Как купить себе дом?

[SashaRI]

[quote:a83489185e="Dm.uk"]глубокоуважаемый all,
для меня данный вопрос уже с полгода-год как "болит" и есть вопрос :

> [b:a83489185e]Interest [/b:a83489185e] - то есть проценты банку (наибольшая его сумма будет выплачиваться в первые годы, наименьшая в последние. В первый год почти весь ваш паймент это 100% проценты банку)

> [b:a83489185e]Principal [/b:a83489185e] - то есть выплата самого заёма (наименьшая его сумма будет выплачиваться в первые годы, наибольшая в последние. В первый год вы практически ничего не платите в счет Principal. Только проценты банку)

На сколько знаю - я могу отдавать банку время от времени часть этого самого [b:a83489185e]principal[/b:a83489185e]. Например если подкопил (параллельно с ежемесячными выплатами по mortgage) пару/десяток/сотню K или продал жилье в Папуа-NG и выручил за него ?K или продал акций КрАЗа итд итп
Банк за это фии берет или нет ? Пересчитывается ли [b:a83489185e]interest[/b:a83489185e] при этом ? Или требуется т.н. [b:a83489185e]remortgage[/b:a83489185e] каждый раз ? (afaik есть банки кот.за remortgage фии не берут). Не опишете подводные камни, plz ?
Пасиба.[/quote:a83489185e]

Большинство займов сейчас с No pre-payment fee - т.е. вы можете его выплатить в любой момент. Но проверить заранее - стоит.

Выплачивая при 30-летнем займе 10% дополнительно, вы уменьшаете каждый месяц срок выплат на месяц (примерно - в первый год).

Еще одна опция - выплаты каждые 2 недели, что тоже позволяет значительно выиграть на интересе...

[Dm.uk]

благодарствую всем ответившим,
просьба уточнить :

> Еще одна опция - выплаты каждые 2 недели, что тоже позволяет значительно выиграть на интересе ...

ммммм, а если выплата з/п ежемесячно, а не по неделям ... ? или я чего то не просек ? :)

т.е. вы имели ввиду что тот самый [b:54f2ada7fd]interest[/b:54f2ada7fd] будет пересчитываться в 2 раза чаще что позволит немного сэкономить ?

[thinker]

[quote:39259d5261="Dm.uk"]т.е. вы имели ввиду что тот самый [b:39259d5261]interest[/b:39259d5261] будет пересчитываться в 2 раза чаще что позволит немного сэкономить ?[/quote:39259d5261]

нет. Просто платя пеймент каждые две недели, вы сами того не замечая выплатите больше денег в год, чем в случае, когда платите помесячно. (поскольку в месяце как известо не ровно 4 недели, а чуть больше). Некоторые компании даже берут за эту "фичу" небольшую плату. Это подводный камень! Не попадайтесь на него. Вы можете спокойно и так выплачивать дополнительно с каждым месячным пейментом (если нет prepayment penalty). Двух недельный график вовсе не требуется.

[Diller]

[quote:d4d2df4c1e="MaximA_list"]Points - вопрос скользкий. Я, лично, категорически против того, чтобы их платить, но это мое личное мнение, я, вообще, не люблю платить вперед. Однако в настоящее время интерес находится настолько низко, что вероятность того, что Вы захотите перефинансироваться в скором будующем очень невелика. Сравнивая месячные платежи с points и без оных, легко пощитать pay-off period, т.е. сколько времени Вы должны прожить с этим mortgage, прежде чем Вы начнете получать преимущество от более низкого интереса. Обычно это около 5 лет. Я не закладываюсь столь надолго.[/quote:d4d2df4c1e]

Если кредит "асумбл", то это будет плюсом при продаже дома и тем более, если процент будет очень низким.

[Dm.uk]

> поскольку в месяце как известо не ровно 4 недели, а чуть больше.

- аааа ...
- Семен Семеныч ... (c)

26 платежей вместо "24", понял :) С утра проверил - у нас на острове все хотят помесячно, паубывал бы :)

[Dm.uk]

в обед почитал все повнимательнее да потрындел с парой лояльных ко мне брокеров - эхх, предварительный расклад - буду брать mortgage лет на 20-25 (на 15 боязно - с одной стороны процент получше, с другой мало ли чего по финансам), буду отдавать principal по мере сил и возможности (no fee), за remortgage тоже один говорит хочу фии, другой говорит что можно и без - все равно года через 4 буду хибарку продавать :)

эххх,
"... не доедал, не досыпал, пил только чай ..." (c) :)

[du]

[quote:3cd4b23d88="thinker"][quote:3cd4b23d88="ATrubka"]А могу я платить больше в месяц? Пойдет ли разница целиком на принципал? Если да, то уменьшится ли доля выплат процентов в месячном пейменте за счет того, что долг мой уменьшился?[/quote:3cd4b23d88]

Да, такое возможно. Вы вкладываете в обычный пеймент еще один дополнительный чек. На этом чеке пишите: Apply to my principal only. Ваш месячный пеймент останется без изменений, однако принципал уменьшится, а значит, вы раньше выплатите за дом.[/quote:3cd4b23d88]

Добавлу: если вы делаете лишний месячный платеж, вы ускоряете сумму выплаты дома на 2-3 месяца.

[sergeibob]

[quote:7552ae1b22="du"][quote:7552ae1b22="thinker"][quote:7552ae1b22="ATrubka"]А могу я платить больше в месяц? Пойдет ли разница целиком на принципал? Если да, то уменьшится ли доля выплат процентов в месячном пейменте за счет того, что долг мой уменьшился?[/quote:7552ae1b22]

Да, такое возможно. Вы вкладываете в обычный пеймент еще один дополнительный чек. На этом чеке пишите: Apply to my principal only. Ваш месячный пеймент останется без изменений, однако принципал уменьшится, а значит, вы раньше выплатите за дом.[/quote:7552ae1b22]

Добавлу: если вы делаете лишний месячный платеж, вы ускоряете сумму выплаты дома на 2-3 месяца.[/quote:7552ae1b22]

На 2-3 месяца в год.

[thinker]

а я слышал такую цифру: Дoпустим у вас mortgage на 30 лет и вы делаете всего один дополнительный пэймент в год (то есть, делаете 13 пейментов год, а не 12 как обычно). В этом случае вы полностью выплатите дом не за 30 лет, а за 21 год, да еще сэкономите кучу на процентах.. Так что, оно того стоит.

[du]

[quote:cb8b682335="thinker"]а я слышал такую цифру: Дoпустим у вас mortgage на 30 лет и вы делаете всего один дополнительный пэймент в год (то есть, делаете 13 пейментов год, а не 12 как обычно). В этом случае вы полностью выплатите дом не за 30 лет, а за 21 год, да еще сэкономите кучу на процентах.. Так что, оно того стоит. [/quote:cb8b682335]

Похоже на правду. А я бул не прав, я приводил ращет для 15 лет. А если 30 лет, то один месячный платеж сейчас приблизает выплату дома на 5-7 месяцев*

*Зависит от APR

[snetesin]

Such accelerated mortgage payments are called "mortgage reduction programs" (type this in any searcher and you will get like 1000 sites). Here is one with a free calculator:

http://www.biweeklysaver.com/home/index.asp

[blak_box]

[quote:593f57d9e2="du"]Добавлу: если вы делаете лишний месячный платеж, вы ускоряете сумму выплаты дома на 2-3 месяца.[/quote:593f57d9e2]

Зависит от того, на каком году выплаты вы находитесь - на первом или 29-м, а также от процецнтной ставки.

На первом году приближатьса будете быстро: допустим, при процентной ставке 6.75 - дополнительный платеж приблизит больше чем на 7 месяцев, плюс минимум - то есть выплачено будет больше 8 месяцев.

На последнем году - дополнительный платеж почти ничего не приближает (на месяц, разумеетса, приблизитесь).

[blak_box]

У Long And Foster есть хороший калькулятор, где все выплаты, проценты и принципалы расписаны по месяцам.

[vlsi21]

[quote:a7dafd5c2b="ATrubka"]
Так какие мои первые действия если ничего кроме желания и небольшого даунпеймента пока еще нет? Кому звонить или может по сайтам лазить?[/quote:a7dafd5c2b]
Пару дней назад был на собеседовании с консультантом Home Morgage в Wells Fargo(предварительно позвонив). Попросил Good Faith Estimate of Settlement Costs, высказав желание купить дом. Выдали, и также дали Morgage Credit Approval Letter сроком на 2 месяца. Interest rate - 5.75. Пока не зафиксировал, не могу определиться, стоит ли покупать дом, находясь на H1 на 3 года(или +3).
Ничего это не стоило, зато есть распечатка всех пунктов Monthly Payment,
Closing Costs, Prepaid Expenses, Cash Required to Close...
Кредитную историю проверяли по инет, особенно интересовались наличием
денег на счетах. Заняло это час-полтора (все необходимые копии были готовы).

[ATrubka]

Спасибо огромное всем участникам обсуждения. Я почерпнул много разнообразной и полезной информации. Что делать я еще не знаю, но знаю что что-то делать надо.

[tgralex]

[quote:2872331ddc="vlsi21"][quote:2872331ddc="ATrubka"]
Так какие мои первые действия если ничего кроме желания и небольшого даунпеймента пока еще нет? Кому звонить или может по сайтам лазить?[/quote:2872331ddc]
Пару дней назад был на собеседовании с консультантом Home Morgage в Wells Fargo(предварительно позвонив). Попросил Good Faith Estimate of Settlement Costs, высказав желание купить дом. Выдали, и также дали Morgage Credit Approval Letter сроком на 2 месяца. Interest rate - 5.75. Пока не зафиксировал, не могу определиться, стоит ли покупать дом, находясь на H1 на 3 года(или +3).
...
.[/quote:2872331ddc]
У меня та же ситуация - H1 и след 2-2,5 года. Но мой расчеты показали, что я теряю меньше при покупке дома, чем при ренте апартментов, за этот же период. А если учесть, что 2-2,5 года могут плавно перетечь в следующие 3 года и т.д. до грин карты, то резон полный. Другое дело, если через 2 года ты ТОЧНО уедешь - тогда наверное меньше проблем живя в апартментах. У меня же срок минимального присутствия здесь - с очень возможным продолжением. Просто для по возможности быстрой реализации, риэлеры советуют покупать "стандарный" дом - без возможных выкрутасов - потенциальных покупатклкй больше будет...
Удачи !