Principal payments over 30 years would average $1667 per month.
This is actually a very conservative estimate of the loss from owning per month. If you include the likely decline in house prices, as in this rent-vs-own calculator, you'll see that owning right now is a very poor choice.
Remember that buyers don't deduct interest from income tax; they deduct interest from taxable income. Interest is paid in real pre-tax dollars that buyers suffered to earn. That money is really entirely gone, even if the buyer didn't pay income tax on those dollars before spending them.
Buyers do not get interest back at tax time. If a buyer gets an income tax refund, that's just because he overpaid his taxes, giving the government an interest-free loan. The rest of us are grateful.
Under current conditions, a renter would be able to live in a house for 30 years, then buy that $700,000 house outright with the saved principal payments ($1667 x 12 x 30), and have an extra $425,880 of saved interest on top of that: ($1183 x 12 x 30). The renter comes out way ahead of the owner, and this doesn't even count the huge losses the owner will suffer as housing falls year after year for the next decade or more, just as in Japan.
If you don't own a house but want to live in one, your choice is to rent a house or rent money to buy a house. To rent money is to take out a loan. A mortgage is a money-rental agreement. House renters take no risk at all, but money-renting owners take on the huge risk of falling house prices, as well as all the cost
The Census Bureau reported that housing starts reached a seasonally adjusted annual pace of 2.28 million homes in January, the highest rate since March 1973, compared to a rate of just under two million homes in December. ...
Building permits, seen as a sign of builders' confidence in the market, came in at an annual pace of 2.22 million in January, compared with the 2.08 million pace in December. Permits were expected to edge down to a 2.07 million.
The Census Bureau reported that housing starts reached a seasonally adjusted annual pace of 2.28 million homes in January, the highest rate since March 1973, compared to a rate of just under two million homes in December. ...
Building permits, seen as a sign of builders' confidence in the market, came in at an annual pace of 2.22 million in January, compared with the 2.08 million pace in December. Permits were expected to edge down to a 2.07 million.
and that's actually good, no, it's even superb - it will explode not just drop, oversupply and rising interest rates, a perfect storm is coming due!
Наверное строительство- это долгий процесс- надо землю купить, взяток надавать, пермиты получить. Когда девелоперы начинали- все было весело, сейчас стало уже похуже, но процесс пошел и остановить его- себе дороже. Или не так?
Строитель будет реально строить, только если уверен, что продаст с хорошей выгодой. Иначе им легче/дешевле или заморозить строительство и просто держать землю до лучших времен, либо перепродать землю под custom homes.
-Z- wrote:and that's actually good, no, it's even superb - it will explode not just drop, oversupply and rising interest rates, a perfect storm is coming due!
Komissar wrote:Строитель будет реально строить, только если уверен, что продаст с хорошей выгодой. Иначе им легче/дешевле или заморозить строительство и просто держать землю до лучших времен, либо перепродать землю под custom homes.
А спекулянт тоже будет покупать только если уверен что может продать с большой выгодой. А теперь вспомним толпы спекулянтов в середине 2000 с бумажками от доткомов на руках, купленными под маржу и на деньги из HELOC.
Голландия образца XVII века представляла собой благодатную почву для возникновения пузыря. Главная предпосылка - страна была богатой. Ее жители в основном занимались торговлей, то есть "деланием денег" в чистом виде. Недаром бельгийцы шутят, что медный провод изобрели два голландца, которые ссорились из-за пенни. Кроме того, в стране был ликвидный и нерегулируемый рынок товаров. Из ставших потом уже классическими предпосылками появления пузыря недоставало лишь нового и редкого товара, который имел бы "звездную" разновидность. Таким товаром стали тюльпаны, самым редким сортом которого был Semper Augustus. Товар, заметим, совершенно бесполезный, более того - недолговечный.
Тюльпаны, завезенные в Европу в середине XVI века, были редкой и дорогой экзотикой. В Голландию эти цветы попали в 1630 году. Через три года они стали довольно ходовым товаром по всей стране, но наиболее эксклюзивные его разновидности были на вес золота. В 1633-м, после первого случая использования луковиц тюльпанов в качестве валюты, начался бум. Его пик пришелся на конец 1636-го - начало 1637 года. Буквально за два-три месяца сорт Admirael de Maan подорожал с 16 до 175 гильдеров, Generalissimo - с 95 до 900. (Для сравнения: доходы ремесленника составляли в среднем 300 гильдеров в год.) С 1633-го до января 1637 года Semper Augustus вырос в цене с 5500 до 10000 гильдеров - столько зарабатывал крупный купец за полгода. На эти деньги можно было купить фешенебельный дом в центре Амстердама или полжизни содержать семью.
Несмотря на бешеные цены, пузыря не было бы, не включись в гонку большая часть населения. При всей дороговизне купить самые простые сорта тюльпанов мог себе позволить почти каждый. Простой люд бросал работу, продавал скотину и закладывал недвижимость, лишь бы приобщиться к тюльпанному бизнесу. Обычно сделки происходили в тавернах, причем не было никакой гарантии, что у продавца действительно есть тюльпаны, а у покупателя - деньги.
Обвал произошел внезапно. В февральский вторник 1637 года группа цветочников собралась в одной таверне для продажи тюльпанов. Однако в ответ на предложение купить за 1250 гильдеров фунт луковиц сорта Switser вдруг вообще не оказалось заявок. Началась паника, никто больше не хотел покупать тюльпаны. Через пару недель луковица, стоившая ранее 5000, с трудом находила покупателя за 50. Все произошло так быстро, как будто существовали современные системы электронной торговли. Люди, не желающие выполнять заключенные в тавернах контракты, фактически заблокировали работу судов. Причина обвала была банальной: рынок "убили" снизу. Цены выросли настолько, что новые игроки уже не шли на рынок. Без вливания свежих денег он упал, и цены вернулись в разумные рамки.
Komissar wrote:Строитель будет реально строить, только если уверен, что продаст с хорошей выгодой...
Ну и как в этом можно быть уверенным? Они может надеются на это, но быть уверенным в капитализме это что-то новенькое. Ну и что еще строители могут делать, как не строить - может уже и сами не знают зачем, но строят.
Не заню, как где, но у нас снижения цен я не вижу. Я слежу за сегмечтом рынка через ZipRealty. В начале прошлог лета на рынке обычно было в районе 90 домов, удовлетворяющих моим критериям. К январю цивра доросла до 182, послеч чего сползал вниз до 160-165. Дома на рынке стоЯт дольше, но уценяют лишь те, за которые было заломлено больше, чем за анлогичные летом. Так что пока продолжаем нервно покуривать у монитора.
Не каждый новоприехавший индус поедет в Неваду дом за 700К покупать. Даже можно сказать совсем не поедет. У него денег на тюльпан может не быть при таких ценах.
Nwaylock wrote:Не каждый новоприехавший индус поедет в Неваду дом за 700К покупать. Даже можно сказать совсем не поедет. У него денег на тюльпан может не быть при таких ценах.
Деньги на тюльпаны почему-то в конце концов у всех индусов находятся.
Собственно в Неваду ваш индус, может, и не поедет - но только потому, что там мало индусов. Зато он купит крысятник-таунхауз в Бэй Эрии за $750К, и когда запахи curry вконец достанут воспа-соседа, тот восп и обратит внимание на соседний штат, где нет инком-такс, зато много девочек, казино и дармового алкоголя. И тот восп продаст свой крысиный таунхауз в Нью-Бангалоре и переедет в почти дворец в Неваде.
2и раз [S&P] пересек 114 только в 2004. Тоест вам в апартменте пришлос бы жит с 1994 по 2004. як.
