Мошенничество с рентом?

[Alaska]

Там где рент дорогой и доходы у жильцов соответствуют.

доходы, у тех, кто рентует такие дома - да.
Остальные - обслуга, заправки, магазины,клерки и т.п. вполне могут кричать о "несправедливом" ренте а ля Муди

Полный офф, больше не буду.

[Kolombina]

Это ладно, но вот когда видишь четырехбедрумник в хороших школах за 1500... или вообще за 1000, и тебе отвечают, что таки да, мы его сдаем, а причина - вот либо форекложер, либо отъезд хозяев на несколько лет?
Буквально "и хочется, и колется".

Почему, если хозяева отъезжают на несколько лет, они очень дёшего сдают?
А на какой срок подписывается договор в первом случае?

Потому что второе - это явное мошенничество.
В первом случае - договор на 3 месяца.
Вот, кстати, хотела спросить, сколько длятся суды по форекложер?
Девочка-агент сказала, что в ее практике обычно дольше 3 месяцев.
Что-то мне сказочка про Балду начала вспоминаться...

Какие суды?
Калифорния non judicial state.
Процесс foreclosure в Калифорнии прост, как валенок.

Если снимаете форекложер, первый вопрос - когда был NOD(notice of default), если таки снимете, основной консерн - следить когда зафайлят NTS - notice of trustee sale. До этой даты надо съехать.
Как следить бесплатно - точно не скажу. Я плачу за это, мне по работе постоянно надо, но только для своего штата.
Обычно должны припечатать бумажку на дверь о выселении. Можно потом еще пару тысяч срубить за выселение, но если у вас дети, то это того не стоит. Впрочем, не уверена, что вообще того стоит

[ABinBA]

Какие суды?
Калифорния non judicial state.
Процесс foreclosure в Калифорнии прост, как валенок.

Если снимаете форекложер, первый вопрос - когда был NOD(notice of default), если таки снимете, основной консерн - следить когда зафайлят NTS - notice of trustee sale. До этой даты надо съехать.
Как следить бесплатно - точно не скажу. Я плачу за это, мне по работе постоянно надо, но только для своего штата.
Обычно должны припечатать бумажку на дверь о выселении. Можно потом еще пару тысяч срубить за выселение, но если у вас дети, то это того не стоит. Впрочем, не уверена, что вообще того стоит

Что следить нужно - это понятно.
Немного непонятна процедура перехода собственности на дом и последующих последствий.
Приходят с бумажкой - я показываю подписаный лиз на рент.
Мне на пальцах объясняют, что мой лиз йок, ибо лицо, его подписавшее как домовладелец, оным уже не является.
Оки-доки, ребяты, с завтрашнего дня жду ваш письменный 30-60-90-дневный нотайс о выселении (если до конца лиза более 30 дней, качаю права за бабло).
Что в моей детсадовской схеме не так?

[Hamster]

Какие суды?
Калифорния non judicial state.
Процесс foreclosure в Калифорнии прост, как валенок.

Если снимаете форекложер, первый вопрос - когда был NOD(notice of default), если таки снимете, основной консерн - следить когда зафайлят NTS - notice of trustee sale. До этой даты надо съехать.
Как следить бесплатно - точно не скажу. Я плачу за это, мне по работе постоянно надо, но только для своего штата.
Обычно должны припечатать бумажку на дверь о выселении. Можно потом еще пару тысяч срубить за выселение, но если у вас дети, то это того не стоит. Впрочем, не уверена, что вообще того стоит

Что следить нужно - это понятно.
Немного непонятна процедура перехода собственности на дом и последующих последствий.
Приходят с бумажкой - я показываю подписаный лиз на рент.
Мне на пальцах объясняют, что мой лиз йок, ибо лицо, его подписавшее как домовладелец, оным уже не является.
Оки-доки, ребяты, с завтрашнего дня жду ваш письменный 30-60-90-дневный нотайс о выселении (если до конца лиза более 30 дней, качаю права за бабло).
Что в моей детсадовской схеме не так?

Все так.

Обама недавно подписал новый закон о защите рентеров. Если у вас есть действительный лиз, размер ренты близок к рыночной, и подписывание лиза было arms-length transaction (к примеру, вы не являетесь двоюродной тетей бывшего владельца), банк вам обязан дать 90 days. Возможно, эти 90 дней придется платить рент банку - это нужно уточнить.

Если тут вы пролетаете по одному из критериев, есть еще пара уровней защиты на уровне Калифорнийских законов. 30 дней должно полагаться с гарантией, если есть лиз.

[ekriv]

..причем "Tenant pays all utilities", что необычно само по себе.

Huh?

Стандартно тенанты платят только электричество.

Это чьи стандарты? У нас тенант платит за все практическии везде.
А если снимаешь дом, то и частенько за стрижку травы.

[ABinBA]

Все так.

Обама недавно подписал новый закон о защите рентеров. Если у вас есть действительный лиз, размер ренты близок к рыночной, и подписывание лиза было arms-length transaction (к примеру, вы не являетесь двоюродной тетей бывшего владельца), банк вам обязан дать 90 days. Возможно, эти 90 дней придется платить рент банку - это нужно уточнить.

Если тут вы пролетаете по одному из критериев, есть еще пара уровней защиты на уровне Калифорнийских законов. 30 дней должно полагаться с гарантией, если есть лиз.

Хм, пролетаем ли мы, если размер ренты ниже рыночного примерно на 30-40%?
Как он считается этот самый размер - в среднем по городу? По каунти? По скулдистрикту?
Если дом стоит на границе более дорогого и более дешевого сабдивижна и при этом имеет обычно снижающие стоимость рента недостатки?

[Hamster]

Хм, пролетаем ли мы, если размер ренты ниже рыночного примерно на 30-40%?
Как он считается этот самый размер - в среднем по городу? По каунти? По скулдистрикту?
Если дом стоит на границе более дорогого и более дешевого сабдивижна и при этом имеет обычно снижающие стоимость рента недостатки?

Я не знаю всех деталей реализации, закон очень новый, подписан полтора месяца назад.

[Womanly]

..причем "Тенант паыс алл утилитиес", что необычно само по себе.

Хух?

Стандартно тенанты платят только электричество.

Это чьи стандарты? У нас тенант платит за все практическии везде.А если снимаешь дом, то и частенько за стрижку травы.

может, ето специфика флориды. В нашем штате тенант платит только за електричество, газ, тепло, кабел. тв/интернет и телефон, все. Остальное платит лендлорд.

[М@ш@]

..причем "Тенант паыс алл утилитиес", что необычно само по себе.

Хух?

Стандартно тенанты платят только электричество.

Это чьи стандарты? У нас тенант платит за все практическии везде.А если снимаешь дом, то и частенько за стрижку травы.

может, ето специфика флориды. В нашем штате тенант платит только за електричество, газ, тепло, кабел. тв/интернет и телефон, все. Остальное платит лендлорд.

Ну так это и есть практически всё.

[X37WAL!^]

Если же купил вложив 20% down payment, а стоимость дома упала на 20%, то при необходимости продажи потерян будет весь down payment.

Новые автомобили теряют в цене 15% как только выезжают за ворота дилершипа. Представляете, какие ужасные потери это влечет, если на другой день у вас появится "острая необходимость продать" эту машину?

Вообще, если человек всерьёз держит в голове "а вдруг мне надо будет _завтра_ продать дом и переехать к черту на кулички", то скорее всего ему вообще иметь собственный дом противопоказано. Даже в лучшие (для RE) времена средний американец жил в одном доме по 7 лет, а не прыгал как кузнечик с чемоданчиком налегке...

[М@ш@]

Если же купил вложив 20% down payment, а стоимость дома упала на 20%, то при необходимости продажи потерян будет весь down payment.

Новые автомобили теряют в цене 15% как только выезжают за ворота дилершипа. Представляете, какие ужасные потери это влечет, если на другой день у вас появится "острая необходимость продать" эту машину?

Вообще, если человек всерьёз держит в голове "а вдруг мне надо будет _завтра_ продать дом и переехать к черту на кулички", то скорее всего ему вообще иметь собственный дом противопоказано. Даже в лучшие (для RE) времена средний американец жил в одном доме по 7 лет, а не прыгал как кузнечик с чемоданчиком налегке...

О, давно такую аналогию не приводили. А сколько в цене потеряли моя одежда и обувь? А, страшно подумать, еда?
Если покупаешь машину, то знаешь, что через 5 (10) лет она будет стоить столько-то (мало). Альтернатива взять в длитильный прокат. Вроде, выходит дороже.
Если же покупая дом Вы считаете, что через 20(30) лет он будет стоить мало, и считаете разумным так считать, то тем самым Вы говорите, что ничего Вы в этом не понимаете. Это психология тех, кто "дорвался", кому главное, чтобы было ЕГО, а что за этим стоит совершенно не важно.

[mudi]

Там где рент дорогой и доходы у жильцов соответствуют.

доходы, у тех, кто рентует такие дома - да.
Остальные - обслуга, заправки, магазины,клерки и т.п. вполне могут кричать о "несправедливом" ренте а ля Муди

Полный офф, больше не буду.

Я знаю пару человек, которые рентуют дома за 6-8К в месяц. Почему рентуют - потому, что такой дом стоит порядка 3M, и если его купить то 3К в месяц будет уходить только на налоги, во сколько будет обходиться loan можете посчитать, про покупку за кэш я уже писал (миллион кэша генерирует в год 42К с нулевым риском). В том верхнем сегменте, который мне и "прочим клеркам" не по карману точно такой же перекос и разрыв в 2-3 раза между ценой рента и ценой владения. Так что многие "богатые", которые умеют считат деньги, тоже рентуют. Я дом за 6-7К в месяц снимать не буду, "не по Хуану сомбреро", но если вы думаете, что у тех домов цена соответсвует ренту или доходам в них живущих (они могут легко купить дом за 3М), то вы сильно ошибаетесь.

[mudi]

Если же купил вложив 20% down payment, а стоимость дома упала на 20%, то при необходимости продажи потерян будет весь down payment.

Новые автомобили теряют в цене 15% как только выезжают за ворота дилершипа. Представляете, какие ужасные потери это влечет, если на другой день у вас появится "острая необходимость продать" эту машину?

Не знаю как вы, но я при покупке новой машины платил больше 20% down payment, чтобы мои долги никогда не превышали стоимости машины. Кроме того за машину кредит выплачивается за 3-4 года, а за дом 30 лет, и от машины никто не ожидает appreciation и не рассматривает ее как investment (если это не колекционная машина). Так что с машиной аналогии проводить не стоит.

Вообще, если человек всерьёз держит в голове "а вдруг мне надо будет _завтра_ продать дом и переехать к черту на кулички", то скорее всего ему вообще иметь собственный дом противопоказано. Даже в лучшие (для RE) времена средний американец жил в одном доме по 7 лет, а не прыгал как кузнечик с чемоданчиком налегке...

В лучшие, да и не самые лучшие времена тоже, обычно дом через 7 лет можно было продать немного дороже чем он был куплен. Сейчас часто наблюдаем ситуацию, когда дом через 2 года после покупки не стоит даже половины заплаченных за него денег. Вернется ли уровень цен 2006 года через через 4 года (7 лет после покупки для тех, кто купил на пике цен)? Никто не знает, но я лично сильно сомневаюсь. Более того, я сомневаюсь что цены через пару лет будут хотя бы 80% (или даже 70%) от сегодняшних в тех местах, где цены пока не упали, также сомневаюсь что они сильно вырастут там, где уже упали, как ожидают "инвесторы".

[Alaska]

В том верхнем сегменте, который мне и "прочим клеркам" не по карману точно такой же перекос и разрыв в 2-3 раза между ценой рента и ценой владения.

Муди,
я просто о том что есть ниши, где всегда будет "несправедливая" цена или рент (например как дохлые домики на океанах, озерах)

Поетому будет ли ваш район "справедливым" это вопрос. Вполне вероятно что при понижении цены вы будете неконкурентны.

[GarikToo]

Вообще, если человек всерьёз держит в голове "а вдруг мне надо будет _завтра_ продать дом и переехать к черту на кулички", то скорее всего ему вообще иметь собственный дом противопоказано. .

Даже если цены вдруг станут "справедливыми" то думаю что все равно покупка дома слишком рискована: а вдруг цены еще упадут? а вдруг завтра будет выставлен на продажу лучший дом за теже или даже меньшие деньги? а вдруг банковский процент снизят?

[Kolombina]

Какие суды?
Калифорния non judicial state.
Процесс foreclosure в Калифорнии прост, как валенок.

Если снимаете форекложер, первый вопрос - когда был NOD(notice of default), если таки снимете, основной консерн - следить когда зафайлят NTS - notice of trustee sale. До этой даты надо съехать.
Как следить бесплатно - точно не скажу. Я плачу за это, мне по работе постоянно надо, но только для своего штата.
Обычно должны припечатать бумажку на дверь о выселении. Можно потом еще пару тысяч срубить за выселение, но если у вас дети, то это того не стоит. Впрочем, не уверена, что вообще того стоит

Что следить нужно - это понятно.
Немного непонятна процедура перехода собственности на дом и последующих последствий.
Приходят с бумажкой - я показываю подписаный лиз на рент.
Мне на пальцах объясняют, что мой лиз йок, ибо лицо, его подписавшее как домовладелец, оным уже не является.
Оки-доки, ребяты, с завтрашнего дня жду ваш письменный 30-60-90-дневный нотайс о выселении (если до конца лиза более 30 дней, качаю права за бабло).
Что в моей детсадовской схеме не так?

Жду ваш письменный 90-дневный нотис.
Если у вас цена нормальная на рент, то можете хоть до конца годичного лиза оставаться.

Зависит также от того, кому ушел дом при форекложер.
Если beneficiary, то они будут придерживаться закона, никаких проблем быть не должно.
Если ушел на сторону, то новый оунер, скорее всего инвестор, предложит вам просто переподписать новый лиз и будет хеппи вас оставить. Если инвестор - флиппер, предложит съехать полюбовно за вознаграждение. Обычно вознаграждение в сумме пары месяцев рента. Можете согласиться, можете отказаться и сказать о 90-дневном нотисе, о том, что вы здесь прочитали и предолжить ему прийти через 90 дней.
Заодно спросите, куда платить новый рент, потому как в случае пропущенных протежей начинают действовать стандартные законы евикшн.

В принципе, если цена на рент действительно намного ниже, то наверное того стОит. Главное, не попасть на скамеров, подписывать лиз с владельцем, это легко на сайте асессора проверяется, кто владелец.

У нас тут был один, 60 тыс долларов в депозитах насобирал за месяц. И не один наверное, просто про него в газете написали

[Teh Instructor]

есть ниши, где всегда будет "несправедливая" цена или рент (например как дохлые домики на океанах, озерах)

Где в Лос Алтосе океан и озера? Почему тут нет "справедливой цены"? Из-за школ? Нет, школы это только следствие дороговизны, а не причина.

[GarikToo]

платил больше 20% down payment, чтобы мои долги никогда не превышали стоимости машины.

а если надо вдруг продать машину - то down payment тютю ? И кто сказал что машина не упадет в цене более чем на 20%?

[mudi]

Вообще, если человек всерьёз держит в голове "а вдруг мне надо будет _завтра_ продать дом и переехать к черту на кулички", то скорее всего ему вообще иметь собственный дом противопоказано. .

Даже если цены вдруг станут "справедливыми" то думаю что все равно покупка дома слишком рискована: а вдруг цены еще упадут? а вдруг завтра будет выставлен на продажу лучший дом за теже или даже меньшие деньги? а вдруг банковский процент снизят?

Может все быть, но сейчас они "несправедливые" настолько, что даже купить ничего приличного нельзя там где хочется, и в том состоянии, чтобы в нем жить хотелось. При этом снять вполне можно. Как только эта "несправедливость" откорректируется, так сразу можно будет покупать.

[mudi]

платил больше 20% down payment, чтобы мои долги никогда не превышали стоимости машины.

а если надо вдруг продать машину - то down payment тютю ? И кто сказал что машина не упадет в цене более чем на 20%?

При покупке машины, я готов потерять 20% от цены, потому что это меньше моей месячной зарплаты. При покупке дома, я не согласен потерять сумму, превышающую мою годовую зарплату, хотя бы потому, что скопить эту сумму было не так легко, как 20% от стоимости машины. Если для вас сотня-другая тысяч - это не те деньги, из-за которых стоит беспокоиться, что можно смело покупать дом на пике цен.

[X37WAL!^]

и от машины никто не ожидает appreciation и не рассматривает ее как investment (если это не колекционная машина). Так что с машиной аналогии проводить не стоит.
...
В лучшие, да и не самые лучшие времена тоже, обычно дом через 7 лет можно было продать немного дороже чем он был куплен.
...
также сомневаюсь что они сильно вырастут там, где уже упали, как ожидают "инвесторы".

Если обратиться к истории (что непопулярно нынче), то нетрудно обнаружить, что где-то до 1950х-1960х годов used houses в Америке были весьма непопулярны и замечательно теряли в цене, потому что люди с деньгами строили себе новые дома, чтобы там жить. И в тот момент домовладельцев было всего-то 25%-30%. Что происходило дальше, я надеюсь, вы и сами знаете.

Аномалия - она не десяти, а тридцати-сорокалетняя. Если вы надеетесь дождаться справедливости, то ждите, чтобы каждый второй домовладелец со своим домом расстался и всё вернулось на круги своя: "домовладение - это не для всех, а для избранных, и не инвестиция, а расход". Ну и молитесь при этом, чтобы оказаться именно в тех 25% избранных.

[GarikToo]

и от машины никто не ожидает appreciation и не рассматривает ее как investment (если это не колекционная машина). Так что с машиной аналогии проводить не стоит.
...
В лучшие, да и не самые лучшие времена тоже, обычно дом через 7 лет можно было продать немного дороже чем он был куплен.
...
также сомневаюсь что они сильно вырастут там, где уже упали, как ожидают "инвесторы".

Если обратиться к истории (что непопулярно нынче), то нетрудно обнаружить, что где-то до 1950х-1960х годов used houses в Америке были весьма непопулярны и замечательно теряли в цене, потому что люди с деньгами строили себе новые дома, чтобы там жить. И в тот момент домовладельцев было всего-то 25%-30%. Что происходило дальше, я надеюсь, вы и сами знаете.

Аномалия - она не десяти, а тридцати-сорокалетняя. Если вы надеетесь дождаться справедливости, то ждите, чтобы каждый второй домовладелец со своим домом расстался и всё вернулось на круги своя: "домовладение - это не для всех, а для избранных, и не инвестиция, а расход". Ну и молитесь при этом, чтобы оказаться именно в тех 25% избранных.

[Teh Instructor]

"домовладение - это не для всех, а для избранных, и не инвестиция, а расход"

Я бы очень одобрил. Те кто сделали так, что дома стали использоватся как инвестиции сделали очень большое зло для экономики и людей. Владение дома должно быть только расходом, как машина или любой другой предмет в хозяйстве.

[X37WAL!^]

"домовладение - это не для всех, а для избранных, и не инвестиция, а расход"

Я бы очень одобрил. Те кто сделали так, что дома стали использоватся как инвестиции сделали очень большое зло для экономики и людей. Владение дома должно быть только расходом, как машина или любой другой предмет в хозяйстве.

Да я в общем тоже согласен, что было бы неплохо чтоб цены на дома в абсолютных долларах оставались бы стабильными. Ну, там, инфляция нейтрализует аммортизацию... Но рассчитывать на такое я полагаю наивным.

[ABinBA]

Какие суды?
Калифорния non judicial state.
Процесс foreclosure в Калифорнии прост, как валенок.

Если снимаете форекложер, первый вопрос - когда был NOD(notice of default), если таки снимете, основной консерн - следить когда зафайлят NTS - notice of trustee sale. До этой даты надо съехать.
Как следить бесплатно - точно не скажу. Я плачу за это, мне по работе постоянно надо, но только для своего штата.
Обычно должны припечатать бумажку на дверь о выселении. Можно потом еще пару тысяч срубить за выселение, но если у вас дети, то это того не стоит. Впрочем, не уверена, что вообще того стоит

Что следить нужно - это понятно.
Немного непонятна процедура перехода собственности на дом и последующих последствий.
Приходят с бумажкой - я показываю подписаный лиз на рент.
Мне на пальцах объясняют, что мой лиз йок, ибо лицо, его подписавшее как домовладелец, оным уже не является.
Оки-доки, ребяты, с завтрашнего дня жду ваш письменный 30-60-90-дневный нотайс о выселении (если до конца лиза более 30 дней, качаю права за бабло).
Что в моей детсадовской схеме не так?

Жду ваш письменный 90-дневный нотис.
Если у вас цена нормальная на рент, то можете хоть до конца годичного лиза оставаться.

Зависит также от того, кому ушел дом при форекложер.
Если beneficiary, то они будут придерживаться закона, никаких проблем быть не должно.
Если ушел на сторону, то новый оунер, скорее всего инвестор, предложит вам просто переподписать новый лиз и будет хеппи вас оставить. Если инвестор - флиппер, предложит съехать полюбовно за вознаграждение. Обычно вознаграждение в сумме пары месяцев рента. Можете согласиться, можете отказаться и сказать о 90-дневном нотисе, о том, что вы здесь прочитали и предолжить ему прийти через 90 дней.
Заодно спросите, куда платить новый рент, потому как в случае пропущенных протежей начинают действовать стандартные законы евикшн.

В принципе, если цена на рент действительно намного ниже, то наверное того стОит. Главное, не попасть на скамеров, подписывать лиз с владельцем, это легко на сайте асессора проверяется, кто владелец.

У нас тут был один, 60 тыс долларов в депозитах насобирал за месяц. И не один наверное, просто про него в газете написали

Спасибо, очень нужная информация и все очень четко изложено!
Если у нас будут еще вопросы, проблемы - напишу сюда, может кому-то тоже пригодится.
Ну что сказать: подписали, получили ключ.
После первой упакованной коробки я решила отнестись к этому философски: все равно отсюда съезжать придется, так хоть интересный опыт приобретем.