Рефинансирование неизбежно. Любые советы.

[KRoman5]

У меня на кондо 1 ноября заканчивается 5-ти летний кредит.
Уже зараннее я решил выяснить все вопросы.
У меня сейчас 4.875% (5-ти летний кредит) и на данный момент осталось $96т.
Позвонил 2 местным известным брокерам в Сиэтле и они как в один голос сказали, что мне светит 4.750% на 30 лет, или 4.500% на15 лет. На удивление, все у них одинаково и клоузин оплата- почти $3.000.
Мои вопросы;
1. Правда, что разницы между брокерами уже нет? Т.е. на рынке одни % и одни расценки?
2. Делать рефинансирование сейчас или ждать ниже % ?
3. Разумно ли хотя бы дать сколько то $.000. при открытие кредита, чтобы был меньше месячный платеж? Как это сделать правильно?

Короче, любые советы принимаю. Много чего не понимаю. Буду благодарен.

[Yura_SD]

Обрашайтесь в California Bank and Trust http://www.calbtdirect.com/

[T_D]

U mneya v ING direct, tak kogda zakrylis' poluchilos' chto banku ya zaplatila vsego $950.00 za bumazhnuyu rabotu. No u vas budet escho i klozing cost ot vashego banka.

[Hoochin]

У меня на кондо 1 ноября заканчивается 5-ти летний кредит.
Уже зараннее я решил выяснить все вопросы.
У меня сейчас 4.875% (5-ти летний кредит) и на данный момент осталось $96т.
Позвонил 2 местным известным брокерам в Сиэтле и они как в один голос сказали, что мне светит 4.750% на 30 лет, или 4.500% на15 лет. На удивление, все у них одинаково и клоузин оплата- почти $3.000.
Мои вопросы;
1. Правда, что разницы между брокерами уже нет? Т.е. на рынке одни % и одни расценки?
2. Делать рефинансирование сейчас или ждать ниже % ?
3. Разумно ли хотя бы дать сколько то $.000. при открытие кредита, чтобы был меньше месячный платеж? Как это сделать правильно?

Короче, любые советы принимаю. Много чего не понимаю. Буду благодарен.

что Вы имели в виду под 5-летним кредитом, случайно не 5-летний АRМ?

Если АRМ, то внимательно посмотрите на документы.
У меня у самого через 3 недели reset 5/1 АРМ, и я смотрю на LIBOR, который у установит мой новый % на один год, пока 4.0% (1.8+2.25); 1year LIBOR=1.78% сегодня)

[Hamster]

1. Все кредиты (в вашем ценовом диапазоне, во всяком случае) в конечном итоге идут от Фанни и Фредди, брокер это просто middle man. Все отличия сводятся к относительной жадности брокеров.
2. Я бы рефинансировал сейчас. 4.75 это очень хороший рейт. Лучше синица в руке, чем две синицы в небе. Если упадет до 4, всегда можно еще раз рефинансировать.
3. Зависит от того, какой баланс на кредите и насколько наапрейзается кондо. Чем меньше у вас будет loan to value ratio, тем лучше вам дадут процент. Чтобы избежать штрафных процентов и mortgage insurance, нужно 80% или ниже. Дает ли что-то дальнейшее снижение ratio - вам должен сказать брокер.

[valeriypi]

В тоже время с кредитами <100K связываться не любят (точнее дают худший рате, больше денежных поборов)

[emalanushenko]

viewtopic.php?f=17&t=146851
Посмотрите топик в финансах.

Кратко, вам может быть не надо делать рефинансирование, как уже написал Hoochin. Вам нужно срачала выяснить, как определяется ваш новый процент, может быть вас это вполне устроит. Это есть в договоре, но может быть быстрее узнать, если позвонить в банк и спросить когда определяют новый процент, какой используют индех, какой margin. Ваш новый процент будет индекс+margin. Индекс можно найти в интернете, посмотреть тренд, оценить возможный новый процент.
Hoochin получает 4%, пока такого нозкого процента не получить при рефинансировании. И платить ничего не надо.

[KRoman5]

Обрашайтесь в California Bank and Trust http://www.calbtdirect.com/

Посмотрел ссылку.
Проблема в том, что я ничего не понимаю из того многобразия % и в названиях ставок...
Да и непонятно, как на расстояние мне через Ескров нужно будет подписать все документы.

[KRoman5]

что Вы имели в виду под 5-летним кредитом, случайно не 5-летний АRМ?
Если АRМ, то внимательно посмотрите на документы.
У меня у самого через 3 недели reset 5/1 АРМ, и я смотрю на LIBOR, который у установит мой новый % на один год, пока 4.0% (1.8+2.25); 1year LIBOR=1.78% сегодня)

Да, у меня 5-летний ARM

http://forum.privet.com/viewtopic.php?f=17&t=146851
Посмотрите топик в финансах.

Кратко, вам может быть не надо делать рефинансирование, как уже написал Hoochin. Вам нужно срачала выяснить, как определяется ваш новый процент, может быть вас это вполне устроит. Это есть в договоре, но может быть быстрее узнать, если позвонить в банк и спросить когда определяют новый процент, какой используют индех, какой margin. Ваш новый процент будет индекс+margin. Индекс можно найти в интернете, посмотреть тренд, оценить возможный новый процент.
Hoochin получает 4%, пока такого нозкого процента не получить при рефинансировании. И платить ничего не надо.

Это сложно для меня понять такие тонкости.
Я позвонил компании in AR., которая меня несколько лет назад выкупила у банка занимателя, так мне сказали, чтоб я искал себе брокера в своем штате.
Сказали - у меня заем FANNIE MAE EXPRESS LOAN , а чтобы его перефинансировать, нужен местный брокер, а они типа, ничeм больше помочь не могут.

[KRoman5]

o b

...2. Я бы рефинансировал сейчас. 4.75 это очень хороший рейт. Лучше синица в руке, чем две синицы в небе. Если упадет до 4, всегда можно еще раз рефинансировать.

А смысл? Мне ведь за перефинансирование нужно будет платить около $3.000. Много ли я выиграю относительно заема в %-х по отношению к 4.75 vs. 4.00 затеяв 2-ое рефинансирование через какое-то время.
И заплатить $3.т второй раз не хочется.

[Hoochin]

что Вы имели в виду под 5-летним кредитом, случайно не 5-летний АRМ?
Если АRМ, то внимательно посмотрите на документы.
У меня у самого через 3 недели reset 5/1 АРМ, и я смотрю на LIBOR, который у установит мой новый % на один год, пока 4.0% (1.8+2.25); 1year LIBOR=1.78% сегодня)

Да, у меня 5-летний ARM
А что такое LIBOR?

Posmotrite v svoi bumagi na "loan". Tam est' infromaciya kakoj budet u Vas % posle 5 let na sleduyushhij god i t.d., i dalee cherz god.
U menya
rate=2.25%+LIBOR(1yr) kak ya uzhe napisal.
what is LIBOR and what it is today:
http://www.primerategov.com/libor-index.html

today: 1.732%, esli dotyanet vniz do 1.6874% k 1-mu chislu, to ya poluchu ne 4.0%, a 3.875%, t.e. okruglyaetsya moj % do blizhajshej 1/8 %.

[valeriypi]

Если собираетесь долго жить в доме лучше перефинансироваться; если выплатить скоро или продать, то зачем платить лишние деньги, еше год-два ставка будет божеская (но не обязательно такая низкая)

[KRoman5]

Posmotrite v svoi bumagi na "loan". Tam est' infromaciya kakoj budet u Vas % posle 5 let na sleduyushhij god i t.d., i dalee cherz god.
U menya
rate=2.25%+LIBOR(1yr) kak ya uzhe napisal.
what is LIBOR and what it is today:
http://www.primerategov.com/libor-index.html

today: 1.732%, esli dotyanet vniz do 1.6874% k 1-mu chislu, to ya poluchu ne 4.0%, a 3.875%, t.e. okruglyaetsya moj % do blizhajshej 1/8 %.

Я смотрел неделю назад, бумаг с собой сейчас нет.
Своими словами - сказано, что с 1 Ноября (5 лет пройдет) у меня будет % по текущему курсу. Типа плавающего.
I will read to understand there, thanks. ---
http://www.primerategov.com/libor-index.html

[KRoman5]

Если собираетесь долго жить в доме лучше перефинансироваться; если выплатить скоро или продать, то зачем платить лишние деньги, еше год-два ставка будет божеская (но не обязательно такая низкая)

Да, но я вынужден - с 1 Ноября у меня 5 лет фиксированному заему.

[valeriypi]

Если собираетесь долго жить в доме лучше перефинансироваться; если выплатить скоро или продать, то зачем платить лишние деньги, еше год-два ставка будет божеская (но не обязательно такая низкая)

Да, но я вынужден - с 1 Ноября у меня 5 лет фиксированному заему.

Неужели всего лишь чистый 5 лет АРМ? Вы не путаете?
Обычно АРМ 5 лет фиххед + 25(10/15) лет плаваюший (с разными условиями), но всеравно обший срок 15-30 лет.

[KRoman5]

АРМ 5 лет фиххед + 25(10/15) лет плаваюший (с разными условиями), но всеравно обший срок 15-30 лет.

Да, такой как вы сказали - обший срок 15-30 лет.

[sup]

что Вы имели в виду под 5-летним кредитом, случайно не 5-летний АRМ?
Если АRМ, то внимательно посмотрите на документы.
У меня у самого через 3 недели reset 5/1 АРМ, и я смотрю на LIBOR, который у установит мой новый % на один год, пока 4.0% (1.8+2.25); 1year LIBOR=1.78% сегодня)

У меня тоже 5/1 ARM. Был под 3.875 последние 5 лет, неделю назад стал 3.375 на следуюший. Так что не все так плохо.

[emalanushenko]

Если собираетесь долго жить в доме лучше перефинансироваться; если выплатить скоро или продать, то зачем платить лишние деньги, еше год-два ставка будет божеская (но не обязательно такая низкая)

Да, но я вынужден - с 1 Ноября у меня 5 лет фиксированному заему.

Роман, вы уже поняли, что у вас нет нужды делать дорогое рефинансирование.
Разобрались ли как определяется ваш процент на следующий год?

[KRoman5]

Роман, вы уже поняли, что у вас нет нужды делать дорогое рефинансирование.
Разобрались ли как определяется ваш процент на следующий год?

Кому не лень, пожалуйста, посмотрите в атачменте на копию моего договора.
Если я правильно понял из этого топика и другого, что мой новый рейт будет с 1 Ноября (если LIBOR будет таким же) состоять на следующих 12 месяцев из -
2.500% + LIBOR (Cirrent Index - today about 1.7%) = about 4.200%

Я правильно полагаю, или на этой копии, что-то замаскированное еще не в мою пользу ?

[emalanushenko]

Все правильно.
Получается 1 yr libor + 2.5% что сейчас дает хороший процент.

[KRoman5]

Опять вынужден спрашивать, что делать.
Благодаря советам, я не суетился и мне с 1 декабря рейт был автоматически зафиксирован на год под 3.750.
При перефинансировании, я бы заплатил клозинг фи более $3т. А так у меня сейчас даже меньше рейт.
Но может рейт взлетит вверх и мне лучше сделать все-таки СЕЙЧАС перефинансироват', а не ждать следующего пересмотра моего рейта к 1 декабря?
Жена слушает всяких финансовых советников по радио из брокерских контор, которые пугают, что правительство, типа уже перестало помогать финансовуму сектору и с 29 Марта по их словам, рейт пойдет вверх. И позвоните по их (брокеров) телефону - они сделают самое лучшее перефинасирование. Я не ведусь, но жена переживает.
Короче, мой вопрос, ждать, или не ждать 1 декабря?

[StrannikMD]

Сейчас процентная ставка низкая, а какая будет через год - предсказать не может никто. Если в доме проживёте ещё несколько лет - я бы делал. Будете спать спокойно.